28.07.2014

Grundpfandrecht: Die Sicherung von Forderungen

Hauptzweck des Grundpfandes ist die Sicherung einer Forderung. Dafür ist es sehr geeignet, weil das Grundeigentum in der Schweiz eine hohe Wertstabilität aufweist. So werden also problemlos hohe Summen gegen grundpfändliche Sicherung ausgeliehen. Auf diese Weise muss der Eigentümer nicht die ganzen Anlagekosten selber finanzieren. Wird die grundpfandgesicherte Forderung in einem Wertpapier verkörpert, so kann auf diese Weise gewissermassen der Bodenwert aufgeteilt und ein Teil davon mobilisiert werden. Lesen Sie mehr zum Thema und benutzen Sie unseren Pfandreigabevertrag als Muster in Ihrem Alltag.

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Grundpfandrecht

Typengebundenheit
Es gibt in der Schweiz seit 2012 nur noch zwei Typen von Grundpfändern (Art. 793 ZGB):

  • Grundpfandverschreibung
  • Schuldbrief

Entstehung
Das Grundpfandrecht entsteht durch die Eintragung im Grundbuch (Art. 799 Abs. 1). Davon gibt es einige Ausnahmen, also Grundpfandrechte, welche auch ohne Grundbucheintrag bestehen können.
Der Vertrag auf Errichtung von einem Grundpfandrecht muss öffentlich beurkundet sein (Art. 799 Abs. 2 ZGB). Es gibt aber auch einige Fälle, wo ein Gläubiger die einseitige gesetzliche Befugnis hat, die Eintragung von einem Grundpfandrecht zu verlangen.
Ein Verzicht eines Eigentümers, sein Grundstück weiter zu belasten, ist unverbindlich (Art. 812 ZGB). Der Eigentümer kann sein Grundstück auch ‹überschulden›; bei den landwirtschaftlichen Grundstücken sowie bei den Schuldbriefen und Gülten bestehen teilweise Belastungsgrenzen.

Aufhebung
Ein eingetragenes Grundpfandrecht besteht bis zu seiner Löschung im Grundbuch, selbst wenn die gesicherte Forderung abbezahlt ist; der Grundstückeigentümer kann dann jedoch die Löschung des Eintrages verlangen (Art. 826 und 874 ZGB).

Pfandstellen
Jedes Grundpfandrecht wird mit einem bestimmten Betrag auf einer bestimmten Pfandstelle errichtet (1. Rang, 2. Rang usw.; man spricht auch von 1. Hypothek usw.). Bei der Zwangsverwertung werden die pfandgesicherten Forderungen in der Reihenfolge ihres Ranges befriedigt, so weit nicht noch gesetzliche Pfandrechte vorgehen. Ist eine Pfandstelle leer, so fällt sie bei der Verwertung ausser Betracht. Vor der Verwertung findet jedoch kein automatisches ‹Nachrücken› aus den folgenden Rängen in die leere Pfandstelle statt, sondern der Eigentümer kann im vorgesehenen Betrag ein neues Pfandrecht errichten.

Nachrückungsrecht
Ein Nachrücken kann vertraglich vereinbart werden; bei der Zwangsverwertung nützt dies aber praktisch nur dann etwas, wenn es im Grundbuch vorgemerkt wurde. Dieses System der ‹festen Pfandstellen› hat dazu geführt, dass sich ziemlich einheitliche Belehnungsgrenzen mit entsprechend gestaffelten Zinssätzen für die 1. und 2. Hypothek entwickelt haben.

Pfandhaft
Das Grundpfandrecht umfasst:

  • zunächst das verpfändete Grundstück. Das kann auch ein Stockwerkeigentumsanteil sein, oder ein Miteigentumsanteil oder ein Baurecht mit eigenem Grundbuchblatt. Teile eines Grundstücks können vor der Parzellierung nicht belehnt werden. Bei Gesamteigentum muss ebenfalls das ganze Grundstück verpfändet werden.
  • Ausnahmsweise kann ein Pfandrecht für eine Forderung auch auf mehrere Grundstücke gleichzeitig gelegt werden, nämlich wenn alle denselben Eigentümer haben, oder wenn die Eigentümer solidarisch verpflichtet sind (Art. 798 ZGB).
  • Die Bestandteile des Grundstücks (Bauten, Pflanzen und ihre noch hängenden Früchte) sind mitverpfändet (Art. 805 ZGB). Das gilt in der Regel auch für die Zugehör, wobei sich dort jedoch komplizierte Verhältnisse ergeben können.
  • Die Miet- und Pachtzinse unterliegen der Pfandhaft von der Anhebung der Betreibung auf Pfandverwertung oder von der Konkurseröffnung an (Art. 806 ZGB).
  • Schliesslich haben die Grundpfandgläubiger auch einen gewissen Anspruch auf die Versicherungssumme (z.B. bei Brand des Gebäudes; Art. 822 ZGB).  

Im Gegensatz zum Fahrnispfand hat beim Grundpfandrecht der Gläubiger kein Recht auf den Besitz der Pfandsache; diese bleibt beim Eigentümer. Immerhin hat der Grundpfandgläubiger nach Art. 808 ff. ZGB einige Rechte und Befugnisse zum Schutz der Pfandsache gegen Wertverminderungen.

Forderung und Zins
Im Normalfall wird eine genau bestimmte Forderung pfandgesichert, deren Betrag in Schweizer Franken im Grundbuch eingetragen wird (Art. 794 Abs. 1 ZGB). Der Zinsfuss kann frei bestimmt werden, allerdings vorbehältlich kantonaler Vorschriften über den Höchstzinsfuss (Art. 795 ZGB). Wird der Zinsfuss im Grundbuch eingetragen, so sind neben dem Forderungsbetrag, dem Verzugszins und den Betreibungskosten auch drei verfallene und der laufende Jahreszins pfandgesichert (Art. 818 ZGB). Der Zinsfuss darf abgeändert werden, wobei aber eine Erhöhung über 5% gegenüber den nachfolgenden Gläubigern unwirksam wäre; deshalb wird oft von Anfang an ein relativ hoher Zinsfuss eingetragen, obwohl ein tieferer Zins berechnet wird. Soll eine unbestimmte oder schwankende Forderung grundpfandgesichert werden, so kann eine Grundpfandverschreibung mit einem Höchstbetrag ins Grundbuch eingetragen werden (Art. 794 Abs. 2 ZGB; ‹Maximalhypothek›). Die Forderung inklusive Kosten und Zinsen ist dann bis zu diesem Höchstbetrag pfandgesichert. Ist für eine Forderung ein Grundpfandrecht eingetragen, so ist die Forderung unverjährbar (Art. 807 ZGB).

Pfandverwertung
Der Gläubiger kann, falls der Schuldner fällige grundpfandgesicherte Forderungen nicht bezahlt, die Betreibung auf Pfandverwertung einleiten (auch gegen einen der Konkursbetreibung unterliegenden Schuldner, Art. 41 SchKG). Der Schuldner hat bei Grundpfändern zwar eine Zahlungsfrist von mindestens 6 Monaten ab Beginn der Betreibung, doch werden seine Mieter und Pächter angewiesen, die Miet- und Pachtzinse nicht mehr an ihn, sondern an das Betreibungsamt zu bezahlen. Die Zwangsverwertung von Grundstücken ist im Einzelnen in einer ausführlichen Verordnung des Bundesgerichtes näher geregelt; über die Besonderheiten bei der Pfändung und Verwertung von Anteilen an Gemeinschaftsvermögen siehe die diesbezügliche Verordnung des Bundesgerichtes.
Die Abrede, wonach bei Nichtbefriedigung das Grundpfand dem Gläubiger zu Eigentum zufallen soll, ist unverbindlich (Art. 816 Abs. 2 ZGB). Reicht der Erlös aus der Zwangsversteigerung nicht zur Befriedigung aller grundpfandgesicherten Forderungen aus, so werden die Forderungen gemäss ihrem Rang bezahlt, wobei Gläubiger im gleichen Rang unter sich gleichmässig befriedigt werden (Art. 817 ZGB). Bleiben Forderungen unbezahlt, so gehen sie zwar nicht unter (ausser im Konkurs); das dazugehörige Grundpfandrecht wird jedoch gelöscht (von ganz wenigen Ausnahmen abgesehen). Geht die Betreibung von Gläubigern in den hinteren Rängen aus, so sind die vorderen Ränge nicht gezwungen, sich der Betreibung anzuschliessen. In diesem Falle wird die entsprechende Schuldpflicht dem Erwerber in der Versteigerung überbunden. Der alte Schuldner wird jedoch bei einer Grundpfandverschreibung oder einem Schuldbrief erst frei, wenn der Gläubiger ihm nicht innert eines Jahres schriftlich erklärt, ihn als Schuldner beibehalten zu wollen (Art. 832 ZGB).
Dienstbarkeiten, welche auf dem Grundstück lasten, bleiben durch die Zwangsversteigerung in der Regel unberührt. Eine Ausnahme wird dort gemacht, wo der Eigentümer ohne Bewilligung der bereits vorhandenen Grundpfandgläubiger neue Dienstbarkeiten auf das Grundstück legt; diese werden gelöscht, wenn ihretwegen bei der Versteigerung die älteren pfandgesicherten Forderungen nicht gedeckt würden (vgl. Art. 812 ZGB und 142 SchKG).

Drittpfand
Normalerweise ist der Grundeigentümer gleichzeitig der Schuldner der Pfandforderung. Ein Eigentümer kann aber auch sein Gut für die Schuld eines anderen verpfänden, oder es kann vorkommen, dass jemand ein pfandbelastetes Grundstück erwirbt, ohne die Grundpfandschuld mit zu übernehmen (bei der Gült nicht möglich). Art. 827 ff. ZGB sowie das kantonale Recht geben in dieser Situation dem Eigentümer gewisse Schutz- und Ablösungsrechte.

Eigentümerpfand
Eine merkwürdige, aber praktische Einrichtung ist das Eigentümergrundpfand. Hier ist dieselbe Person sowohl Gläubiger als auch Pfandschuldner. Dies kann geschehen, indem der Eigentümer die Pfandforderung erwirbt oder der Pfandgläubiger Eigentümer des Pfandgrundstückes wird; ein Grundeigentümer kann aber auch von vorneherein ein Grundpfand (einen Schuldbrief oder eine Gült) zu eigenen Gunsten errichten (Art. 859 Abs. 2 ZGB). Im letzteren Fall kann er diesen Titel verpfänden statt das Grundstück selber, was bei einer Zwangsverwertung einige Vorteile bringt.

Grundpfandverschreibung (Hypothek)

Bei der Grundpfandverschreibung besteht eine gewöhnliche Forderung, welche mit einem Grundpfand gesichert ist. Die Forderung kann auch schwankend, zukünftig, bedingt oder ungewiss sein; es besteht kein Wertpapier, auch wenn gegebenenfalls eine Urkunde über die Forderung ausgestellt worden ist (Art. 825 Abs. 2 ZGB). Der Bestand der Forderung wird durch den Grundbucheintrag nicht erwiesen.

Übertragung
Die Forderung wird durch einen schriftlichen Abtretungsvertrag übertragen (Art. 165 OR), was nicht ins Grundbuch eingetragen werden muss (Art. 835 ZGB). Das Grundpfandrecht folgt der Forderung ohne weiteres. Demzufolge kann aus dem Grundbucheintrag der Name des aktuellen Gläubigers nicht zweifelsfrei festgestellt werden; dafür existiert ein Gläubigerregister, bei dem die Eintragung zwar freiwillig, aber vorteilhaft ist.

Haftung
Bei der Grundpfandverschreibung haftet der Schuldner persönlich mit seinem ganzen Vermögen, wenn die Sachhaftung, die im Grundstück steckt, für die Befriedigung der Forderung nicht ausreicht. Es ist aber auch möglich; dass der Pfandeigentümer und der Schuldner zwei verschiedene Personen sind (vgl. ‹Drittpfand›, Art. 824 Abs. 2 ZGB).

Schuldbrief

Schuldbriefe sind zu Wertpapieren verkörperte Forderungen mit Grundpfandsicherung (Art. 856 ZGB). Es wird ein Pfandtitel ausgestellt und vom Grundbuchverwalter sowie einer anderen Amtsperson unterzeichnet (Art. 857 ZGB). Das Wertpapier wird auf den Namen des Gläubigers oder auf den Inhaber oder an Ordre ausgestellt (Art. 859 ZGB).

Wichtig
Mit Inkrafttreten der Immobiliarsachenrechtsrevision am 1. Januar 2012 wurde der papierlose Schuldbrief eingeführt – der sogenannte Registerschuldbrief. Zwar wird der Schuldbrief in Papierform beibehalten, aber es wird in Zukunft möglich sein, die Form zu wählen. Einerseits bietet der Registerschuldbrief den Vorteil, dass keine Wertpapiere mehr ausgestellt und damit Kosten eingespart werden können, insbesondere für die Ausstellung, Aufbewahrung und Übermittlung. Andererseits wird dadurch das Verlustrisiko minimiert und das mühsame Prozedere vermieden, den verloren gegangenen Pfandtitel kraftlos erklären zu lassen. Bestehende Schuldbriefe werden nicht automatisch in einen Registerschuldbrief umgewandelt. Diese Umwandlung kann aber vom Grundeigentümer und dem Gläubiger unter Vorlage der Urkunde im vereinfachten Verfahren durchgeführt werden.

Praxis-Tipp
Wandeln Sie bestehende Schuldbriefe fortlaufend, bei Anpassung der Summe oder Gläubigerwechsel, in elektronische Schuldbriefe um.

Eine wichtige Wirkung des Wertpapiercharakters von Schuldbrief ist, dass sich gutgläubige Dritte darauf verlassen dürfen, dass die Forderung so besteht, wie es auf dem Titel steht. Der Schuldner kann also z.B dem Erwerber eines Schuldbriefes, der die fällige Forderung einziehen will, keine Einreden aus der Entstehungsgeschichte der Forderung entgegenhalten (Art. 866 ZGB). Dies wiederum hat zur Folge, dass ungewisse, schwankende, zukünftige und bedingte Forderungen nicht als Schuldbrief ausgestaltet werden können.

Haftung
Beim Schuldbrief liegt eine persönliche Haftung vor, die mit Grundpfandrecht gesichert ist (Art. 842 ZGB). Wenn also der Erlös aus dem Grundstück für die Befriedigung der Forderung nicht ausreicht, haftet der Schuldner mit seinem ganzen übrigen Vermögen. Anders bei der Gült: hier haftet der ‹Schuldner› nicht, sondern nur das Grundstück (Art. 847 Abs. 3 ZGB).

Besonderheiten
Beim Schuldbrief können die Kantone eine amtliche Schätzung des Grundstücks und eine Belastungsgrenze vorschreiben (Art. 843 ZGB), was bezüglich aller Grundpfandarten auch bei landwirtschaftlichen Grundstücken vorkommt.

Gesetzliches Grundpfandrecht

Begriff von dem gesetzlichen Grundpfandrecht
In der Form der Grundpfandverschreibung kommt ein Grundpfandrecht vor, das auch ohne Grundbucheintrag besteht, oder auf dessen Eintragung ins Grundbuch der Gläubiger auch ohne Pfandvertrag mit dem Eigentümer einen Anspruch hat.

Pfandrechte ohne Eintrag

  • Nach Art. 836 ZGB können die Kantone in ihrer Gesetzgebung bestimmen, dass für bestimmte öffentlich-rechtliche Abgaben (z.B. Grundsteuer, Grundstückgewinnsteuer, Kanalisations- und Strassenbeiträge, Brandversicherungsprämien) auf dem Grundstück ein Grundpfandrecht besteht; schreibt es das Gesetz nicht anders vor, so muss ein solches Grundpfandrecht nicht einmal ins Grundbuch eingetragen werden. Oft bestimmt das kantonale Gesetz auch gleich noch, dass die privilegierte Abgabenforderung allen anderen (eingetragenen) Belastungen vorgehe, auch den früher errichteten. Somit können erhebliche Pfandrechte auf einem Grundstück lasten oder später dazukommen, ohne dass ein ‹normaler› Grundpfandgläubiger dies erkennen oder sich dagegen schützen könnte.
  • Hat ein Grundpfandgläubiger aufgrund der Art. 808 und 810 ZGB notwendige wertsichernde Massnahmen am Grundstück oder an seinen Bauten vorgenommen, so hat er dafür ohne Eintragung im Grundbuch ein Grundpfandrecht, das den eingetragenen Belastungen vorgeht.
  • Nach Art. 819 ZGB hat der Grundpfandgläubiger im Weiteren ein Pfandrecht ohne Eintragung für andere notwendige Auslagen für das Grundstück, wie z.B. für die Bezahlung von Versicherungsprämien anstelle des Eigentümers; dieses Pfandrecht steht im gleichen Rang wie die Hauptforderung des Gläubigers.
  • Nach Art. 837 f. ZGB kann der Verkäufer eines Grundstücks – auch ohne entsprechende Bestimmung im Kaufvertrag – innert drei Monaten nach der Eigentumsübertragung einseitig ein Grundpfandrecht am verkauften Grundstück in der Höhe des noch nicht bezahlten Kaufpreises ins Grundbuch eintragen lassen. Dasselbe gilt für die Forderung von Miterben und Gemeindern aus der Teilung. Auf solch gesetzliches Grundpfandrecht kann der Berechtigte nicht im Voraus verzichten. Wer ein solches Grundpfandrecht eintragen lassen will, soll nicht bis in die letzten Tage der Dreimonatsfrist warten.
  • Die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer hat nach Art. 712i ZGB einen Anspruch auf Eintragung eines Pfandrechtes an jedem Stockwerkeigentumsanteil für die Beitragsforderungen der letzten drei Jahre.
  • Nach Art. 779d ZGB haben der Bauberechtigte oder dessen Grundpfandgläubiger innert dreier Monate nach dem Heimfall einen Anspruch auf Eintragung von einem Grundpfandrecht an der Liegenschaft, wenn die Heimfallentschädigung nicht bezahlt oder sichergestellt wird. Demgegenüber hat der Grundeigentümer einen Anspruch auf Eintragung von einem Grundpfandrecht am Baurecht für den Baurechtszins für drei Jahre (Art. 779i ZGB).
  • Das in der Praxis wichtigste gesetzliche Pfandrecht ist das so genannte ‹Bauhandwerkerpfandrecht› (Art. 837–841 ZGB). Die Handwerker und Unternehmer, die zu Bauten oder anderen Werken auf einem Grundstück Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben, können spätestens drei Monate nach Vollendung ihrer Arbeiten für ihre Forderung ein Grundpfandrecht am belieferten Grundstück eintragen lassen.  

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