07.01.2019

Verdichtetes Bauen: Konflikt zwischen gesetzlichen Vorgaben und Interessen der Nachbarn

Das verdichtete Bauen ist sowohl in aller Munde als auch eine Vorgabe des Raumplanungsgesetzes des Bundes. Je grösser die GebÀude und je kleiner die zu beachtenden AbstÀnde werden, desto mehr steigt das Risiko von langwierigen Rechtsmittelverfahren.

Von: Benedikt FĂ€ssler  DruckenTeilen Kommentieren 

Dr. iur. Benedikt FĂ€ssler

Dr. iur. Benedikt FÀssler ist Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht in St. Gallen und hauptsÀchlich im privaten und öffentichen Bau- und Immobilienrecht tÀtig.

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Die haushÀlterische Nutzung des Bodens

Ein Gebot zum verdichteten Bauen leitet sich bereits aus dem Gebot zur haushÀlterischen Nutzung des Bodens ab, welche ein grundlegendes Ziel der Raumplanung darstellt (vgl. Art. 1 Abs. 1 RPG). Die Siedlungsentwicklung ist nach innen zu lenken (Art. 1 Abs. 2 lit. abis RPG), und es sind kompakte Siedlungen zu schaffen (Art. 1 Abs. 2 lit. b RPG).

Die Begrenzung der Siedlungen in ihrer Ausdehnung ist ein zentraler Planungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 3 RPG). Es sollen Massnahmen getroffen werden zur besseren Nutzung der brachliegenden oder ungenĂŒgend genutzten FlĂ€chen in Bauzonen und der Möglichkeiten zur Verdichtung der Siedlungsfl Ă€che (Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG). Die Kantone mĂŒssen in ihren RichtplĂ€nen unter anderem festlegen, wie eine hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen bewirkt wird (Art. 8a Abs. 1 lit. c RPG) und wie sichergestellt wird, dass die Bauzonen den Anforderungen von Art. 15 RPG entsprechen (Art. 8a Abs. 1 lit. d RPG).

Zu den Anforderungen gemĂ€ss Art. 15 RPG gehört, dass Land nur dann neu einer Bauzone zugewiesen werden kann, wenn (unter anderem) es auch im Fall einer konsequenten Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven in den bestehenden Bauzonen voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren benötigt, erschlossen und ĂŒberbaut wird (Art. 15 Abs. 4 lit. b RPG).

Genehmigung der kanonalen RichtplÀne

Die kantonalen RichtplĂ€ne mĂŒssen vom Bundesrat genehmigt werden (Art. 11 RPG). Die RichtplĂ€ne sind fĂŒr sĂ€mtliche mit der Raumplanung befassten Behörden verbindlich (Art. 9 Abs. 1 RPG).

Wichtiger Hinweis: Die der Richtplanung nachgelagerte, fĂŒr die GrundeigentĂŒmer verbindliche Nutzungsplanung (ZonenplĂ€ne und Baureglemente, allenfalls ergĂ€nzt durch SondernutzungsplĂ€ne) muss sich somit an die Vorgaben in den RichtplĂ€nen halten. Mit diesen klaren bundesrechtlichen Vorgaben soll verhindert werden, dass immer mehr GrĂŒn- und LandwirtschaftsflĂ€chen verbaut werden. Stattdessen sollen die bereits in der Bauzone befindlichen FlĂ€chen besser ausgenutzt werden.

Harte Vorgaben des Bundes an die Kantone und Gemeinden

Diese (mit dem Inkrafttreten der letzten RPGRevision am 1. Mai 2014 gegenĂŒber frĂŒher verschĂ€rften) Vorgaben des RPG sind keine blossen Wunschvorstellungen des Bundes, sondern klare, von den Kantonen und Gemeinden einzuhaltende Vorgaben.

FĂŒnfjahresfrist fĂŒr Anpassung

GemĂ€ss Art. 38a Abs. 1 RPG mĂŒssen die Kantone innert fĂŒnf Jahren nach Inkrafttreten der RPG-Revision am 1. Mai 2014, mithin bis am 1. Mai 2019, ihre RichtplĂ€ne an die verschĂ€rften bundesrechtlichen Vorgaben anpassen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Ausscheidung neuer Bauzonen unzulĂ€ssig, solange der betreffende Kanton nicht ĂŒber eine vom Bundesrat genehmigte Richtplananpassung verfĂŒgt (Art. 38a Abs. 3 RPG).

Anpassungsbedarf bei Baureglementen und ZonenplÀnen

Viele Baureglemente und ZonenplĂ€ne, namentlich in lĂ€ndlichen Gemeinden, sind bis heute geprĂ€gt vom Ideal des Einfamilienhausquartiers. Mit grossen AbstĂ€nden, einer starken BeschrĂ€nkung der zulĂ€ssigen GebĂ€udemasse (Höhe, LĂ€nge, Stockwerkzahl etc.) und AusnĂŒtzungs-, Baumassen- oder GeschossflĂ€chenziffern wird teilweise in Umkehr der bundesrechtlichen Vorgaben dem verschwenderischen Umgang mit dem Land Vorschub geleistet.

Im Zuge der Umsetzung der erwĂ€hnten bundesrechtlichen Vorgaben haben jedoch schon zahlreiche Kantone ihre Baugesetze und zahlreiche Gemeinden ihre Baureglemente und ZonenplĂ€ne dahin gehend geĂ€ndert, dass im Sinne der Verdichtung grössere GebĂ€ude zulĂ€ssig und geringere AbstĂ€nde einzuhalten sind sowie AusnĂŒtzungs- oder Geschossfl Ă€chenziffern erhöht oder ganz abgeschafft werden. Hinzu kommt, dass mit SondernutzungsplĂ€nen fĂŒr bestimmte Gebiete Sonderbauvorschriften erlassen werden, welche gegenĂŒber den Regelbauvorschriften in der entsprechenden Zone hĂ€ufig eine zusĂ€tzliche Verdichtung vorsehen.

Wichtiger Hinweis: Jene Gemeinden, deren Baureglemente und ZonenplĂ€ne noch nicht den verschĂ€rften bundesrechtlichen Vorgaben entsprechen, werden ihre Baureglemente und ZonenplĂ€ne ebenfalls in Richtung stĂ€rkerer Verdichtung und Lenkung der Siedlungsentwicklung nach innen anpassen mĂŒssen, wenn sie wachsen und sich entwickeln wollen. Die Siedlungsentwicklung «auf der grĂŒnen Wiese» soll gemĂ€ss den Vorgaben des Raumplanungsgesetzes möglichst eingeschrĂ€nkt werden.

Widerstand der Nachbarn gegen VerÀnderungen

Die Verdichtung dient nicht nur dem Schutz der Landschaft vor weiterer Zersiedelung, sondern ist auch fĂŒr Investoren und Bauherren wirtschaftlich interessant, da die Nutzung des insbesondere an guten Lagen bekanntlich sehr teuren Baulands wirtschaftlich optimiert werden kann, wenn gegenĂŒber einer «traditionellen», nicht verdichteten Überbauung zusĂ€tzliche Wohn- oder GeschĂ€ftseinheiten auf derselben FlĂ€che realisiert werden können.

Negative BeeintrÀchtigungen durch Verdichtung

Vor allem in eher lĂ€ndlich geprĂ€gten Regionen oder Gemeinden provozieren verdichtete Überbauungen mit GebĂ€uden, deren Dimensionen bei zugleich geringen Grenz- und GebĂ€udeabstĂ€nden die bestehenden GebĂ€ude hĂ€ufig stark ĂŒbersteigen, hĂ€ufig erbitterten Widerstand bei den Nachbarn. Diese fĂŒrchten eine BeeintrĂ€chtigung ihrer LebensqualitĂ€t und/oder eine massive Entwertung ihrer Liegenschaften durch Schattenwurf, Entzug von Aussicht etc. Dies fĂŒhrt hĂ€ufig zu langwierigen Rechtsmittelverfahren.

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