28.07.2014

Grundbuch: Begriff und Bedeutung

Unsere Rechts- und Wirtschaftsordnung verlangt, dass die gegenüber jedermann geltenden dinglichen Rechte für den Verkehr erkennbar gemacht werden. Im Sachenrecht gilt daher das Publizitätsprinzip. Derjenige, welcher ein dingliches Recht erwerben will, soll dessen Art und Umfang zuverlässig feststellen können. Bei beweglichen Sachen dient dafür das soeben behandelte Institut des Besitzes. Für Immobilien wurde zu diesem Zweck seinerzeit zusammen mit dem ZGB ein eidgenössisches Grundbuch geschaffen. Dies ist ein öffentliches Register, welches als Grundlage für den Verkehr mit Grundstücken und Grundstückrechten dient.

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Grundbuch

Gestalt
Das Grundbuch besteht aus einem Hauptbuch, in welchem jedes Grundstück ein besonderes Blatt mit eigener Nummer hat, und aus ergänzenden Plänen, Belegen, Liegenschaftsbeschreibungen sowie einem Tagebuch.

Öffentlichkeit
Die Einträge im Grundbuch gelten als jedermann bekannt. Aus diesem Grund muss das Grundbuch öffentlich sein. Dieses Öffentlichkeitsprinzip ist durch eine Teilrevision des ZGB seit 1.1.1994 erweitert. Nach dem revidierten Art. 970 Abs. 1 ZGB ist jedermann berechtigt, ohne Angabe von Gründen Auskunft über den Eigentümer eines eingetragenen Grundstückes zu erhalten. Für andere Auskünfte bedarf es – wie vor der Gesetzesrevision – jedoch weiterhin eines Interessennachweises. In einem neuen Art. 970a ZGB werden die Kantone verpflichtet, innert angemessener Frist für eine Veröffentlichung von Eigentumserwerb an Grundstücken (ausser bei Erbgang) zu sorgen.

Wichtig
Mit dem Inkrafttreten der Sachenrechtsrevision am 1. Januar 2012 wurde die revidierte Grundbuchverordnung (GBV) rechtskräftig. Sie ist auf die elektronische Führung des Grundbuches ausgerichtet, trägt aber dem Umstand Rechnung, dass die Umstellung weg vom Papier noch einige Zeit in Anspruch nehmen wird. Weiter wurde die Verordnung über die elektronische öffentliche Beurkundung (VeöB) in Kraft gesetzt, wonach diese elektronischen Urkunden und Beglaubigungen denen in Papierform gleichgestellt sind, wenn sie nach den geltenden Regeln erstellt wurden (PDF-Format, qualifizierte elektronische Signatur der Urkundsperson, Nachweis der Berechtigung zur Beurkundung und anerkannter Zeitstempel).

Eintragungen im Grundbuch

Art. 958 ZGB
In das Grundbuch werden folgende Rechte an Grundstücken eingetragen:
1. Das Eigentum
2. Die Dienstbarkeiten und Grundlasten
3. Die Pfandrechte.

Es sind dies also alle dinglichen Rechte, soweit sie sich auf Grundeigentum beziehen.

Vormerkungen
Persönliche Rechte können im Grundbuch vorgemerkt werden. Dadurch werden sie zwar nicht zu dinglichen Rechten, aber sie erhalten deren hauptsächliches Merkmal, nämlich ausschliessende Wirkung gegenüber jedem später erworbenen Recht (Art. 959 ZGB). Vormerkbar sind nur die im Gesetz ausdrücklich vorgesehenen Rechte wie Miet- und Pachtrechte sowie vertragliche Vorkauf-, Rückkauf- und Kaufrechte. Ausser persönlichen Rechten können auch gewisse Verfügungsbeschränkungen sowie vorläufige Eintragungen vorgemerkt werden (Art. 960/961 ZGB).

Wirkungen des Grundbuchs

Das Grundbuch hat folgende Wirkungen:

Negative Rechtskraft
Die Eintragung oder Nichteintragung hat entscheidende Wirkung für den Bestand von dinglichen Rechten an Grundstücken. In der Regel hat der Grundbucheintrag für die Entstehung solcher Rechte konstitutive Wirkung, d.h. ohne Eintrag kein dingliches Recht (absolutes Eintragungsprinzip). Man spricht in diesem Zusammenhang von der negativen Rechtskraft des Grundbuches. Insbesondere bei nichtrechtsgeschäftlichen Eigentumsübertragungen (wie Erbgang, Enteignung, Zwangsvollstreckung usw.) entsteht das dingliche Recht bereits vor der Eintragung. Es muss aber in diesen Fällen nachträglich eingetragen werden, um dem Erwerber die volle Verfügungsmacht zukommen zu lassen (relatives Eintragungsprinzip).

Positive Rechtskraft
Ein grundbuchlicher Eintrag geniesst grundsätzlich absolute Geltungskraft. Alles, was im Grundbuch steht, gilt auch so. Dies wird das Prinzip der positiven Rechtskraft vom Grundbuch genannt.

Anfechtung eines Grundbucheintrags

Der Grundsatz der positiven Rechtskraft wird dadurch eingeschränkt, dass für einen gültigen Eigentumsübergang auch ein gültiger Rechtsgrund erforderlich ist. Erfolgte der Eintrag ohne Rechtsgrund oder aus einem mangelhaften Rechtsgeschäft, so ist der Eintrag ungerechtfertigt (Art. 974 Abs. 2 ZGB). In einem solchen Fall kann jedermann, der dadurch in seinen Rechten verletzt ist, mittels der Grundbuchberichtigungsklage (Art. 975 ZGB) auf Löschung oder Abänderung des Eintrages klagen.

Gutglaubensschutz
Die Anfechtbarkeit eines Eintrages im Grundbuch findet wiederum eine Grenze im Schutz des gutgläubigen Erwerbers. Der Inhalt des Grundbuches gilt gutgläubigen Erwerbern gegenüber als richtig und vollständig (Prinzip des öffentlichen Glaubens des Grundbuches). Gemäss Art. 973 ZGB ist der gutgläubige Dritte, der im Vertrauen auf den Grundbucheintrag Eigentum oder andere dingliche Rechte erworben hat, in diesem Erwerb zu schützen. Sein Vertrauen auf die Richtigkeit des Eintrages wird im Interesse der Rechtssicherheit der materiellen Richtigkeit vorgezogen. Nicht gutgläubig ist ein Erwerber, welcher den Mangel kannte oder hätte kennen müssen (Art. 974 ZGB).

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