28.07.2014

Kostenvoranschlag: Wenn die Rechnung infolge Fehlplanung deutlich höher ausfällt

Die Bauabrechnung nach Fertigstellung einer Liegenschaft fällt deutlich höher aus als der Kostenvoranschlag des Architekten. Die erhöhten Kosten sind nicht auf Änderungswünsche des Bauherrn, sondern auf Fehlplanungen des Architekten zurückzuführen.

Von: Matthias Streiff   Drucken Teilen   Kommentieren  

Dr. iur. Matthias Streiff

Matthias Streiff ist Rechtsanwalt in Wetzikon (ZH) und vorwiegend im Bereich Immobilienrecht tätig (www.this-law.ch). Vormals führte er während mehrerer Jahre die Rechtsdienste der Immobiliengesellschaften Mobimo (Küsnacht) und Allianz Suisse Immobilien AG (Volketswil). Seit Herbst 2004 ist er zudem Dozent beim Nachdiplomstudium der HWZ (Zürich) für den ‹Master of Advanced Studies in Real Estate Management MREM› sowie seit 2008 Dozent am IFZ Zug für den Master in Immobilienmanagement.

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Kostenvoranschlag

Wer haftet für eine Kostenüberschreitung, welche auf Fehlplanung des Architekten zurückzuführen ist?

Beim Vertragsverhältnis mit dem Architekten handelt es sich um Auftragsrecht (OR 394 ff.). Fehlplanungen sind Schlechterfüllung des Auftrages. Der Architekt haftet gemäss OR 398 in Verbindung mit OR 321e für schlechte Arbeit. Sofern er sich nicht vom gesetzlich vermuteten Verschulden befreien kann (bezüglich Verschulden gibt es eine Beweislastumkehr), muss er dem Bauherrn den verursachen Schaden ersetzen. Der Bauherr hat den Architekten zwar im Umfang der "richtigen Ausführungen des Auftrages" zu entschädigen (OR 402), er muss jedoch nicht für seine Fehlleistungen aufkommen. Die Korrektur der Fehlplanungen verursacht wiederum Planungsarbeiten. Diese Korrekturarbeiten sind analog von Nachbesserungen im Werkvertrag nicht honorarberechtigt.

Wie viel muss bei einer Kostenüberschreitung vom Bauherrn übernommen werden?

Obwohl dem Architekten eine Toleranz zugestanden wird bei Abweichungen des Kostenvoranschlages zur Schlussabrechnung, kann er diese bei Fehlplanungen nicht beanspruchen. Verschuldete Fehlplanungen des Architekten sind Vertragsverletzungen, welche keine Toleranz rechtfertigen. In der Praxis ist das Zugestehen einer Toleranz stets umstritten und vom richterlichen Ermessen beeinflusst. Liegt für die Fehlplanungen kein Verschulden vor, weil der Architekt es nicht besser wissen konnte, so trägt der Bauherr im Minimum die Toleranz von 10 % Mehrkosten gegenüber dem Kostenvoranschlag.

Wie verhält es sich mit "Ohnehin-Kosten"?

Als Ohnehin-Kosten, auch "Sowieso-Kosten" genannt, werden die Kosten bezeichnet, welche bei ordentlicher Planung von Anfang an erkannt worden wären, aber eben unerkannt blieben. Sie fallen an, wenn der Bau korrekt erstellt werden soll. Sie entstehen regelmässig bei der Nachbesserung im Werkvertragsverhältnis, wenn der Unternehmer Leistungen erbringt, die bei ursprünglich mängelfreier Ausführung auch entstanden wären. Der Bauherr hat diese Kosten gegenüber dem Unternehmer zu tragen. Gegenüber dem Architekten sind Ohnehin-Kosten jedoch Mehrkosten aus falscher, da unvollständiger Planung. Kann dem Architekten Verschulden angelastet werden, so haftet er für Mehrkosten.

Empfehlung

Fehlplanungen resultieren aus vergessener Planung und aus falscher Planung. Planungsfehler sind schwer nachzuweisen. Planungsfehler des Architekten werden oft überlagert von ungenügender Abmahnung der Unternehmer. Manche Fehlplanung wird nie erkannt, da Umstände, Zufälle oder überschiessende andere Ursachen den Planungsfehler vertuschen. Bei mutmasslichen Planungsfehlern lohnt sich der Beizug von Experten. Fehlplanungen sind unter Umständen strafrechtlich relevant, vgl. dazu StGB 229: Verletzen der Regeln der Baukunde.

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