05.12.2016

Eigentumsform: Grundeigentum in der Ehe

Nicht selten ist der wichtigste Vermögenswert von Herr und Frau Schweizer die eigene Liegenschaft. Über die Form des Eigentums machen sich die Ehegatten aber häufig erst Gedanken, wenn eine Trennung oder Scheidung ansteht. Beim Kauf wird die Eigentumsform kaum je thematisiert, weil sie im Vertrag vom Verkäufer schon vorgegeben ist. Wegen der weitreichenden Auswirkungen lohnt sich aber eine frühzeitige Diskussion.

Von: Roman Wyrsch   Drucken Teilen   Kommentieren  

Roman Wyrsch, MLaw, Mediator SAV, Rechtsanwalt seit 2011

Rechtsanwalt Roman Wyrsch ist als selbständig praktizierender Rechtsanwalt in Zürich tätig und befasst sich schwerpunktmässig mit dem Gebiet des Bau- und Immobilienrechts. Er verfügt über umfassende Fachkenntnisse und berät und vertritt Bauunternehmer, Planer sowie Bauherren in allen Angelegenheiten des privaten und des öffentlichen Baurechts, insbesondere in Baubewilligungsverfahren, Baurekursverfahren, Vertragsangelegenheiten betreffend Werk-, Architekten- und Generalunternehmerverträge, bei Fragen zu Stockwerkeigentum, Dienstbarkeiten sowie Mietrecht. In letzter Zeit sind vermehrt Vortragstätigkeiten zu seiner Tätigkeit hinzugekommen. Seit 2014 ist er zudem Lehrbeauftragter für das Fach Baurecht beim Weiterbildungslehrgang Bauleiter an der Gewerblichen Berufsschule Wetzikon GBW.

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Alleineigentum oder gemeinsames Eigentum

Alleineigentum bedeutet, wie der Name es schon vermuten lässt, dass die Liegenschaft lediglich einem Ehegatten gehört und der andere aus sachenrechtlicher Hinsicht keinerlei Rechte an der Liegenschaft hat. Da die Ehegatten häufig die gemeinsame Liegenschaft als Familienwohnung bewohnen, ist diese Eigentumsform aufgrund der zentralen Stellung der Liegenschaft nicht besonders beliebt. Häufig wird aus Gründen der materiellen Gleichberechtigung gemeinsames Eigentum der Ehegatten bevorzugt.

Gemeinsames Eigentum existiert in zwei unterschiedlichen Formen: Miteigentum und Gesamteigentum. Was unter Mit- oder Gesamteigentum zu verstehen ist, ergibt sich aus den Bestimmungen des Sachenrechts (Art. 646 ff. und Art. 652 ff. ZGB).

Miteigentum

Vereinfacht ausgedrückt bedeutet Miteigentum, dass eine Sache den Miteigentümern nach Bruchteilen zusteht (z.B. ½). Über diesen Bruchteil können die Miteigentümer grundsätzlich selbständig verfügen. Bei Ehegatten schränkt das Gesetz die Verfügung an Miteigentum insofern ein, dass kein Ehegatte ohne Zustimmung des anderen über seinen Anteil verfügen kann, sofern nichts anderes vereinbart wurde (Art. 201 Abs. 3 ZGB).

Als Miteigentümer trägt jeder die Kosten nach Massgabe seiner Eigentumsquote. Auch Wertsteigerungen des Grundstücks werden im Verhältnis der Eigentumsquoten verteilt. Da aber ohne gegenteilige Vereinbarung der Ehegatten kein Miteigentümer ohne die Zustimmung des Ehegatten über seinen Anteil verfügen kann, ist diese Form von Eigentum insbesondere bei Anlageobjekten häufig problematisch.

HINWEIS: Bei einem Anlageobjekt kann – im Gegensatz zur Familienwohnung – die gesetzliche Bestimmung vertraglich wegbedungen werden, wonach der Ehegatte zur Verfügung über den eigenen Miteigentumsanteil zustimmen muss.

Gesamteigentum

Beim Gesamteigentum hingegen wird zwingend ein sogenanntes Gesamthandverhältnis vorausgesetzt (z.B. eine einfache Gesellschaft). Dabei geht das Recht beider Ehegatten je auf die gesamte Sache. Dies bedeutet konkret, dass genau keine Bruchteile vorliegen und der einzelne Gesamteigentümer auch nicht selbst über einen solchen Bruchteil verfügen kann.

Da beim Gesamteigentum keine Quoten bestehen, können die Ehegatten untereinander Absprachen treffen, wem welche Anteile zustehen. Als Mitglieder einer einfachen Gesellschaft, leisten die Ehegatten gemeinsam jeder seinen Beitrag an die Kosten der Liegenschaft. Im Hinblick auf eine dereinstige Auflösung des Güterstands (z.B. durch eine Scheidung oder durch den Tod eines Ehegatten) ist dringend zu empfehlen, die internen Beiträge der Ehegatten an die gemeinschaftliche Liegenschaft festzuhalten.

Der Vorteil am Gesamteigentum ist vor allem die interne Flexibilität. Sowohl die jeweiligen Beiträge als auch die Folgen der Auflösung der Gesellschaft können von den Ehegatten untereinander vertraglich vereinbart werden.

ACHTUNG: Ohne Vereinbarung zwischen den Ehegatten gilt bei Gesamteigentum, dass ein allfälliger erzielter Gewinn (z.B. beim Verkauf der Liegenschaft), unabhängig vom Umfang der durch den einzelnen Ehegatten geleisteten Beiträge, hälftig geteilt wird. Dies kann zu sehr stossenden Ergebnissen führen. Deshalb ist es beim Gesamteigentum ratsam, wenn die Ehegatten unter sich vertraglich regeln, wer welchen Beitrag an die Gesellschaft leistet und wie die Auflösung der Gesellschaft (z.B. die Gewinnverteilung) geregelt werden sollen. Eine derartige Vereinbarung ist zwar grundsätzlich formlos möglich, aus Beweisgründen empfiehlt sich aber eine schriftliche Vereinbarung.

Standardvorgaben der Notariate

In vielen Kantonen hat sich heute eine Praxis eingebürgert, in welcher Form des Eigentums Ehegatten ein Grundstück erwerben. Diese Praxis ist meist dadurch entstanden, dass Amtsnotariate kantonsintern gemeinsame Vertragsvorlagen ausgearbeitet haben und darin die Form des Eigentums definieren. Im Kanton Zürich beispielsweise wird in Kaufverträgen standardmässig der Erwerb zu hälftigem Miteigentum vorgegeben, in den meisten anderen Kantonen hingegen der Erwerb zu Gesamteigentum. Dies bedeutet, dass in der Regel der durch den Notar zu beurkundende Kaufvertrag Ausschlag gibt, welche Eigentümerstellung die Ehegatten zukünftig in Bezug auf die Liegenschaft haben werden. Oft verwendet der Notar oder auch der verkaufende Generalunternehmer solche Standardvorlagen.

Solche Standardlösungen sind aber häufig nicht sachgerecht, da die Notare in der Regel nicht wissen, welcher Ehegatte wieviel an die Liegenschaft beisteuert. Verschlimmert wird dies dadurch, dass Generalunternehmer und Verkäufer sich oft gegen Vertragsänderungen sträuben, auch wenn dies beispielsweise nur die Form des Eigentums betrifft. Es ist daher auch Angelegenheit der Generalunternehmer und Grundstückverkäufer, die Wahl der Eigentumsform den Ehegatten zu überlassen und solche Vertragsanpassungen zu dulden.

Solche Standardlösungen sind aber häufig nicht sachgerecht, da die Notare in der Regel nicht wissen, welcher Ehegatte wieviel an die Liegenschaft beisteuert. Verschlimmert wird dies dadurch, dass Generalunternehmer und Verkäufer sich oft gegen Vertragsänderungen sträuben, auch wenn dies beispielsweise nur die Form des Eigentums betrifft. Es ist daher auch Angelegenheit der Generalunternehmer und Grundstückverkäufer, die Wahl der Eigentumsform den Ehegatten zu überlassen und solche Vertragsanpassungen zu dulden.

Vorteile des gemeinschaftlichen Eigentums (Mit- oder Gesamteigentum)

Bei Mit- oder Gesamteigentum kann ein Ehegatte nur sehr eingeschränkt oder gar nicht über seinen Liegenschaftsanteil verfügen oder diesen hypothekarisch belasten. Das gemeinschaftliche Eigentum bietet somit einen wirksamen Schutz vor einseitiger Verfügung über die Liegenschaft.

Bei der Familienwohnung sieht das Gesetz in Art. 169 Abs. 1 ZGB bereits einen gesetzlichen Schutz vor einseitigen Verfügungen eines Ehegatten an der von der Familie bewohnten Liegenschaft vor. Somit kann auch ein Alleineigentümer die gemeinsam bewohnte Familienwohnung nicht einfach so ohne Zustimmung des Ehegatten verkaufen.

HINWEIS: Ein Ehegatte kann nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des andern einen Mietvertrag kündigen, das Haus oder die Wohnung der Familie veräussern oder durch andere Rechtsgeschäfte die Rechte an den Wohnräumen der Familie beschränken (Art. 169 Abs. 1 ZGB)

 

Ist aber im Rahmen einer Scheidung über die Zuweisung der Liegenschaft zu entscheiden, so hat derjenige Ehegatte, der Mit- oder Gesamteigentümer ist, eine erheblich bessere Stellung als der Partner des Alleineigentümers. Hierzu wird nachfolgend im Abschnitt "Wer darf die Liegenschaft nach einer Scheidung behalten?“ näher eingegangen.

Gemeinschaftliches Eigentum birgt aber auch Risiken. Sind beispielsweise nicht beide Ehegatten wirtschaftlich in etwa gleich stark, so dass ein Ehegatte auf die Mitfinanzierung des anderen Ehegatten angewiesen ist, trägt der finanziell Schwächere ein überproportionales Verlustrisiko. Die Wahl der Eigentumsform ist daher möglichst den von den Ehegatten investierten Geldmitteln und den wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Ehegatten anzupassen.

 

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