05.02.2021

Hausreparaturen finanzieren: Das können Vermieter tun

Kleine Reparaturen am Haus können Vermieter schnell einen größeren Betrag kosten. Nicht jede Behebung lässt sich mühelos selbst stemmen und sind aufwendigere Reparaturen notwendig, kommen schnell 20.000 Franken und mehr zusammen. Wie können Vermieter vorgehen, um die Reparatur zu finanzieren? Abwarten ist meist nicht möglich, immerhin könnten Mieter die Mieter kürzen, zudem haben es viele Schäden an sich, sich mit der Zeit selbst zu vergrößern. Dieser Artikel zeigt einige Lösungswege auf.

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Finanzierung

Abbildung 1: Reparaturen am Haus können je nach Art recht hohe Kosten mit sich bringen - doch wie lassen sich diese finanzieren, wenn keine Reserve angelegt wurde? Bildquelle: @ pixeltweaks / Pixabay.com

Unkompliziert und schnell: Ratenkredite

Die simpelste Lösung ist sicherlich der Ratenkredit. Mittlerweile gibt es in der Schweiz viele Angebote, sodass Vermieter mühelos die Bedingungen miteinander vergleichen können. Aber worum geht es beim Vergleich?

  • Kosten – zuerst spielen die Kosten für den Kredit natürlich eine tragende Rolle. Wie hoch ist die monatliche Belastung und bis wann kann der Kredit getilgt werden? Vermieter mit mehreren Mietern können mitunter einen Teil der Mieteinnahmen als Raten einsetzen.
  • Bedingungen – unter welchen Bedingungen wird der Kredit vergeben und welche Möglichkeiten bestehen, ihn nachträglich abzuändern? Sondertilgungen sind stets Pflicht, wer die Chance hat, eine vorzeitige Ablöse zu generieren, spart am Ende meist ebenfalls Geld.
  • Geschwindigkeit – sind Wasserleitungen geborsten, können Vermieter nicht erst vierzehn Tage darauf warten, bis ein Kredit bewilligt ist. Ratenkredite über kleinere Summen werden heute längst als Digitalkredite in der Schweiz angeboten. Die vollständige Beantragung, Prüfung und Abwicklung erfolgt nun online – und das teilweise binnen 48 Stunden. Der Anfragende muss allerdings alle infrage kommenden Unterlagen möglichst schon eingescannt oder abfotografiert zur Hand haben, damit die Belege gleich dem Antrag beigefügt werden können.

Ratenkredite eignen sich im Regelfall nur für kleinere Reparaturen, die nicht in den Sanierungs- oder Modernisierungsbereich fallen. Einige Beispiele:

  • Mängelbehebung im Treppenhaus – das können neue Fliesen oder Bodenbeläge sein, auch der Austausch eines alten Treppengeländers zählt darunter.
  • Türen – müssen einfache Türen in den Wohnungen oder zum Keller hin erneuert werden, fallen diese Arbeiten ebenfalls unter die Instandhaltung.
  • Kleinreparaturen – verstopfte Rohrleitungen, ein kleines Leck an sichtbaren Wasserleitungen im Keller, der Austausch der Hausbeleuchtung.

Umfangreichere Arbeiten, die auch das Haus mit aufwerten, sollten über andere Finanzierungswege realisiert werden.

Modernisierungskredite: die günstigere Lösung?

Sobald umfangreichere oder teure Reparaturen am Objekt anfallen, die ganz oder teilweise eine Modernisierung darstellen, sollten Vermieter auf spezielle Modernisierungskredite zurückgreifen. Sie bieten Vorteile:

  • Nachweis – diese Kredite werden nur an Immobilienbesitzer vergeben, ein Nachweis ist also erforderlich.
  • Kosten – diese Kredite sind günstig, werden allerdings bis zur Rückzahlung vollständig mit dem Haus verbunden und als Last eingetragen. Dafür sind die Zinskosten sehr niedrig.
  • Eignung – Modernisierungskredite lohnen sich nur bei höheren Summen. Der Austausch aller Rohrleitungen, der Elektrik, die Eindeckung des Daches, Fassadendämmungen, der Umbau des Hauses oder einer Wohnung in Richtung Barrierefreiheit – diese Maßnahmen fallen alle in den Bereich der Modernisierungskredite.

Es gibt also durchaus verschiedene Möglichkeiten für Vermieter, um an die benötigten Franken zu kommen. Modernisierungskredite stellen dabei die Lösung bei Großarbeiten dar, während Ratenkredite für kleine Reparaturen ideal sind. Beide Lösungen entbinden den Hauseigentümer jedoch nicht von seiner Pflicht, vorzusorgen.

Wichtig: Reserve aufbauen

Häufig wird der Fehler begangen, die Mieteinnahmen eins zu eins als Einnahme zu zählen oder allein mit den Mieteinnahmen den Kaufkredit abzubezahlen. Faktisch ist dieser Weg natürlich nicht falsch, doch rächt er sich mitunter. Zumal es Anforderungen gibt:

  • Miteigentümer – viele Vermieter besitzen eine Eigentumswohnung, die vermietet wird. Eigentumswohnungen gehören jedoch in der Schweiz zum Gemeinschaftseigentum, da schließlich in dem Mehrfamilienhaus mehrere Wohnungen liegen und sie alle einen Eigentümer haben. In der Regel wird in diesen Häusern ein WEG-Anteil aller Eigentümer gefordert, der Reparaturen am Haus selbst abdeckt. Hierunter fallen Dach, Heizung, Fassade.
  • Einzeleigentümer – auch ein einzelner Besitzer eines Mehrfamilienhauses sollte immer einen WEG-Anteil zur Seite legen. Von jeder Miete wird ein bestimmter Anteil einbehalten und auf ein gesondertes Konto gelegt. Dieser Betrag ist nur dafür da, große Reparaturen zu decken. Im Regelfall sollte der Anteil für jede vermietete Wohnung bei 5 – 10 Prozent liegen.

Diese Maßgaben haben für jede Vermietung Bestand. Auch ein Vermieter von Gewerberäumen sollten monatlich einen Prozentsatz zurücklegen und als Reparaturreserve ansparen. Dasselbe gilt für Vermieter von Einliegerwohnungen im eigenen Haus oder von Ferienwohnungen. Wenn von jeder Mieteinnahme bis zu zehn Prozent beiseitegelegt werden, ist stets eine gewisse Reserve für Reparaturen vorhanden.

Ist ein Vermieter aktuell nicht auf die kompletten Mieteinnahmen angewiesen, so sollte er sogar noch weiter gehen:

  • Zweites Konto – auf einem zweiten Sparkonto werden weitere 5 – 10 Prozent der Mieteinnahmen angespart. Auch dieses Konto wird nicht angegriffen.
  • Hintergrund – dieses zweite Konto dient dazu, einen eventuellen Mietausfall abzufedern. Kein Vermieter kann garantieren, in einigen Jahren nicht dringend auf die Miete angewiesen zu sein. Fehlt nun aufgrund fehlender Mieter oder dringender Wohnungsrenovierungen die monatliche Einnahme, kann der Eigentümer notfalls auf dieses Konto zurückgreifen. Diese Gelder lassen sich ebenfalls für die Behebung von Schäden in Wohnungen nutzen, die von Mietern nicht sorgfältig behandelt wurden.

Im Höchstfall dürfen also nur 80 Prozent der monatlichen Mieteinnahmen als Einkommen eingerechnet werden. Von diesen Einnahmen gehen natürlich noch die eventuellen Kreditraten, Steuern und Versicherungen ab, wobei Versicherungen wieder anteilig auf die Miete umgerechnet werden können.

Fazit - Vermieter sollten immer vorbeugen

Natürlich ist das Ansparen von Geldern eben für Reparaturen und Modernisierungen die beste Option. Diese hilft nur niemandem, der gerade erst ein Objekt übernommen hat. Stehen erste Reparaturen an, bieten sich Ratenkredite für kleinere Schäden mit niedrigen Summen an. Modernisierungskredite sind das mächtige Werkzeug für aufwendige Arbeiten, die dem Gebäude oder der Wohnung einen höheren Wert verleihen. Diese Kredite sind günstig, aber zweckgebunden.

Trotz allem sollten Eigentümer von Mietobjektenimmer Anteile der Miete zur Seite legen und sich auf diese Art ein Budget ansparen, welches im Schadensfall oder bei Mietausfällen aus dem Engpass hilft.

 

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