28.07.2014

Baurechte: Die Variante als unselbständige Dienstbarkeit

Das unselbständige Baurecht unterscheidet sich vom selbständigen Baurecht dadurch, dass es entweder zugunsten eines beherrschenden Grundstücks oder zugunsten einer bestimmten Person errichtet wurde oder dass die Errichtung auf eine Dauer von weniger als 30 Jahren erfolgte. ‹Bauwerke und andere Vorrichtungen, die auf fremden Boden eingegraben, aufgemauert oder sonst wie dauernd auf oder unter der Bodenfläche mit dem Grundstück verbunden sind, können einen besonderen Eigentümer haben, wenn ihr Bestand als Dienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen ist. Die Bestellung eines Baurechtes an einzelnen Stockwerken eines Gebäudes ist ausgeschlossen› (Art. 675 ZGB).

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Baurechte

Begriffe

Baurecht
Das Baurecht ist eine Dienstbarkeit, die übertragbar und vererblich ist und berechtigt, auf einem fremden Grundstück eine Baute zu errichten oder beizubehalten.

Unselbständiges Baurecht
Im Gegensatz zum selbständigen Baurecht ist das unselbständige Baurecht einerseits zugunsten eines beherrschenden Grundstücks errichtet, d.h. der jeweilige Eigentümer des beherrschenden Grundstücks ist berechtigt, das Baurecht auszuüben. Dies gilt insbesondere bei Baurechte für Keller, Baurechte für Überbau und ähnlichem mehr. Andererseits kann das Baurecht zugunsten einer bestimmten Person errichtet werden.

Dauerndes Baurecht
Als dauerndes Baurecht wird ein Baurecht dann bezeichnet, wenn es mindestens für die Dauer von 30 Jahren bestellt wird.

Begriff der Baute
Wenn vom Baurecht gesprochen wird, geht man oft davon aus, dass Baurechte nur für die Errichtung von Hochbauten, d.h. von Gebäuden, geeignet seien. Dem ist nicht so, auch andere Bauten, insbesondere Tiefbauten, können als Baurechte auf fremden Grundstücken errichtet werden. Solche Tiefbauten sind u.a. Dämme, aber auch Schleusen. Zur Errichtung von sogenannten Fahrnisbauten, d.h. von Bauten, die mit Grund und Boden nicht fest verankert sind und die nicht mit dem Zweck des dauernden Verbleibens errichtet werden, bedarf es nicht der Errichtung eines Baurechtes. Art. 675 Abs. 2 des Zivilgesetzbuches schliesst ausdrücklich aus, dass an einzelnen Geschossen eines Gebäudes ein Baurecht errichtet werden kann. Sollte solches beabsichtigt werden, ist dazu auf das Institut des Stockwerkeigentums zurückzugreifen. Allerdings ist es möglich, ein Gebäude auf einem Baurechtsgrundstück zu errichten und das Gebäude anschliessend in Stockwerkeigentum aufzuteilen.

Begründung

Formvorschriften
Im Gegensatz zur Begründung des selbständigen und dauernden Baurechts bedarf die Begründung eines unselbständigen und nicht dauernden Baurechts nicht der öffentlichen Beurkundung. Es wird einzig und alleine verlangt, dass die entsprechende Dienstbarkeit auf dem belasteten Grundstück im Grundbuch eingetragen wird.

Wichtig
Währendem die unselbständigen Baurechte in erster Linie dazu dienen, kleinere Bauten auf einem fremden Grundstück für kürzere oder längere Zeit zu ermöglichen, dienen selbständige und dauernde Baurechte dazu, materiell das Grundeigentum von dem darauf stehenden Gebäude zu trennen.

Inhalt und Umfang

Achtung
Es ist dringend zu empfehlen, die entsprechende Formulierung auch eines unselbständigen und nicht dauernden Baurechts sehr sorgfältig zu wählen. Nur so kann später vermieden werden, dass im Rahmen der Ausübung des Baurechts Schwierigkeiten entstehen und sich daraus ein Streitfall ergibt. Die Abklärung der entsprechenden Fragen vor Eintragung des Baurechts ist viel weniger aufwendig und nervenaufreibend als ein anschliessender Rechtsstreit zwischen den Beteiligten.

Insbesondere der genaue Umfang und der Inhalt eines unselbständigen Baurechts gibt oft zu Schwierigkeiten Anlass. Es ist zu empfehlen, die entsprechenden Fragen detailliert zu klären und zu regeln, welche Rechte dem berechtigten Grundeigentümer resp. der berechtigten Person zustehen. Oft kann der Inhalt und Umfang eines Baurechts durch die Beilage eines Planes sehr viel einfacher dargestellt oder verdeutlicht werden. Im Rahmen der Regelung solcher Baurechte muss oft die Frage geklärt werden, wer für den Unterhalt der Baurechtsgebäude zuständig ist, denn nicht immer beinhaltet das Baurecht nur eine selbständige unabhängig von ändern Gebäuden dastehende Baute, sehr oft steht die Baurechtsbaute in einem engen Zusammenhang mit dem Gebäude des belasteten Grundeigentümers. Gerade dann muss geklärt werden, wer für welchen Teil des Unterhalts der entsprechenden Gebäude zuständig ist.

Änderung
Da es sich bekanntlich bei der Dienstbarkeit um eine vertragliche Vereinbarung zwischen zwei Parteien handelt, ist es jederzeit möglich, die entsprechende Vereinbarung durch gegenseitige übereinstimmende Willensäusserung den neuen Verhältnissen und Bedürfnissen der Parteien anzupassen. Allerdings ist eine entsprechende Anpassung nicht möglich, wenn sie nur von einer Partei verlangt wird und die Gegenpartei diesem Verlangen nicht stattgibt.

Entschädigung

Im Rahmen der Begründung eines Baurechts muss die Entschädigung für Baurechte geregelt werden. Dabei gibt es gerade beim unselbständigen und nicht dauernden Baurecht verschiedene Möglichkeiten:

  • Verzicht auf eine Entschädigung,
  • einmalige Entschädigung bei Eintragung für Baurechte oder
  • regelmässig wiederkehrende Entschädigung.

Heimfall

Ebenso wie beim dauernden und selbständigen Baurecht kann es vorkommen, dass nach Ablauf einer bestimmten Dauer die aufgrund des Baurechtes errichtete Baute entfernt werden soll oder muss. Im Rahmen der Dienstbarkeit ist dann zu vereinbaren, wie in einem solchen Fall vorzugehen ist. Insbesondere ist dann zu regeln, ob die Baurechtsbaute dem belasteten Grundeigentümer übergeben wird, d.h. in sein Eigentum übergeht, oder ob die Baurechtsbaute zu entfernen und der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen ist. Die Frage, welche der verschiedenen Möglichkeiten empfehlenswert sind, kann nicht allgemein beantwortet werden, denn diese Antwort hängt von der besonderen Bedingung des Baurechts ab. Wird z.B. ein Baurecht errichtet, gemäss welchem auf einem fremden Grundstück ein Keller erstellt werden kann, und wird anschliessend auf dem Keller ein Gebäude errichtet, welches im Eigentum des belasteten Grundeigentümers steht, dann ist es ausgeschlossen, nach Ablauf der Baurechtsdauer diesen Keller zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.

Kauf und Verkauf Baurechte

Praxis-Tipp
Holen Sie sich Rat bei einem Spezialisten Es ist nicht möglich, die Tücken der Baurechte losgelöst von einem spezifischen Fall im Detail darzulegen. Sollte der Entscheid, Baurechte zu begründen und anschliessend zu verkaufen, gefällt worden sein, so ist es unumgänglich, sich bezüglich der detaillierten Ausgestaltung und des Vorgehens bei einem Spezialisten Rat zu holen.

Bei der Begründung des Baurechts ist darauf zu achten, diese Begründung so zu formulieren, dass sie sowohl den Bedürfnissen des Baurechtgebers wie auch den Bedürfnissen des Baurechtnehmers entspricht. Nur so kann vermieden werden, dass kurze Zeit nach der Begründung zwischen diesen beiden Parteien Unstimmigkeiten entstehen und im schlimmsten Falle der Richter gezwungen ist, über unklare Bestimmungen dieses Baurechts zu entscheiden.

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