28.07.2014

Bauhandwerkerpfandrecht: Die Änderungen der Revision von 2012

Die Teilrevision des Sachenrechts ist per 1. Januar 2012 in Kraft getreten. Damit änderte nicht das Prinzip, aber gleichwohl Vieles beim Bauhandwerkerpfandrecht. Aus Sicht des Handwerkers und Baumeisters ist das Bauhandwerkerpfandrecht eine pragmatische Form des Inkasso: Wird es angemeldet, fliesst in der Regel das Geld. Aus Sicht des Grundeigentümers oder Käufers ist das Bauhandwerkerpfandrecht ein Risiko, das zu Doppelzahlungen verpflichten kann. Das Doppelzahlungsrisiko ist nicht nur während der Bauzeit latent. Für den Juristen ist das Bauhandwerkerpfandrecht ein gesetzliches mittelbares Grundpfandrecht, das bestimmten Personengruppen ein Privileg in der Sicherung ihrer Forderungen gibt. Für alle Beteiligen ist das neue Bauhandwerkerpfandrecht mit vielen Risiken und Chancen behaftet. In den nachfolgenden Ausführungen wird das per 1. Januar 2012 in Kraft getretene revidierte Bauhandwerkerpfandrecht bearbeitet.

Von: Matthias Streiff   Drucken Teilen   Kommentieren  

Dr. iur. Matthias Streiff

Matthias Streiff ist Rechtsanwalt in Wetzikon (ZH) und vorwiegend im Bereich Immobilienrecht tätig (www.this-law.ch). Vormals führte er während mehrerer Jahre die Rechtsdienste der Immobiliengesellschaften Mobimo (Küsnacht) und Allianz Suisse Immobilien AG (Volketswil). Seit Herbst 2004 ist er zudem Dozent beim Nachdiplomstudium der HWZ (Zürich) für den ‹Master of Advanced Studies in Real Estate Management MREM› sowie seit 2008 Dozent am IFZ Zug für den Master in Immobilienmanagement.

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Bauhandwerkerpfandrecht

Angelpunkt Art. 837 Abs. 1 Ziffer 3 ZGB

Leitgedanke dieses besonderen Pfandrechts ist, dass der Handwerker vorleistungspflichtig ist und zu einer Wertvermehrung auf einem Grundstück beiträgt. Bezahlt der Grundeigentümer nicht, so steht dem Handwerker - ohne Bauhandwerkerpfandrecht - nur die normale nicht privilegierte Forderungsklage und Betreibung offen. Einen Rückerstattungsanspruch hat er nicht, denn die geleistete Arbeit kann er nicht zurück verlangen, ebenso eingebautes Material. Dieses wird mit dem Einbau in das Gebäude automatisch - kraft Akzessionsprinzip (Art. 667 ZGB) - Eigentum des Grundstückeigentümers. Damit die am Bau beteiligten Handwerker nicht geprellt werden, hat man ihnen das Privileg eines besonderen Grundpfandes gewährt. Damit wird die Forderung des Bauhandwerkers in Rang und Qualität einer "Hypothek" gleichgestellt.

Hinweis
Das Bauhandwerkerpfandrecht hat präventiven Charakter, denn alleine die latente Gefahr des Eintrages mit dem Risiko einer Doppelzahlung motiviert Grundeigentümer, Käufer, Investoren und selbst Generalunternehmer die Bezahlung der am Bau beteiligten Handwerker bis zu den letzten Subakkordanten bestmöglich sicher zu stellen.

Das Bauhandwerkerpfandrecht ist konzeptionell ein soziales Schutzrecht zu Gunsten des Klein- und Mittelgewerbes. Dem Bauhandwerker steht alternativ auch die Leistungsverweigerung zu, sollte er über Akonti nicht rechtzeitig bezahlt werden. Die Leistungsverweigerung auf Art. 82 OR basierend stellt eine Eskalation auf der Baustelle dar. Eine weitere Alternative ist die Absicherung des Werklohnes über Sicherheiten, insbesondere Erfüllungsgarantien des Bestellers. Bereits aus diesen zwei Varianten wird klar, dass die Vorleistungspflicht des Handwerkers weder zwingend noch nötig ist. Ähnlich verhält es sich mit den Zulieferern, welche Material auf der Baustelle erst abladen, wenn sie (bar oder per Wechsel und Scheck) bezahlt worden sind. Im internationalen Verkehr ist das gebräuchlich.

Kernmerkmale

Gesetzliches Grundpfand
Das Bauhandwerkerpfandrecht existiert zwischen dem Grundeigentümer und dem Handwerker, ohne dass dieses speziell im Auftrag / Werkvertrag vereinbart werden muss. Das Recht fliesst direkt aus dem Gesetz heraus.

Mittelbares Grundpfandrecht
Mittelbar ist das Grundpfand, weil es erst mit der Eintragung im Grundbuch Wirkung erlangt. Ohne Eintragung ist es wirkungslos.

Eintragungsfrist
Das Recht auf privilegierte Pfandrechtslegung ist aus Gründen der Rechtssicherheit befristet. Gemäss Art. 839 Abs. 2 ZGB hat die Eintragung des gesetzlichen Pfandrechts "bis spätestens vier Monate nach der Vollendung der Arbeiten zu erfolgen."

Unverzichtbarkeit
Gemäss Art. 837 Abs. 3 ZGB kann niemand im Voraus auf das Bauhandwerkerpfandrecht verzichten. Das gesetzliche Grundpfandrecht ist zwingend und steht jedem zu, der die Voraussetzungen erfüllt.

Belastete Grundeigentümer
Das Bauhandwerkerpfandrecht ist stets zu Lasten des bebauten Grundstückes einzutragen und durchzusetzen; egal, ob der Grundeigentümer Besteller war oder nicht.

Akzession
Nur Leistungen die mit dem Grundstück in dauernde Verbindung gebracht, also eingebaut werden, können zu Bauhandwerkerpfandrechten führen. Fahrnisbauten lassen kein Bauhandwerkerpfandrecht zu (BGE 105 II 264). Diese alte Praxis kann so klar nicht fortgeführt werden. Baustelleninstallationen gehören neu auch zum Kreis der berechtigten Leistungen.

Rangparität
Legen mehrere Bauhandwerker Pfandrechte auf ein Grundstück, so sind die Bauhandwerker untereinander im gleichen Pfandrechtsrang. Die Handwerker werden in einem Grundpfandverwertungsverfahren gleichberechtigt behandelt. Die Gleichbehandlung steht in Abweichung des sonst üblichen sachenrechtlichen Prinzips der Alterspriorität, das besagt, dass ein älteres Recht dem jüngeren vorgeht.

Bedingtes Verwertungsprivileg
Kommen die Bauhandwerker in der Pfandverwertung zu Verlusten, weil andere Pfandrechte (primär Hypotheken) den Verwertungserlös konsumierten und ist daran eine erkennbare Überbelehnung des Bodens schuld, so steht den Bauhandwerkern gemäss Art. 841 ZGB gegenüber den Banken ein Ausgleichsrecht zu. Dieses bedingte Vorzugsrecht in der Verwertung soll die Personen die von Hand Mehrwerte geschaffen haben gegenüber den Geldgebern privilegieren.

Privilegierte Personen
Als Handwerker und Unternehmer im Sinne von Art. 837 Abs. 1 Ziffer 3 ZGB gelten die typischen Bauhandwerker, Kleingewerbler, welche die Gebäude bauen, ausrüsten und fertig stellen. Ebenso gehören als "Unternehmer" die Gesellschaften dazu, die Bauleistungen erbringen. Das betrifft selbst gewichtige Generalunternehmer mit Milliardenumsatz. Kein Privileg steht den "intellektuellen" Baudienstleistern zu, deren Arbeit nicht materialisiert wird. Architekten, Ingenieure, Makler und selbst Juristen können vom Privileg des mittelbaren gesetzlichen Grundpfandes nicht profitieren, auch wenn sie an der Wertschöpfung der Baute wesentlich Teil haben. Neu wurde der Kreis der berechtigten Personen ausgeweitet auf Baustelleninstallationen und Vorbereitungsarbeiten.

Substitution
Der durch ein Bauhandwerkerpfandrecht belastete Grundeigentümer kann das Pfandrecht verhindern, wenn er für die angemeldete Forderung ausreichende Sicherheit leistet. Da das Bauhandwerkerpfandrecht lediglich ein Sicherungsrecht ist, muss die hinreichende andere Sicherheit das Bauhandwerkerpfandrecht obsolet machen. Das ist logisch und müsste nicht im Gesetz stehen.

Grundstücke des Gemeinwesens
Bei Grundstücken des Gemeinwesens kann an die Stelle des Bauhandwerkerpfandrechts eine einfache Bürgschaft treten. Die einfache Bürgschaft substituiert dann das Pfandrecht, so Art. 839 Abs. 4, 5 und 6 ZGB.

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