28.07.2014

Baurecht: Die Variante als selbstständige und dauernde Dienstbarkeit

Im Zivilgesetzbuch findet sich in Art. 779a die Bestimmung, dass die Gültigkeit der Begründung eines selbständigen und dauernden Baurechtes der öffentlichen Beurkundung bedürfe, d.h. ein entsprechender Vertrag darf nur durch einen Urkundsbeamten, in den meisten Kantonen einen Notar, errichtet werden. Hier finden Sie mehr zu den Anforderungen sowie ein Muster eines Baurechtsvertrages als Download.

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Baurecht

Einleitung

Ist das Baurecht erst einmal begründet und auf dem belasteten Grundstück als solches eingetragen, wird zugunsten des nun selbständigen und dauernden Baurechtes im Grundbuch ein eigenes Grundbuchblatt eröffnet. Damit erreicht man, dass dieses Baurecht nun wie ein Grundstück verkauft oder verpfändet werden kann.

Begriffe

Baurecht
Das Baurecht ist eine Dienstbarkeit, die übertragbar und vererblich ist und berechtigt, auf einem fremden Grundstück eine Baute zu errichten oder beizubehalten.

Selbständiges Baurecht
Als selbständiges Baurecht bezeichnet man diejenigen Baurechte, die weder zugunsten eines beherrschenden Grundstücks noch zugunsten einer bestimmten Person errichtet wurden.

Dauerndes Baurecht
Als dauerndes Baurecht wird ein Baurecht dann bezeichnet, wenn es mindestens für die Dauer von 30 Jahren bestellt wird.

Selbständiges und dauerndes Baurecht
Sofern ein Baurecht als selbständiges und dauerndes Baurecht errichtet wurde, kann es wie ein Grundstück im Grundbuch aufgenommen werden.

Begriff der Baute
Wenn vom Baurecht gesprochen wird, geht man oft davon aus, dass Baurechte nur für die Errichtung von Hochbauten, d.h. von Gebäuden, geeignet seien. Dem ist nicht so, auch andere Bauten, insbesondere Tiefbauten, können als Baurechte auf fremden Grundstücken errichtet werden. Solche Tiefbauten sind u.a. Dämme, aber auch Schleusen. Zur Errichtung von sogenannten Fahrnisbauten, d.h. von Bauten, die mit Grund und Boden nicht fest verankert sind und die nicht mit dem Zweck des dauernden Verbleibens errichtet werden, bedarf es nicht der Errichtung eines Baurechtes. Art. 675 Abs. 2 des Zivilgesetzbuches schliesst ausdrücklich aus, dass an einzelnen Geschossen eines Gebäudes ein Baurecht errichtet werden kann. Sollte solches beabsichtigt werden, ist dazu auf das Institut des Stockwerkeigentums zurückzugreifen. Allerdings ist es möglich, ein Gebäude auf einem Baurechtsgrundstück zu errichten und das Gebäude anschliessend in Stockwerkeigentum aufzuteilen.

Ziel

Mit der Errichtung eines selbständigen und dauernden Baurechtes will man ermöglichen, dass materiell das Eigentum am Grundstück und an dem sich darauf befindenden Gebäude getrennt werden und dass das Grundstück und das sich darauf befindende Gebäude unabhängig voneinander verkauft oder mit Pfandrechten belastet werden können.

Begriff
‹Bauwerke und andere Vorrichtungen, die auf fremdem Boden eingegraben, aufgemauert oder sonst wie dauernd auf oder unter der Bodenfläche mit dem Grundstücke verbunden sind, können einen besonderen Eigentümer haben, wenn ihr Bestand als Dienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen ist› (Art. 675 Abs. 1 ZGB). ‹Ein Grundstück kann mit der Dienstbarkeit belastet werden, dass jemand das Recht erhält, auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk zu errichten oder beizubehalten. Dieses Recht ist, wenn es nicht anders vereinbart wird, übertragbar und vererblich› (Art. 779 ZGB).

Das selbständige und dauernde Baurecht beinhaltet das Recht, auf einem fremden Grundstück eine Baute dauernd auf diesem zu errichten und zu erhalten, ohne dass das Baurecht zugunsten eines beherrschenden Grundstücks oder zugunsten einer bestimmten Person errichtet wird.

Verpfändung eines Baurechtes
Nach der Errichtung des Baurechtes kann dieses einem Dritten als Sicherheit verpfändet werden.

Dauer

Selbständige und dauernde Baurechte können im Grundbuch eigene Grundbuchblätter erhalten, sofern sie auf eine Dauer von mindestens dreissig Jahren errichtet wurden. Die Obergrenze für die Errichtung eines Baurechtes beträgt gemäss Art. 779l des Zivilgesetzbuchs höchstens 100 Jahre.

Anmerkung
Daneben ist es selbstverständlich nicht ausgeschlossen, dass diese nach Ablauf der Baurechtsdauer für eine weitere Dauer von max. 100 Jahren verlängert wird. Art. 779l Abs. 2 ZGB bestimmt allerdings, dass eine zum Voraus eingegangene Verpflichtung zur Verlängerung eines Baurechtes nicht verbindlich sei.

Begründung

Formvorschriften
Gemäss Art. 779a ZGB bedarf die Begründung des selbständigen und dauernden Baurechtes zu deren Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung, d.h. die Begründung muss durch einen Notar oder einen Urkundsbeamten vorgenommen werden.

Anmerkung
Ein Notar oder Urkundsbeamter kann im Rahmen der öffentlichen Beurkundung nur diejenigen Punkte aufnehmen, die er entweder gemäss gesetzlicher Bestimmung aufnehmen muss oder die von den Parteien zur Aufnahme verlangt werden. Zwar hat der entsprechende Urkundsbeamte meist eine sehr grosse Erfahrung und weiss daher, welche Punkte nach Abschluss des Vertrags zu Schwierigkeiten Anlass geben können, so dass diese Punkte vor Abschluss des Baurechtes geregelt werden müssen; allerdings kennt der Urkundsbeamte normalerweise die ganz besonderen Verhältnisse eines bestimmten Baurechtes nicht und ist aus diesem Grunde auch nicht in der Lage, einen auf diese besonderen Verhältnisse angepassten Vertrag zu verfassen, sofern die Parteien dem Urkundsbeamten diese besonderen Verhältnisse nicht anzeigen.

Wichtig
Es ist daher unumgänglich, dass die Parteien, bevor sie ein Baurecht errichten, sämtliche für sie im Rahmen der Abwicklung dieses Baurechtes wesentlichen Punkte im Detail abklären und dem Urkundsbeamten angeben.

Inhalt und Umfang

Die Beschreibung des Inhalts und Umfangs eines Baurechtes ist meistens relativ einfach. Ich weise allerdings darauf hin, dass, sofern die Parteien beabsichtigen, ein bestimmtes Grundstück werde nur zu einem ganz bestimmten Nutzungszweck verwendet, dies im Rahmen der Begründung festgehalten werden muss. Allerdings ist es auch möglich, im Rahmen der Begründung eines Baurechtes Nutzungen zuzulassen, die gemäss öffentlich-rechtlichem Baurecht nicht statthaft sind. Dies führt dazu, dass die entsprechende Nutzung, solange das öffentliche Recht gilt, nicht zulässig ist, dass aber bei einer möglichen späteren Änderung des öffentlichen Rechts – insbesondere der kommunalen Bauvorschriften – ohne Änderung des Baurechtsvertrags zusätzliche Nutzungen möglich werden.

Praxis-Tipp
Im Rahmen der Begründung eines Baurechtes sollten die möglichen Nutzungen und Verwendungszwecke nicht zu stark eingeschränkt werden, da solche Beschränkungen nach kurzer Zeit nicht mehr den Bedürfnissen der Parteien entsprechen und anschliessend entweder die Begründung des Baurechtes geändert werden muss oder die Begründung des Baurechtes den Baurechtnehmer zu einer unzweckmässigen Nutzung einer Baute zwingt.

Der Baurechtszins

Eines der wesentlichsten Elemente eines jeden Baurechtsvertrages ist der Baurechtszins. Währendem meistens die Bestimmung des Anfangsbaurechtszinses kaum zu Schwierigkeiten Anlass gibt, ergeben sich dann Probleme, wenn die Baurechtszinse der Teuerung angepasst werden müssen.

Wichtig
Da Baurechte auf eine sehr lange Dauer ausgerichtet werden, ist es unumgänglich, den Anpassungsmechanismus sehr klar und eindeutig zu definieren. Nur so ist es möglich, den Baurechtszins auch in 30, 50 oder eben in 100 Jahren noch ohne Probleme zu berechnen.

Es hat sich eingebürgert, dass die Baurechtszinse in Abständen von 1, 2, 3 oder 5 Jahren teilweise der Teuerung angepasst werden. Die entsprechende Formulierung ist mit dem Urkundsbeamten im Detail zu besprechen. Die Vor- und Nachteile der verschiedenen Lösungen sind abzuklären, so dass bei der Errichtung des Baurechtes Klarheit darüber herrscht, welche Vor- und Nachteile die nun gewählte Lösung hat.

Sicherung des Baurechtszinses
Das ZGB sieht in Art. 779i ausdrücklich vor, dass der Grundeigentümer zur Sicherung des Baurechtszinses ein Pfandrecht auf dem selbständigen und dauernden Baurecht errichten lassen kann.

Heimfall

Begriff
Unter Heimfall des Baurechtes versteht man die Rückgabe des Baurechtsgebäudes an die Grundeigentümer, wobei man unterscheidet zwischen Heimfall nach Ablauf der Baurechtsdauer und vorzeitigem Heimfall.

Heimfall nach Ablauf der Baurechtsdauer

Praxis-Tipp
Es ist empfehlenswert, schon im Rahmen der Begründung des Baurechtes zu regeln, wie bei der Rückgabe des Baurechtsgebäudes nach Ablauf der Baurechtsdauer vorzugehen sei.

Es kann vereinbart werden, dass nach Ablauf der Baurechtsdauer die auf dem Baurechtsgrundstück errichteten Gebäude zu entfernen und der ursprüngliche Grundstückszustand wieder herzustellen sei. Es kann aber auch vereinbart werden, dass nach Ablauf der Baurechtsdauer die im Baurecht errichteten Gebäude ins Eigentum des Grundstückeigentümers übergehen, wobei in diesem Falle der Baurechtnehmer durch den Grundstückeigentümer entsprechend entschädigt werden muss.

Praxis-Tipp
Die Bestimmung der Höhe der entsprechenden Entschädigung sollte unbedingt im Rahmen der Baurechtsbegründung definiert werden.

Es ist durchaus möglich, dass in der Baurechtsbegründung bestimmt wird, dass der Baurechtsnehmer nur für einen Teil des Gebäudewertes entschädigt werde.

Vorzeitiger Heimfall
Im Gesetz ist im Art. 779f ZGB vorgesehen: ‹Wenn der Bauberechtigte in grober Weise sein dingliches Recht überschreitet oder vertragliche Verpflichtungen verletzt, so kann der Grundeigentümer den vorzeitigen Heimfall herbeiführen, indem er die Übertragung des Baurechtes mit allen Rechten und Lasten auf sich selber verlangt.›

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