28.07.2014

Nutzungsrecht: Die Dienstbarkeit nach Art. 781 ZGB

Art. 781 ZGB handelt von einer Kategorie von Dienstbarkeiten, die gewissermassen die Mitte einhalten zwischen den persönlichen Dienstbarkeiten und den Grunddienstbarkeiten. Mit den Grunddienstbarkeiten stimmen sie in ihrem Inhalt überein: Jede Belastung, die als Grunddienstbarkeit möglich ist, kann auch als Dienstbarkeit nach Art. 781 ZGB begründet werden. Mit den persönlichen Dienstbarkeiten treffen sich diese anderen Dienstbarkeiten im Subjekt, in der Person des Berechtigten: Sie stehen nicht dem jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks, sondern regelmässig einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person zu und sind unübertragbar und nicht vererbbar. Das Subjekt derartiger Servituten kann zunächst eine bestimmte natürliche oder juristische Privatperson sein. Der Eigentümer eines Grundstücks räumt etwa einem Freund das dingliche Recht ein, einen abgekürzten Weg durch seinen Hof zu gebrauchen.

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Nutzungsrecht

Vielfalt der Dienstbarkeiten nach Art. 781 ZGB

Es soll hier nicht der Eindruck erweckt werden, dass die Dienstbarkeiten nach Art. 781 ZGB in jedem Fall etwas mit Grundberechtigungen, sprich einem Nutzungsrecht, zu tun hätten. Vielmehr können andere Dienstbarkeiten im Sinne des Gesetzestextes sein:

  • Recht auf Parkplätze für einen Hotelbetrieb
  • Durchgangsrecht durch eine Galerie (Passage) zwischen zwei Strassen
  • Nutzungsrecht für Wasser (zur Energiegewinnung) an einem öffentlichen Gewässer  
  • Villendienstbarkeit, d.h. Überbauung nur im Villenstil
  • Bauverbotsdienstbarkeiten
  • Fischereirecht an einem öffentlichen Seegrundstück
  • ‹Fensterdienstbarkeit›, d.h. Bauabstandspflicht auf einem Grundstück nach Massgabe der Fenster- bzw. Aussichtsmöglichkeiten auf dem Nachbargrundstück
  • Rechte und Pflichten (Benutzungsordnung) hinsichtlich eines im Miteigentum der Eigentümer der Randgrundstücke stehenden Innenhofes
  • Stationierungsrecht für Pferde und Wagen
  • Pflicht zur Beschränkung der Gebäudegeschosszahl und zum Verzicht auf ein Flachdach
  • Pflicht zum Verzicht auf eine andere als eine einheitlich helle Farbgebung auf der Aussenseite von Gebäuden
  • Verbot der Haustierhaltung
  • (Bau-)Ausnützungsbeschränkung

Errichtung

Im Unterschied zur Nutzniessung und zum Wohnrecht kann das Nutzungsrecht nach Art. 781 ZGB mit einfacher Schriftlichkeit errichtet werden. Dieser einfache schriftliche Vertrag bedarf indessen zum Wirksamwerden der Eintragung in das Grundbuch, von Ausnahmen wie Aneignung, Enteignung, Zwangsvollstreckung und richterlichem Urteil abgesehen. Voraussetzung der Eintragung für das Grundbuch ist einerseits die Anmeldung, anderseits der Ausweis. Der Letztere liegt in der Vorlage des einfach schriftlichen Dienstbarkeitsvertrages für Nutzungsrecht nach Art. 781 ZGB. Dieser Vertrag hat insbesondere folgende Bestandteile aufzuweisen:

  • Bezeichnung des belasteten Grundstückes
  • die Benennung der berechtigten Person
  • die Umschreibung des Inhaltes und Umfanges der Dienstbarkeit
  • den Willen der Parteien, ein dingliches Recht zu begründe  

Zu letzterem ist darauf hinzuweisen, dass im Dienstbarkeitsvertrag klar zum Ausdruck kommen sollte, dass die Parteien ein Rechtsgeschäft mit dinglicher Wirkung abschliessen wollen.

Hinweis
Grundsätzlich sind die irregulären Personaldienstbarkeiten nach Art. 781 ZGB unübertragbar, allerdings nur soweit nichts anderes vereinbart wird.

Verhältnis zum Wohnrecht

Sowohl das Wohnrecht wie auch die irreguläre Personaldienstbarkeit nach Art. 781 ZGB (Nutzungsrecht) sind persönliche Dienstbarkeiten. Während aber bei der irregulären Personaldienstbarkeit nach Art. 781 ZGB Übertragbarkeit und Vererbbarkeit festgelegt werden können, hat das Wohnrecht höchstpersönlichen Charakter. Übertragbarkeit und Vererbbarkeit sind ausgeschlossen. Dieser höchstpersönliche Charakter äussert sich auch darin, dass beim dinglichen Wohnrecht nur natürliche Personen Berechtigte sein können, während die irregulären Personaldienstbarkeiten sowohl zu Gunsten natürlicher wie auch juristischer Personen errichtet werden können. Ferner ist der Vertrag, aufgrund dessen ein dingliches Wohnrecht ins Grundbuch eingetragen wird, öffentlich zu beurkunden, während der Dienstbarkeitsvertrag der irregulären Personaldienstbarkeit normalerweise nur die Form der Schriftlichkeit aufweisen muss. Schliesslich ist der Dienstbarkeitsinhalt beim Wohnrecht durch das Gesetz konkretisiert, während bei den irregulären Personaldienstbarkeiten nach Art. 781 ZGB der Inhalt durch einen Dienstbarkeitsvertrag festgelegt wird. Aus alledem folgt, dass bei der Errichtung einer irregulären Personaldienstbarkeit nach Art. 781 ZGB auf alle Fälle darauf geachtet werden sollte, dass das Nutzungsrecht hinreichend bestimmt umschrieben wird. Vererbbarkeit

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