21.07.2014

Bauabnahme: Schlussabnahme und Mängelrüge

Mit der Bauabnahme geht das fertige Werk in die Obhut der Bauherrschaft über. Dafür empfiehlt sich der Beizug von einer neutralen Fachperson. Die Bauabnahme sollte innerhalb eines Monats stattfinden, nachdem der Unternehmer der Bauherrschaft oder ihrer bevollmächtigten Bauleitung die Vollendung des Werkes angezeigt hat.

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Bauabnahme

Die Bauabnahme läuft so ab, dass das Werk von Bauleitung und Unternehmer gemeinsam geprüft wird, wobei je nach Sachgebiet (Gebäudeleittechnik, Wärmetechnik etc.) zusätzliche Experten beigezogen werden. Zu empfehlen ist, dass auch ein Vertreter der Bauherrschaft an der Bauabnahme teilnimmt, am besten jemand mit Fachkenntnissen. Allfällige Mängel werden in einem Abnahmeprotokoll festgehalten. Bei wesentlichen Mängeln wird die Bauabnahme zurückgestellt und wiederholt, sobald die Mängel behoben sind. Mängel gelten dann als wesentlich, wenn sie die Tauglichkeit des Werkes zum üblichen oder vereinbarten besonderen Gebrauch unmittelbar und erheblich beeinträchtigen. Blosse Schönheitsfehler allerdings verzögern die Abnahme nicht.

Achtung
Mit der Bauabnahme beginnen wichtige Fristen zu laufen, namentlich die (meist zweijährige) Garantiefrist (Rügefrist) sowie die viermonatige Frist, die zur Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechtes noch zur Verfügung steht.

Nach Art. 370 OR ist der Unternehmer von seiner Haftpflicht befreit, wenn das abgelieferte Werk vom Besteller ausdrücklich oder stillschweigend genehmigt wird. Voraussetzung ist, dass es sich nicht um Mängel handelt, die bei der Bauabnahme und ordnungsmässigen Prüfung nicht erkennbar waren oder vom Unternehmer absichtlich verschwiegen wurden. Stillschweigende Genehmigung wird angenommen, wenn der Besteller die gesetzlich vorgesehene Prüfung und Anzeige unterlässt. Treten die Mängel erst später zu Tage, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen. Unterlässt der Besteller das, gilt das Werk auch hinsichtlich dieser Mängel als genehmigt. Die Abnahmeprüfung wird am besten sehr gründlich durchgeführt. Nach einer Bestimmung der SIA-Norm 118 entfällt die Haftung des Unternehmers für einen Mangel, der von der Bauleitung bei der Bauabnahme zwar erkannt, aber nicht geltend gemacht wird. Offensichtliche Mängel, die im Abnahmeprotokoll nicht aufgeführt sind, gelten als genehmigt.

Es ist ratsam, dass die Bauherrschaft das Problem der Abnahmen mit der Bauleitung bespricht. Erkennbare Mängel sollen bei der gemeinsamen Prüfung auf jeden Fall geltend gemacht werden, und zwar lieber zu viele als zu wenige. Nützlich ist auch eine Vereinbarung in den Werkverträgen, dass Abnahmeprotokolle erst gültig sind, wenn sie zusätzlich von der Bauherrschaft unterzeichnet sind. Besser als ein fehlerhaftes Abnahmeprotokoll kann gar kein Protokoll sein, jedenfalls wenn die SIA-Norm 118 gilt. Bei einer stillschweigenden Bauabnahme ohne Prüfung kann die Bauherrschaft sämtliche Mängel bis zum Ablauf der Garantiefrist (Rügefrist) wirksam rügen. Von der Bauabnahme zu unterscheiden ist die Schlussprüfung. Diese findet mit Vorteil erst nach einer längeren Phase der Betriebsoptimierung statt und damit kurz vor Ablauf der zweijährigen Garantiefrist (Rügefrist). Hauptziel der Schlussprüfung ist der Nachweis, dass die Anlage richtig konzipiert ist, optimal läuft und einen guten Wirkungsgrad hat. Für die Bauherrschaft speziell interessant ist der effektive Energieverbrauch.

Vergütung und Preisberechnung

Die Leistungen der Unternehmer können nach zwei grundsätzlich verschiedenen Methoden vergütet werden:

  • Die Vergütung kann entweder fest vereinbart werden,
  • sie kann aber auch abhängig vom Aufwand sein, den der Unternehmer betreiben muss.

Bei der festen Vergütung spricht man im Bauwesen häufig von Akkordarbeiten, bei der aufwandabhängigen von Regiearbeiten. Auf die feste Vergütung bezieht sich der Artikel 373 OR. ‹Wurde die Vergütung zum Voraus genau bestimmt, so ist der Unternehmer verpflichtet, das Werk um diese Summe fertig zu stellen, und darf keine Erhöhung fordern, selbst wenn er mehr Arbeit oder grössere Auslagen gehabt hat, als vorgesehen war.› Nur bei ausserordentlichen Umständen kann der Richter den Preis anpassen. Die Regelung über Regiearbeiten ist in Art. 374 OR enthalten: ‹Ist der Preis zum Voraus entweder gar nicht oder nur ungefähr bestimmt worden, so wird er nach Massgabe des Wertes der Arbeit und der Aufwendungen des Unternehmers festgesetzt.›

Bei GU-Verträgen
Bei Verträgen mit Generalunternehmern sind folgende Varianten möglich:

  • Beim Vertrag auf Abrechnung trägt der Bauherr das Kosten- und Teuerungsrisiko. Er vergütet dem Generalunternehmer ein Honorar für seine Dienstleistungen.
  • Beim Vertrag mit Kostendach wird ein Höchstpreis vereinbart. Gelingt es dem Generalunternehmer, das Objekt preisgünstiger als zum festgelegten Höchstpreis zu erstellen, kann evtl. auch der Bauherr davon profitieren. Dafür sind genaue Definitionen hinsichtlich Preis, Qualität und Anteilsberechnung unerlässlich.

Bei kleinen Bauvorhaben ist meistens überflüssig, über die Bauteuerung Vereinbarungen zu treffen, sie wird wegbedungen. Für grössere Bauten enthält die SIA-Norm 118 neunzehn teilweise recht umfangreiche Artikel über die Bauteuerung. Im Bauwesen ist es sehr häufig, dass bei der festen Vergütung der Leistungen so genannte Einheitspreise vereinbart werden. Gipser, Baumeister, Elektriker, Gärtner, Bodenleger und viele andere Handwerker rechnen häufig mit Einheitspreisen. Bei Einheitspreisverträgen ist die Höhe der Vergütung in der Regel erst nach der Bauausführung genau bestimmbar, wenn die effektiven Mengen (Ausmasse) bekannt sind. Die Pauschalierung von Einheitspreisverträgen ist bei den meisten Arbeitsgattungen möglich, auch bei Umbauten und Renovationen. Es empfiehlt sich, den Anbietern die Grundlagen der Massenermittlung (und nicht nur die Ergebnisse) zu überlassen oder ihnen wenigstens Einblick zu gewähren.

Regiearbeiten

Achtung
Es ist wichtig, die zu erbringenden Leistungen hinsichtlich Art, Umfang und Qualität eindeutig zu beschreiben. Ferner sollten nur offen ausgewiesene Ausmassreserven einkalkuliert werden. Es sollte eine gewisse Gewähr vorhanden sein, dass am Projekt nicht mehr viel geändert wird.

Praxis-Tipp
Es ist zu empfehlen, so viele Leistungen wie möglich nach Festpreisen zu verrechnen und so genannte Regiearbeiten auf ein Minimum zu beschränken. Der Unternehmer darf in der Regel nicht von sich aus Regiearbeiten ausführen.

Sie müssen von der Bauleitung ausdrücklich angeordnet werden. Regiebestellungen, insbesondere grössere, sollen vorgängig der Bauherrschaft zur Genehmigung unterbreitet werden. Der Unternehmer muss für Regiearbeiten täglich einen Regierapport erstellen. Gemäss SIA 118 hat die Bauleitung diesen Rapport zu prüfen und innert 7 Tagen unterzeichnet zurückzugeben. Die Prüfung der Regierapporte durch die Bauleitung wird sehr unterschiedlich gehandhabt. Bei Regiearbeiten wird der Unternehmer durch eine speditive Arbeitsausführung nicht belohnt. Ausserdem kann die Bauleitung den Aufwand des Unternehmers kaum kontrollieren.

Massnahmen gegen Preisabsprachen
Es ist eine Tatsache, dass es in der Baubranche unter den Marktteilnehmern zahlreiche verdeckte Preisabsprachen gibt. Allerdings ist das Ausmass der Absprachen sehr unterschiedlich, abhängig von Marktsegment Arbeitsgattung, Region und sogar der Konjunktur. In der Schweiz gilt das als Kavaliersdelikt. Die Bauherrschaft kann sich dagegen schützen, indem sie in den Ausschreibungsunterlagen deutlich erklärt, dass Preisabsprachen nicht toleriert werden. Verdeckte Preisabsprachen gelten sogar als Täuschung nach Art. 28 OR. Für die getäuschte Bauherrschaft ist der Vertrag unverbindlich und allenfalls Schadenersatz möglich. Preisvergleiche werden erleichtert und Preisabsprachen zumindest erschwert, indem man zu Ausschreibungen mindestens einen auswärtigen Anbieter auffordert. Tiefpreisangebote kann man in Betracht ziehen, sofern man zu erhöhten Vorsichtsmassnahmen im Hinblick auf einen möglichen Bankrott bereit ist. Dabei ist speziell das Bauhandwerkerpfandrecht zu beachten. Ein niedriger Preis muss nicht unbedingt schlechte Qualität bedeuten. Eine gute Qualität sollte trotzdem gewährleistet sein.

Um die Einzelheiten des Rechnungswesens kümmert sich normalerweise die Bauleitung. Die Bauherrschaft sollte aber trotzdem informiert sein. Bei grösseren Werkverträgen ist es im Bauwesen üblich, dass der Unternehmer Anspruch auf Abschlagszahlungen (Akontozahlung) hat. Grundlage dafür ist ein Nachweis des Unternehmers über die erbrachte Leistung. Gemäss SIA 118 können die Unternehmer monatlich Zahlung verlangen. Ein derart schneller Rhythmus ist allerdings nur bei grossen Leistungspaketen sinnvoll. Bei vielen Arbeitsgattungen werden andere Zahlungsmodalitäten vereinbart. Normalerweise zahlt die Bauherrschaft bei Akontozahlungen nicht den vollen Gegenwert der erbrachten Leistung aus, sondern nimmt eine Reduktion vor. Diese Sicherheitsleistung des Unternehmers wird als Rückbehalt bezeichnet. Gemäss SIA 118 beträgt der Rückbehalt meistens 10% des Leistungswertes. Spätestens zwei Monate nach Bauabnahme seines Werkes hat der Unternehmer die Schlussabrechnung einzureichen (SIA-Norm 118). Diese gibt Aufschluss über die geforderte Vergütung sowie über sämtliche gestellten Rechnungen und erhaltenen Zahlungen. Die Regiearbeiten sind normalerweise nicht Gegenstand der Schlussabrechnung. Regierechnungen werden üblicherweise monatlich gestellt und unabhängig von den Akkordarbeiten abgerechnet. Für die Prüfung steht der Bauleitung nach SIA-Norm 118 ein Monat zur Verfügung, doch werden in der Praxis häufig auch längere Fristen vereinbart. Sofern sich bei der Prüfung keine Differenzen ergeben, gilt die Schlussabrechnung mit dem Prüfungsbescheid der Bauleitung als ‹beidseitig anerkannt›. Die Bauleitung muss sich darauf beschränken, die Schlussabrechnung zu prüfen. Nach Bundesgericht kann nur die Bauherrschaft Rechnungen anerkennen!

Bestellungsänderungen

In der Bauwirtschaft sind Bestellungsänderungen an der Tagesordnung. In der SIA-Norm 118 ist der ganze dritte Abschnitt diesem Aspekt gewidmet. Man rechnet in der Praxis gar nicht damit, dass eine Bestellung wie vereinbart ausgeführt wird und gesteht dem Besteller von vornherein ein einseitiges Änderungsrecht zu, im Juristendeutsch als ‹überkommene Verkehrsübung im Bauwesen› bezeichnet. Wenn eine Bauherrschaft also einen Werkvertrag unterzeichnet und die SIA-Norm 118 als anwendbar erklärt, kann sie die Bestellung in eigenem Ermessen und ohne Absprache mit dem Unternehmer abändern. Der Gesamtcharakter der vereinbarten Leistung muss aber gewahrt bleiben.

Mängelhaftung

Für Mängelhaftung gelten die Bestimmungen des Werkvertrages Art. 367 ff. Nach SIA-Norm 118 haftet der Unternehmer dafür, dass sein Werk keine Mängel aufweist. Die Garantiefrist läuft ab dem Tag der Bauabnahme für die Dauer von 2 Jahren. Die Verjährung tritt 5 Jahre nach Bauabnahme des Werkes ein und für durch den Unternehmer absichtlich verschwiegene (verdeckte) Mängel nach 10 Jahren. Unter der Garantie eines Unternehmers ist die Verpflichtung zu verstehen, Mängel am ausgeführten Werk während der Garantiefrist zu beheben. Im Bauwesen besteht normalerweise eine Garantiefrist von zwei Jahren (SIA-Norm 118), was als recht grosszügig zu betrachten ist. Nach Art. 371 OR entspricht die Garantiefrist des Werkvertrages der des Kaufvertrages, beträgt also zwei Jahre bzw. bei Sachen, die normalerweise in Bauten eingebaut werden, fünf Jahre. Sie beginnt mit der Bauabnahme zu laufen. Dabei ist zu beachten, dass für verschiedene Baubestandteile auch ein unterschiedlicher Abnahmetermin gelten kann. Somit gibt es auch verschiedene Endzeitpunkte der Garantiefrist. Während der Garantiefrist kann die Bauherrschaft nach SIA-Norm 118 Mängel jederzeit rügen. Gegenüber dem OR, das eine sofortige Mängelanzeige fordert (Art. 370 OR), bedeutet dies eine Besserstellung. Sofortige Rügepflicht besteht bei Mängeln, die weiteren Schaden verursachen.

Häufig wird eine erste Liste von Mängeln bei der Übergabe des Bauwerks an die Bauherrschaft erstellt. Eine zweite Liste vor Ablauf der Garantiefrist (Rügefrist) kann aber nur noch Mängel enthalten, die der Bauleitung (oder der Bauherrschaft) bei der Bauabnahme nicht bekannt gewesen sind. Für verdeckte Mängel besteht die Mängelhaftung des Unternehmers nach Ablauf der Garantiefrist weiter (SIA-Norm 118). Derartige Mängel sind sofort zu rügen. Der Unternehmer haftet aber nicht für Mängel, die die Bauherrschaft schon vor Ablauf der Garantiefrist hätte erkennen können. Nach Art. 371 OR verjährt der Anspruch des Bestellers eines unbeweglichen Bauwerkes wegen allfälliger Mängel des Werkes gegen den Unternehmer sowie gegen den Architekten oder Ingenieur, die zum Zwecke der Erstellung Dienste geleistet haben, mit Ablauf von fünf Jahren seit der Bauabnahme.

Wenn Mängel festgestellt werden, stellt das Gesetz im Prinzip dem Besteller folgende Mängelrechte zur Verfügung: die Rechte auf Wandelung (Rücktritt), Minderung (Herabsetzung der Forderung) und Verbesserung. Bei Werken, die auf dem Grund und Boden des Bestellers errichtet sind und ihrer Natur nach nur mit unverhältnismässigen Nachteilen entfernt werden können, kann der Besteller einen dem Minderwert des Werkes entsprechenden Abzug am Lohne machen oder, sofern dieses dem Unternehmer nicht übermässige Kosten verursacht, die unentgeltliche Verbesserung des Werkes und bei Verschulden Schadenersatz verlangen. Dazu kommt das Recht auf Schadenersatz. Gemäss SIA-Norm 118 steht dem Bauherrn zunächst einzig das Recht auf Verbesserung zu. Erst wenn der Unternehmer innerhalb der angesetzten Frist den Mangel nicht behebt, kommen die anderen Mängelrechte in Betracht. Der Begriff der Verbesserung wird in der Rechtspraxis nicht allzu eng verstanden. So kann auch die Neuherstellung eines Werkes als Verbesserung gelten.

Nach Art. 369 OR fallen die Mängelrecht dahin, wenn der Besteller durch Weisungen, die er entgegen den ausdrücklichen Abmahnungen des Unternehmers über die Ausführung erteilte, oder auf andere Weise die Mängel selbst verschuldet hat. In den Bestimmungen zu Mängelhaftung und Mängelrechten der SIA-Norm 118 legt ein Absatz fest, dass der Unternehmer bei Selbstverschulden des Bauherrn für Mängel nicht haftet. In der Regel ist es in solch heiklen Fällen nicht der Bauherr selber, der für das Selbstverschulden verantwortlich ist, sondern der Architekt, welcher als seine Hilfsperson gilt. Wenn also der Architekt (oder ein anderer beauftragter Planer) einen Werkmangel verursacht, kann die Bauherrschaft nach Bauabnahme nicht einen Unternehmer belangen, sondern muss sich an ihren Beauftragten halten.

Achtung
Pflichtverletzungen des Architekten können unscheinbar sein, aber grosse Auswirkungen haben. Hier besteht immer die Möglichkeit, dass der Beauftragte der Versuchung erliegt, den Schaden zu vertuschen. Die Bauherrschaft kann sich nur davor schützen, indem sie die Baustelle kritisch im Auge hat, allenfalls mit einer neutralen Fachperson. Vertuschungen von Baumängeln sollte die Bauherrschaft selber unterbinden.  

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