17.04.2015

Totalunternehmervertrag: Einzelne wichtige Bestimmungen

Eine der zentralsten Bedingungen zum Leisten von Zahlungen durch die Bauherrschaft ist immer das Einhalten der entsprechenden vertraglichen Bedingungen durch die Totalunternehmung.

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Totalunternehmervertrag

Dabei wird normalerweise im Zahlungsplan vorgesehen, dass beim Erreichen bestimmter Bauzust├Ąnde gegen├╝ber dem Totalunternehmer die entsprechenden Zahlungen erfolgen m├╝ssen. Es ist selbstverst├Ąndlich, dass der Bauzustand nur dann erreicht wird, wenn das entsprechende Werk im Zeitpunkt des entsprechenden Erreichens des Bauzustands wirklich mangelfrei ist.

 

Achtung
Besondere Schwierigkeiten k├Ânnen sich dann ergeben, wenn der Totalunternehmer nicht nur ein bestimmtes Geb├Ąude, sondern eine bestimmte Anlage, die eine bestimmte Leistung erbringen muss, schuldet. Hier ist es nicht damit getan festzustellen, dass z.B. die bestellte Betonmaschine nun montiert sei. Hier muss zus├Ątzlich verlangt werden, dass der Totalunternehmer nachweist, die Betonmaschine stelle den Beton in der geforderten Qualit├Ąt und Menge mit dem im Leistungsverzeichnis definierten Aufwand (Mannstunden, Energie, Rohprodukte) her.

Gerade im Totalunternehmervertrag m├╝ssen nicht nur auf der Baustelle k├Ârperliche Leistungen erbracht werden, sondern der Totalunternehmer muss f├╝r den Bauherrn auch Leistungen erbringen, die sich kaum irgendwo konkret niederschlagen. Hier sind, sollte der Totalunternehmer auf Grund solcher Leistungen Zahlungen verlangen, besondere Kontrollen erforderlich. So muss etwa gekl├Ąrt werden, ob die Baubewilligung, wie sie nun erteilt wurde, den Anforderungen, die anl├Ąsslich der Leistungsdefinition im Totalunternehmervertrag definiert wurden, vollumf├Ąnglich entspricht.

Rangfolge der Bestimmungen

Man k├Ânnte es sich hier einfach machen und darauf hinweisen, die SIA-Norm 118 biete in ihrem Artikel 21 eine solche L├Âsung an. Allerdings kann es durchaus sein, dass diese L├Âsung in einem konkreten Projekt nicht optimal ist. Aus diesem Grunde ist es empfehlenswert, eine eigene Rangfolgendefinition zu finden.

Hinweis
Je nachdem, welche Unterlagen sorgf├Ąltiger und detaillierter erarbeitet wurden und Basis f├╝r die weitere Bearbeitung des Projekts sind, sollten diese Unterlagen an erster Stelle aufgef├╝hrt werden.

Kontrollen

Im Rahmen vom Totalunternehmervertrag muss auch festgelegt werden, wer was wie kontrolliert.

Wichtig
Hier muss, im Gegensatz zum Generalunternehmer, vom Bauherrn oder Besteller verlangt werden, dass er die entsprechenden Schritte des Totalunternehmers begleitet und die Vorschl├Ąge des Totalunternehmers pr├╝ft, zus├Ątzliche Fragen stellt, ├änderungen verlangt und, sobald das Projekt den geforderten Stand erlangt, dieses auch ausdr├╝cklich genehmigt.

Sollte der Besteller eine solche Genehmigung ohne Grund verweigern, w├╝rde er seinen Verpflichtungen im Rahmen der Vertragsabwicklung nicht nachkommen. Je nach Definition vom Totalunternehmervertrag k├Ânnte eine solche Vertragsverletzung durch den Besteller den Totalunternehmer berechtigen, den Totalunternehmervertrag vorzeitig aufzul├Âsen und/oder Schadenersatz zu fordern.

Achtung
Selbstverst├Ąndlich ist der Totalunternehmer verpflichtet, den Besteller bei seiner Kontroll- und Genehmigungst├Ątigkeit zu unterst├╝tzen.

Vertretungsbefugnis des Totalunternehmers

Wird das Verfahren mit dem Totalunternehmer gew├Ąhlt, ist es zwingend notwendig, dass die normalerweise dem Architekten resp. dem Bauingenieur zustehende Vertretungsbefugnis dem Totalunternehmer ├╝bertragen wird. Der Totalunternehmer muss mittels Totalunternehmervertrag in die Lage versetzt werden, mit den Beh├Ârden die Abnahme der Kanalisation oder die Kontrolle eines Ger├╝sts zu vereinbaren, denn dabei handelt es sich um entscheidende Massnahmen im Rahmen der Bauabwicklung, die, sollten sie nicht rechtzeitig eingeleitet werden, ein Bauvorhaben erheblich verz├Âgern k├Ânnen.

Vorzeitige Vertragsaufl├Âsung

F├╝r den Werkvertrag ist ausdr├╝cklich vorgesehen, dieser k├Ânne vorzeitig durch einseitige Erkl├Ąrung des Bestellers aufgel├Âst werden, allerdings unter voller Schadloshaltung des Unternehmers. Diese Bestimmung f├╝hrt nun zu einem ganz wesentlichen Unterschied zwischen der Abwicklung mit einem Totalunternehmer auf der einen Seite und der Abwicklung mit einem Planer und einem Generalunternehmer resp. Einzelunternehmer auf der anderen Seite.

Praxis-Tipp
W├Ąhrend ein Architekten- resp. Planervertrag im Normalfall jederzeit ohne Angabe von Gr├╝nden aufgel├Âst werden kann, und somit im Rahmen einer Planung die M├Âglichkeit besteht, die Vertragsabwicklung vorzeitig abzubrechen, ist eine solche M├Âglichkeit f├╝r den Besteller bei der Wahl vom Totalunternehmervertrag in der Phase der Projektierung nur dann vorgesehen, wenn der Besteller in diesem Fall den Totalunternehmer vollumf├Ąnglich schadlos h├Ąlt. Diese L├Âsung f├╝hrt bei vielen Totalunternehmervertr├Ągen zu einem ungl├╝cklichen Resultat, das von beiden Parteien nicht gew├╝nscht wird. Es ist daher empfehlenswert, in solchen Totalunternehmervertr├Ągen besondere Bestimmungen bez├╝glich der vorzeitigen Vertragsaufl├Âsung durch einseitige Erkl├Ąrung einer der Parteien aufzunehmen.

M├Âgliche Voraussetzungen

Die Voraussetzungen (Bedingungen), die erf├╝llt sein m├╝ssen, damit die eine oder andere Partei berechtigt ist, von ihrem Recht auf einseitige Vertragsaufl├Âsung Gebrauch zu machen, m├╝ssen im Rahmen vom Totalunternehmervertrag in jedem einzelnen Fall genau definiert werden.

Praxis-Beispiel

  • Nichteinhalten eines bestimmten Kostenziels
  • Nichteinhalten einer vorgegebenen Rendite  
  • Nichteinhalten eines bestimmten Fertigstellungstermins
  • Unm├Âglichkeit, auf einem bestimmten Grundst├╝ck ein bestimmtes Raumprogramm resp. Bauvolumen zu verwirklichen, weil dies durch beh├Ârdliche Vorschriften resp. Rechtsmittel von Nachbarn verhindert wird
  • Unm├Âglichkeit, f├╝r ein bestimmtes Projekt die beh├Ârdliche Baubewilligung zu erlangen

Regelung der anschliessenden Auseinandersetzung

Im Rahmen der entsprechenden Bestimmung darf nicht nur die Voraussetzung erw├Ąhnt werden, unter welcher die eine oder andere Partei berechtigt ist, den Totalunternehmervertrag aufzul├Âsen, sondern es m├╝ssen auch Regelungen angeboten werden, die bei der vorzeitigen Aufl├Âsung die abschliessende Auseinandersetzung, d.h. die Entsch├Ądigung f├╝r die erbrachte Arbeit der Gegenpartei, regeln. Solche Regelungen m├╝ssen im Rahmen der Vertragsverhandlungen in jedem einzelnen Vertrag ausgehandelt werden.

Praxis-Tipp
Es lohnt sich, diesen Regelungen Zeit zu widmen und sie sorgf├Ąltig vorzunehmen. Zwar hoffen beide Parteien, dass sie von diesen Regelungen nie Gebrauch machen m├╝ssen. Sollte der Fall aber trotzdem eintreten, ist ein geordnetes Auseinandergehen viel eher m├Âglich, wenn saubere Regelungen bestehen, als wenn solche fehlen.

Daneben ist es selbstverst├Ąndlich, dass auch im Rahmen von einem Totalunternehmervertrag beiden Parteien das Recht zusteht, den Vertrag vorzeitig aufzul├Âsen, wenn die Gegenpartei ihren vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt. Die diesbez├╝glichen Regelungen sind im Gesetz klar definiert, und die Rechtsprechung hat sich damit ausf├╝hrlich besch├Ąftigt. Hier ist es kaum erforderlich, dass zus├Ątzliche detaillierte Regelungen getroffen werden.

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