Das Bauhandwerkerpfandrecht: Gesetzliche Privilegierung

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Praxis-Seminar, 1 Tag, ZWB, Zürich

Nächster Termin: 23. Mai 2024

Grundgedanke der Privilegierung

Bauhandwerker werden in der Regel erst nach getaner Arbeit entschädigt. Geleistete Arbeit und verbautes Material dienen grundsätzlich der Wertsteigerung eines Grundstücks und verbleiben, nachdem sie Teil der Gebäude wurden, unverrückbar im Eigentum des Grundstückeigentümers. Zur Sicherung dieser Werklöhne wurde das Bauhandwerkerpfandrecht vor über 100 Jahren Teil des ZGB und damit der schweizerischen Baurechtspraxis. Das Pfandrecht sichert den Werklohn unabhängig davon, wer Besteller der Werkarbeiten war, also wer die Arbeiten in Auftrag gab.

Der "Bauhandwerker"

Das Gesetz (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB) spricht in Bezug auf die Privilegierung von "Handwerker" und "Unternehmer". In der Praxis hat sich dafür die gemeinsame Bezeichnung "Bauhandwerker" eingebürgert. Als solcher gilt nur eine selbstständig tätige (juristische oder natürliche) Person, welche auf eigene Rechnung, d.h. auf eigenes wirtschaftliches Risiko, arbeitet. Es geht also um Unternehmer, nicht um Arbeitnehmer. Ob jemand als Arbeitnehmer oder Unternehmer zu behandeln ist, bestimmt sich nach dem konkreten Vertrag. Nach der Rechtsprechung fällt der Architekt regelmässig nicht unter das Bauhandwerkerpfandrechtsprivileg, einerseits weil dessen Leistungen nicht körperlich mit dem Bau verbunden werden, anderseits weil der Architekt nach der Ratio legis des Gesetzes angesichts seiner sozialen Stellung keines solchen besonderen Schutzes bedarf.

Falsch ist jedoch die Meinung, nur der klassische mittelständische Handwerker sei privilegiert. Das greift zu kurz. Den Schutz können auch grosse Bauunternehmungen – bis zu den börsenkotierten Generalunternehmen – beanspruchen.

Voraussetzungen der Privilegierung

Der "Bauhandwerker" kann, wenn folgende weiteren Voraussetzungen vorliegen, ein gesetzliches Bauhandwerkerpfandrecht über das Gericht im Grundbuch eintragen lassen:

Forderungen eines Bauhandwerkers aufgrund eines Werkvertrages oder allenfalls eines Auftrags zulasten eines bestimmten Grundstücks Lieferung von Material und Arbeit oder von Arbeit allein (eine Materiallieferung allein berechtigt nicht zur Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts) Fehlen einer anderweitigen "hinreichenden" Sicherheit Einhaltung der Frist

Die Sicherheit gilt dann als hinreichend, wenn sie quantitativ und qualitativ die gleiche Sicherheit bietet wie das Bauhandwerkerpfandrecht. In quantitativer Hinsicht muss die Sicherheit daher sowohl die Forderung als auch die Verzugszinsen decken. Es müssen also auch die Verzugszinsen zeitlich nicht limitiert sichergestellt werden. In der Praxis ist es oft schwierig, gerade die zeitlich unlimitierte Sicherstellung der Verzugszinsen zu leisten, weil insbesondere Banken in ihren Garantien den Verzugszins zeitlich befristen. Eine solche Bankgarantie gilt aufgrund der Befristung des Verzugszinses nicht als hinreichend. Unter anderem aus diesem Grund soll Art. 839 Abs. 3 ZGB in Zukunft insofern geändert werden, dass es für eine Ablösung des Pfandrechts durch eine Ersatzsicherheit genügen soll, wenn die Sicherheit nebst der Forderungssumme den Verzugszins für die Dauer von zehn Jahren erfasst.