31.03.2015

Renovation: Vorüberlegungen bei Renovations-, An- und Umbauvorhaben

Jedes Bauwerk unterliegt einer ständigen Abnutzung. Ohne Gegenmassnahmen führt dies zu einem progressiv verlaufenden Wertverlust. Diese Altersentwertung ist jedoch nur ein Aspekt. Nicht primär das Alter, sondern der Zustand bestimmt, wann bei einem Haus Renovation nötig ist. Hier erfahren Sie die wichtigsten Faktoren dazu und können am Ende eine Checkliste bezüglich Ausführungsschritte einer Renovation herunterladen.

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Renovation

Die wichtigen Faktoren beim Renovierungsentscheid

Zeitpunkt
Ist ein Gebäude ungenügend unterhalten, so richtet sich der Zeitpunkt einer allfälligen Renovation nicht ausschliesslich nach der Notwendigkeit zur Erhaltung der Bausubstanz, sondern auch nach den in Erscheinung tretenden Bedürfnissen nach Wertvermehrung, Umnutzung, Erweiterung oder Vergrösserung der vorliegenden Baute. Der richtige Zeitpunkt ist schwierig zu bestimmen. Für den Einzelfall gibt es keine verbindlichen Aussagen.

Lebensdauer von Gebäudeteilen
Der Entwertungsprozess eines Bauwerkes läuft stetig voran, er verläuft aber bei unterschiedlichen Gebäudeteilen unterschiedlich schnell. Während der Rohbau über hundert Jahre dauern kann, sind Teile der Haustechnik oder des Innenausbaus schon nach weniger als zehn Jahren ersatzbedürftig. Ständig kommen neue und verbesserte Produkte auf den Markt. Anlagen und Apparate, Ausbauten und Einrichtungen laufen Gefahr, durch technische Neuerungen und neues Design in ihren Eigenschaften überholt zu werden.

Attraktivitätsverlust
Diese Faktoren führen nicht nur zu einer technischen Entwertung, sondern zu einem Verlust an Attraktivität. Solchen Umständen ist vor allem in kundenorientierten Bereichen wie Läden, Restaurants, Hotels und dergleichen Rechnung zu tragen.

Herausforderung
Modernisieren und renovieren ist deshalb eine Aufgabe und eine ständige Herausforderung für jeden Liegenschaftseigentümer, für Verwalter und Treuhänder, die laufend wahrzunehmen ist. Ausschliesslich bewirtschaftete Liegenschaften bringen über lange Jahre die erwarteten Erträge.

Sanierungskonzept
Grundlage einer jeden Sanierung muss ein ausgereiftes Konzept sein. Die einzelnen Schritte einer Sanierung müssen im Rahmen einer ganzheitlichen Tätigkeit stehen. Bauherr und Planer müssen sich bewusst sein, was mit einer Liegenschaft kurzfristig, mittelfristig und langfristig beabsichtigt wird. Ad-hoc-Entscheide in Schadenfällen und Sanierungen von Einzelteilen sind nur dann sinnvoll, wenn sie im Rahmen eines gesamten Konzeptes eingebunden sind.

Bauwert
Renovation und Umbau zielen einerseits auf eine Erhaltung des Bauwertes ab und bewirken anderseits, eine fortschreitende Entwertung zu bremsen. Dadurch kann auch auf den Ertragswert Einfluss genommen werden. Stehen grössere Sanierungen an, so ist stets zu prüfen, ob nicht eine grundlegende, eindeutig wertvermehrende Sanierung bis hin zum Umbau, Anbau oder zur Umnutzung wirtschaftlich sinnvoller sein könnte.

Bedarf nach Renovation
Ein nachhaltiger Bedarf nach Renovation beschleunigt den Abnutzungsprozess und kann zu einer Ausweitung von Bauschäden führen. Dies ist im Interesse eines gleichmässigen Ertrages zu vermeiden. Deshalb sind Modernisierungsmassnahmen stetig im Auge zu behalten.

Gebäudedaten
Nicht erst wenn eine Renovation ansteht, müssen alle Einzelheiten in Erwägung gezogen und geprüft werden. Schon während des üblichen Gebrauchs einer Liegenschaft sollte an den Zeitpunkt einer grösseren Sanierung gedacht werden. Die für eine Renovation wichtigen Gebäudedaten müssen laufend erhoben und archiviert werden. Dies erspart viel Vorbereitungsaufwand und verkürzt allenfalls eine Projektierungsphase massiv. Je nach Auslöseart und Zeitpunkt bleibt zu Beginn einer Renovation kaum Zeit, um alle relevanten Entscheidungskriterien zu beschaffen.

Grundsätzlich ist vor Beginn einer Renovation die Marktsituation zu prüfen. Sind diese Voraussetzungen für den Eigentümer gut, so kann mit der Erarbeitung der Entscheidungsgrundlagen begonnen werden.

Rahmenbedingungen als Basis des Sanierungsentscheids

Sanierungsentscheid
Im Hinblick auf einen Sanierungsentscheid ist es besonders wichtig, das gesamte Umfeld der betroffenen Liegenschaft auszuleuchten. Durch Renovation werden Liegenschaften zwar attraktiver, aber auch teurer. Gestatten es die erzielbaren Fremdmieten oder Eigenmieten, die getätigten Investitionen zu verzinsen und zu amortisieren?

Spezialisten
Der Architekt oder Umbauplaner muss als ‹Generalist› die Fäden einer Umbauplanung zusammenhalten. Er ist dazu da, die einzelnen Fachspezialisten frühzeitig zu Rate zu ziehen und zu koordinieren. Nicht nur bei Grossprojekten sind die Dienste solcher Fachleute wertvoll. Es zeugt von Ehrlichkeit und Weitsichtigkeit sowie richtiger Einschätzung der eigenen Möglichkeiten, wenn Architekten für komplexe Arbeiten Spezialisten einzelner Fachgebiete zum Nutzen der Bauherrschaft beiziehen. Trotz dem Einbezug von Beratern sollte der Architekt zu keiner Zeit den Überblick verlieren. Er trägt für die Durchführung eines Bauwerkes im Hochbau die Gesamtverantwortung. Werden durch den Eigentümer Direktaufträge erteilt, ohne eine neutrale Leitung und Überprüfung durch einen unabhängigen Bauleiter, ist der Bauherr auf die unternehmerische Redlichkeit des einzelnen Unternehmers angewiesen und dessen fachlicher Kompetenz ausgeliefert. Der Architekt als Fachmann und Koordinator kann bei Sanierungen und Renovation dank seinem breiten Fachwissen die Spezialisten zu gemeinsamen Höchstleistungen anspornen.

Bestandsaufnahmen

Ist-Zustand
Steht ein Entscheid für eine Sanierung an, so soll in einem ersten Schritt der Ist-Zustand aufgenommen werden. Ziel der Bestandsaufnahme ist es, ein möglichst vollständiges Bild der Situation und Lage, des Objektes, mit dem Zustand der Bausubstanz, Konstruktion, Gebäudehülle, Ausbau und allfälligen Betriebseinrichtungen zu erhalten. Zu Beginn kann erstmals eine grundlegende Erfassung stattfinden. Sind dann erste Ziele formuliert, so sollten laufend genauere und stärker vertiefte Abklärungen getroffen werden. So ergibt sich allmählich ein umfassendes Bild einer Liegenschaft. Eine ausführliche Fotodokumentation der Innenräume und der Aussenhülle kann von grossem Nutzen sein.

Zielsetzung

Die Zielsetzung einer Renovation, von An- oder Umbauten, sollte nach der Analyse der Marktsituation und der Bestandsaufnahme möglich sein. Die Bauherrschaft, allenfalls zusammen mit dem beauftragten Planer, hat das anvisierte Ziel zu formulieren. Diese Zielformulierung bildet die Grundlage für ein weiteres Vorgehen.

Nutzung
Wichtiger Bestandteil der Zielformulierung ist die zukünftige Nutzung der betroffenen Liegenschaft. Wird ein Gebäude einer anderen Nutzung zugeführt, so sind schwerwiegende Veränderungen notwendig.

Praxis-Beispiel

  • Wohnungen werden zu Büros
  • Gewerberaum wird zu Wohnungen
  • Büros werden zu Wohnungen
  • Fabriken werden zu Wohnateliers

Werden Liegenschaften einer anderen Nutzung zugeführt, ist vor allem abzuklären, wieweit die vorhandene Tragkonstruktion einen Umbau und eine allenfalls notwendige Veränderung der inneren Einteilung des bestehenden Grundrisses zulässt.

Zeithorizont
Es ist wichtig, möglichst umfassende Kriterien für die Zielformulierung heranzuziehen. Auch sollte kein zu knapper zeitlicher Horizont zugrunde gelegt werden. Die Anforderungen an Liegenschaften, diktiert vom Benutzer und vom generellen Markt, können in der heutigen Zeit kurzfristig ändern. Deshalb ist es wichtig, dass Liegenschaften mit relativ geringem Aufwand den jeweiligen Anforderungen, den gestellten Bedürfnissen angepasst werden können. Dies sichert dem Eigentümer genügend Flexibilität am Markt. Im Laufe einer Lebensdauer können die Anforderungen an eine Liegenschaft je nach Standort, Umfeld und Markt des Öfteren wechseln.

Wertbeeinflussung
Grundsätzliches Ziel einer jeden Renovation, eines An- oder Umbaus, ist es den Bauwert zu erhalten und bereits eingetretene Entwertungen wieder rückgängig zu machen. Dadurch wird direkt auf den Ertragswert eingewirkt. Baumassnahmen können direkt keinen Einfluss auf den Landwert einer Parzelle ausüben, jedoch ist es indirekt möglich, über den Ertragswert den Landwert zu beeinflussen.

Gebäudeeignung

Wichtig
Vor jeder Projektierung stehen grundsätzliche Fragen:

  • Werden beispielsweise Wohnungsgrundrisse den heutigen Anforderungen noch gerecht?
  • Können Installationen und Ausbauten den modernen Ansprüchen angepasst werden?
  • Lohnen sich umfassende Instandhaltungsarbeiten und Umbauten, oder ist ein Abbruch und gänzlicher Neubau die richtige Lösung?
  • Sind Anbauten und Veränderungen der Nutzungsart sinnvolle Alternativen?

Partner
Entscheidende Weichen werden gestellt durch technische und architektonische Voraussetzungen. Für die Planung und Projektierung einer Renovation oder Sanierung sind Architekten, Unternehmer sowie die örtlichen Behörden kompetente Partner. Deren Mithilfe und Beratung ist im Verlaufe eines Projektablaufs fast immer unerlässlich.

Überprüfung
Bei vielen älteren Gebäuden ist eine sorgfältige Prüfung aller Bauteile, insbesondere der tragenden Elemente des Rohbaus notwendig. Eine solche Überprüfung kann zeigen, dass aufwendige Modernisierungen nicht sinnvoll sind, da Kosten und Nutzen in keinem angemessenen Verhältnis zueinander stehen.

Raumhöhen
Grundrisse und Raumaufteilungen geben Anlass zu genauer Analyse. Die Geschoss- und Raumhöhen alter Bauwerke haben oft Ausmasse, die keine vertretbaren Lösungen zulassen. Die heute üblichen Raumhöhen sind oftmals nicht gegeben. In Abstimmung mit den statischen Verhältnissen sind neue vertikale Aufteilungen in Betracht zu ziehen.

Grundriss
Bei umfassenden Modernisierungen kann auf eine neue Grundrisseinteilung Rücksicht genommen werden. Beispielsweise können nutzungsbedingte Anforderungen erfüllt werden.

Technik
Wärme- und Immissionsschutz sind gesondert zu beachten. Neutrale Beratungsingenieure helfen nicht nur, Ärger zu ersparen und Kosten zu senken, sie garantieren auch technisch effiziente Lösungen. Die Ausführung hinsichtlich Art und Qualität der verwendeten Produkte wird mit fachmännischer Hilfe sichergestellt. Ausführungsmängel können nach Fertigstellung der Arbeiten vielfach nicht mehr festgestellt werden. Um eine Erfolgskontrolle sicherzustellen, sollten deshalb für die auszuführenden Arbeiten und für die gestellten Anforderungen Pflichtenhefte erstellt werden. Anhand dieser Anforderungprofile kann nach Renovation und Sanierung auch festgestellt werden, ob die gesteckten Ziele erreicht worden sind.

Pflichtenhefte
In diesen Beschrieben sollten alle relevanten Randbedingungen und funktionsabhängigen Kriterien und Bezüge enthalten sein. Anforderungen bezüglich Komfort, Unterhalt, Verbrauch, Energieart und Kosten sind beispielsweise Bestandteile davon. Es lohnt sich, für derartige Fragen neutrale Experten zuzuziehen. Im Dschungel der vielen Neuerungen und Angebote können diese anhand der vom Benutzer oder Eigentümer formulierten Anforderungen die optimalen Varianten vorschlagen und gemeinsam die besten Lösungen zur Ausführung bringen.

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