28.07.2014

Dienstbarkeiten: Ausgewählte Arten im Überblick

Dieser Beitrag informiert Sie über die verschiedenen Arten der Dienstbarkeiten. Darunter finden Sie ausserdem einen Mustervertrag für Grunddiensbarkeiten.

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Dienstbarkeiten

Baurecht

Ein Baurecht besteht darin, dass eine natürliche oder juristische Person das Recht erhält, auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk zu errichten oder beizubehalten. Das Baurecht setzt, wie das Bundesgericht es formulierte, ein bestimmtes Mass an baulicher und funktioneller Eigenständigkeit des Bauwerks voraus. Bestand und Gebrauch dürfen nicht von einer andern Baute und deren Eigentümer in dem Sinne abhängig sein, dass der Abbruch des Bauwerks notwendigerweise den Einsturz des Nachbarobjektes zur Folge hätte oder ohne Einwilligung des Nachbarn nicht durchzuführen wäre. Das schliesst die Begründung eines Baurechts an Teilen von Gebäuden grundsätzlich aus. Die Baurechte sind übertragbar und vererblich, sofern nichts anderes vereinbart wird. Sind diese Dienstbarkeiten selbständig und dauernd, so können sie als Grundstücke in das Grundbuch aufgenommen werden.

Der Vertrag über die Begründung eines selbständigen und dauernden Baurechtes ist öffentlich zu beurkunden. Die Vertragsbestimmungen über den Inhalt und Umfang des Baurechtes sind für jeden Erwerber des Baurechtes und des belasteten Grundstückes verbindlich. Bei Baurecht Dienstbarkeiten sind natürlich auch alle anderen Vorschriften über Bauten sowie die SIA-Normen zu beachten. Es ist zu empfehlen, dass man sich auch von einem Bauexperten beraten lässt, wenn man einen Vertrag über solche Dienstbarkeiten abschliesst. Das Baurecht kann als selbständiges Recht auf höchstens 100 Jahre begründet werden. Es kann jederzeit auf eine neue Dauer von höchstens 100 Jahren verlängert werden, doch ist eine zum Voraus eingegangene Verpflichtung hierzu nicht verbindlich. Auch die Verlängerung ist öffentlich zu beurkunden.

Zur Sicherung des Baurechtszinses hat der Grundeigentümer gegenüber dem jeweiligen Bauberechtigten Anspruch auf Errichtung eines Pfandrechtes an dem in das Grundbuch aufgenommenen Baurecht im Höchstbetrag von drei durchschnittlichen Jahresleistungen. Das Pfandrecht kann jederzeit eingetragen werden, solange das Baurecht besteht, und ist von der Löschung im Zwangsverwertungsverfahren ausgenommen, wobei die Bestimmungen über die Errichtung des Bauhandwerkerpfandrechtes sinngemäss anzuwenden sind. Gehen solche Baurecht Dienstbarkeiten unter, gelten die bestehenden Bauwerke nachher als Bestandteile des Grundstücks und gehören dem Eigentümer, was im ZGB als Heimfall bezeichnet wird.

Der Grundeigentümer hat dem bisherigen Bauberechtigten für die heimfallenden Bauwerke eine angemessene Entschädigung zu leisten. Dieser haftet allfälligen Gläubigern, denen das Baurecht verpfändet war, für ihre noch bestehenden Forderungen und darf ohne ihre Zustimmung dem bisherigen Bauberechtigten nicht ausbezahlt werden. Wird die Entschädigung nicht bezahlt oder sichergestellt, so kann der bisherige Bauberechtigte oder ein Gläubiger, dem das Baurecht verpfändet war, verlangen, dass an Stelle des gelöschten Baurechtes ein Grundpfandrecht mit demselben Rang zur Sicherung der Forderung eingetragen wird. Die Eintragung muss spätestens drei Monate nach dem Untergang des Baurechtes erfolgen. Wenn der Bauberechtigte in grober Weise seine Rechte überschreitet oder vertragliche Verpflichtungen verletzt, so kann der Grundeigentümer den vorzeitigen Heimfall herbeiführen, indem er die Übertragung des Baurechts mit allen Rechten und Lasten auf sich selber verlangt.

Wenn im Vertrag andere Gründe zur vorzeitigen Aufhebung oder Rückübertragung des Baurechts vereinbart sind, gelten dafür auch die Vorschriften über die Ausübung des Heimfallsrechts (Art. 779h ZGB). Auch im Fall von Vertragsverletzungen durch den Berechtigten muss der Grundeigentümer eine angemessene Entschädigung leisten. Bei deren Berechnung kann das schuldhafte Verhalten des Bauberechtigten als Herabsetzungsgrund berücksichtigt werden. Die Übertragung des Baurechts auf den Grundeigentümer erfolgt erst, wenn die Entschädigung bezahlt oder sichergestellt ist. Mit Vorteil regelt man im Vertrag über solche baurechtlichen Dienstbarkeiten mindestens folgende Punkte:

  • Lage, Gestaltung, Ausdehnung und Zweck der Bauten
  • Behandlung nicht überbauter Flächen
  • Vereinbarungen über die Höhe der Entschädigung und das Verfahren zu ihrer Festsetzung sowie über die Aufhebung der Entschädigungspflicht
  • Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der Liegenschaft
  • Haftung für den Baurechtszins, Errichtung eines Pfandrechts
  • Dauer des Baurechts
  • Entschädigung für den Berechtigten bei der Aufhebung des Baurechts für den Heimfall der Gebäude
  • Fälle, in denen das Baurecht vorzeitig aufgehoben wird, und die Berechnung der Entschädigung für solche Fälle.

Baurecht zweiten Grades

Obwohl im Schweizerischen Zivilgesetzbuch nicht speziell vorgesehen, ist das Baurecht zweiten Grades ein fester Bestandteil der Rechtslehre und Rechtsprechung. Dass es mit dem Grundbuch vereinbar ist, folgt unter anderem aus Art. 779 Abs. 3 ZGB. Tatsächlich wird ein selbständiges und dauerndes Baurecht durch den Eintrag ins Grundbuch den gleichen Belastungen (Dienstbarkeiten, Grundpfande) unterworfen wie ein Grundstück. Beim Baurecht zweiten Grades handelt es sich um eine rechtliche Institution mit unbestrittenen praktischen Vorteilen. Die natürliche oder juristische Person, die Inhaberin eines Baurechts ersten Grades ist (der so genannte Bauberechtigte ersten Grades), verfügt damit über ein Instrument, dieses Recht an Drittpersonen abzutreten, falls sie von der Möglichkeit zu Bauen (oder Besitzer von Gebäuden, aber nicht vom Grundstück zu sein) nicht oder nur bedingt Gebrauch macht, wie es ihr aufgrund des Baurechts erlaubt ist. Das Eigenrecht des Bauberechtigten wird dabei nur im Rahmen dieser Abtretung begrenzt, d.h. durch die Tragweite des genehmigten Baurechts zweiten Grades.

Eine derartige Situation ergäbe sich insbesondere dann, wenn eine Gemeinde einer Baugenossenschaft ein Baurecht auf einem weitläufigen Grundstück gewähren würde. Die Genossenschaft könnte demzufolge das Grundstück in einzelne Bauparzellen aufteilen und ihren Mitgliedern darauf Baurechte zweiten Grades übertragen, damit diese bauen könnten. In einem solchen Fall ist das Grundstück, auf das sich das Baurecht bezieht; mit mehreren Baurechten zweiten Grades belastet, die ihrerseits auf einen Teil der Grundstücksfläche begrenzt sind. Der Nutzniesser eines Baurechts zweiten Grades (der so genannte Bauberechtigte zweiten Grades) hat somit den Vorteil, dass sein Baurecht zweiten Grades als Liegenschaft ins Grundbuch eingetragen wird. Tatsächlich erfährt sein Baurecht unmittelbar nach der Eintragung die gleichen Belastungen, wie diese für eine Liegenschaft gelten. Insbesondere hat der Bauberechtigte zweiten Grades die Möglichkeit, Bankkredite zu erhalten, die durch die auf seinem Baurecht zweiten Grades lastenden Grundpfande garantiert sind (hauptsächlich Hypothekenbriefe).

Rechtliche Aspekte

Die Begründung für solche Baurecht Dienstbarkeiten gliedert sich in drei Ebenen:

  • Basierend auf dem Rechtsverhältnis, befindet sich auf der ersten Ebene das Grundstück selbst.
  • Das Grundstück ist mit einem Baurecht ersten Grades belastet, das sich auf das gesamte oder einen Teil des Ausgangsgrundstücks erstreckt.
  • Das Baurecht ersten Grades selbst ist mit einem Baurecht zweiten Grades belastet, das sich meist nur auf einen Teil des Baurechts ersten Grades erstreckt.

Praxis-Beispiel
Ausführlich wird diese Situation anhand des Planes verdeutlicht, unter Berücksichtigung folgender Annahmen:

  • Die Ausgangsparzelle Nr. 6’175 (Grundstück) ist in ihrer Gesamtheit mit einem Baurecht ersten Grades belastet.  
  • Gegenstand des Baurechts ersten Grades ist der Bau von Geschäftsräumen innerhalb der Auflagen des öffentlichen Rechts.
  • Die unter Berücksichtigung der Bestimmungen des öffentlichen Rechts (nationale, kantonale und kommunale Verordnungen über die Raumplanung, Bauordnungen usw.) maximal bebaubare Fläche ist summarisch gemäss Planlegende begrenzt.
  • Der Nutzniesser des Baurechts ersten Grades gewährt einer Drittperson (A) ein Baurecht zweiten Grades, demzufolge auf der schraffierten Fläche Geschäftsräumlichkeiten gebaut werden dürfen.
  • Der Bauberechtigte ersten Grades behält sich die Möglichkeit vor, auf der punktierten Fläche zu bauen. Dieses Recht kann gegebenenfalls auch an eine zweite Drittperson (B) abgetreten werden, die ebenfalls Bauberechtigte zweiten Grades wäre und zwar durch die Bestellung eines zweiten Baurechts zweiten Grades.

Das vorliegende Beispiel zeigt die Möglichkeiten auf, die z.B. eine Privatperson, eine Immobiliengesellschaft oder eine Baugenossenschaft hat, die Begründung eines Baurechts zu ihren Gunsten zu erwirken und dieses in der Folge in einzelne Baurechte zweiten Grades aufzuteilen. Die Rechtsverhältnisse zwischen den Baurechten zweiten Grades, dem Baurecht ersten Grades, des Ausgangsgrundstücks und den angrenzenden Grundstücken sind durch ein Netz von Dienstbarkeiten geregelt, z.B. Wasser- und Stromleitungen, Wegrechte, Rechte auf Überbau oder Nahbaurechte.

Bedingungen für die Möglichkeit der Begründung eines (oder mehrerer) Baurechtes zweiten Grades

  • Ein Baurecht zweiten Grades kann nur zulasten eines anderen Baurechts, nämlich des Baurechts ersten Grades begründet werden. Dieses muss selbständig (weder zugunsten eines dominierenden Grundstücks noch exklusiv zugunsten einer bestimmten Person errichtet), dauernd (mindestens für 30 und maximal für 100 Jahre begründet) und im Grundbuch als Grundstück eingetragen sein.
  • Das Baurecht zweiten Grades muss die für das Baurecht ersten Grades vorgesehenen Klauseln und Bedingungen respektieren und darf die auf der Ausgangsparzelle lastenden Auf lagen nicht verschärfen, insbesondere wenn das Baurecht ersten Grades diese nicht gesamthaft belastet. In diesem Fall kann das Baurecht zweiten Grades maximal nur denjenigen Teil der Ausgangsparzelle belasten, auf den sich das Baurecht ersten Grades bezieht. Ebenso darf die Dauer des Baurechts zweiten Grades jene des Baurechts ersten Grades nicht überschreiten, da die Gültigkeit des erstgenannten in enger Abhängigkeit vom Vorhandensein des Baurechts ersten Grades steht
  • Die vorherrschende Rechtslehre ist der Meinung, dass die Zusage des Grundstückbesitzers (Ausgangsparzelle) die Gewährung des Baurechts zweiten Grades nicht bedingt. Der Bauberechtigte ersten Grades ist bezüglich der Auflagen, mit denen er sein Baurecht belasten will, völlig frei, sofern er seinen Verpflichtungen gegenüber dem Eigentümer der Ausgangsparzelle nachkommt. Das heisst, dass der Inhaber eines Baurechts ersten Grades berechtigt ist, über sein Recht frei zu verfügen, da die Begründung eines Baurechts zweiten Grades nur eine Konsequenz dieser Freiheit ist.  

Es obliegt der Einschätzung des zuständigen Beamten, den Begründungsvertrag über ein oder mehrere baurechtliche Dienstbarkeiten zweiten Grades zu erstellen, d.h. für jeden besonderen Fall, wenn die Vorsicht es verlangt, die Zustimmung des Eigentümers der Ausgangsparzelle einzuholen

Baurechtszins
Der Bauberechtigte ersten Grades geniesst das Recht, den Zins für Bauberechtigte zweiten Grades einzuziehen.

Recht auf vorzeitigen Heimfall
Der Nutzniesser des Baurechts ersten Grades kann gegebenenfalls das Recht auf vorzeitigen Heimfall gemäss Art. 779f bis 779h ZGB ausüben, das ihm die Kontrolle über die Handlungen des Bauberechtigten zweiten Grades zugesteht.

Vorkaufsrecht

Art. 682a ZGB behandelt die gegenseitigen Vorkaufsrechte zwischen dem Eigentümer eines Grundstückes und dem Bauberechtigten. Natürlich werden diese Verhältnisse durch die Begründung eines Baurechts zweiten Grades erschwert. Die Situation sähe demzufolge wie folgt aus:

  • Der Bauberechtigte ersten Grades kann sein gesetzliches Vorkaufsrecht gegenüber jedem Erwerber des Baurechts zweiten Grades ausüben. Zum Ausgleich geniesst der Bauberechtigte zweiten Grades ein gesetzliches Vorkaufsrecht gegenüber jedem dritten Erwerber eines Baurechts ersten Grades. In diesem letzten Fall jedoch gilt das Vorkaufsrecht nur für die durch das Baurecht zweiten Grades belastete Fläche.
  • Der Bauberechtigte ersten Grades geniesst ein gesetzliches Vorkaufsrecht gegenüber jedem Erwerber der Ausgangsparzelle. Wechselseitig dazu geniesst der Eigentümer des Grundstückes ein gesetzliches Vorkaufsrecht im Falle eines Verkaufs des Baurechts ersten Grades
  • Rechtlich gesehen hat der Eigentümer der Ausgangsparzelle keinerlei Vorkaufsrecht gegenüber dem Baurecht zweiten Grades. Umgekehrt geniesst der Bauberechtigte zweiten Grades keinerlei ausübbares Vorkaufsrecht im Falle eines Verkaufs der Ausgangsparzelle. Mittels Abkommen kann dennoch ein Netz von gegenseitigen Vorkaufsrechten zwischen dem Eigentümer der Ausgangsparzelle und dem Bauberechtigten zweiten Grades frei vorgesehen werden.

Wegrecht

Hat ein Grundeigentümer keinen genügenden Weg von seinem Grundstück auf eine öffentliche Strasse, so kann er beanspruchen, dass ihm gegen volle Entschädigung ein Notweg zur Verfügung gestellt wird. Dazu verpflichtet ist der Nachbar, dem das am ehesten zuzumuten ist. Wegrechte, die vom Gesetz unmittelbar begründet werden, bestehen ohne Eintragung im Grundbuch. Sie werden aber eingetragen, wenn sie dauerhaft sind. Über Wegrechte und Einfriedung von Grundstücken können auch die Kantone Vorschriften erlassen. Die Kosten der Einfriedung eines Grundstückes trägt im Prinzip dessen Eigentümer. Der Inhalt der Wegrechte, z.B. Fussweg, gebahnter Weg, Fahrweg, werden soweit sie für den einzelnen Fall nicht geordnet sind, durch das kantonale Recht und den Ortsgebrauch bestimmt.

Quellenrecht

Als Dienstbarkeiten gelten auch Rechte an einer Quelle auf fremdem Grundstück. Der Berechtigte kann das Quellwasser ableiten und benützen. Das Quellenrecht ist übertragbar und vererblich, sofern nichts anderes vereinbart wird. Ist das Quellenrecht selbständig und dauernd, so kann es als Grundstück in das Grundbuch aufgenommen werden.

Durchleitungsrecht

Wichtig sind Dienstbarkeiten im Zusammenhang mit Durchleitungen. Jeder Grundeigentümer muss die Durchleitung von Brunnen, Drainierröhren, Gasröhren usw. sowie von elektrischen ober- oder unterirdischen Leitungen gestatten, insofern sich die Leitung nicht oder nur mit unverhältnismässigen Kosten auf anderem Weg durchführen lässt. Leitungen für Wasser, Gas, Elektrizität werden als Zubehör des Werkes, von dem sie ausgehen, und als Eigentum des Werkeigentümers betrachtet, sofern keine anderen Regelungen bestehen. Über die Belastung der fremden Grundstücke werden solche Dienstbarkeiten errichtet, wenn nicht das Nachbarrecht oder andere Bestimmungen gelten. Die Dienstbarkeiten entstehen, wenn die Leitungen nicht äusserlich wahrnehmbar sind, mit der Eintragung in das Grundbuch und in den andern Fällen mit der Erstellung der Leitungen.

Das Recht auf Durchleitung aus Nachbarrecht kann in den Fällen nicht beansprucht werden, in denen das kantonale Recht oder das Bundesrecht auf die Enteignung verweist. Solche Durchleitungen werden, wenn es der Berechtigte verlangt, auf seine Kosten in das Grundbuch eingetragen. Der belastete Grundeigentümer erhält vollen Ersatz des durch die Verlegung der Leitung verursachten Schadens. Der belastete Grundeigentümer hat Anspruch darauf, dass auf seine Interessen in billiger Weise Rücksicht genommen wird. Wo ausserordentliche Umstände es rechtfertigen, kann er bei oberirdischen Leitungen verlangen, dass ihm das Stück Land, über das diese Leitungen geführt werden sollen, in angemessenem Umfange gegen volle Entschädigung abgekauft wird. Ändern sich die Verhältnisse, so kann der Belastete eine seinen Interessen entsprechende Verlegung der Leitung verlangen. Die Kosten der Verlegung hat in der Regel der Berechtigte zu tragen. Wo besondere Umstände es rechtfertigen, kann jedoch ein angemessener Teil der Kosten dem Belasteten auferlegt werden. Gerade in Bezug auf Leitungen kann auch das Enteignungsrecht gelten. Für den Bund gilt dabei das Bundesgesetz über die Enteignung (EntG). Ausserdem gibt es über die Enteignung kantonale Bestimmungen. Enteignungsrecht kann nur geltend gemacht werden, wenn und soweit es zur Erreichung des Zweckes notwendig ist. Die Entschädigung ist, wenn Gesetz oder Vertrag nichts anderes bestimmen, in Geld, als Kapitalzahlung oder als wiederkehrende Leistung zu entrichten.

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