28.07.2014

Grundpfandrecht: Die Sicherung von Forderungen

Hauptzweck des Grundpfandes ist die Sicherung einer Forderung. Daf├╝r ist es sehr geeignet, weil das Grundeigentum in der Schweiz eine hohe Wertstabilit├Ąt aufweist. So werden also problemlos hohe Summen gegen grundpf├Ąndliche Sicherung ausgeliehen. Auf diese Weise muss der Eigent├╝mer nicht die ganzen Anlagekosten selber finanzieren. Wird die grundpfandgesicherte Forderung in einem Wertpapier verk├Ârpert, so kann auf diese Weise gewissermassen der Bodenwert aufgeteilt und ein Teil davon mobilisiert werden. Lesen Sie mehr zum Thema und benutzen Sie unseren Pfandreigabevertrag als Muster in Ihrem Alltag.

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Grundpfandrecht

Typengebundenheit
Es gibt in der Schweiz seit 2012 nur noch zwei Typen von Grundpf├Ąndern (Art. 793 ZGB):

  • Grundpfandverschreibung
  • Schuldbrief

Entstehung
Das Grundpfandrecht entsteht durch die Eintragung im Grundbuch (Art. 799 Abs. 1). Davon gibt es einige Ausnahmen, also Grundpfandrechte, welche auch ohne Grundbucheintrag bestehen k├Ânnen.
Der Vertrag auf Errichtung von einem Grundpfandrecht muss ├Âffentlich beurkundet sein (Art. 799 Abs. 2 ZGB). Es gibt aber auch einige F├Ąlle, wo ein Gl├Ąubiger die einseitige gesetzliche Befugnis hat, die Eintragung von einem Grundpfandrecht zu verlangen.
Ein Verzicht eines Eigent├╝mers, sein Grundst├╝ck weiter zu belasten, ist unverbindlich (Art. 812 ZGB). Der Eigent├╝mer kann sein Grundst├╝ck auch ÔÇ╣├╝berschuldenÔÇ║; bei den landwirtschaftlichen Grundst├╝cken sowie bei den Schuldbriefen und G├╝lten bestehen teilweise Belastungsgrenzen.

Aufhebung
Ein eingetragenes Grundpfandrecht besteht bis zu seiner L├Âschung im Grundbuch, selbst wenn die gesicherte Forderung abbezahlt ist; der Grundst├╝ckeigent├╝mer kann dann jedoch die L├Âschung des Eintrages verlangen (Art. 826 und 874 ZGB).

Pfandstellen
Jedes Grundpfandrecht wird mit einem bestimmten Betrag auf einer bestimmten Pfandstelle errichtet (1. Rang, 2. Rang usw.; man spricht auch von 1. Hypothek usw.). Bei der Zwangsverwertung werden die pfandgesicherten Forderungen in der Reihenfolge ihres Ranges befriedigt, so weit nicht noch gesetzliche Pfandrechte vorgehen. Ist eine Pfandstelle leer, so f├Ąllt sie bei der Verwertung ausser Betracht. Vor der Verwertung findet jedoch kein automatisches ÔÇ╣Nachr├╝ckenÔÇ║ aus den folgenden R├Ąngen in die leere Pfandstelle statt, sondern der Eigent├╝mer kann im vorgesehenen Betrag ein neues Pfandrecht errichten.

Nachr├╝ckungsrecht
Ein Nachr├╝cken kann vertraglich vereinbart werden; bei der Zwangsverwertung n├╝tzt dies aber praktisch nur dann etwas, wenn es im Grundbuch vorgemerkt wurde. Dieses System der ÔÇ╣festen PfandstellenÔÇ║ hat dazu gef├╝hrt, dass sich ziemlich einheitliche Belehnungsgrenzen mit entsprechend gestaffelten Zinss├Ątzen f├╝r die 1. und 2. Hypothek entwickelt haben.

Pfandhaft
Das Grundpfandrecht umfasst:

  • zun├Ąchst das verpf├Ąndete Grundst├╝ck. Das kann auch ein Stockwerkeigentumsanteil sein, oder ein Miteigentumsanteil oder ein Baurecht mit eigenem Grundbuchblatt. Teile eines Grundst├╝cks k├Ânnen vor der Parzellierung nicht belehnt werden. Bei Gesamteigentum muss ebenfalls das ganze Grundst├╝ck verpf├Ąndet werden.
  • Ausnahmsweise kann ein Pfandrecht f├╝r eine Forderung auch auf mehrere Grundst├╝cke gleichzeitig gelegt werden, n├Ąmlich wenn alle denselben Eigent├╝mer haben, oder wenn die Eigent├╝mer solidarisch verpflichtet sind (Art. 798 ZGB).
  • Die Bestandteile des Grundst├╝cks (Bauten, Pflanzen und ihre noch h├Ąngenden Fr├╝chte) sind mitverpf├Ąndet (Art. 805 ZGB). Das gilt in der Regel auch f├╝r die Zugeh├Âr, wobei sich dort jedoch komplizierte Verh├Ąltnisse ergeben k├Ânnen.
  • Die Miet- und Pachtzinse unterliegen der Pfandhaft von der Anhebung der Betreibung auf Pfandverwertung oder von der Konkurser├Âffnung an (Art. 806 ZGB).
  • Schliesslich haben die Grundpfandgl├Ąubiger auch einen gewissen Anspruch auf die Versicherungssumme (z.B. bei Brand des Geb├Ąudes; Art. 822 ZGB).  

Im Gegensatz zum Fahrnispfand hat beim Grundpfandrecht der Gl├Ąubiger kein Recht auf den Besitz der Pfandsache; diese bleibt beim Eigent├╝mer. Immerhin hat der Grundpfandgl├Ąubiger nach Art. 808 ff. ZGB einige Rechte und Befugnisse zum Schutz der Pfandsache gegen Wertverminderungen.

Forderung und Zins
Im Normalfall wird eine genau bestimmte Forderung pfandgesichert, deren Betrag in Schweizer Franken im Grundbuch eingetragen wird (Art. 794 Abs. 1 ZGB). Der Zinsfuss kann frei bestimmt werden, allerdings vorbeh├Ąltlich kantonaler Vorschriften ├╝ber den H├Âchstzinsfuss (Art. 795 ZGB). Wird der Zinsfuss im Grundbuch eingetragen, so sind neben dem Forderungsbetrag, dem Verzugszins und den Betreibungskosten auch drei verfallene und der laufende Jahreszins pfandgesichert (Art. 818 ZGB). Der Zinsfuss darf abge├Ąndert werden, wobei aber eine Erh├Âhung ├╝ber 5% gegen├╝ber den nachfolgenden Gl├Ąubigern unwirksam w├Ąre; deshalb wird oft von Anfang an ein relativ hoher Zinsfuss eingetragen, obwohl ein tieferer Zins berechnet wird. Soll eine unbestimmte oder schwankende Forderung grundpfandgesichert werden, so kann eine Grundpfandverschreibung mit einem H├Âchstbetrag ins Grundbuch eingetragen werden (Art. 794 Abs. 2 ZGB; ÔÇ╣MaximalhypothekÔÇ║). Die Forderung inklusive Kosten und Zinsen ist dann bis zu diesem H├Âchstbetrag pfandgesichert. Ist f├╝r eine Forderung ein Grundpfandrecht eingetragen, so ist die Forderung unverj├Ąhrbar (Art. 807 ZGB).

Pfandverwertung
Der Gl├Ąubiger kann, falls der Schuldner f├Ąllige grundpfandgesicherte Forderungen nicht bezahlt, die Betreibung auf Pfandverwertung einleiten (auch gegen einen der Konkursbetreibung unterliegenden Schuldner, Art. 41 SchKG). Der Schuldner hat bei Grundpf├Ąndern zwar eine Zahlungsfrist von mindestens 6 Monaten ab Beginn der Betreibung, doch werden seine Mieter und P├Ąchter angewiesen, die Miet- und Pachtzinse nicht mehr an ihn, sondern an das Betreibungsamt zu bezahlen. Die Zwangsverwertung von Grundst├╝cken ist im Einzelnen in einer ausf├╝hrlichen Verordnung des Bundesgerichtes n├Ąher geregelt; ├╝ber die Besonderheiten bei der Pf├Ąndung und Verwertung von Anteilen an Gemeinschaftsverm├Âgen siehe die diesbez├╝gliche Verordnung des Bundesgerichtes.
Die Abrede, wonach bei Nichtbefriedigung das Grundpfand dem Gl├Ąubiger zu Eigentum zufallen soll, ist unverbindlich (Art. 816 Abs. 2 ZGB). Reicht der Erl├Âs aus der Zwangsversteigerung nicht zur Befriedigung aller grundpfandgesicherten Forderungen aus, so werden die Forderungen gem├Ąss ihrem Rang bezahlt, wobei Gl├Ąubiger im gleichen Rang unter sich gleichm├Ąssig befriedigt werden (Art. 817 ZGB). Bleiben Forderungen unbezahlt, so gehen sie zwar nicht unter (ausser im Konkurs); das dazugeh├Ârige Grundpfandrecht wird jedoch gel├Âscht (von ganz wenigen Ausnahmen abgesehen). Geht die Betreibung von Gl├Ąubigern in den hinteren R├Ąngen aus, so sind die vorderen R├Ąnge nicht gezwungen, sich der Betreibung anzuschliessen. In diesem Falle wird die entsprechende Schuldpflicht dem Erwerber in der Versteigerung ├╝berbunden. Der alte Schuldner wird jedoch bei einer Grundpfandverschreibung oder einem Schuldbrief erst frei, wenn der Gl├Ąubiger ihm nicht innert eines Jahres schriftlich erkl├Ąrt, ihn als Schuldner beibehalten zu wollen (Art. 832 ZGB).
Dienstbarkeiten, welche auf dem Grundst├╝ck lasten, bleiben durch die Zwangsversteigerung in der Regel unber├╝hrt. Eine Ausnahme wird dort gemacht, wo der Eigent├╝mer ohne Bewilligung der bereits vorhandenen Grundpfandgl├Ąubiger neue Dienstbarkeiten auf das Grundst├╝ck legt; diese werden gel├Âscht, wenn ihretwegen bei der Versteigerung die ├Ąlteren pfandgesicherten Forderungen nicht gedeckt w├╝rden (vgl. Art. 812 ZGB und 142 SchKG).

Drittpfand
Normalerweise ist der Grundeigent├╝mer gleichzeitig der Schuldner der Pfandforderung. Ein Eigent├╝mer kann aber auch sein Gut f├╝r die Schuld eines anderen verpf├Ąnden, oder es kann vorkommen, dass jemand ein pfandbelastetes Grundst├╝ck erwirbt, ohne die Grundpfandschuld mit zu ├╝bernehmen (bei der G├╝lt nicht m├Âglich). Art. 827 ff. ZGB sowie das kantonale Recht geben in dieser Situation dem Eigent├╝mer gewisse Schutz- und Abl├Âsungsrechte.

Eigent├╝merpfand
Eine merkw├╝rdige, aber praktische Einrichtung ist das Eigent├╝mergrundpfand. Hier ist dieselbe Person sowohl Gl├Ąubiger als auch Pfandschuldner. Dies kann geschehen, indem der Eigent├╝mer die Pfandforderung erwirbt oder der Pfandgl├Ąubiger Eigent├╝mer des Pfandgrundst├╝ckes wird; ein Grundeigent├╝mer kann aber auch von vorneherein ein Grundpfand (einen Schuldbrief oder eine G├╝lt) zu eigenen Gunsten errichten (Art. 859 Abs. 2 ZGB). Im letzteren Fall kann er diesen Titel verpf├Ąnden statt das Grundst├╝ck selber, was bei einer Zwangsverwertung einige Vorteile bringt.

Grundpfandverschreibung (Hypothek)

Bei der Grundpfandverschreibung besteht eine gew├Âhnliche Forderung, welche mit einem Grundpfand gesichert ist. Die Forderung kann auch schwankend, zuk├╝nftig, bedingt oder ungewiss sein; es besteht kein Wertpapier, auch wenn gegebenenfalls eine Urkunde ├╝ber die Forderung ausgestellt worden ist (Art. 825 Abs. 2 ZGB). Der Bestand der Forderung wird durch den Grundbucheintrag nicht erwiesen.

├ťbertragung
Die Forderung wird durch einen schriftlichen Abtretungsvertrag ├╝bertragen (Art. 165 OR), was nicht ins Grundbuch eingetragen werden muss (Art. 835 ZGB). Das Grundpfandrecht folgt der Forderung ohne weiteres. Demzufolge kann aus dem Grundbucheintrag der Name des aktuellen Gl├Ąubigers nicht zweifelsfrei festgestellt werden; daf├╝r existiert ein Gl├Ąubigerregister, bei dem die Eintragung zwar freiwillig, aber vorteilhaft ist.

Haftung
Bei der Grundpfandverschreibung haftet der Schuldner pers├Ânlich mit seinem ganzen Verm├Âgen, wenn die Sachhaftung, die im Grundst├╝ck steckt, f├╝r die Befriedigung der Forderung nicht ausreicht. Es ist aber auch m├Âglich; dass der Pfandeigent├╝mer und der Schuldner zwei verschiedene Personen sind (vgl. ÔÇ╣DrittpfandÔÇ║, Art. 824 Abs. 2 ZGB).

Schuldbrief

Schuldbriefe sind zu Wertpapieren verk├Ârperte Forderungen mit Grundpfandsicherung (Art. 856 ZGB). Es wird ein Pfandtitel ausgestellt und vom Grundbuchverwalter sowie einer anderen Amtsperson unterzeichnet (Art. 857 ZGB). Das Wertpapier wird auf den Namen des Gl├Ąubigers oder auf den Inhaber oder an Ordre ausgestellt (Art. 859 ZGB).

Wichtig
Mit Inkrafttreten der Immobiliarsachenrechtsrevision am 1. Januar 2012 wurde der papierlose Schuldbrief eingef├╝hrt ÔÇô der sogenannte Registerschuldbrief. Zwar wird der Schuldbrief in Papierform beibehalten, aber es wird in Zukunft m├Âglich sein, die Form zu w├Ąhlen. Einerseits bietet der Registerschuldbrief den Vorteil, dass keine Wertpapiere mehr ausgestellt und damit Kosten eingespart werden k├Ânnen, insbesondere f├╝r die Ausstellung, Aufbewahrung und ├ťbermittlung. Andererseits wird dadurch das Verlustrisiko minimiert und das m├╝hsame Prozedere vermieden, den verloren gegangenen Pfandtitel kraftlos erkl├Ąren zu lassen. Bestehende Schuldbriefe werden nicht automatisch in einen Registerschuldbrief umgewandelt. Diese Umwandlung kann aber vom Grundeigent├╝mer und dem Gl├Ąubiger unter Vorlage der Urkunde im vereinfachten Verfahren durchgef├╝hrt werden.

Praxis-Tipp
Wandeln Sie bestehende Schuldbriefe fortlaufend, bei Anpassung der Summe oder Gl├Ąubigerwechsel, in elektronische Schuldbriefe um.

Eine wichtige Wirkung des Wertpapiercharakters von Schuldbrief ist, dass sich gutgl├Ąubige Dritte darauf verlassen d├╝rfen, dass die Forderung so besteht, wie es auf dem Titel steht. Der Schuldner kann also z.B dem Erwerber eines Schuldbriefes, der die f├Ąllige Forderung einziehen will, keine Einreden aus der Entstehungsgeschichte der Forderung entgegenhalten (Art. 866 ZGB). Dies wiederum hat zur Folge, dass ungewisse, schwankende, zuk├╝nftige und bedingte Forderungen nicht als Schuldbrief ausgestaltet werden k├Ânnen.

Haftung
Beim Schuldbrief liegt eine pers├Ânliche Haftung vor, die mit Grundpfandrecht gesichert ist (Art. 842 ZGB). Wenn also der Erl├Âs aus dem Grundst├╝ck f├╝r die Befriedigung der Forderung nicht ausreicht, haftet der Schuldner mit seinem ganzen ├╝brigen Verm├Âgen. Anders bei der G├╝lt: hier haftet der ÔÇ╣SchuldnerÔÇ║ nicht, sondern nur das Grundst├╝ck (Art. 847 Abs. 3 ZGB).

Besonderheiten
Beim Schuldbrief k├Ânnen die Kantone eine amtliche Sch├Ątzung des Grundst├╝cks und eine Belastungsgrenze vorschreiben (Art. 843 ZGB), was bez├╝glich aller Grundpfandarten auch bei landwirtschaftlichen Grundst├╝cken vorkommt.

Gesetzliches Grundpfandrecht

Begriff von dem gesetzlichen Grundpfandrecht
In der Form der Grundpfandverschreibung kommt ein Grundpfandrecht vor, das auch ohne Grundbucheintrag besteht, oder auf dessen Eintragung ins Grundbuch der Gl├Ąubiger auch ohne Pfandvertrag mit dem Eigent├╝mer einen Anspruch hat.

Pfandrechte ohne Eintrag

  • Nach Art. 836 ZGB k├Ânnen die Kantone in ihrer Gesetzgebung bestimmen, dass f├╝r bestimmte ├Âffentlich-rechtliche Abgaben (z.B. Grundsteuer, Grundst├╝ckgewinnsteuer, Kanalisations- und Strassenbeitr├Ąge, Brandversicherungspr├Ąmien) auf dem Grundst├╝ck ein Grundpfandrecht besteht; schreibt es das Gesetz nicht anders vor, so muss ein solches Grundpfandrecht nicht einmal ins Grundbuch eingetragen werden. Oft bestimmt das kantonale Gesetz auch gleich noch, dass die privilegierte Abgabenforderung allen anderen (eingetragenen) Belastungen vorgehe, auch den fr├╝her errichteten. Somit k├Ânnen erhebliche Pfandrechte auf einem Grundst├╝ck lasten oder sp├Ąter dazukommen, ohne dass ein ÔÇ╣normalerÔÇ║ Grundpfandgl├Ąubiger dies erkennen oder sich dagegen sch├╝tzen k├Ânnte.
  • Hat ein Grundpfandgl├Ąubiger aufgrund der Art. 808 und 810 ZGB notwendige wertsichernde Massnahmen am Grundst├╝ck oder an seinen Bauten vorgenommen, so hat er daf├╝r ohne Eintragung im Grundbuch ein Grundpfandrecht, das den eingetragenen Belastungen vorgeht.
  • Nach Art. 819 ZGB hat der Grundpfandgl├Ąubiger im Weiteren ein Pfandrecht ohne Eintragung f├╝r andere notwendige Auslagen f├╝r das Grundst├╝ck, wie z.B. f├╝r die Bezahlung von Versicherungspr├Ąmien anstelle des Eigent├╝mers; dieses Pfandrecht steht im gleichen Rang wie die Hauptforderung des Gl├Ąubigers.
  • Nach Art. 837 f. ZGB kann der Verk├Ąufer eines Grundst├╝cks ÔÇô auch ohne entsprechende Bestimmung im Kaufvertrag ÔÇô innert drei Monaten nach der Eigentums├╝bertragung einseitig ein Grundpfandrecht am verkauften Grundst├╝ck in der H├Âhe des noch nicht bezahlten Kaufpreises ins Grundbuch eintragen lassen. Dasselbe gilt f├╝r die Forderung von Miterben und Gemeindern aus der Teilung. Auf solch gesetzliches Grundpfandrecht kann der Berechtigte nicht im Voraus verzichten. Wer ein solches Grundpfandrecht eintragen lassen will, soll nicht bis in die letzten Tage der Dreimonatsfrist warten.
  • Die Gemeinschaft der Stockwerkeigent├╝mer hat nach Art. 712i ZGB einen Anspruch auf Eintragung eines Pfandrechtes an jedem Stockwerkeigentumsanteil f├╝r die Beitragsforderungen der letzten drei Jahre.
  • Nach Art. 779d ZGB haben der Bauberechtigte oder dessen Grundpfandgl├Ąubiger innert dreier Monate nach dem Heimfall einen Anspruch auf Eintragung von einem Grundpfandrecht an der Liegenschaft, wenn die Heimfallentsch├Ądigung nicht bezahlt oder sichergestellt wird. Demgegen├╝ber hat der Grundeigent├╝mer einen Anspruch auf Eintragung von einem Grundpfandrecht am Baurecht f├╝r den Baurechtszins f├╝r drei Jahre (Art. 779i ZGB).
  • Das in der Praxis wichtigste gesetzliche Pfandrecht ist das so genannte ÔÇ╣BauhandwerkerpfandrechtÔÇ║ (Art. 837ÔÇô841 ZGB). Die Handwerker und Unternehmer, die zu Bauten oder anderen Werken auf einem Grundst├╝ck Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben, k├Ânnen sp├Ątestens drei Monate nach Vollendung ihrer Arbeiten f├╝r ihre Forderung ein Grundpfandrecht am belieferten Grundst├╝ck eintragen lassen.  

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