05.08.2020

Einsichtsrecht: Einsichtsrecht des Bauunternehmers in das Grundbuch

Der Bauunternehmer kann zur Sicherung seiner Vergütung ein Bauhandwerkerpfandrecht eintragen lassen. Die Ermittlung des betroffenen Grundstücks und dessen Grundeigentümer machen eine Einsichtnahme ins Grundbuch unverzichtbar. Der Bauunternehmer erhält zuweilen aber ungenügende Einsicht. Welche Informationen dem Bauunternehmer vorliegen müssen und auf welcher Rechtsgrundlage diese mitgeteilt werden müssen, soll nachfolgend dargelegt werden.

Von: Stefan Wirz  DruckenTeilen 

Dr. iur. Stefan Wirz

Dr. iur. Stefan Wirz ist als Advokat in der Anwaltskanzlei Stoll Schulthess Partner in Reinach BL tätig.

Einsichtsrecht

Das allgemeine Einsichtsrecht in das Grundbuch 

Der Anspruch auf Auskunft 

Jede Person ist berechtigt, Auskunft über die Bezeichnung des Grundstücks, die Grundstücksbeschreibung, die Eigentümerschaft, die Eigentumsform und das Erwerbsdatum gemäss dem Hauptbuch zu erhalten. Es braucht für die Auskunft über diese Informationen keinen Interessennachweis. Dieser Anspruch ist in Art. 970 Abs. 2 ZGB verankert. Der Bundesrat erweiterte gestützt auf Art. 970 Abs. 3 ZGB diesen Katalog auf Informationen zu Dienstbarkeiten, Grundlasten und, mit gewissen Ausnahmen, Anmerkungen (Art. 26 Abs. 1 lit. b und c Grundbuchverordnung [GBV]). Es braucht auch für diese Auskünfte keinen Interessennachweis.

Der Anspruch auf Einsicht

Eine Person, die ein Interesse glaubhaft macht, hat einen Anspruch auf Einsicht in das Grundbuch oder Anspruch auf die Erstellung eines Auszugs. Dieser Anspruch ist in Art. 970 Abs. 1 ZGB verankert. Eine Person erhält mit Interessennachweis nicht nur Auskunft über gewisse Informationen, sondern sie erhält Einsicht in das Grundbuch und kann einen Auszug daraus verlangen. Die Einsichtnahme umfasst alle Bestandteile des Grundbuchs, insbesondere das Hauptbuch, die Pläne, die Belege, das Tagebuch usw. Die Person erhält aber nicht ein absolutes Einsichtsrecht in alles, sondern die Einsichtnahme und Mitteilung von weiteren Informationen geht immer nur so weit, als ein Interesse an dieser Information glaubhaft gemacht wird. 
 

Möglichkeiten der elektronischen Abfrage

Die Auskunft nach Art. 970 Abs. 2 ZGB und die Einsichtnahme nach Art. 970 Abs. 1 ZGB wird auf Gesuch hin durch das Grundbuchamt schriftlich erteilt. Die Kantone können darüber hinaus die ohne Interessennachweis nach Art. 970 Abs. 2 ZGB zu erteilende Information auch elektronisch abwickeln (Art. 27 Abs. 1 GBV in der bis 30. Juni 2020 geltenden und in der seit 1. Juli 2020 in Kraft getretenen Fassung). In diversen Kantonen lassen sich diese Informationen teils genauer, teils weniger genau über das Internet kostenlos abfragen. Die ohne Interessennachweis zu erteilende Auskunft gemäss Art. 26 Abs. 1 lit. b und c GBV – Dienstbarkeiten, Grundlasten und, mit gewissen Ausnahmen, Anmerkungen – werden von Art. 27 Abs. 1 GBV nicht erfasst. Dennoch lassen sich auch solche Informationen je nach Kanton elektronisch und kostenlos abfragen (so z.B. im Kanton Basel-Landschaft über das Terris Grundbuch Informationssystem TERINTRA).
 

Zusätzliche Möglichkeiten

Urkundspersonen, Rechtsanwälte und weitere ausgewählte Personen haben schliesslich eine weitere Möglichkeit, Einsicht in das Grundbuch zu erhalten. Solchen Personen kann auch ohne konkreten Interessennachweis, aber aufgrund ihrer Tätigkeit Einsicht ins Grundbuch gewährt werden. So können namentlich Rechtsanwälte auf Daten, welche sie zur Ausübung des Berufs (Art. 28 Abs. 1 lit. c GBV in der bis 30. Juni 2020 geltenden) resp. welche sie zur Ausübung des Berufs im Zusammenhang mit grundstücksbezogenen Geschäften benötigen (Art. 28 Abs. 1 lit. c GBV in Kraft ab 1. Juli 2020), zugreifen. 

Wichtiger Hinweis: Diese Zugriffsmöglichkeit besteht ausschliesslich elektronisch (Art. 30 Abs. 1 GBV; seit 1. Juli 2020 in Kraft stehender Art. 28 Abs. 1 GBV), und es besteht kein Anspruch auf eine solche Möglichkeit der Einsichtnahme.

Die Notwendigkeit der Einsichtnahme durch den Bauunternehmer

Der Bauunternehmer hat nach Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB Anspruch auf Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandrechts für die Forderungen für seine Bauarbeiten auf diesem Grundstück. Der Gesetzeswortlaut spricht von «diesem» Grundstück. Gemeint ist das Grundstück, welches durch die Bauarbeiten mit oder ohne Lieferung von Material einen Mehrwert erfährt. Der Anspruch auf Eintragung von Bauhandwerkerpfandrechten ist ein sogenannter realobligatorischer Anspruch. Der Unternehmer muss die Klage auf Eintragung gegen den Eigentümer des Grundstücks zum Zeitpunkt der Einreichung seiner Klage richten (BSK ZGB II-Thurnherr, Art. 839/840 N 24a). Der Unternehmer muss folglich ganz genau wissen, welches Grundstück er zu belasten hat und wer Eigentümer dieses Grundstücks ist. Er muss ganz genau wissen, wer zum Zeitpunkt der Eingabe seiner Klage auf Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts Grundeigentümer ist.
 

Auftretende Schwierigkeiten bei den Ermittlungen 

Handelt es sich um Bauarbeiten für ein Einfamilienhaus, ist die Bestimmung dieses Grundstücks und der Eigentümerschaft relativ simpel und bereitet oftmals keine Schwierigkeiten. Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, wird die Bestimmung dieses Grundstücks und der Eigentümerschaft schon schwieriger und könnte, muss aber nicht, Schwierigkeiten bereiten. Handelt es sich um eine Überbauung mit mehreren Mehrfamilienhäusern, Reihenhäusern und frei stehenden Häusern, könnte die Bestimmung dieses Grundstücks und der Eigentümerschaft herausfordernd sein.
 

Die Schwierigkeit der Bestimmung des zu belastenden Grundstücks und der Eigentümerschaft liegt eigentlich nicht an deren Ermittlung an sich, sondern meistens am Zeitmangel und an der Durchsetzung des Einsichtsrechts bei ungenügender Gewährung der Einsicht ins Grundbuch. Das Bauhandwerkerpfandrecht muss vor Ablauf von vier Monaten nach der Vollendung der Arbeit zumindest provisorisch eingetragen resp. vorgemerkt sein (Art. 839 Abs. 1 ZGB). Zwar kann das Pfandrecht ab Vertragsschluss eingetragen werden, in der Praxis greift der Unternehmer erst zu diesem Sicherungsmittel, wenn ihm bewusst wird, dass eine Zahlung seines Werklohns womöglich unterbleiben wird. Das ist oft erst bei ausbleibender Bezahlung der Schlussrechnung der Fall.

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