02.05.2018

Lex Koller: Geplante Verschärfung

Der Bundesrat schlägt eine als «Modernisierung» bezeichnete Revision des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, genannt «Lex Koller», vor. Durch die geplanten Änderungen wird der Kauf von Schweizer Grundstücken durch Ausländer und juristische Personen unter ausländischer Kontrolle (noch mehr) erschwert.

Von: Maja Baumann  DruckenTeilen Kommentieren 

Dr.iur. Maja Baumann

Fachanwältin SAV Bau- und Immobilienrecht, ist Partnerin der Kanzlei REBER und berät Unternehmen und Private in Fragen des Gesellschafts-, Vertrags- und Immobilienrechts.

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Parlament lehnte die Aufhebung der Lex Koller ab

Nachdem vor nicht allzu langer Zeit das Parlament einerseits die Aufhebung der Lex Koller ablehnte, andererseits aber auch eine Verschärfung verwarf, hat der Bundesrat nun wieder einen Vorentwurf zur Revision der Lex Koller ausgearbeitet. Neben den meist technischen Klarstellungen stellt er vor allem einige kontroverse Punkte zur Diskussion. Der nachfolgende Artikel zeigt kurz den Zweck der Lex Koller auf und beleuchtet danach einige ausgewählte Punkte des Revisionsvorhabens.

Zweck der Lex Koller und Hintergrund der Revision

Die Lex Koller hat zum Ziel, den «Ausverkauf der Heimat» zu stoppen und die «Überfremdung des einheimischen Bodens» zu verhindern. Hierzu wurde 1983 der mehrmals verlängerte Bundesbeschluss in ein Bundesgesetz überführt.

Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (kurz: BewG oder Lex Koller) beschränkt die Erwerbsmöglichkeiten von Schweizer Liegenschaften durch «Ausländer». Sowohl die Definition des Begriffs des «Ausländers» als auch die Umschreibung der relevanten Grundstücke hatten in der Vergangenheit immer wieder Anpassungen erfahren. Zudem wurde klargestellt, dass neben dem direkten Kauf von Schweizer Immobilien auch Wohn- und Nutzniessungsrechte, die Übernahme durch Fusion, Geschäftsübernahme o.Ä., die Beteiligung an einer nichtkotierten Immobiliengesellschaft oder an einem nichtkotierten Immobilienfonds und eine besonders hohe grundpfandgesicherte Finanzierung dem Erwerb gleichgestellt sind. Aktuell nicht bewilligungspflichtig sind namentlich der Erwerb von Betriebsstätte-Grundstücken durch Ausländer und der Kauf der Hauptwohnung einer natürlichen Person an ihrem rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz.

Der Bundesrat nennt als Hauptgrund für die Revision die Anpassung an die heutigen Gegebenheiten. Namentlich will er Lücken schliessen, den Vollzug verbessern sowie den administrativen Aufwand der Behörden verringern. Dies wäre jedoch eigentlich auf Verordnungsstufe machbar bzw. wurde durch Konkretisierungen der Praxis bereits geklärt. Deutlich heikler sind jedoch die Themen, welche der Bundesrat «im Sinne einer Rückbesinnung auf den Gesetzeszweck» zur Diskussion stellt: strengere Regeln für den Kauf von Gewerbeimmobilien und eine Bewilligungspflicht für den Erwerb von Wohnimmobiliengesellschaften durch Personen im Ausland.

Vorgeschlagene Neuerungen

Der Vorentwurf des Bundesrats sieht zahlreiche Änderungen der Lex Koller vor. Einige auswählte Neuerungsvorschläge sind nachstehend zusammengefasst:

Erwerb von Wohnungen oder Anteilen an Wohnbaugenossenschaften durch Drittstaatsangehörige

Nach geltendem Recht kann eine natürliche Person ein Grundstück, welches ihr als Hauptwohnung am Ort ihres rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitzes dient, bewilligungsfrei erwerben. Diese Ausnahme von der Lex Koller soll gestrichen werden. Somit würde der Erwerb von Hauptwohnungen durch Drittstaatsangehörige (d.h. weder Schweizer Bürger noch Staatangehörige eines EU- oder EFTA-Staats) wieder der Bewilligungspflicht unterstellt werden. Zudem sollen Bewilligungen von Gesetzes wegen an die Auflage geknüpft werden, die Wohnung bei Wohnsitzaufgabe innert zweier Jahre zu veräussern.

Dafür soll neu Staatsangehörigen aussereuropäischer Länder der Zugang zu Genossenschaftswohnungen ermöglicht werden. Nach geltendem Recht können Drittstaatsangehörige trotz Aufenthaltsbewilligung und Wohnsitz in der Schweiz keine Anteilscheine an Wohnbaugenossenschaften erwerben und somit diese kostengünstigen Wohnungen auch nicht mieten. Die revidierte Gesetzesvorlage sieht vor, dass eine Bewilligung zum Erwerb von Anteilen an einer Wohnbaugenossenschaft erteilt werden kann, falls dieser Voraussetzung zur Miete einer Genossenschaftswohnung ist. Auch hier besteht ein Veräusserungszwang, falls die Wohnung nicht mehr als Hauptwohnung benutzt wird.

Umnutzung

Schon heute ist es untersagt, Betriebsstätte- Grundstücke in Wohnungen umzunutzen – sei es durch eine Änderung der Nutzung nach einer Betriebsaufgabe oder durch nachträglichen Einbau einer Wohnung. Im revidierten BewG wird nun explizit aufgeführt, dass die vollständige oder teilweise Umnutzung des Grundstücks einem Erwerb gleichgestellt wird und somit bei ausländischem Eigentümer oder Nutzniesser einer Bewilligung bedarf.

Wohnanteile bei Betriebsstätte-Grundstücken

Das aktuelle BewG sieht vor, dass Wohnungen auf Betriebsstätte-Grundstücken, welche aufgrund kommunaler Wohnanteilsvorschriften erstellt werden mussten, bewilligungsfrei miterworben werden können. Das Gesetz enthält keine Obergrenze, sodass die Praxis bis zu 50% vorgeschriebenen Wohnanteil zuliess. Neu möchte der Gesetzgeber die Obergrenze bei einem Drittel der Bruttogeschossfläche festlegen.

Kriterien zur ausländischen Beherrschung bei AG, GmbH und Genossenschaften

Eine juristische Person galt bis jetzt als ausländisch beherrscht (und somit als «Ausländer»), wenn mehr als ein Drittel des Aktien-, Stamm- oder Genossenschaftskapitals oder der Stimmen im Besitz von Personen im Ausland ist. Neu soll dies auch der Fall sein, wenn die Mehrheit des geschäftsführenden Organs (Verwaltungsrat der AG, Geschäftsführung der GmbH, Verwaltung der Genossenschaft) durch Personen im Ausland besetzt ist. Dasselbe gilt für die Vermögensverwaltungsgesellschaft eines Immobilienfonds.

Somit müsste neu die Mehrheit des Verwaltungsrats einer Aktiengesellschaft mit Personen mit Schweizer Bürgerrecht, mit EU-/ EFTA-Staatsangehörigen mit Wohnsitz in der Schweiz und Drittstaatsangehörigen mit Niederlassungsbewilligung (Bewilligung C) besetzt sein. Ansonsten kann diese Gesellschaft keine Wohnimmobilien, keine Grundstücke mit Landreserven und, falls die Verschärfungen bezüglich Betriebsstätte-Grundstücke eingeführt würden (siehe unten), auch nur noch beschränkt Gewerbe- oder Industrieliegenschaften erwerben. Die Restriktionen der Lex Koller würden somit rein aufgrund der Verwaltungsratszusammensetzung anwendbar, selbst wenn das Unternehmen vollumfänglich in Schweizer Besitz ist.

Dieser Beitrag (Auszug) stammt aus unserem Print-Newsletter «Bau- und Immobilienrecht»

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