25.07.2014

Schlussabrechnung: Abrechnungsarten, Definitionen und gesetzliche Grundlagen

Die Schlussabrechnung umfasst sämtliche Forderungen des Unternehmers unter Abzug der bereits geleisteten Beträge (insb. Akontozahlungen). Mit der Schlussrechnung erklärt der Unternehmer implizit, nur die gestellten Forderungen zu beanspruchen und keine darüber hinausgehenden Ansprüche zu stellen. Somit hat die Schussabrechnung auch eine saldierende Wirkung.

Von: Matthias Streiff   Drucken Teilen   1 Kommentar  

Dr. iur. Matthias Streiff

Matthias Streiff ist Rechtsanwalt in Wetzikon (ZH) und vorwiegend im Bereich Immobilienrecht tätig (www.this-law.ch). Vormals führte er während mehrerer Jahre die Rechtsdienste der Immobiliengesellschaften Mobimo (Küsnacht) und Allianz Suisse Immobilien AG (Volketswil). Seit Herbst 2004 ist er zudem Dozent beim Nachdiplomstudium der HWZ (Zürich) für den ‹Master of Advanced Studies in Real Estate Management MREM› sowie seit 2008 Dozent am IFZ Zug für den Master in Immobilienmanagement.

 
am 03.09.17 09:57 schreibt Thomas Eggenschwiler
vielen herzlichen Dank für diesen Artikel
 
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Schlussabrechnung

Terminologie und Begriff

Die Schlussabrechnung ist eine Zusammenstellung des Unternehmers, welche sowohl sämtliche vom Unternehmer gestellten Rechnungen sowie sämtliche vom Bauherrn geleisteten Zahlungen enthält. Das Ergebnis bildet die noch ausstehende Forderung des Unternehmers. Mit dem Ausdruck "Schlussrechnung" wird, gegenüber "Zwischenrechnungen" oder "Akonti", auf den finalen Charakter der Abrechnung hingewiesen. Nach dem die Schlussrechnung gestellt ist, kann der Unternehmer keine weiteren Forderungen aus demselben Vertragsverhältnis geltend machen, sofern er keine "Vorbehalte" angebracht hat. Zu korrigieren sind nachträglich nur noch offensichtliche Fehler und Rechnungsfehler. Für Werkverträge unter der Ägide der SIA Norm 118 hält dies Art. 156 ausdrücklich fest. Für Werkverträge nach OR gilt dies ex grammatikalischer Auslegung, also analog.

Fälligkeit des Werklohns mit Primat OR

Alleine gemäss OR 372 Abs. 1 wird der Werklohn bei Ablieferung des Werkes fällig, kann also vom Unternehmer eingefordert werden. Grundsätzlich folgt der Werkvertrag dem Zug um Zug Geschäft: Zahlung per Übergabe. Bei Werken mit Fixpreis und ohne Anzahlungen/Teilzahlungen sowie ohne Mehrkosten oder Bestellungsänderungen entspricht die Schlussrechnung dem einfachen Werklohn, der sofort präsentiert und gefordert werden kann. Bei Bauwerken ist das selten der Fall, weshalb erst die Schlussrechnung für den Unternehmer wie den Besteller Transparenz über Zahlungsstand und offene Forderung verschafft. Die Schlussrechnung ist für beide Parteien von hoher Relevanz. Da die Fälligkeit einer Forderung deren Bezifferung erfordert, kann der Unternehmer den Besteller erst dann in Verzug setzen, nachdem er ihm die Schlussrechnung unterbreitet hat.

SIA Norm 118 Art. 153 f: Einreichung und Prüfung

Die Bauwerkverträge unter dem Regelwerk der SIA Norm 118 sehen ein spezifisches Schlussrechnungsszenario vor. Die Schlussrechnung umfasst Werklohn nach Einheits-, Global- oder Pauschalpreis nach erfolgtem Ausmass. Sie umfasst zudem alle Nachträge, Mehrkosten aus Bestellungsänderungen, Zusätze und Regieleistungen. Die Schlussabrechnung ist der Bauleitung spätestens zwei Monate nach der Abnahme (Art. 157 ff. SIA Norm 118) durch den Unternehmer zu unterbreiten (Art. 154 Abs. 1 SIA Norm 118). Die Formvorgaben verlangen hierzu vier Exemplare. Wird diese Obliegenheit vom Unternehmer trotz Mahnung seitens der Bauleitung nicht form- oder fristgerecht wahrgenommen, kann die Bauleitung die Abrechnung auf Kosten des Unternehmers erstellen. In diesem Fall produziert die Bauleitung in direkter Ersatzvornahme die Schlussabrechnung. Die Bauleitung hat eine eingereichte Schlussabrechnung innerhalb eines Monates zu prüfen und darauf dem Unternehmer unverzüglich ihren Entscheid über das Ergebnis mitzuteilen (Art. 154 Abs. 2 SIA Norm 118). Eine verlängerte Prüfungsfrist, bis zu drei Monaten, kann vertraglich festgesetzt werden. Wenn es bei der Prüfung keine Differenzen gibt bzw. diese bereinigt werden konnten, gilt die Schlussabrechnung als beidseitig anerkannt. In der Regel wird die Bauleitung (oder der Bauherr selber) Abzüge vornehmen oder Forderungen aus Nachträgen, Zusätzen und Regie etc. absprechen. Die Bauleitung präsentiert dann eine Gegenrechnung. Wird diese seitens Unternehmer anerkannt, liegt eine Einigung über die Saldoforderung vor. Ohne Einigkeit entsteht der Streit über die schliesslich geschuldete Schlussforderung.

SIA 118 Art. 155: Fälligkeit der Abrechnungsforderung, Zahlungsfrist

Die Forderung des Unternehmers, welche durch die Schlussabrechnung errechnet wurde, wird mit dem Prüfungsbescheid der Bauleitung fällig und ist innert weiteren 30 Tagen zu bezahlen (Art. 155 Abs. 1 SIA Norm 118). Ist dem Ergebnis der Schlussabrechnung ein Saldo zu Gunsten des Bauherrn zu entnehmen, so gelten die Bestimmungen für den Unternehmer sinngemäss (Art. 155 Abs. 3 SIA Norm 118).

Eskalation

Der Streit um den schliesslich geschuldeten Betrag aus einer Schlussrechnung ist Gegenstand vieler Gerichtsprozesse. Sie werden emotional geführt und enden in der Regel in einem Vergleich, denn Abrechnungsprozesse sind aufwendig, was hohe Gerichtskosten und ebenso hohe Anwaltskosten verursacht. „Iudex non calculat” will heissen, Juristen rechnen nicht, was dazu führt, dass Abrechnungsprozesse wohl von Juristen geführt werden, aber von Spezialisten berechnet und nachgerechnet werden. Die oft mangelhafte Schriftlichkeit für Nachträge, Zusatzwünsche und Regie erschwert den Prozess für den Unternehmer, was durch die Gerichte jedoch gerne aufgefangen wird. Der Streit kann zäh werden. Im Zweifelsfall ist der Unternehmer gut beraten, ein Bauhandwerkerpfandrecht eintragen zu lassen, damit seine Forderung gesichert wird. Dieses Pfandrecht kann er jederzeit nach Abschluss des Werkvertrages bis längstens 4 Monate nach Vollendung der Arbeiten eintragen lassen, insbesondere unabhängig einer Fälligkeit oder eines Verzuges der Werklohnforderung. Die Termine und Fristen im Zusammenhang mit der Schlussrechnung interessieren im Verfahren um die Pfandrechtslegung keine Sekunde.

Die Schlussabrechnung in Ersatzvornahme

Erstellt der Unternehmer die Schlussabrechnung nicht rechtzeitig und nicht innert Nachfrist, so kann die Bauleitung die Abrechnung auf Kosten des Unternehmers erstellen.

Terminologie

Die Schlussabrechnung ist eine Zusammenstellung des Unternehmers, welche sowohl sämtliche vom Unternehmer gestellten Rechnungen sowie sämtliche vom Bauherrn geleisteten Zahlungen enthält. Bei Preisen nach Ausmass wird dieses spätestens anlässlich der Schlussrechnung festgestellt und in eine Forderung transferiert. Das Ergebnis der Schlussrechnung bildet die noch ausstehende Forderung des Unternehmers.

SIA Norm 118 Art. 153 f: Einreichung und Prüfung

Die Bauwerkverträge unter dem Regelwerk der SIA Norm 118 sehen ein spezifisches Schlussrechnungsszenario vor. Die Schlussabrechnung ist durch den Unternehmer zu erstellen und der Bauleitung spätestens zwei Monate nach der Abnahme (Art. 157 ff. SIA Norm 118) zu unterbreiten (Art. 154 Abs. 1 SIA Norm 118). Reicht der Unternehmer trotz Mahnung (durch die Bauleitung) keine oder nur eine ungenügende (nicht form- oder fristgerechte Schlussrechnung) ein, „ kann die Bauleitung die Abrechnung auf Kosten des Unternehmers erstellen” SIA Norm 118 Art. 154 Abs. 1 in fine. Sofern die Voraussetzungen von SIA Norm 118 Art. 154 Abs. 1 vorliegen, kann der Besteller über seine Bauleitung direkt zur Ersatzvornahme schreiten. Man spricht von einer vertraglich vorbehaltenen Regelung zur direkten Ersatzvornahme. Der Richter muss nicht involviert werden (keine Klage notwendig). Ist der Bauherr und Besteller nicht durch eine Bauleitung vertreten – was ja optional ist -, so kann der Besteller die Schlussrechnung vornehmen.

Schlussabrechnung durch die Bauleitung

Hat die Bauleitung an Stelle des Unternehmers die Schlussabrechnung erstellt (SIA Norm 118 Art. 154 Abs. 1 in fine), so entsteht eine besondere Situation: Die Bauleitung ist Hilfsperson des Bestellers. Der Unternehmer ist der Gläubiger des Bestellers. Aus der Schlussrechnung wird er noch Ansprüche erheben wollen. Hat nun die Hilfsperson des Bestellers die Schlussrechnung des Unternehmers erstellt, so liegt vordergründig ein Interessenskonflikt vor. Die Bauleitung kann die Interessen des Unternehmers nicht wahren. Die Interessenkollision ist jedoch nur vordergründig: Die Bauleitung nimmt auch in der Erstellung der Schlussabrechnung die Interessen des Bauherrn wahr. In der Schlussrechnung wird die Sichtweise des Bestellers abgebildet, jedoch unter Wahrung der offenkundigen Gegebenheiten. Ausmass, Werklohn und Akontozahlungen wie auch unterzeichnete Regierapporte oder Nachträge finden Eingang in die Schlussrechnung. Gleichzeitig werden aber auch die Kosten der Erstellung der Schlussrechnung als Abzug in der Schlussrechnung erfasst. Der Besteller wird Mängel, welche nicht nachgebessert wurden, als Minderwerte verrechnen. Er wird auch einen Rückbehalt ausweisen, sollten allenfalls vereinbarte Garantien des Unternehmers (Mängelgarantie) nicht vorliegen. Schliesslich wird der Besteller versucht sein, allfällige Schadenersatzansprüche geltend zu machen, um die Schlussrechnung so tief als möglich ausfallen zu lassen. Sofern keine Täuschungsabsichten hinter solchem Tun liegen, ist eine zurückhaltende Erstellung der Schlussrechnung nicht verwerflich.

Prüfung

Die SIA Norm 118 Art. 154 ff. weist keine Bestimmung auf, welche das Prüfungsprozedere bei Schlussrechnungen, welche durch die Bauleitung erstellt wurden, beschreibt. Der Werkvertrag unter der Ägide der SIA Norm 118 schweigt zu dieser Frage. Wie ist folglich mit einer Schlussrechnung der Bauleitung umzugehen? Es sind folgende Fallgruppen zu unterscheiden:

  1. Hat der Unternehmer aufgrund einer Schlussabrechnung in Ersatzvornahme noch eine Zahlung zu leisten (weil er zu viel Akonti erhalten hatte) und leistet er diese Schlusszahlung, so hat er die Schlussrechnung mit der Bezahlung anerkannt. Die Schlussabrechnung saldiert das Vertragsverhältnis.
  2. Weist die Schlussrechnung in Ersatzvornahme einen Saldo zu Gunsten des Unternehmers aus, so ist das der tiefste gemeinsame Nenner der Vertragsparteien. Den so errechneten Saldo muss sich der Besteller entgegenhalten lassen. Er ist an diesen Saldo als Minimum gebunden.
  3. Will der Unternehmer mehr fordern, als die Schlussabrechnung in Ersatzvornahme ausweist, so hat er in Opposition zu gehen. Das Prozedere sollte analog der Opposition im umgekehrten Fall ablaufen, wie in SIA Norm 154 Abs. 2 und 3 beschrieben: Der Unternehmer hat in diesem Falle die ihm vorgelegte Schlussrechnung innert Monatsfrist zu prüfen. Allfällige Differenzen hat er „unverzüglich” nach ihrer Feststellung der Bauleitung zu melden. Er hat seine abweichende Haltung zu begründen. Gibt der Unternehmer innert dieser Monatsfrist keine abweichende Haltung bekannt, so ist er analog SIA Norm 118 Art. 155 Abs. 2 zu mahnen. Es ist ihm eine Nachfrist von einem Monat zu gewähren. Verstreicht auch diese Nachfrist ungenutzt, so wird die Schlussabrechnung der Bauleitung definitiv.

Die in Ersatzvornahme erstellte Schlussabrechnung bildet im ausgewiesenen Umfang einen Rechtsöffnungstitel gegen den Besteller.

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