04.02.2019

Das Bauhandwerkerpfandrecht: Gesetzliche Privilegierung

Manchmal kommt es vor, dass ein Käufer eines Grundstückes samt Haus mit Forderungen von Handwerkern konfrontiert wird, welche er zuvor nie gesehen hat und dies, obwohl der volle Kauf/Werkpreis schon bezahlt wurde. Dann hat sich das «Doppelzahlungsrisiko» über das Bauhandwerkerpfandrecht manifestiert. Hintergrund dieser Konstellation ist der Fall, in dem ein Generalunternehmer ein Haus unter Zuzug von Subunternehmern bauen liess, wobei die Subunternehmer keinen oder zu wenig Werklohn erhalten hatten.Unabhängig davon, ob der Bauherr den Generalunternehmer bezahlt hat oder nicht, steht jedem Subunternehmer ein gesetzliches Bauhandwerkerpfandrecht zur Sicherstellung seiner Werklohnforderungen zu und dieses Pfandrecht richtet sich gegen den Grundeigentümer – der nicht unbedingt auch Besteller sein muss.

Von: Matthias Streiff  DruckenTeilen 

Dr. iur. Matthias Streiff

Matthias Streiff ist Rechtsanwalt und führt die auf Immobilien- und Baurecht spezialisierte Kanzlei „Streiff Rechtsanwälte AG“ in Wetzikon (www.this-law.ch). Er ist seit 1993 in der Immobilienbranche operativ, forensisch und beratend tätig. Er publizierte z.B. zum Werk- und Maklervertrag, dem Bauhandwerkerpfandrecht, zum Stockwerkeigentum oder den Grundstückgewinnsteuern. Er ist Herausgeber des WEKA BauRechtPraxis Online Portals sowie Dozent bei Fachhochschulen/privaten Lehrinstituten.

Das Bauhandwerkerpfandrecht

Gesetzliche Privilegierung

Grundgedanke der Privilegierung

Bauhandwerker werden in der Regel erst nach getaner Arbeit entschädigt. Geleistete Arbeit und verbautes Material dienen grundsätzlich der Wertsteigerung eines Grundstückes und verbleiben, nachdem sie Teil der Gebäude wurden, unverrückbar im Eigentum des Grundstückeigentümers. Zur Sicherung dieser Werklöhne wurde das Bauhandwerkerpfandrecht vor über 100 Jahren Teil des ZGB und damit der Schweizerischen Baurechtspraxis. Das Pfandrecht sichert den Werklohn unabhängig davon, wer Besteller der Werkarbeiten war.

Der «Bauhandwerker»

Das Gesetz (ZGB 837 Abs. 1 Ziffer 3) spricht in Bezug auf die Privilegierung von ‹Handwerker› und ‹Unternehmer›. In der Praxis hat sich dafür die gemeinsame Bezeichnung ‹Bauhandwerker› eingebürgert. Als solcher gilt nur eine selbständig tätige Person, welche auf eigene Rechnung, d.h. auf eigenes wirtschaftliches Risiko, arbeitet. Es geht also um Unternehmer, nicht um Arbeitnehmer. Ob jemand als Arbeitnehmer oder Unternehmer zu behandeln ist, bestimmt sich nach dem konkreten Vertrag. Nach der Rechtsprechung fällt der Architekt regelmässig nicht unter das Bauhandwerkerpfandrechtsprivileg, einerseits weil dessen Leistungen nicht körperlich mit dem Bau verbunden werden, anderseits weil der Architekt nach der ratio legis des Gesetzes angesichts seiner sozialen Stellung keines solchen besonderen Schutzes bedarf.

Falsch ist jedoch die Meinung, nur der klassische mittelständische Handwerker sei privilegiert. Das greift zu kurz. Den Schutz können auch grosse Bauunternehmungen - bis zu den börsenkotierten Generalunternehmen – beanspruchen.

Voraussetzungen der Privilegierung

Der «Bauhandwerker» kann, wenn folgende weiteren Voraussetzungen vorliegen, ein gesetzliches Bauhandwerkerpfandrecht über das Gericht bestellen lassen:

  • Bestand eines Werkvertrages, allenfalls eines Auftrages
  • Forderungen eines Bauhandwerkers
  • Zu Lasten eines bestimmten Grundstückes
  • Lieferung von Material und Arbeit oder von Arbeit allein
  • Fehlen einer anderweitigen «hinreichenden» Sicherheit
  • Einhaltung der Frist.

Mit der Revision 2012 wurden die privilegierten Arbeitsgattungen ergänzt mit:

  • Abbrucharbeiten
  • Gerüstbau
  • Baugrubensicherung
  • «oder dergleichen»

Damit wurde das Privileg auf Bauhandwerker ausgedehnt, deren Arbeit keine physische Verbindung mit dem Bauwerk findet. Der sachenrechtliche Bezug der Arbeit zu einem Werk wurde damit aufgehoben, was zu neuen Abgrenzungsfragen führt. Die Gerichtspraxis seit 2012 hat noch wenige «dergleichen» Arbeiten behandelt. Man bleibt gespannt.

Bestand einer Forderung

Erforderlich ist zunächst eine Forderung eines Handwerkers oder Unternehmers. Der häufigste Anwendungsfall ist eine Werkvertragsforderung. Es ist darauf hinzuweisen, dass auch eine Forderung eines Handwerkers gegen einen Generalunternehmer genügt, weil die Bauhandwerker - als mittelbare Baugläubiger - die Wohltaten des Gesetzes gegenüber dem Eigentümer sogar dann besitzen, wenn der Eigentümer des Grundstücks den Generalunternehmer bereits bezahlt hat.

Gemäss dem Buchstaben des Gesetzes kann ein Bauhandwerkerpfandrecht bereits dann begehrt werden, wenn ein Bauwerkvertrag besteht – also noch vor Ausführung von werkvertraglichen Arbeiten. Der Bestand und Umfang der Forderung wird diesfalls erst in der Vollstreckung des Pfandrechtes gerichtlich abgeklärt. Derartige vorzeitige Bauhandwerkerpfandrechte sind in der Praxis sehr selten.

Sonderfall Miete

Mieter als Besteller und Vermieter als Eigentümer: Zu beachten gilt, dass auch eine Forderung gegen einen Mieter ausreichend ist zur Begründung eines Bauhandwerkerpfandrechts: Der Bauhandwerker hat grundsätzlich einen Anspruch auf Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechtes auf dem Grundstück des Vermieters, auch wenn der Auftrag zum Bauen vom Mieter ausgegangen ist, sofern der Mieter dazu berechtigt war (ZGB 837 Abs. 2; Zustimmung zum Mieterbau durch den Vermieter notwendig). Der Vermieter kann sich dadurch zu schützen versuchen, dass er in dem Mietvertrag ein Verbot zur Auftragserteilung an Bauhandwerker aufnimmt, respektive verbietet, das Mietobjekt baulich zu verändern.

Zu Lasten eines bestimmten Grundstückes

Ein Bauhandwerkerpfandrecht darf nur zu Lasten des Grundstückes errichtet werden, für welches die Arbeit oder Arbeit und Material geleistet worden ist. Diese Voraussetzung ist besonders deshalb zu betonen, weil es «auf der Baustelle» oft vorkommt, dass Bauhandwerker schlicht nicht wissen, auf welchem Grundstück sie gebaut haben. Es ist daher zu beachten, dass Bauhandwerker - wollen sie den Schutz nicht verlieren - sehr präzise festhalten müssen, was sie auf welchem Grundstück ver- oder eingebaut haben. Werden insbesondere für mehrere Grundstücke oder für Stockwerkeigentumseinheiten Leistungen erbracht, sind die entsprechenden Leistungen präzise aufzuteilen, insbesondere auf die einzelnen Stockwerkeinheiten (das sind je einzelne Grundstücke) zu verteilen.

Das Gesuch auf Pfandrechtlegung geht vom Unternehmer (Gläubiger) gegen den jeweiligen Grundeigentümer des jeweils betroffenen Grundstückes.

Schliesslich ist darauf hinzuweisen, dass das Pfandrecht nur zu Lasten eines pfändbaren und verwertbaren Grundstückes errichten lässt, wozu etwa das Verwaltungsvermögen eines Gemeinwesens (Gemeinde, Kanton, Bund) nicht gehört. An diesen Verwaltungsvermögen, z.B. etwa an Schulhäusern, Strassen und anderen öffentlichen Bauten, kann daher kein gesetzliches Bauhandwerkerpfandrecht eingetragen werden. Mit der Revision des Sachenrechts wurde dies teilweise korrigiert und bei Grundstück im Verwaltungsvermögen greift nun gemäss ZGB 839 Abs. 4 eine «gesetzliche» Bürgschaft. Das Vorgehen unterscheidet sich folglich je nach dem betroffenen Grundstück (und dessen Zweck).

Lieferung von Material und Arbeit oder Arbeit allein

Das Bauhandwerkerpfandrecht will die Forderungen derjenigen sichern, deren Leistungen verbaut werden. Der Schutz besteht somit sowohl für Leistungen mit als auch ohne Material (nur Arbeitsleistung). Nicht geschützt ist demzufolge die blosse Materiallieferung, weil der Materiallieferant sich anderweitig sichern kann, etwa durch ein ‹Zug-um-Zug-Geschäft›. Dem Materiallieferanten steht das Privileg eines Bauhandwerkerpfandrechtes somit nicht zu. Dies ist allerdings in mehrfacher Hinsicht zu präzisieren. Wird Material geliefert, das eigens für den betreffenden Bau hergestellt wurde, so ist damit ebenfalls eine ‹Arbeitsleistung› für den Bau verbunden, nur wurde sie an einem anderen Ort ausgeführt. In einem solchen Fall hat der Lieferant ebenfalls einen Anspruch auf Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechtes. Das Bundesgericht liess in folgenden Fällen die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechtes zu:

  • Lieferung von Granito-Balkendecken samt dazugehörigen Verteileisen;
  • Lieferung von eigens für den betreffenden Bau angefertigten Armierungseisen;
  • Lieferung von speziell für den betreffenden Erwerber hergestellten, vorfabrizierten Garagen
  • Lieferung von Frischbeton, da dieser zwar vertretbar, jedoch nur von sehr kurzer Haltbarkeit ist.

Nicht geschützt hat das Bundesgericht hingegen die Lieferung von vertretbaren Sachen, wie etwa von Normalbacksteinen, Normalziegeln, weil sich diese Materialien auch anderweitig veräussern lassen;

Die früher als zwingend angesehene physische Verbindung der Arbeitsleistung mit dem Bauwerk ist mit der Revision 2012 weggefallen, was sachenrechtlich fundamental ist und weshalb man auch von einem «neuen» Bauhandwerkerpfandrecht sprechen kann.

Fehlende Sicherheitsleistung

Der Grundeigentümer kann durch eine Sicherheitsleistung die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechtes verhindern. Das Bauhandwerkerpfandrecht ist in erster Linie ein Sicherungsrecht. Konsequenterweise kann dieses grundpfand-Sicherungsrecht nicht beansprucht werden, wenn eine andere «hinreichende Sicherheit» vorhanden ist. Liegt eine solche vor, darf das Bauhandwerkerpfandrecht nicht eingetragen werden oder es ist entsprechend zu löschen. In Frage kommen etwa folgende Sicherheitsleistungen:

  • Leistung von Realsicherheiten: in Betracht kommen vor allem die Hinterlegung von Geld als irreguläres Pfandrecht, die Hinterlegung eines Sparheftes oder die Verpfändung von Waren oder Wertpapieren;
  • Personalsicherheiten: die Sicherung durch Garantien, nämlich durch Bürgschaften oder Bankgarantien;

Diese Sicherheitsleistungen müssen grundsätzlich unbefristet und zinsdeckend sein, damit sie «hinreichend» im Sinne des Gesetzes sind, denn es sind auch Verzugszinsen während eines langen Verfahrens mitzudecken. Relative und bedingte Befristungen sind unter Umständen zu dulden.

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