21.07.2014

Bauprozess: Planung, Ausschreibung und Realisierung

Finden Sie hier eine übersichtliche Zusammenfassung der benötigten Schritte zur Ausführung eines Bauprojektes mitsamt Checkliste.

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Planung

Bevor man ein Bauvorhaben plant, sollte man sich mit der Baugesetzgebung des Kantons und der Bauordnung auseinander setzen und auch allfällige weitere Vorschriften der Gemeinde, in der man baut, berücksichtigen.

Die Baubewilligung sollte man gründlich studieren und die Verweise auf die Gesetzgebung usw. beachten.

Bei Unklarheiten sollte man unbedingt nachfragen. Während dem ganzen Bauprozess muss man überprüfen, ob sich die engagierten Unternehmen an die Baubewilligung halten.

An wen vergibt man den Auftrag?

Beim traditionellen, weit verbreiteten Vorgehen wählt man einen Architekten aus und erteilt ihm einen Planungsauftrag. Ein Auftrag ist ein Vertrauensverhältnis und der Auftraggeber darf erwarten, dass der Beauftragte ausschliesslich in seinem Interesse handelt. Charakteristisch für dieses Verfahren ist die strikte Trennung der Planung von der Ausführung. Als Treuhänder des Bauherrn sorgen die Planer dafür, dass beim Einkaufen der Leistungen für die Bauausführung die Chancen des Marktes möglichst gut genutzt werden. Der Architekt überwacht als so genannter Gesamtleiter sowohl die Planung wie die Bauausführung während der gesamten Projektdauer und ist somit der zentrale Ansprechpartner, Berater und Treuhänder für die Bauherrschaft. Die Ausschreibung von Arbeitsgattungen ist eine sehr beliebte Einkaufsmethode im Bauwesen. Die gesamte Bauwirtschaft ist nach Arbeitsgattungen organisiert, so dass jeder Handwerker Baumeister, Zimmermann, Maler, Elektriker usw. für eine Arbeitsgattung zuständig ist. Das Gegenstück dazu ist die Ausschreibung von ganzen Bauwerken. Teilnehmer an dieser Form der Preiskonkurrenz sind Generalunternehmer. Es gibt auch Zwischenformen. Man kann Bauleistungen einkaufen, die grösser sind als eine Arbeitsgattung, aber kleiner als ein komplettes Gebäude.

Beim Generalunternehmerverfahren müssen die unabhängigen Planer einen wesentlichen Teil ihrer Arbeit an den Generalunternehmer (GU) abgeben, nämlich die ganze Bauleitung und das Kostenwesen während der Bauausführung, vielleicht auch die Ausführungsplanung. Davon klar zu unterscheiden ist das Totalunternehmermodell (TU-Modell). Das entscheidende Kriterium des Totalunternehmermodells ist die Tatsache, dass die Bauherrschaft ein komplettes Bauwerk einschliesslich der Planung von einem einzigen Anbieter einkauft. Es ist zweitrangig, ob der Totalunternehmer selber baugewerblich tätig ist. Das Totalunternehmermodell geht davon aus, dass nur der Unternehmer, der selber ausführt, in der Lage sei, optimal zu planen und durchzuführen. Das ist ein Gegensatz zum alten Prinzip der Trennung von Planung und Ausführung.

Hinweis
Praktisch jeder Generalunternehmer strebt heute an, einen derartigen Direktauftrag zu erhalten. Relativ häufig sind Totalunternehmer-Direktaufträge für standardisierte, meist kleinere Bauwerke, z.B. typisierte Einfamilienhäuser. Sehr viel seltener ist der Vertragstyp allerdings für grössere und komplexere Bauaufgaben.

Die Generalunternehmer sind im Verband der schweizerischen Generalunternehmer (VSGU) zusammengeschlossen. Sie führen in der Schweiz jährlich Bauleistungen von etwa CHF 4 Mrd. aus. In dieser Zahl sind auch die Leistungen enthalten, die sie als Totalunternehmer erbringen. Gemessen am gesamten Bauvolumen des Hochbaus von rund CHF 40 Mrd., ergibt dies einen Marktanteil von ungefähr 10 Prozent. Die Bauherrschaft kann den Auftrag für eine bauliche Gesamtleistung (Totalunternehmerauftrag) direkt erteilen oder eine Konkurrenzausschreibung als Teil vom Bauprozess durchführen. Häufig ist eine Ausschreibung erwünscht oder sogar vorgeschrieben, etwa bei der öffentlichen Hand. Die Kosten und Risiken für die Bauherrschaft sind nach Meinung der Fachleute beim Totalunternehmer relativ gering, weil dieser die besten Fachleute zur Auswahl hat. Der Unternehmer hat auch für die Schnittstellen zwischen Planung und Ausführung einzustehen. Er liefert quasi eine Systemgarantie. Der Aufwand des Bauherrn ist beim normalen Totalunternehmermodell im Direktauftrag tendenziell am geringsten verglichen mit allen Modellen.

Ausschreibungsunterlagen

Die ganze Bauwirtschaft ist auf Spezialwünsche und Einzelanfertigungen ausgerichtet. Wenn die Bauherrschaft für Bauleistungen von mehreren Lieferanten oder Unternehmern Angebote einholen will, benötigt sie Ausschreibungsunterlagen. Das sind Dokumente, die die gewünschten Leistungen möglichst eindeutig beschreiben, vor allem Pläne und Leistungsverzeichnisse. Es ist im schweizerischen Bauwesen weit verbreitet, dass die Bauarbeiten ausgeschrieben werden, bevor die Details der Ausführung klar sind. Für die Mengen (auch Ausmasse genannt) können daher im Leistungsverzeichnis nicht absolut genaue, sondern nur angenäherte Werte eingesetzt werden.

Das Leistungsverzeichnis, auch Devis genannt, ist eine Liste von kleinen Arbeitsschritten, die für eine Gesamtleistung zu erbringen sind. Normalerweise entspricht der Leistungsumfang eines Devis einer Arbeitsgattung. Das Devisieren ist eine anspruchsvolle Planungsarbeit. Es braucht dazu breite technische Kenntnisse und viel Erfahrung. Für die meisten Arbeitsgattungen existieren für die Devisierung standardisierte Ausschreibungstexte. Sie werden als Normpositionen bezeichnet. Die Sammlung aller Normpositionen ist der Normpositionen-Katalog NKP, der mehrere Ordner umfasst und rund 10 000 Franken kostet.

Praxis-Tipps
Beim Ausarbeiten des Devis sollte man die Mengen eher zu hoch als zu tief schätzen. Wenn man so genannte Ausmassreserven einkalkuliert, kann man sich vor Kostenüberschreitungen schützen. Allzu detaillierte Ausschreibungen sind nicht unbedingt zu empfehlen. Beispielsweise erhöht sich das Risiko für Nachforderungen, weil man immer Lücken finden kann, wenn man will. Sofern die Ausschreibungsunterlagen auf einer weit fortgeschrittenen Planung mit detaillierten Plänen beruhen, ist es möglich, die Mengen relativ präzis zu ermitteln. Ausführungsleistungen, die auf genauen Vorausmassen beruhen, können problemlos pauschal vergeben werden. Dabei werden Kosten seltener überschritten. Die Beschränkung auf wenige Unternehmer mit grossen Leistungspaketen kann im Bauwesen handfeste Vorteile bringen, und zwar für Bauherr und Unternehmer. Indem grosse Leistungspakete gebildet werden, wird ein Teil der Führungsarbeit von der Bauleitung auf die Unternehmer verlagert. So kann ein Unternehmer mit einem relativ umfangreichen Auftrag oft kostengünstiger arbeiten. Viel Potenzial für rationellere Arbeit besteht namentlich an den Schnittstellen zwischen den einzelnen Tätigkeiten. Ausserdem wird die Projektführung einfacher, wenn weniger Unternehmer zu koordinieren sind. Zudem nimmt der Aufwand für die Administration ab. Es gibt weniger Ausschreibungen, Angebotsverhandlungen und Verträge und dergleichen. Man braucht weniger Zeit und produziert weniger Papier. Zu beachten ist, dass das Risiko von Bauhandwerkerpfandrechten ansteigt, wenn die Unternehmer viele Leistungen an Subunternehmer vergeben.

Im Verlaufe vom Bauprozess wird die Ausschreibung häufig vom Architekten übernommen. Zunächst fertigt er in nützlicher Frist Planunterlagen für die Ausschreibung an, ohne gleich die fixfertigen Pläne zu erstellen. Heute werden die provisorischen Pläne normalerweise mit CAD erstellt. Für diese Leistung ist nach SIA 102 ein recht grosser Anteil des Architektenhonorars zu berechnen. Der Architekt hat auch die weiteren Unterlagen für die Ausschreibungen anzufertigen, also die Devis (Pflichtenhefte und Preiseingabeformulare). Zusammen mit dem Auftraggeber wird ein Kreis von Unternehmern und Lieferanten bestimmt, der zur Ausarbeitung von Angeboten eingeladen wird.

Zunächst werden die eingegangenen Offerten von der Bauleitung geprüft. Unklarheiten werden beseitigt und Rechenfehler korrigiert. Der Offertenvergleich (auch Preisspiegel genannt) ist ein wichtiges Arbeitsinstrument für die Bauherrschaft. Er dient als Entscheidungsgrundlage für die Arbeitsvergebung und nützt ihr bei allfälligen vorgängigen Verhandlungen. Dabei spielen neben dem Preis auch Kriterien wie Qualität und Termin eine Rolle. In der Regel führt der Architekt mit den Unternehmern und Lieferanten (vielfach nur telefonische) Verhandlungen. Falls Unternehmervarianten vorliegen, werden diese analysiert. Die bereinigten Angebote werden anschliessend dem Auftraggeber in Form einer Vergleichszusammenstellung präsentiert. Der Architekt stellt zudem einen Antrag, an wen die Arbeit zu vergeben sei (Vergebungsantrag). Anhand dieser Unterlagen entscheidet man, mit welchen Unternehmern weitere Verhandlungen geführt werden. Es ist ein Usus, den Anbietern die Chance zu geben, den Preis nochmals anzupassen. Ein Preiszugeständnis nach der Abgabe der Offerte betrachtet man als Angebot. Neben dem Preis werden im Rahmen der Vertragsverhandlungen meistens noch eine ganze Reihe weiterer Vertragsbestandteile besprochen und bereinigt, etwa Termine oder Zahlungsbedingungen. Diese Vereinbarungen werden in einem formularartigen Verhandlungsprotokoll festgehalten, das beim ausgewählten Anbieter später Bestandteil des Werkvertrages wird.

Nach diesen Vertragsverhandlungen erstellt die Bauleitung einen aktualisierten Offertenvergleich. Zusätzlich werden weitere Abklärungen vorgenommen wie Überprüfung der Bonität, Referenzen, Qualität der letzten Aufträge usw. Es ist durchaus sinnvoll, wenn die Bauherrschaft bei den Vertragsverhandlungen mit den Unternehmern aktiv ist. Industrieunternehmen kaufen Bauleistungen vielfach über ihre eigenen Einkaufsorganisationen ein und erhalten oft bessere Konditionen als die Planer aus der Baubranche.

Projektdefinition (Raumprogramm)

In einem ersten Schritt im Bauprozess, vielfach als Projektdefinition bezeichnet, wird das Bauprojekt in den Grundzügen konzipiert. Dabei formuliert man Anforderungen und Randbedingungen aller Art, ohne bereits einen konkreten Entwurf auszuarbeiten. In der Industrie bezeichnet man das Dokument, mit dem die Spezifikationen eines neuen Produktes festgehalten werden, in der Regel als ‹Pflichtenheft›. Im Bauwesen wird meistens der Ausdruck ‹Raumprogramm› gebraucht, weil traditionellerweise vor allem Anforderungen an den Raumbedarf geregelt sind. Mit dem Raumprogramm sind die Kosten zwangsläufig in einer gewissen Bandbreite festgelegt. Es ist ein Merkmal eines guten Raumprogramms, dass die Kosten darin enthalten sind. Der Auftraggeber sollte bei der Erstellung des Raumprogramms beteiligt sein, weil er ja bestimmt, was gebaut wird. Mit dem Raumprogramm ist der Investitionsrahmen für ein Bauprojekt weitgehend bestimmt. Dies gilt auch dann, wenn man noch gar nicht über die Kosten verhandelt hat und keine Kostenangabe im Raumprogramm steht. Bei der Umsetzung des Raumprogramms in ein Bauprojekt können sie nur noch in einer relativ engen Bandbreite beeinflusst werden.

Praxis-Tipp
Es ist zu empfehlen, das Raumprogramm so zu gestalten, dass es nach der Genehmigung – wenn möglich – nicht mehr geändert wird. Nach Werkvertragsrecht hat die Bauherrschaft ein weitgehendes Recht auf Änderung, obwohl diese sich auf das Projekt negativ auswirken und dieses verteuern können.

Bauplanung

Während der Bauplanung werden die Vorgaben des Raumprogramms in eine umfassende bauliche Lösung umgesetzt. Diesen Vorgang kann man in Teile vom Bauprozess Entwurf und Konstruktion unterteilen.

Entwurf
Unter dem Entwurf versteht man die Entwicklung des baulichen Grundkonzepts gemäss den Vorgaben des Raumprogramms. Dieser Bauprozess beinhaltet daher enormes Kostensparpotenzial. Kostengünstige Lösungen zeichnen sich etwa durch folgende Punkte aus: ökonomischer Grundriss (günstiges Verhältnis zwischen Nutzflächen und Nebenflächen), zurückhaltende Fassadengestaltung mit wenigen Vor- und Rücksprüngen, einheitliches und optimiertes Tragsystem, optimale Konzeption der Haustechnik, Beschränkung auf wenige Konstruktionssysteme und dergleichen.

Konstruktion
Als Konstruktion bezeichnet man die Umsetzung des teilweise noch materialneutralen Entwurfs in ein ausführungsreifes Bauprojekt. Bei einem guten Entwurf sind die Grundzüge der Konstruktion und die zentralen Details bereits berücksichtigt. Es geht bei der konstruktiven Umsetzung um das Verfeinern und Optimieren eines vorhandenen Konzepts. Die Konstruktion bietet erhebliche Möglichkeiten zur Kostenbeeinflussung. Materialien werden ausgewählt und Teilsysteme im Detail konzipiert. Oft braucht es ein hohes Mass an Ingenieurarbeit, etwa bei der Statik und der Haustechnik. Die Techniken zur kostengünstigen Konstruktion sind ähnlich wie in der Industrie. Ein wichtiges Prinzip besteht darin, die Anzahl der Teile, Arbeitsgänge und Vertragspartner zu minimieren. Im Weiteren geht es darum, industriell hergestellte Produkte einzusetzen und den Anteil an teurer Handarbeit zu reduzieren.

Terminplanung

Abgeschlossen wird die Vorbereitungsphase, indem der bereits vorhandene provisorische Terminplan unter Mitwirkung der Spezialisten und in Absprache mit Unternehmern und Lieferanten bereinigt und verfeinert wird. Die festgelegten Ausführungs- und Liefertermine werden in die Werkverträge übernommen.

Realisierung

Die Realisierungsphase ist nach der Projektdefinition und der Planungsphase die letzte grosse Etappe bei einem Bauprojekt. Sie beinhaltet alle Tätigkeiten von der Vorbereitung der Bauausführung bis zum Abschluss des Projektes. Während der eigentlichen Bauausführung kann man nicht mehr viel gewinnen, aber unter Umständen noch viel verlieren. Es kommt in erster Linie auf die Bauleitung an, ob die geplanten Kosten unterschritten oder mindestens eingehalten werden. Das bedingt viel solide Managementarbeit, vorausschauende Planung, ständige Kontrollen, laufende Information aller interessierten Stellen und weiteres mehr.

Zur Konfliktprophylaxe im Bau benötigt man eine straffe Organisation, geeignete Verteilung der Aufgaben, Kompetenzen und Verantwortung, zusammen mit einer angemessenen Information und Kommunikation. Ein Bauprozess ist sehr kostspielig. Vielfach geht es um grosse Summen und komplexe wirtschaftliche, rechtliche und technische Zusammenhänge, so dass häufig relativ viele Expertisen benötigt werden.

Wichtig
Schriftlichkeit im Bauablauf ist eine unerlässliche Bedingung, wenn es um die Beweiskraft geht.

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