21.07.2014

VMWG: Gesetzliche Regelung der Mietzinsgestaltung bei wertvermehrenden Verbesserungen

Die Verordnungskompetenz im Bereich des Mietrechts und hier insbesondere im Bereich der Mietzinsgestaltung sind durch Art. 253a OR beschränkt. Entsprechend dem beschränkten Auftrag hat sich die Vollzugsverordnung in allen Teilen auf Materien zu beschränken, welche bereits Gegenstand des Gesetzes bilden und darf insbesondere das ihr zugrunde liegende Gesetz weder aufheben noch in irgendeiner Weise abändern. Die Vollzugsverordnung beziehungsweise einzelne Bestimmungen davon sind damit nur gesetzmässig, soweit sie auf einer überzeugenden Auslegung des Gesetzestextes beruhen.

Von: Marianne Schaub-Hristic  DruckenTeilen Kommentieren 

Dr. iur. Marianne Schaub-Hristic, Rechtsanwältin

Dr. iur. Marianne Schaub-Hristic ist Rechtsanwältin in Winterthur und sowohl prozessierend wie beratend vorwiegend im Bereich des Immobilien-, Zivil- sowie Strafrechts tätig (www.schaubhochl.ch). Vormals führte sie während mehrerer Jahre den Rechtsdienst der Immobiliengesellschaft Wincasa Immobilien-Dienstleistungen AG (Winterthur) und war Vorsitzende der Paritätischen Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen des Bezirkes Andelfingen. Seit Sommer 2008 ist Marianne Schaub-Hristic für die Vermieterseite Mitglied der Paritätischen Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen des Bezirkes Andelfingen. Zudem publiziert sie seit 2008 regelmässig beim push-service von weblaw.ch im Bereich des Miet- und Pachtrechts. Sie ist schliesslich Mitglied der Fachgruppe Mietrecht des Zürcher Anwaltsverbandes.

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Art. 14 VMWG

An diesen Kriterien sind die Verordnungsbestimmungen zu messen und es bleibt zu prüfen, ob insbesondere der Art. 14 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG), soweit darin die überwälzbaren Mehrleistungen bei umfassender Überholung geregelt sind, diesen Kriterien standzuhalten vermag. Einigkeit dürfte darüber bestehen, dass der Begriff der Mehrleistung im Sinne des Artikel 269a OR die auf den Mietzins überwälzbaren Investitionskosten ausschliesslich auf den geschaffenen Mehrwert beschränkt und damit gleichzeitig die Grenze zum missbräuchlichen Mietzins definiert. Soweit nun der Verordnungsgeber Pauschalsätze zur Feststellung der Wertvermehrung bei umfassenden Überholungen der Liegenschaft vorsieht, hat er sich am ursprünglichen Gesetzeswerk zu orientieren und es besteht nicht der geringste Raum, auf diesem Weg möglicherweise wünschbare wohnbaupolitische Ziele anzuvisieren. Demnach haben sich auch die auf dem Weg der VMWG eingeführten Pauschalsätze bei umfassenden Überholungen der Liegenschaften ausschliesslich am geschaffenen Mehrwert zu orientieren und es kann diesen Pauschalsätzen keinerlei eigenständige, über den ursprünglichen Gesetzeszweck hinausgehende Bedeutung zukommen. Der Verordnungsgeber bringt dies insofern zum Ausdruck, als er vorrechnet, dass bei einer umfassenden Überholung der Liegenschaft der wertvermehrende Anteil der Investitionen in der Regel lediglich 50% bis 70% beträgt.

Vermutungen und Widerlegungsmöglichkeit

Art. 14 VMWG vereinfacht die zugegebenermassen schwierige Abgrenzung zwischen Wertvermehrung und Werterhaltung mit entsprechender Vermutung zugunsten der einen oder anderen Partei.

Wichtig
Diese Vermutung kann im Bedarfsfalle jederzeit widerlegt werden, sei dies seitens des Mieters betreffend eines niedrigeren oder auch seitens des Vermieters betreffend einem höheren Überwälzungssatz. Damit kann der vermutungsweise zur Anwendung gelangende Überwälzungssatz von 50% bis 70% der Kosten bei umfassenden Überholungen aber lediglich noch eine reine Beweisregel darstellen.

Wann ist eine Investition wertvermehrend?

Wichtig
Überwälzbare Mehrleistungen haben zweierlei Kriterien zu genügen: Während vorerst eine objektiv feststellbare geldwerte Wertvermehrung genügt, muss diese Wertvermehrung in subjektiver Hinsicht ausserdem eine Verbesserung der Mietsache beinhalten.

Gesetzliche Regelung
Art. 14 Abs. 3 VMWG legt fest, dass als Mehrleistung nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden kann, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. Damit wurden die bisher in Lehre und Rechtsprechung entwickelten Kriterien per 1.1.2008 ins Gesetz aufgenommen. Ferner wurde konkretisiert, dass ideelle Wertvermehrungen nicht unter den Begriff der "Mehrleistung" fallen: eine Wertvermehrung hat sich ausschliesslich auf einen geldwerten Mehrwert, damit auf eine frankenmässig bezifferbare Neuinvestition an der Mietsache ("Kosten") zu beziehen.

Verbesserung …
Die VMWG lässt nun aber im Sinne von Mehrleistungen des Vermieters eine Wertvermehrung allein nicht genügen, sondern verlangt ausserdem eine Verbesserung.

… im (objektivierten) Interesse des Mieters
Da der Mieter über die auf den Mietzins überwälzten Kosten diese Mehrleistung bezahlt und damit den vertraglichen Ausgleich wieder herstellt, kann nicht fraglich sein, dass es sich bei der die Mietzinserhöhung auslösenden Investition um eine Verbesserung zugunsten des Mieters handeln muss. Dies ist insofern nicht selbstverständlich, als durchaus Mehrleistungen denkbar sind, welche ausschliesslich den Interessen des Vermieters dienen. Die Verbesserung muss also gemäss VMWG dem Mieter dienen und ist entsprechend dessen Interessen zu beurteilen. Dies kann nun aber natürlich nicht heissen, dass der jeweilige Mieter selber darüber entscheiden kann, ob und in welchem Umfang eine Mehrleistung des Vermieters für ihn persönlich eine Verbesserung darstellt. Vielmehr ist bei der Beurteilung von objektivierten Mieterinteressen auszugehen, womit grundsätzlich auch nur möglicherweise nutzbare Verbesserungen den Ansprüchen zu genügen vermögen.

Fall-Beispiel
So gilt der Anschluss an eine Gemeinschaftsantennenanlage mit den damit verbundenen hausinternen Anpassungen auch dann als überwälzbare Mehrleistung des Vermieters, wenn einzelne Mieter die sich daraus ergebenden Möglichkeiten nicht zu nutzen gedenken.

Daraus ergibt sich vorerst, dass die wertvermehrende Verbesserung eine geldwerte Neuinvestition sein muss, welche für den Mieter zumindest eine virtuelle Komfortsteigerung mit sich bringt.

Ästhetische Verbesserungen
Mit der Ausscheidung der vom einzelnen Mieter zumindest virtuell nutzbaren Komfortsteigerungen werden jedoch rein ästhetische Verbesserungen noch nicht von der VMWG erfasst, obwohl auch solche durchaus den Charakter von überwälzbaren Mehrleistungen haben können. Probleme ergeben sich bei der Abgrenzung, da objektive oder auch nur objektivierbare Kriterien nicht zuletzt wegen der die Ästhetik beherrschenden Relativität kaum auszumachen sind.

Fall-Beispiel
So wird der Mieter die Verschönerung des Treppenhauses beispielsweise mittels Farbornamenten wohl in den meisten Fällen mitzutragen haben, während die Einrichtung eines künstlerisch inspirierten Wasserspiels im Vorgarten einer Arbeitersiedlung eher nicht als überwälzbare Mehrleistung gelten dürfte.

Wichtig und deshalb nochmals erwähnenswert erscheint in diesem Zusammenhang die Tatsache, dass auch bei rein ästhetischen Verbesserungen die konkreten Mieterinteressen schon deshalb stark zu gewichten sind, als sie letztlich von diesem bezahlt werden.

Achtung
Die Lösung ist in jedem Einzelfall neu zu suchen, wobei jedoch die das Mietverhältnis prägenden Eckdaten wie

  • Alter der Liegenschaft und Zustand/Wert des Mietobjektes,
  • Höhe des Mietzinses,
  • Interessen der Mieter
  • usw.

in ein ausgewogenes Verhältnis zu Art und Umfang der ästhetischen Investition gesetzt werden müssen.

Wertvermehrung bei umfassender Überholung

Die umfassende Überholung des Mietobjektes stellt nur insofern einen Spezialfall dar, als dabei die Unterscheidung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Investitionen schwierig sein kann.

Wichtig
Im Sinne einer Vereinfachung erlaubt deshalb die VMWG einen Pauschalsatz zwischen 50% und 70% für die Überwälzung der wertvermehrenden Investitionen.

Vorliegen einer "umfassenden Überholung"

Um bei der Berechnung der Mietzinserhöhung einen Pauschalsatz anwenden zu dürfen, muss eine "umfassende Überholung" der Liegenschaft vorliegen. Kriterien für eine solche "umfassenden Überholung" sind:

  • bei den getätigten Arbeiten handelt es sich um solche, welche die Lebensdauer der Liegenschaft verlängern;
  • bei den getätigten Arbeiten handelt es sich um solche, welche die Liegenschaft an den Stand der Zeit anpassen;
  • bei den getätigten Arbeiten handelt es sich um solche, welche energetische Verbesserungen beinhalten;
  • es wurden gleichzeitig mehrere wesentliche Teile der Liegenschaft (z.B. Küchen, Bäder, Fassade, Fenster, Lift, Geräte) erneuert;
  • eine detaillierte Unterscheidung der Unterhaltsarbeiten von wertvermehrenden Verbesserungen ist nicht möglich, da die Arbeiten, z.B. Erneuerung Küchen, Bäder, Lift, Fassade, Fenster etc. sowohl Kosten für gleichwertigen Ersatz wie auch für qualitätsverbessernde Einrichtungen enthalten;
  • die Investitionssumme beträgt ein Vielfaches der Mietzinseinnahmen;
  • die Investitionen können nicht in Form von Rückstellungen über die laufenden Mietzinseinnahmen finanziert werden.

Können diese Kriterien bejaht werden, kann von einer "umfassenden Überholung" gesprochen werden (vgl. auch SVIT-Kommentar, N 64 zu Art. 269a OR) und es kann im Rahmen der Berechnung der Mietzinserhöhung ein Pauschalsatz zwischen 50% und 70% zur Anwendung gebracht werden. Diese Bestimmung der VMWG beinhaltet aber nicht die Fiktion des Inhaltes, dass der wertvermehrende Anteil bei umfassenden Überholungen immer zwischen 50% und 70% betragen muss. Beim Nachweis eines abweichenden Verhältnisses kann weder der Vermieter noch der Mieter aus dieser Bestimmung der VMWG etwas zu seinen Gunsten ableiten.

Welche Kosten können überwälzt werden?

Im Rahmen von Gesamtsanierungen können folgende Kosten bei der Berechnung der Mietzinserhöhung berücksichtigt werden:

  • Baukosten gemäss Schlussrechnung des General- oder Totalunternehmers;
  • Baunebenkosten, so Kosten für Baubewilligungen, Bauzeitversicherungen, Bauversicherung, weitere Gebühren, die in direktem Zusammenhang mit der Gesamtsanierung stehen;
  • Baureinigungskosten;
  • Inkonvenienzen: hier sind sich die Interessenvertreter von Vermieter- und Mieterverbänden nicht einig, ob die an die Mieter ausbezahlten Inkonvenienzen in die Kosten der Gesamtsanierung hineinfliessen dürfen. Obwohl die Entscheide des Bundesgerichts tendenziell festlegen, dass die Inkonvenienzen nicht berücksichtigt werden dürfen (vgl. als Beispiel nachstehend Ziff. 4), ist die Praxis der Schlichtungsbehörden und Miet- sowie Obergerichte nicht einheitlich;
  • Für Vermieter empfiehlt es sich daher, im konkreten Einzelfall die Inkonvenienzen in die Baukosten aufzunehmen und im Rahmen eines allfälligen Schlichtungsverfahrens professionell begründen zu lassen;
  • Allfällige Treuhandhonorare, die in direktem Zusammenhang mit der Gesamtsanierung stehen;
  • Baukreditzinsen;
  • In Abzug zu bringen sind allfällige Förderbeiträge, die z.B. aufgrund von energetischen Sanierungen von Bund und Kantonen gesprochen werden.

Zeitpunkt der Mietzinserhöhung

Die Mietzinserhöhung im Nachgang an eine umfassende Überholung darf erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig (Art. 14 Abs. 5 VMWG). Eine Mietzinserhöhung aufgrund einer Kostenschätzung oder eines Budgets ist nicht zulässig. Wurden sämtliche Rechnungen bezahlt, so kann die Mietzinserhöhung auf den nächsten Kündigungstermin unter Einhaltung der Vorankündigungsfrist mitgeteilt werden.

Wertvermehrung bei Vergrösserung der Mietsache

Auch die Vergrösserung der Mietsache stellt offensichtlich nur einen Spezialfall der wertvermehrenden Verbesserung dar und ist ohne Einschränkung als solche zu behandeln. Insbesondere ist in diesem Zusammenhang zu beachten, dass dem Mieter eine Vergrösserung der Mietsache nur in beschränktem Umfang zumutbar sein kann und gegen dessen Willen nur unter Berücksichtigung der im Zusammenhang mit Art. 260 OR entwickelten Grundsätzen durchgesetzt werden kann.

Wertvermehrung bei zusätzlichen Nebenleistungen des Vermieters

Begriff
Schon dem Wortlaut nach ist unter Nebenleistung nicht eine bauliche Verbesserung, sondern eine bis anhin vom Mietvertrag nicht erfasste Dienstleistung zu verstehen.

Berührt ist also nicht das Mietobjekt selbst und direkt, sondern eine vom Vermieter über die reine Sacherhaltungspflicht hinausgehende zusätzliche Leistung am Mietobjekt, wie Hauswartung, Gartenpflege, Reinigung usw. Nur soweit der Vermieter derartige Nebenleistungen im Mietzins integrieren will, rechtfertigt sich eine entsprechende Mietzinserhöhung. Ebenfalls möglich ist die Abgeltung derartiger Nebenleistungen über eine Erhöhung der Nebenkosten, wobei in beiden Fällen die für die Mehrleistungen entwickelten Kriterien Geltung beanspruchen können.

Berechnung des Überwälzungssatzes

Gemäss den Bestimmungen von Art. 14 VMWG dürfen wertvermehrende Verbesserungen soweit überwälzt werden, als mit der Mietzinserhöhung kein übermässiger Ertrag erzielt wird. Bereits der Wortlaut der VMWG, welcher einen "angemessenen" Überwälzungssatz zulässt, schafft Ermessensspielraum bei der Anwendung der einzelnen Überwälzungskriterien, welcher je nach dem mehr oder weniger einschränkbar ist. Das Bundesgericht hat im BGE 118 II 420 und BGE 111 II 383 den angemessenen Kapitalverzinsungssatz ½ % über dem geltenden Hypothekarzinssatz für erste Hypotheken verbindlich fixiert. Dagegen sind weder die Amortisationsdauer noch der Unterhalt wertvermehrender Investitionen exakt fixierbar und es muss in jedem Einzelfall die Angemessenheit der zu berücksichtigenden Daten möglichst konkret und unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse ermittelt werden.

Warnung
Gegenüber entsprechenden Tabellen ist mangels einheitlicher Vergleichswerte grösste Zurückhaltung geboten. Angemessenheit im Sinne der VMWG kann sich deshalb ausschliesslich auf die tatsächlichen Kosten beziehen, welche somit im Einzelfall möglichst präzis zu eruieren sind.

Bei der Kapitalverzinsung sind alle erforderlichen Kosten zu berücksichtigen, welche direkt im Zusammenhang mit der Investition stehen und entsprechend investitionsnotwendig sind. Obwohl das Bundesgericht den jeweils im Zeitpunkt der Mitteilung gültigen Marktzins der Berechnung zugrunde legt, dürfte die Anwendung eines mittleren Zinssatzes der Bestimmung zugrunde liegenden Kostenwahrheit besser entsprechen. Grundsätzlich ebenfalls nicht zu beanstanden ist die Überwälzbarkeit der Amortisationsquoten von wertvermehrenden Investitionen, sollen dem Vermieter damit doch diejenigen Gelder zufliessen, welche nach vollständiger Amortisation der Investition erforderlich sind, um diese zu ersetzen. In der Praxis ergeben sich jedoch insbesondere zwei Probleme, welche dem Prinzip der Kostenwahrheit entgegenlaufen. So wird kaum je ein Vermieter den Mietzins reduzieren, wenn eine Einrichtung zwar vollständig amortisiert, aber dennoch gebrauchstauglich ist. Dies kann nachhaltig nur verhindert werden, wenn die Amortisationsdauer im Zeitpunkt der Investition möglichst präzis und für den Mieter vorzugsweise nicht zu kurz bemessen wird. Überdies besteht die Gefahr, dass der Vermieter beim Ersatz einer amortisierten Einrichtung erneut einen Verzinsungs- und Amortisationsanteil auf den Mietzins zu überwälzen versucht, was jedoch bei konsequenter Anwendung des Prinzips, dass eben ausschliesslich wertvermehrende Investitionen auf den Mietzins überwälzt werden dürfen, verhindert werden kann. Die zufolge der Amortisation laufend fortschreitende Abnahme des zu verzinsenden Kapitals ist unter Einbezug der Annuitäten zu berücksichtigen. Das Bundesgericht hat wohl wiederholt festgehalten, dass mit der Verzinsung des hälftigen Kapitals (mittlerer Amortisationswert) ein genügend präzises Resultat erzielt wird.

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