21.07.2014

Totalunternehmer: Termine und Fristen beim Vertrag

Im Rahmen des Totalunternehmervertrags gewinnen die Termine dadurch zusätzliche Bedeutung, weil man sich hier - nicht wie bei den Einzelverträgen, wo eine Vielzahl von mehr oder weniger für den Bauablauf bedeutender Termine definiert wird - im Normalfall auf die Definition von wenigen Schlüsselterminen und sich daraus ergebenden Fristen beschränken kann. Mit dem Festlegen von Fristen und Terminen im Rahmen eines Totalunternehmervertrags werden identische Ziele wie im normalen Werkvertrag verfolgt. Aber im Vertrag für den Totalunternehmer ist normalerweise davon auszugehen, dass das Nichteinhalten eines Termins resp. das Nichtbeachten einer Frist zu einem erheblich grösseren Schaden führen kann als bei einem einzelnen Werkvertrag.

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totalunternehmer

Achtung
Die Definition von Terminen stellt im Rahmen eines Vertrages für den Totalunternehmer an beide Parteien ausserordentlich hohe Ansprüche.

Insbesondere wenn wir vor einer Situation stehen, in welcher beim Vertragsabschluss das zu erstellende Werk noch nicht oder ungenügend definiert ist, und zur Erstellung des Werkes Bewilligungen, insbesondere von Behörden, erforderlich sind. In dieser Situation kann im Rahmen des Vertrages nicht mehr ein bestimmter Termin festgelegt werden, sondern es muss die Berechnungsweise für das weitere Fortschreiten des Projektes auf Grund der durch den Totalunternehmer und eventuell auch durch den Bauherrn nicht beeinflussbaren Termine definiert werden.

Praxis-Beispiel
So kann zum Beispiel gesagt werden, dass das Objekt neun Monate, nachdem eine Baubewilligung rechtskräftig geworden ist, vollendet sein muss.

Subunternehmer

Die Termine und Fristen für Subunternehmer spielen eine grosse Rolle, denn hier finden wir in der Liste der Subunternehmer nicht nur Bauunternehmer, sondern auch Planer, insbesondere Architekten, Bauingenieure, Spezialingenieure, Akustiker, Bauphysiker usw. Wird auf der Seite dieser Planer ein Termin nicht eingehalten, kann dies zu schwerwiegenden Folgen für die Abwicklung eines gesamten Bauvorhabens führen.

Hinweis
Bei den Terminen und Fristen der Subunternehmer handelt es sich um Verantwortlichkeiten der Subunternehmer gegenüber dem Totalunternehmer und umgekehrt. Es ist aus diesem Grunde normalerweise nicht sinnvoll, entsprechende Termine und Fristen im Rahmen des Totalunternehmervertrags zu regeln, da der Bauherr daraus keine Rechte ableiten kann und ihm auch keine Pflichten entstehen. Solche Termine und Fristen gehören in die eigentlichen Subunternehmerverträge zwischen dem Totalunternehmer und dem Subunternehmer.

Teil- und Schlussabnahmen

Teil- und Schlussabnahmen sind wichtige Zwischenschritte, in welchen die Bauherrschaft die Vertragskonformität des Werks gegenüber dem Totalunternehmer prüft und am Schluss auch bestätigt. Gerade bei grösseren Verträgen der Totalunternehmer ist es nicht möglich, die entsprechenden Prüfungsarbeiten innerhalb von wenigen Stunden oder eventuell Tagen vorzunehmen. Bei solchen Verträgen nehmen die entsprechenden Prüfungs- und Kontrollarbeiten oft Wochen in Anspruch oder können sich, je nach Schwierigkeit, über mehrere Monate erstrecken. Je nach Situation des Vertrags wird vom Totalunternehmer auch verlangt, dass er durch Prüfungen aussenstehender Dritter nachweist, die im Vertrag vereinbarte Leistung sei durch sein Bauwerk effektiv erbracht worden. Hier werden Messungen der Schallisolation, der Wärmedämmung, der Lichtleistungen usw. verlangt.

Wichtig
Die entsprechenden Messungen müssen aus diesem Grunde sorgfältig geplant und vorbereitet werden. Es ist daher unabdingbar, im Rahmen des Totalunternehmervertrags die entsprechenden Termine und Fristen schon vorzusehen resp. sich zu einigen, mit welcher Vorankündigungszeit die entsprechenden Messungen angezeigt werden müssen.

Folgen des Nichteinhaltens

Bei den Folgen, die das Nichteinhalten eines bestimmten Termins resp. das Nichterfüllen einer bestimmten Arbeit innerhalb einer bestimmten Frist hat, muss unterschieden werden, ob der entsprechende Termin resp. die entsprechende Frist im Interesse des

  • Totalunternehmer,
  • Bauherrn
  • Nebenunternehmers oder
  • Subunternehmers

vereinbart wurde.

Hinweis
Das Nichteinhalten eines Termins oder einer Frist eines Subunternehmers betrifft die Bauherrschaft nicht. Sollten daraus Terminfolgen für das gesamte Bauwerk entstehen, muss die entsprechende Terminfolge vom Totalunternehmer gegenüber dem Bauherrn vertreten werden.

Soweit es sich um Termine und Fristen handelt, die die Totalunternehmer und die Bauherrschaft gegenseitig verpflichten, sind die Folgen, die sich aus der entsprechenden Nichteinhaltung eines solchen Termins resp. einer solchen Frist ergeben, im Rahmen des Vertrages für den Totalunternehmer zu regeln resp. aufgrund des Totalunternehmervertrags festzusetzen. Nicht jedes Nichteinhalten eines Termins resp. einer Frist hat dieselben Folgen für die Bauherrschaft oder den Totalunternehmer. Allerdings werden normalerweise in den Totalunternehmerverträgen nur die wesentlichen Schlüsseltermine festgelegt, bei deren Nichteinhaltung der Bauherrschaft resp. dem Totalunternehmer erheblicher Schaden entsteht.

Praxis-Beispiel
Wird z.B. bei einem Bauwerk der vereinbarte Endtermin nicht eingehalten und aus diesem Grunde das Bauwerk einen Monat später als ursprünglich vorgesehen übergeben, kann das für die Bauherrschaft dazu führen, dass während eines Monats Mietzinsausfälle entstehen resp. Mietverträge nicht erfüllt werden können, weil die Mieter am vorgesehenen Zeitpunkt das Mietobjekt nicht beziehen können. Daraus können sich erhebliche finanzielle Folgen ergeben.

Allerdings kann nicht in jedem Fall durch eine einfache Rechnung festgestellt werden, wie hoch der der Bauherrschaft resp. dem Totalunternehmer entstehende Schaden ist, wenn ein bestimmter Termin resp. eine bestimmte Frist nicht eingehalten wird. Es empfiehlt sich in dieser Situation, durch das Vereinbaren einer Konventionalstrafe eine aufwendige Schadensberechnung zu vermeiden.

Terminverschiebungen

Sowohl im Totalunternehmervertrag wie auch in jedem normalen Werkvertrag kann es zu Terminverschiebungen kommen. Normalerweise wird im Rahmen des Totalunternehmervertrags die entsprechende Regelung, wie sie sich in der SIA-Norm 118 in den Art. 92 ff., insbesondere Art. 96, findet, übernommen.

Achtung
Je nach Vertrag für den Totalunternehmer kann es sinnvoll sein, wenn man die entsprechende Bestimmung des Art. 96 zusätzlich präzisiert und dem Totalunternehmer ganz bestimmte, klar definierte Fristen gibt, innerhalb deren er anzeigen muss, dass aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen ein Termin verschoben resp. eine Frist erstreckt werden muss.

Schwierigkeiten für das Einhalten von Terminen und Fristen ergeben sich oft aus Änderungswünschen der Bauherrschaft gegenüber dem Totalunternehmer. Hier ist es unabdingbar, dass im Rahmen der entsprechenden Vertragsänderung für die Änderung nicht nur die finanziellen, sondern auch die terminlichen Folgen der entsprechenden Änderung sauber und klar dargelegt werden, und je nach Situation der Gesamtterminplan angepasst wird. Es interessiert die Bauherrschaft nicht nur, ob beim Ausführen einer bestimmten Änderung der Endtermin verschoben werden muss, sondern es ist für die Bauherrschaft von zentraler Bedeutung zu wissen, ob dadurch Zwischentermine, die für sie grosse Bedeutung haben, verschoben werden müssen. Dann müssen die Nebenunternehmer, welche ihre Arbeiten entsprechend diesen Zwischenterminen einrichten, informiert und mit diesen Nebenunternehmern zusätzliche Vereinbarungen getroffen werden.

Praxis-Tipp
Oft ist es sinnvoll, das Einhalten eines wichtigen Termins oder einer Frist mit einer Konventionalstrafe zu belegen.

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