28.07.2014

Dienstbarkeit: Die verschiedenen Arten bei Bauvorhaben

Eine Dienstbarkeit kann das Bauvorhaben eines Eigentümers einschränken oder gar verhindern. Eine Dienstbarkeit ist privatrechtlich und eine Baubewilligung ist öffentlich-rechtlich. Im Schnittbereich entstehen baurelevante Fragen.

Von: Matthias Streiff   Drucken Teilen   Kommentieren  

Dr. iur. Matthias Streiff

Matthias Streiff ist Rechtsanwalt in Wetzikon (ZH) und vorwiegend im Bereich Immobilienrecht tätig (www.this-law.ch). Vormals führte er während mehrerer Jahre die Rechtsdienste der Immobiliengesellschaften Mobimo (Küsnacht) und Allianz Suisse Immobilien AG (Volketswil). Seit Herbst 2004 ist er zudem Dozent beim Nachdiplomstudium der HWZ (Zürich) für den ‹Master of Advanced Studies in Real Estate Management MREM› sowie seit 2008 Dozent am IFZ Zug für den Master in Immobilienmanagement.

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Dienstbarkeit

Terminologie und Begriff

Dienstbarkeit
Rechte zur Nutzung und zum Gebrauch eines fremden Grundstückes

Grunddienstbarkeit (ZGB 730)
Dienstbarkeit, welche zu Gunsten der Eigentümerschaft eines bezeichneten Grundstückes und zu Lasten eines anderen Grundstückes vereinbart wird. Derartige DB sind an Grundstücke geknüpft und daher nachhaltig. Typische Grunddienstbarkeiten sind: Baurecht (ZGB 675 i.V.m. 779 ff.), Überbaurecht (ZGB 674 i.V.m. 730 ff.), Wegrecht (ZGB 781), Leitungsrecht (ZGB 676 und 691), Baubeschränkung, Näherbau- oder Grenzbaurecht.

Personaldienstbarkeit
Dienstbarkeit, welche zu Gunsten einer bestimmten Person (juristische oder natürliche Person) und zu Lasten eines Grundstückes vereinbart wird. Typische Personaldienstbarkeiten sind Bierservitute, Nutzniessung (ZGB 745), Wohnrecht (ZGB 776) oder andere Dienstbarkeiten (ZGB 781). Gewisse DB können sowohl als Personal- als auch Grunddienstbarkeit vereinbart werden.

Bauhindernde und baufördernde Dienstbarkeit

Eine Dienstbarkeit regelt den Umfang der Nutzung des Grundeigentums. Insofern gibt sie dem Grundeigentum einen Ausdruck, eine Definition. Ein Überbaurecht berechtigt, Gebäudeteile übe die Grenze hinaus zu errichten, was ohne Überbaurecht nicht zulässig wäre. Ein "Marktservitut" verpflichtet den belasteten Eigentümer, die Hofstatt / den Vorplatz jeweils am Samstag frei zu halten für den Dorfmarkt, was die Erstellung von Pflicht-Parkplätzen auf diesem Grundstückteil verunmöglicht (BRKE III Nr, 0028/2008 v. 26.3.2008; Zürich)

Eine Zufahrt, welche mit einem Fuss- und Fahrwegrecht (Grunddienstbarkeit) gesichert oder verunmöglicht wird, ist baurechtlich relevant und daher baufördernd oder bauhindernd (vgl. dazu z.B. BRGE IV Nrn. 0130, 0131/2012 v 5.9.2012; Zürich). Ältere DB zu Gunsten von politischen Gemeinden regeln oft baurechtliche Themen, wie Heimat- oder Aussichtsschutz oder auch sozialen Wohnungsbau. Die Rechtskraft derartiger DB, welche durch die Gesetzgebung im Bereich Raumplanung, Planungsrecht, Bau- und Zonenordnungen aber auch dem Natur- und Heimatschutz überholt wurden ist heute sehr fraglich und umstritten. Es gibt Gerichtsentscheide, welche den Bestand der überholten DB bestätigen oder auch aufheben.

Planungsrechtliche Beachtung von einer Dienstbarkeit

Eine Dienstbarkeit umschreibt das Grundeigentum über den Katasterplan hinaus. Sie ist im Grundbuch eigetragen und damit öffentlich zugänglich. Das Grundeigentum ist Voraussetzung für Bauvorhaben. Der Bauherr hat seine Legitimation im Baubewilligungsverfahren darzulegen. So kommt  neben dem Grundstückeigentum auch diejenige Dienstbarkeit zum Tragen, welche zu

  • Ausnützung
  • Grenzabstände
  • Überbauten oder Unterbauten
  • Zufahrten, Weg und Steg
  • Mitbenützungen
  • Höhenbeschränkungen
  • Lärmbelastungen und
  • Immissionen  

Aussagen enthält. Diese Dienstbarkeiten werden vom Bauherrn vorgelegt, sofern sie zu seinen Gunsten sprechen. Bauhindernde Dienstbarkeiten werden vom Einsprecher und Rekurrenten vorgebracht. Wer in der Ausübung seiner Dienstbarkeiten durch ein Bauvorhaben verletzt wird, hat ein gehöriges Interesse und ist zum Rekurs / zur Einsprache legitimiert. Bei der Baurechtsdienstbarkeit ist der Baurechtnehmer der Bauherr und sein Baurecht dient ihm als Legitimation. Die Baubehörde hat eine derartige Dienstbarkeit in einem Bauprojekt zu berücksichtigen.

Verlegung der Belastung

Bauhindernde Dienstbarkeiten können unter Umständen gelöscht (z.B. ZGB 736), verändert oder verlegt werden. Löschung und Veränderung bedingen Konsens zwischen den Parteien (oder Untergang der Rechte, was äusserst selten der Fall ist). Liegt Konsens vor, so kann eine neue, andere DB eine alte ersetzen, was notorisch ist. Spannend ist die Situation der einseitigen Veränderung: Wenn eine Dienstbarkeit nur einen Teil des Grundstückes in Anspruch nimmt, kann der belastete Eigentümer, wenn er ein Interesse nachweist und die Kosten übernimmt, die Verlegung auf eine andere Stelle verlangen. Der Belastete kann diese Verschiebung durchsetzen, wenn der Berechtigte dadurch nicht benachteiligt wird. Ist der neue Ort "nicht weniger geeignet", so kann der Belastete die Verlegung gerichtlich durchsetzen, so ZGB 742 Abs. 1.

Dies ist ein besonderer Anwendungsfall von Art. 737 Abs. 2 ZGB, welcher den Berechtigten verpflichtet, sein Recht in möglichst schonender Weise auszuüben (BGE 88 II 150 E. 4). Die Verlegung der Dienstbarkeit auf ein benachbartes Grundstück desselben Eigentümers (oder eines zustimmenden Nachbars) ist dabei ebenfalls möglich und verlangt keine Vereinigung der beiden Grundstücke aufgrund grundbuchtechnischen Gründen (BGE 88 II 150 E. 4). Der Berechtigte hat keinen Anspruch auf eine identische Dienstbarkeit, er muss nämlich auch kleinere Komforteinschränkungen in Kauf nehmen. Ver- und Entsorgungsleitungen gehören dem Eigentümer des Beginns der Leitung, allenfalls dem Werk (ZGB 676). Bei Bauten sind diese oft zu verlegen, damit Keller etc. ordentlich ausgeführt werden können. Dazu sieht ZGB 693 ein Recht auf Verlegung vor und zwar mit Kostenfolge zu Lasten des Berechtigten. Da unterscheidet sich die Kostenfolge bewusst und gewollt von der Verlegung anderer Dienstbarkeiten.

Mehrbelastung bestehender Dienstbarkeiten durch Bauvorhaben

Aufgrund von ZGB 737 ist der Berechtigte dazu verpflichtet, die Dienstbarkeit in schonender Weise auszuüben. Eine Mehrbelastung darf gemäss ZGB 739 dem Belasteten nicht zugemutet werden, auch wenn eine Mehrbelastung aus veränderten Bedürfnissen herrührt. Der Belastete muss nur dulden, was ursprünglich abgemacht wurde (Fixationswirkung). Jedoch sind gewisse Mehrbelastungen aufgrund von Schwankungen im Rahmen des ursprünglichen Zwecks zu dulden. Eine Mehrbelastung ist unzumutbar und muss nicht hingenommen werden, wenn diese bei der Dienstbarkeitsbegründung nicht vorausgesehen werden konnte. Um die Erheblichkeit der Mehrbelastung zu beurteilen, ist ein Vergleich vom Interesse des herrschenden und die Belastung des dienenden Grundstückes bei der Begründung der Dienstbarkeit mit der heutigen Interessenlage vorzunehmen (BGE 122 III 358 E. 2c). Zu beachten ist jedoch, dass ein ehemalig normales Fuss- und Fahrwegrecht früher nur Handwagen und Pferdefuhrwerke umfasste, heute aber auch Motorfahrzeuge beinhaltet. Der Fortschritt der Zeit stellt keine unlautere Mehrbelastung dar. Die Abgrenzung ist mithin diffizil.

Empfehlung

Nach einer Dienstbarkeit ist bei Bauvorhaben besonders Ausschau zu halten. Eine solche kann den Erfolg eines Bauprojektes ermöglichen oder verhindern. Der proaktive Umgang ist oft sinnvoll. Mittels Dienstbarkeit können baurechtliche Probleme privatrechtlich manchmal effizient gelöst werden. Bei bauhindernden Dienstbarkeiten kann das rechtzeitige Anpacken der Hindernisse zur Löschung, Veränderung oder Verlegung führen aber sicher zur frühzeitigen Erkennen von Risiken. Das Thema Dienstbarkeit ist ein Thema für sachkundige Marktteilnehmer, denen das Sachenrecht nahe liegt. Eine Dienstbarkeit verändert die Rechtslage auf Dauer. Unter Umständen wirken sodann auch steuerliche Belange mit.

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