03.04.2019

Verdichtetes Bauen: Konflikt zwischen gesetzlichen Vorgaben und Interessen der Nachbarn

Das verdichtete Bauen ist sowohl in aller Munde als auch eine Vorgabe des Raumplanungsgesetzes des Bundes. Je grösser die Gebäude und je kleiner die zu beachtenden Abstände werden, desto mehr steigt das Risiko von langwierigen Rechtsmittelverfahren.

Von: Benedikt Fässler  DruckenTeilen 

Dr. iur. Benedikt Fässler

Dr. iur. Benedikt Fässler ist Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht in St. Gallen und hauptsächlich im privaten und öffentichen Bau- und Immobilienrecht tätig.

Verdichtetes Bauen

Die haushälterische Nutzung des Bodens

Ein Gebot zum verdichteten Bauen leitet sich bereits aus dem Gebot zur haushälterischen Nutzung des Bodens ab, welche ein grundlegendes Ziel der Raumplanung darstellt (vgl. Art. 1 Abs. 1 RPG). Die Siedlungsentwicklung ist nach innen zu lenken (Art. 1 Abs. 2 lit. abis RPG), und es sind kompakte Siedlungen zu schaffen (Art. 1 Abs. 2 lit. b RPG).

Die Begrenzung der Siedlungen in ihrer Ausdehnung ist ein zentraler Planungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 3 RPG). Es sollen Massnahmen getroffen werden zur besseren Nutzung der brachliegenden oder ungenügend genutzten Flächen in Bauzonen und der Möglichkeiten zur Verdichtung der Siedlungsfl äche (Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG). Die Kantone müssen in ihren Richtplänen unter anderem festlegen, wie eine hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen bewirkt wird (Art. 8a Abs. 1 lit. c RPG) und wie sichergestellt wird, dass die Bauzonen den Anforderungen von Art. 15 RPG entsprechen (Art. 8a Abs. 1 lit. d RPG).

Zu den Anforderungen gemäss Art. 15 RPG gehört, dass Land nur dann neu einer Bauzone zugewiesen werden kann, wenn (unter anderem) es auch im Fall einer konsequenten Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven in den bestehenden Bauzonen voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren benötigt, erschlossen und überbaut wird (Art. 15 Abs. 4 lit. b RPG).

Genehmigung der kanonalen Richtpläne

Die kantonalen Richtpläne müssen vom Bundesrat genehmigt werden (Art. 11 RPG). Die Richtpläne sind für sämtliche mit der Raumplanung befassten Behörden verbindlich (Art. 9 Abs. 1 RPG).

Wichtiger Hinweis: Die der Richtplanung nachgelagerte, für die Grundeigentümer verbindliche Nutzungsplanung (Zonenpläne und Baureglemente, allenfalls ergänzt durch Sondernutzungspläne) muss sich somit an die Vorgaben in den Richtplänen halten. Mit diesen klaren bundesrechtlichen Vorgaben soll verhindert werden, dass immer mehr Grün- und Landwirtschaftsflächen verbaut werden. Stattdessen sollen die bereits in der Bauzone befindlichen Flächen besser ausgenutzt werden.

Harte Vorgaben des Bundes an die Kantone und Gemeinden

Diese (mit dem Inkrafttreten der letzten RPGRevision am 1. Mai 2014 gegenüber früher verschärften) Vorgaben des RPG sind keine blossen Wunschvorstellungen des Bundes, sondern klare, von den Kantonen und Gemeinden einzuhaltende Vorgaben.

Fünfjahresfrist für Anpassung

Gemäss Art. 38a Abs. 1 RPG müssen die Kantone innert fünf Jahren nach Inkrafttreten der RPG-Revision am 1. Mai 2014, mithin bis am 1. Mai 2019, ihre Richtpläne an die verschärften bundesrechtlichen Vorgaben anpassen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Ausscheidung neuer Bauzonen unzulässig, solange der betreffende Kanton nicht über eine vom Bundesrat genehmigte Richtplananpassung verfügt (Art. 38a Abs. 3 RPG).

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Anpassungsbedarf bei Baureglementen und Zonenplänen

Viele Baureglemente und Zonenpläne, namentlich in ländlichen Gemeinden, sind bis heute geprägt vom Ideal des Einfamilienhausquartiers. Mit grossen Abständen, einer starken Beschränkung der zulässigen Gebäudemasse (Höhe, Länge, Stockwerkzahl etc.) und Ausnützungs-, Baumassen- oder Geschossflächenziffern wird teilweise in Umkehr der bundesrechtlichen Vorgaben dem verschwenderischen Umgang mit dem Land Vorschub geleistet.

Im Zuge der Umsetzung der erwähnten bundesrechtlichen Vorgaben haben jedoch schon zahlreiche Kantone ihre Baugesetze und zahlreiche Gemeinden ihre Baureglemente und Zonenpläne dahin gehend geändert, dass im Sinne der Verdichtung grössere Gebäude zulässig und geringere Abstände einzuhalten sind sowie Ausnützungs- oder Geschossfl ächenziffern erhöht oder ganz abgeschafft werden. Hinzu kommt, dass mit Sondernutzungsplänen für bestimmte Gebiete Sonderbauvorschriften erlassen werden, welche gegenüber den Regelbauvorschriften in der entsprechenden Zone häufig eine zusätzliche Verdichtung vorsehen.

Wichtiger Hinweis: Jene Gemeinden, deren Baureglemente und Zonenpläne noch nicht den verschärften bundesrechtlichen Vorgaben entsprechen, werden ihre Baureglemente und Zonenpläne ebenfalls in Richtung stärkerer Verdichtung und Lenkung der Siedlungsentwicklung nach innen anpassen müssen, wenn sie wachsen und sich entwickeln wollen. Die Siedlungsentwicklung «auf der grünen Wiese» soll gemäss den Vorgaben des Raumplanungsgesetzes möglichst eingeschränkt werden.

Widerstand der Nachbarn gegen Veränderungen

Die Verdichtung dient nicht nur dem Schutz der Landschaft vor weiterer Zersiedelung, sondern ist auch für Investoren und Bauherren wirtschaftlich interessant, da die Nutzung des insbesondere an guten Lagen bekanntlich sehr teuren Baulands wirtschaftlich optimiert werden kann, wenn gegenüber einer «traditionellen», nicht verdichteten Überbauung zusätzliche Wohn- oder Geschäftseinheiten auf derselben Fläche realisiert werden können.

Negative Beeinträchtigungen durch Verdichtung

Vor allem in eher ländlich geprägten Regionen oder Gemeinden provozieren verdichtete Überbauungen mit Gebäuden, deren Dimensionen bei zugleich geringen Grenz- und Gebäudeabständen die bestehenden Gebäude häufig stark übersteigen, häufig erbitterten Widerstand bei den Nachbarn. Diese fürchten eine Beeinträchtigung ihrer Lebensqualität und/oder eine massive Entwertung ihrer Liegenschaften durch Schattenwurf, Entzug von Aussicht etc. Dies führt häufig zu langwierigen Rechtsmittelverfahren.

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