21.07.2014

Sachmängel: Die Voraussetzungen der Gewährleistung

Der Unternehmer hat ein einwandfreies Werk abzuliefern und entsprechend für Sachmängel am Werk einzustehen. Der Unternehmer haftet jedoch nur, sofern sämtliche Voraussetzungen der Sachgewährleistung gegeben sind. Dieses Memorandum bietet den notwendigen Überblick und Zugriff auf die detaillierten Memoranden.

Von: Matthias Streiff  DruckenTeilen 

Dr. iur. Matthias Streiff

Matthias Streiff ist Rechtsanwalt und führt die auf Immobilien- und Baurecht spezialisierte Kanzlei „Streiff Rechtsanwälte AG“ in Wetzikon (www.this-law.ch). Er ist seit 1993 in der Immobilienbranche operativ, forensisch und beratend tätig. Er publizierte z.B. zum Werk- und Maklervertrag, dem Bauhandwerkerpfandrecht, zum Stockwerkeigentum oder den Grundstückgewinnsteuern. Er ist Herausgeber des WEKA BauRechtPraxis Online Portals sowie Dozent bei Fachhochschulen/privaten Lehrinstituten.

Sachmängel

Terminologie und Begriff

Sachgewährleistung
Mit dem Abschluss eines Werkvertrages verpflichtet sich der Unternehmer zur Herstellung eines einwandfreien Werkes. Unter der Herstellung eines Werkes ist das Herbeiführen eines bestimmten Arbeitserfolges zu verstehen. Das Werk hat mangelfrei und vertragsgemäss – gemäss Bestellung – zu sein. Für mangelhaften Arbeitserfolg hat der Unternehmer im Rahmen der Sachgewährleistung gegenüber dem Besteller einzustehen. Die Sachgewährleistung bezeichnet die Haftung des Unternehmers gegenüber dem Besteller für den Fall, dass ein Werk mangelhaft ist oder dem Werk zugesicherte Eigenschaften fehlen. Die Haftung besteht unabhängig vom Verschulden des Unternehmers.

Voraussetzungen der Sachgewährleistung

Folgende Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein, damit der Unternehmer gewährleistungspflichtig ist:

  • Gültiger Werkvertrag (OR 1 i.V.m. OR 363 ff.)  
  • Ablieferung des vollendeten Werkes (vgl. OR 367 I): Gewährleistungsansprüche entstehen mit Ablieferung des Werkes. Unter der Ablieferung ist die formelle Übergabe des vollendeten Werkes zu verstehen. Der Zustand des Werkes in diesem Zeitpunkt ist auch massgebend für die Feststellung der Mangelhaftigkeit.
  • Sachmängel während der Ausführung (OR 366 II): Zeigt sich eine Schlechterfüllung während der Ausführung, so entstehen dem Besteller bereits während der Ausführung Rechte auf Verbesserung, allenfalls Ersatzvornahme und Rücktritt.
  • Sachmängel (vgl. OR 368): Rechtserhebliche Sachmängel liegen vor, wenn das Werk von der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit abweist. Die vertragliche Abweichung kann darin bestehen, dass das Werk nach Verkehrsauffassung fehlerhaft ist oder zugesicherte oder vorausgesetzte Eigenschaften fehlen.
  • Rechtzeitige Prüfung des Werkes durch den Besteller (OR 367): Der Besteller hat die Obliegenheit, das Werk nach dessen Ablieferung und sobald es nach dem üblichen Geschäftsgang tunlich ist, auf Sachmängel zu prüfen.
  • Fristgerechte Mängelrüge durch den Besteller (OR 367): Festgestellte Sachmängel hat der Besteller zu rügen. Die Rüge hat innert Frist und substantiiert zu erfolgen.
  • Keine Wegbedingung der Haftung (Freizeichnung)durch den Werkvertrag.
  • Keine Verjährung (OR 371)  

Ein Verschulden des Unternehmers ist nicht vorausgesetzt, da es sich bei der Gewährleistung um eine Kausalhaftung handelt.

Ausschlussgründe

Sind die obigen Voraussetzungen gegeben, ist der Unternehmer grundsätzlich gewährleistungspflichtig, ausser es liegt ein Ausschlussgrund vor. Die Gewährleistung des Unternehmers ist ausgeschlossen, falls alternativ einer der nachfolgenden Tatbestände erfüllt ist.

  • Verantwortlichkeit des Bestellers (OR 369): Nicht gewährleistungspflichtig ist der Unternehmer, wenn der Besteller die Sachmängel durch eigene Weisungen oder anderweitig verschuldet hat. Erforderlich ist allerdings, dass der Unternehmer ausdrücklich abgemahnt hat.
  • Sachmängel am vom Besteller gelieferten Stoff (OR 365 II), sofern die differenzierten Abmahnungspflichten und -Obliegenheiten beachtet wurden.
  • Genehmigung des Werkes (OR 370): Mit Genehmigung des Werkes durch den Besteller, verfällt der Anspruch auf Sachgewährleistung.
  • Verhältnismässigkeit: Die Nachbesserung kann nur verlangt werden, sofern diese verhältnismässig ist. Eine überteure Nachbesserung kann vom Unternehmer in eine Minderung gewandelt werden.

SIA Norm 118

Untersteht der Werkvertrag der SIA Norm 118, so sind spezielle Sachgewährleistungsregeln zu beachten.

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