17.04.2015

Totalunternehmervertrag: Einzelne wichtige Bestimmungen

Eine der zentralsten Bedingungen zum Leisten von Zahlungen durch die Bauherrschaft ist immer das Einhalten der entsprechenden vertraglichen Bedingungen durch die Totalunternehmung.

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Totalunternehmervertrag

Dabei wird normalerweise im Zahlungsplan vorgesehen, dass beim Erreichen bestimmter Bauzustände gegenüber dem Totalunternehmer die entsprechenden Zahlungen erfolgen müssen. Es ist selbstverständlich, dass der Bauzustand nur dann erreicht wird, wenn das entsprechende Werk im Zeitpunkt des entsprechenden Erreichens des Bauzustands wirklich mangelfrei ist.

 

Achtung
Besondere Schwierigkeiten können sich dann ergeben, wenn der Totalunternehmer nicht nur ein bestimmtes Gebäude, sondern eine bestimmte Anlage, die eine bestimmte Leistung erbringen muss, schuldet. Hier ist es nicht damit getan festzustellen, dass z.B. die bestellte Betonmaschine nun montiert sei. Hier muss zusätzlich verlangt werden, dass der Totalunternehmer nachweist, die Betonmaschine stelle den Beton in der geforderten Qualität und Menge mit dem im Leistungsverzeichnis definierten Aufwand (Mannstunden, Energie, Rohprodukte) her.

Gerade im Totalunternehmervertrag müssen nicht nur auf der Baustelle körperliche Leistungen erbracht werden, sondern der Totalunternehmer muss für den Bauherrn auch Leistungen erbringen, die sich kaum irgendwo konkret niederschlagen. Hier sind, sollte der Totalunternehmer auf Grund solcher Leistungen Zahlungen verlangen, besondere Kontrollen erforderlich. So muss etwa geklärt werden, ob die Baubewilligung, wie sie nun erteilt wurde, den Anforderungen, die anlässlich der Leistungsdefinition im Totalunternehmervertrag definiert wurden, vollumfänglich entspricht.

Rangfolge der Bestimmungen

Man könnte es sich hier einfach machen und darauf hinweisen, die SIA-Norm 118 biete in ihrem Artikel 21 eine solche Lösung an. Allerdings kann es durchaus sein, dass diese Lösung in einem konkreten Projekt nicht optimal ist. Aus diesem Grunde ist es empfehlenswert, eine eigene Rangfolgendefinition zu finden.

Hinweis
Je nachdem, welche Unterlagen sorgfältiger und detaillierter erarbeitet wurden und Basis für die weitere Bearbeitung des Projekts sind, sollten diese Unterlagen an erster Stelle aufgeführt werden.

Kontrollen

Im Rahmen vom Totalunternehmervertrag muss auch festgelegt werden, wer was wie kontrolliert.

Wichtig
Hier muss, im Gegensatz zum Generalunternehmer, vom Bauherrn oder Besteller verlangt werden, dass er die entsprechenden Schritte des Totalunternehmers begleitet und die Vorschläge des Totalunternehmers prüft, zusätzliche Fragen stellt, Änderungen verlangt und, sobald das Projekt den geforderten Stand erlangt, dieses auch ausdrücklich genehmigt.

Sollte der Besteller eine solche Genehmigung ohne Grund verweigern, würde er seinen Verpflichtungen im Rahmen der Vertragsabwicklung nicht nachkommen. Je nach Definition vom Totalunternehmervertrag könnte eine solche Vertragsverletzung durch den Besteller den Totalunternehmer berechtigen, den Totalunternehmervertrag vorzeitig aufzulösen und/oder Schadenersatz zu fordern.

Achtung
Selbstverständlich ist der Totalunternehmer verpflichtet, den Besteller bei seiner Kontroll- und Genehmigungstätigkeit zu unterstützen.

Vertretungsbefugnis des Totalunternehmers

Wird das Verfahren mit dem Totalunternehmer gewählt, ist es zwingend notwendig, dass die normalerweise dem Architekten resp. dem Bauingenieur zustehende Vertretungsbefugnis dem Totalunternehmer übertragen wird. Der Totalunternehmer muss mittels Totalunternehmervertrag in die Lage versetzt werden, mit den Behörden die Abnahme der Kanalisation oder die Kontrolle eines Gerüsts zu vereinbaren, denn dabei handelt es sich um entscheidende Massnahmen im Rahmen der Bauabwicklung, die, sollten sie nicht rechtzeitig eingeleitet werden, ein Bauvorhaben erheblich verzögern können.

Vorzeitige Vertragsauflösung

Für den Werkvertrag ist ausdrücklich vorgesehen, dieser könne vorzeitig durch einseitige Erklärung des Bestellers aufgelöst werden, allerdings unter voller Schadloshaltung des Unternehmers. Diese Bestimmung führt nun zu einem ganz wesentlichen Unterschied zwischen der Abwicklung mit einem Totalunternehmer auf der einen Seite und der Abwicklung mit einem Planer und einem Generalunternehmer resp. Einzelunternehmer auf der anderen Seite.

Praxis-Tipp
Während ein Architekten- resp. Planervertrag im Normalfall jederzeit ohne Angabe von Gründen aufgelöst werden kann, und somit im Rahmen einer Planung die Möglichkeit besteht, die Vertragsabwicklung vorzeitig abzubrechen, ist eine solche Möglichkeit für den Besteller bei der Wahl vom Totalunternehmervertrag in der Phase der Projektierung nur dann vorgesehen, wenn der Besteller in diesem Fall den Totalunternehmer vollumfänglich schadlos hält. Diese Lösung führt bei vielen Totalunternehmerverträgen zu einem unglücklichen Resultat, das von beiden Parteien nicht gewünscht wird. Es ist daher empfehlenswert, in solchen Totalunternehmerverträgen besondere Bestimmungen bezüglich der vorzeitigen Vertragsauflösung durch einseitige Erklärung einer der Parteien aufzunehmen.

Mögliche Voraussetzungen

Die Voraussetzungen (Bedingungen), die erfüllt sein müssen, damit die eine oder andere Partei berechtigt ist, von ihrem Recht auf einseitige Vertragsauflösung Gebrauch zu machen, müssen im Rahmen vom Totalunternehmervertrag in jedem einzelnen Fall genau definiert werden.

Praxis-Beispiel

  • Nichteinhalten eines bestimmten Kostenziels
  • Nichteinhalten einer vorgegebenen Rendite  
  • Nichteinhalten eines bestimmten Fertigstellungstermins
  • Unmöglichkeit, auf einem bestimmten Grundstück ein bestimmtes Raumprogramm resp. Bauvolumen zu verwirklichen, weil dies durch behördliche Vorschriften resp. Rechtsmittel von Nachbarn verhindert wird
  • Unmöglichkeit, für ein bestimmtes Projekt die behördliche Baubewilligung zu erlangen

Regelung der anschliessenden Auseinandersetzung

Im Rahmen der entsprechenden Bestimmung darf nicht nur die Voraussetzung erwähnt werden, unter welcher die eine oder andere Partei berechtigt ist, den Totalunternehmervertrag aufzulösen, sondern es müssen auch Regelungen angeboten werden, die bei der vorzeitigen Auflösung die abschliessende Auseinandersetzung, d.h. die Entschädigung für die erbrachte Arbeit der Gegenpartei, regeln. Solche Regelungen müssen im Rahmen der Vertragsverhandlungen in jedem einzelnen Vertrag ausgehandelt werden.

Praxis-Tipp
Es lohnt sich, diesen Regelungen Zeit zu widmen und sie sorgfältig vorzunehmen. Zwar hoffen beide Parteien, dass sie von diesen Regelungen nie Gebrauch machen müssen. Sollte der Fall aber trotzdem eintreten, ist ein geordnetes Auseinandergehen viel eher möglich, wenn saubere Regelungen bestehen, als wenn solche fehlen.

Daneben ist es selbstverständlich, dass auch im Rahmen von einem Totalunternehmervertrag beiden Parteien das Recht zusteht, den Vertrag vorzeitig aufzulösen, wenn die Gegenpartei ihren vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt. Die diesbezüglichen Regelungen sind im Gesetz klar definiert, und die Rechtsprechung hat sich damit ausführlich beschäftigt. Hier ist es kaum erforderlich, dass zusätzliche detaillierte Regelungen getroffen werden.

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