21.07.2014

Baugrund: Prüfung nach OR und nach SIA

Der Besteller schliesst mit dem Unternehmer einen Werkvertrag über den Bau einer Liegenschaft ab. Während den Arbeiten wird erkannt, dass der Baugrund Schwierigkeiten für die Bauarbeiten aufweist, wodurch zusätzliche Kosten entstehen.

Von: Matthias Streiff   Drucken Teilen   Kommentieren  

Dr. iur. Matthias Streiff

Matthias Streiff ist Rechtsanwalt in Wetzikon (ZH) und vorwiegend im Bereich Immobilienrecht tätig (www.this-law.ch). Vormals führte er während mehrerer Jahre die Rechtsdienste der Immobiliengesellschaften Mobimo (Küsnacht) und Allianz Suisse Immobilien AG (Volketswil). Seit Herbst 2004 ist er zudem Dozent beim Nachdiplomstudium der HWZ (Zürich) für den ‹Master of Advanced Studies in Real Estate Management MREM› sowie seit 2008 Dozent am IFZ Zug für den Master in Immobilienmanagement.

Zu diesem Artikel wurden noch keine Kommentare geschrieben. Wir freuen uns, wenn Sie den ersten Kommentar zu diesem Artikel verfassen.
 
Kommentar schreiben

Bitte Wert angeben!

Bitte Wert angeben!

Bitte Wert angeben! Bitte geben Sie eine gültige E-Mail-Adresse ein!

Bitte Wert angeben!

Bitte Wert angeben!

Bitte Wert angeben!

Bitte alle fett beschrifteten Pflichtfelder ausfüllen.
Zurücksetzen
 
Baugrund

Prüfung Baugrund OR

Wann wird von mangelhaftem Baugrund gesprochen?

Der Baugrund kann nur dann mangelhaft sein, wenn er durch menschliche Tätigkeiten einen Mangel erlitten hat. Dabei ist insbesondere an einen Ölunfall oder eine Deponie, somit eine Altlast, zu denken. Nur in einem solchen Falle kann von einem Mangel gesprochen werden. Der naturbelassene Baugrund kann keinen Mangel aufweisen. Er kann aber gleichwohl Überraschungen bieten, nicht den Erwartungen entsprechen oder für den Bau ungenügend sein. Ein Teil der Literatur erachtet in natürlichen Erschwernissen des Baugrundes ebenfalls einen "Mangel" des zugewiesenen Baugrundes (Bühler, Zürcher Kommentar, N. 55 zu OR 365).

Wie muss der Unternehmer vorgehen, wenn er nach Vertragsabschluss auf schwierigen oder mangelhaften Baugrund stösst?

Sobald der Unternehmer während der Ausführung des Werkes auf eine Schwierigkeit bzw. einen Mangel beim Baugrund stösst, hat er dies dem Besteller ohne Verzug zu melden (OR 365 Abs. 3). Unterlässt der Unternehmer seine Anzeigepflicht und entstehen durch den mangelhaften Baugrund Mehrkosten, muss er diese selber tragen. Nachträgliche Mehrkostenforderungen können vom Unternehmer ohne unverzüglicher Anzeige nicht mehr geltend gemacht werden (BGE 116 II 315).

Darf der Unternehmer von einer Festpreisabrede abweichen, wenn sich der Baugrund als schwierig erweist und dies zu Mehrkosten führt?

Grundsätzlich darf der Unternehmer bei einer genauen Preisabrede keine Erhöhung fordern, selbst wenn er für das Werk mehr Arbeit investiert hat oder mehr Auslagen tätigen musste. Das ist Charakteristik einer Festpreisabrede, so OR 373 Abs. 1. Da der Besteller kaum Einsicht und Kenntnis von der Kostenstruktur der Werkerstellung hat, ist diese Risikoverteilung durchaus gerechtfertigt. Liegen jedoch ausserordentliche Umstände vor, welche bei Vertragsschluss nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge nicht voraussehbar waren, und resultierten daraus Mehrkosten, kann der Richter nach seinem Ermessen die Erhöhung des vereinbarten Preises oder die Auflösung des Werkvertrages bewilligen (OR 373 Abs. 2). Einen Automatismus zur Preiserhöhung gibt es nicht.

Entscheidende Frage ist die Voraussehbarkeit der ausserordentlichen Umstände. Halten beide Parteien den Mangel oder die Schwierigkeit für ausgeschlossen, so ist bei widererwartetem Eintritt ein ausserordentlicher Umstand zu sehen, der eine Preiserhöhung rechtfertigt. Ebenso ist zu verfahren, wenn geologische Gutachten vorliegen, welche Auskunft über die Bodenbeschaffenheit geben, welche aber nicht zutreffen. Der Unternehmer, der sich auf fachkundige geologische Gutachten abstützt, ist in seinem Vertrauen zu schützen. Das Risiko für Mehrkosten trägt dann in erster Linie der Bauherr (Eigentümer), wobei dieser allenfalls den Rückgriff auf den Geologen zu prüfen hat. Auf der anderen Seite ist die Erfahrung des Unternehmers ebenfalls zu beachten. Wer gewerbsmässig "Aushub" macht, kenn die Böden und deren überraschungspotential. Wenn der Unternehmer vernünftigerweise mit einer Schwierigkeit rechnen musste, kann er sich selbstverständlich nicht auf ausserordentliche Umstände berufen. Selbst Erschwernisse des Baugrundes, welche vom Unternehmer als wahrscheinlich erachtet werden, muss dieser bei seiner Preiskalkulation mit einbeziehen, was Mehrpreise ausschliesst. Gemäss Bundesgericht ist die Frage nach der Voraussehbarkeit vom Standpunkt eines fachkundigen und sorgfältigen Unternehmers aus und nach einem eher strengen Massstab zu beurteilen (BGer 2C.292/2002, E 3.1.).

Empfehlung

Mit dem Werkvertrag sind die Risiken des Baugrundes präzise den Parteien zuzuordnen. So kann jede Partei ihr Risiko kalkulieren und im Preis bemerkbar machen. Ob schliesslich der Bauherr oder der Unternehmer die Mehrkosten tragen muss ist irrelevant, wenn sich die Parteien bei Vertragsschluss im Klaren waren, wer welches Risiko tragen soll. Bei Mehrkosten aus dem Baugrund geht es um "Ohnehin-Kosten", welche also so oder so anfallen. Insofern ist es sachgerecht, wenn der Unternehmer grundsätzlich von normalem Untergrund ausgeht, so sein Preis kalkuliert wird und bei Eintreffen erschwerter Bedingungen dann der Bauherr allfällige Mehrkosten trägt. Gut beraten sind die Parteien, welche über Gutachten, Augenschein und gewogene Erfahrung eine Einschätzung vor Vertragsschluss vornehmen und die Risikoverteilung transparent aufteilen. Sie sparen so zumindest Anwaltskosten.

Prüfung Baugrund SIA

Ausgangslage

Der Besteller schliesst mit dem Unternehmer einen Werkvertrag auf der Grundlage von SIA Norm 118 über den Bau einer Liegenschaft ab. Während den Arbeiten wird erkannt, dass der Baugrund Schwierigkeiten für die Bauarbeiten aufweist, wodurch zusätzliche Kosten entstehen.

Wer ist für die Prüfung des Baugrundes bei einem SIA-Werkvertrag zuständig?

Die Pflicht den Baugrund zu prüfen, obliegt gemäss SIA Norm 118 Art. 5 klar dem Bauherrn. Die Prüfung des Baugrundes ist Teil der Abklärungspflichten des Bauherren über die "örtlichen Gegebenheiten". Der Befund über den Baugrund ist in den Ausschreibungsunterlagen festzuhalten, so Art. 5 der SIA Norm 118. Der Unternehmer hat den Baugrund nur dann zu prüfen, wenn der Bauherr:

  1. nicht durch eine Bauleitung vertreten ist,
  2. nicht selber sachverständig ist und
  3. nicht durch einen sachverständigen beraten wird.

Liegt der Sachverstand beim ausschreibenden Bauherrn, so kann der Unternehmer auf die Ausführungen vertrauen. Er hat eine mindere Prüfungspflicht, welche sich auf Offenkundiges beschränkt. Ist der Bauherr jedoch weder sachverständig, noch sachverständig oder durch die Bauleitung vertreten, so trägt der Unternehmer die Prüfungspflicht für den Baugrund.

Wie muss der Unternehmer vorgehen, wenn er nach Vertragsabschluss auf mangelhaften Baugrund stösst?

Der Unternehmer hat "Unstimmigkeiten oder Mängel", die er bei der Ausführung des Werkes erkennt, unverzüglich zu melden (SIA Norm 118 Art. 25 Abs. 3). Dabei hat er auch auf sämtliche nachteiligen Folgen, insbesondere Kosten, Qualität und Termine, aufmerksam zu machen. Den Unternehmer trifft folglich eine prompte Abmahnungspflicht. Unterlässt der Unternehmer seine Abmahnung und entstehen durch den mangelhaften Baugrund Mehrkosten, kann er diese nicht mehr geltend machen. Ohne sofortige Abmahnung verliert der Unternehmer die Chance auf Preiserhöhung.

Gemäss SIA Norm 118 Art. 58 werden Mehrkosten nach Verschulden getragen. In Verbindung mit der Prüfungspflicht gemäss SIA Norm 118 Art. 5 folgt daraus Folgendes:

  1. Der Unternehmer, der keine Abmahnung macht, wenn er schwierigen Baugrund antrifft, ist selber schuld. Er kann keine Mehrkosten geltend machen.
  2. Der Unternehmer, der auf einen Bericht eines nicht sachverständigen Bauherrn vertraut, der auch weder sachverständig beraten oder durch eine Bauleitung vertreten wird, kann kein "Vertrauen" in die Ausschreibungsunterlagen und den Beschrieb des Baugrundes geltend machen. Er hat den Baugrund selber zu prüfen und die Risiken in seinem Preis einfliessen zu lassen. Er ist von Mehrpreisforderungen ausgeschlossen.
  3. Einem sachkundigen Bauherrn wird eine mangelhafte Angabe über den Baugrund als Verschulden angelastet (SIA Norm 118 Art. 58 Abs. 2).
  4. Verpasst der Unternehmer, der während der Ausführung des Werkes auf Schwierigkeiten mit dem Baugrund stösst, die Anzeige- und Abmahnungspflicht, so kann die Chance auf Mehrpreisvergütung damit verwirken. Der Unternehmer hat die sofortige Anzeigepflicht.  

Produkt-Empfehlungen

  • WEKA Musterverträge

    WEKA Musterverträge

    Die in der Praxis am häufigsten eingesetzten Musterverträge.

    ab CHF 248.00

Seminar-Empfehlungen

  • Praxis-Seminar, 1 Tag, ZWB, Zürich

    Baumängel und Bauversicherungen

    Mängel effizient abwickeln und Versicherungsschutz optimieren

    Nächster Termin: 23. August 2018

    mehr Infos

  • Praxis-Seminar, 1 Tag, ZWB, Zürich

    Bauwerkvertrag nach SIA und OR

    Senken Sie Aufwand und Kosten dank besseren Verträgen

    Nächster Termin: 17. April 2018

    mehr Infos