Grundpfandrecht: Die Sicherung von Forderungen
Typengebundenheit
Es gibt in der Schweiz seit 2012 nur noch zwei Typen von Grundpfändern (Art. 793 ZGB):
- Grundpfandverschreibung
- Schuldbrief
Entstehung
Das Grundpfandrecht entsteht durch die Eintragung im Grundbuch (Art. 799 Abs. 1 ZGB). Davon gibt es einige gesetzliche Ausnahmen, also Grundpfandrechte, welche auch ohne Grundbucheintrag bestehen können.
Der Vertrag auf Errichtung eines Grundpfandrechtes muss öffentlich beurkundet sein (Art. 799 Abs. 2 ZGB). Wird das Grundpfandrecht zugunsten einer Bank (z.B. bei einem Hypothekargeschäft) errichtet, wird der Vertrag in der Regel von der Bank ausgearbeitet und dem zuständigen Notariat zur Beurkundung zugestellt. In bestimmten Kantonen (z.B. Zürich, Schwyz) genügt es dabei, wenn der Grundeigentümer zur öffentlichen Beurkundung auf dem Notariat erscheint. Es gibt aber auch einige Fälle, wo ein Gläubiger die einseitige gesetzliche Befugnis hat, die Eintragung eines Grundpfandrechtes zu verlangen. Zum Beispiel ist es je nach kantonaler Gesetzgebung möglich, dass dem Staat für die Grundstückgewinnsteuer unter bestimmten Voraussetzungen am Kaufgrundstück ein gesetzliches Pfandrecht ohne Grundbucheintrag zusteht, das allen eingetragenen Grundpfandrechten vorgeht (vgl. Art. 227 StG Kanton St. Gallen und Art. 167 Abs. 2 Ziff. 5 EGzZGB Kanton St. Gallen; vgl. § 208 StG Kanton Zürich i.V.m. § 194 lit. e EGzZGB Kanton Zürich).
Ein Verzicht eines Eigentümers, sein Grundstück weiter zu belasten, ist unverbindlich (Art. 812 ZGB). Der Eigentümer kann sein Grundstück auch ‹überschulden›; bei den landwirtschaftlichen Grundstücken (vgl. Art. 73 BGBB) bestehen Belastungsgrenzen.
Aufhebung
Ein eingetragenes Grundpfandrecht besteht bis zu seiner Löschung im Grundbuch, selbst wenn die damit gesicherte Forderung abbezahlt ist; der Grundstückeigentümer kann dann jedoch die Löschung des Eintrages verlangen (Art. 826 ZGB).
Pfandstellen
Jedes Grundpfandrecht wird mit einem bestimmten Betrag auf einer bestimmten Pfandstelle errichtet (1. Rang, 2. Rang usw.; man spricht auch von 1. Hypothek usw.). Bei der Zwangsverwertung werden die pfandgesicherten Forderungen in der Reihenfolge ihres Ranges befriedigt, so weit nicht noch gesetzliche Pfandrechte vorgehen.
Ist eine Pfandstelle leer, so fällt sie bei der Verwertung ausser Betracht. Vor der Verwertung findet jedoch kein automatisches ‹Nachrücken› aus den folgenden Rängen in die leere Pfandstelle statt, sondern der Eigentümer kann im vorgesehenen Betrag auf der leeren Pfandstelle ein neues Pfandrecht errichten (sogenanntes System der festen Pfandstelle).
Nachrückungsrecht
Ein Nachrücken kann vertraglich vereinbart werden; bei der Zwangsverwertung nützt dies aber praktisch nur dann etwas, wenn es im Grundbuch vorgemerkt wurde. Dieses System der ‹festen Pfandstellen› hat dazu geführt, dass sich ziemlich einheitliche Belehnungsgrenzen mit entsprechend gestaffelten Zinssätzen für die 1. und 2. Hypothek entwickelt haben.
Pfandhaft
Das Grundpfandrecht umfasst:
zunächst das verpfändete Grundstück. Das kann auch ein Stockwerkeigentumsanteil (z.B. Wohnung) sein, oder ein Miteigentumsanteil (z.B. Parkplatz in einer Tiefgarage) oder ein Baurecht mit eigenem Grundbuchblatt. Teile eines Grundstücks können vor der Parzellierung nicht belehnt werden. Bei Gesamteigentum muss ebenfalls das ganze Grundstück verpfändet werden. Ausnahmsweise kann ein Pfandrecht für eine Forderung auch auf mehrere Grundstücke gleichzeitig gelegt werden, nämlich wenn alle denselben Eigentümer haben, oder wenn die Eigentümer solidarisch verpflichtete Schuldner sind (Art. 798 ZGB). Die Bestandteile des Grundstücks (Bauten, Pflanzen und ihre noch hängenden Früchte) sind mitverpfändet (Art. 805 ZGB).
Das gilt in der Regel auch für die Zugehör, wobei sich dort jedoch komplizierte Verhältnisse ergeben können. Als Zugehör werden jene beweglichen Sachen bezeichnet, die nach der am Ort üblichen Auffassung oder nach dem klaren Willen des Eigentümers dem Grundstück dauernd für dessen Bewirtschaftung, Benutzung oder Verwahrung bestimmt sind und durch Verbindung, Anpassung oder auf andere Weise in die Beziehung zum Grundstück gebracht sind, in der sie ihm zu dienen haben (vgl. Art. 644 Abs. 1 ZGB). Zugehör kann z.B. das Hotelmobiliar, Maschinen und Gewerbeeinrichtung sein.
Ist das verpfändete Grundstück vermietet oder verpachtet, so erstreckt sich die Pfandhaft auch auf die Miet- und Pachtzinsforderungen, die seit Anhebung der Betreibung auf Pfandverwertung oder von der Konkurseröffnung an bis zu Verwertung auflaufen (Art. 806 ZGB). Schliesslich haben die Grundpfandgläubiger auch einen gewissen Anspruch auf die Versicherungssumme (z.B. bei Brand des Gebäudes; Art. 822 ZGB).
Im Gegensatz zum Fahrnispfand hat beim Grundpfand der Gläubiger kein Recht auf den Besitz der Pfandsache; diese bleibt beim Eigentümer. Der Eigentümer darf das Grundstück bzw. die darauf befindliche Baute weiterhin bewohnen oder vermieten/verpachten oder anderweitig nutzen. Immerhin hat der Grundpfandgläubiger nach Art. 808 ff. ZGB einige Rechte und Befugnisse zum Schutz der Pfandsache gegen Wertverminderungen.
Forderung und Zins
Im Normalfall wird eine genau bestimmte Forderung (z.B. Darlehensforderung, Kaufpreisforderung) pfandgesichert, deren Betrag in Schweizer Franken im Grundbuch eingetragen wird (Art. 794 Abs. 1 ZGB). Wird ein noch unbestimmter Betrag (z.B. Kontokorrentkredit) pfandgesichert, so wird im Grundbuch ein Höchstbetrag angegeben, bis zu dem das Grundstück für alle Ansprüche des Gläubigers haftet (Art. 794 Abs. 2 ZGB). Der Zinsfuss kann grundsätzlich frei bestimmt werden, allerdings vorbehältlich der Schranken gegen Missbräuche im Zinswesen und vorbehältlich kantonaler Vorschriften über den Höchstzinsfuss (Art. 795 ZGB). Wird der Zinsfuss im Grundbuch eingetragen, so sind neben dem Forderungsbetrag, dem Verzugszins und den Betreibungskosten auch drei verfallene und der laufende Jahreszins pfandgesichert (Art. 818 ZGB). Der Zinsfuss darf abgeändert werden, wobei aber eine Erhöhung über 5% gegenüber den nachfolgenden Gläubigern unwirksam wäre; deshalb wird oft von Anfang an ein relativ hoher Zinsfuss eingetragen, obwohl effektiv ein tieferer Zins bezahlt wird.
Soll eine unbestimmte oder schwankende Forderung grundpfandgesichert werden, so kann eine Grundpfandverschreibung mit einem Höchstbetrag ins Grundbuch eingetragen werden (Art. 794 Abs. 2 ZGB; ‹Maximalhypothek›). Die Forderung inklusive Kosten und Zinsen ist dann bis zu diesem Höchstbetrag pfandgesichert.
Ist für eine Forderung ein Grundpfand eingetragen, so ist die Forderung unverjährbar (Art. 807 ZGB).
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Pfandverwertung
Der Gläubiger muss, falls der Schuldner fällige grundpfandgesicherte Forderungen nicht bezahlt, die Betreibung auf Pfandverwertung einleiten (auch gegen einen der Konkursbetreibung unterliegenden Schuldner, Art. 41 Abs. 1 SchKG). Das Betreibungsamt erlässt daraufhin einen Zahlungsbefehl, in welchem es dem Schuldner bei Grundpfändern eine Zahlungsfrist von 6 Monaten ansetzt (Art. 152 Abs. 1 Ziff. 1 SchKG). Sofern der Gläubiger verlangt, dass die Pfandhaft eines vermieteten oder verpachteten Hauses oder einer oder mehrerer vermieteten Wohnung(en) auf die Miet- oder Pachtzinsforderungen ausgedehnt wird (vgl. Art. 806 ZGB), teilt das Betreibungsamt den Mietern oder Pächtern die Einleitung der Betreibung gegen ihren Vermieter bzw. Verpächter mit und weist sie an, die fällig werdenden Miet- und Pachtzinse nicht mehr an den Vermieter bzw. Verpächter, sondern an das Betreibungsamt zu bezahlen (Art. 152 Abs. 2 SchKG)..
Bezahlt der Schuldner die Forderung auch innert der vom Betreibungsamt angesetzten Zahlungsfrist von 6 Monaten nicht, so hat der Gläubiger das Recht, die Verwertung des mit dem Grundpfandrecht belasteten Grundstücks zu verlangen. Die Abrede, wonach bei Nichtbefriedigung das Grundpfand dem Gläubiger zu Eigentum zufallen soll, ist unverbindlich (Art. 816 Abs. 2 ZGB).
Reicht der Erlös aus der Zwangsversteigerung nicht zur Befriedigung aller grundpfandgesicherten Forderungen aus, so werden die Forderungen gemäss ihrem Rang bezahlt, wobei Gläubiger im gleichen Rang unter sich gleichmässig befriedigt werden (Art. 817 ZGB). Dazu ein Beispiel: Auf einem Grundstück ist ein Grundpfandrecht im ersten Rang im Betrag von CHF 500'000.00, ein Grundpfandrecht im zweiten Rang im Betrag von CHF 250'000.00 und ein Grundpfandrecht im dritten Rang im Betrag von CHF 100'000.00 eingetragen. Das Grundstück wird zwangsverwertet, wobei ein Erlös von CHF 600'000.00 erzielt wird. Davon wird zunächst die Forderung des Gläubigers, dessen Pfandrecht im ersten Rang erstellt wurde, bezahlt. Den restlichen Betrag von CHF 100'000.00 erhält der Gläubiger, dessen Pfandrecht im zweiten Rang erstellt wurde. Der Gläubiger, dessen Pfandrecht im dritten Rang erstellt wurde, geht leer aus. Bleiben Forderungen unbezahlt, so gehen sie zwar nicht unter (ausser im Konkurs); das dazugehörige Grundpfandrecht wird jedoch gelöscht (von ganz wenigen Ausnahmen abgesehen). Mit anderen Worten hat der Gläubiger nicht das Recht, das Pfand mehr als einmal verwerten zu lassen, auch wenn seine Forderung nicht oder nicht ganz gedeckt wurde.
Geht die Betreibung von Gläubigern in den hinteren Rängen aus, so sind die Gläubiger der vorderen Ränge nicht gezwungen, sich der Betreibung anzuschliessen. Das Grundstück wird dennoch mit allen darauf haftenden Belastungen (Dienstbarkeiten, Grundlasten, Grundpfandrechten und vorgemerkten persönlichen Rechten) verwertet und die damit verbundene persönliche Schuldpflicht des Schuldners geht auf den Grundstückerwerber über (Art. 135 Abs. 1 SchKG). Der alte Schuldner wird jedoch bei einer Grundpfandverschreibung oder einem Schuldbrief erst frei (muss also nicht mehr für die Schuld einstehen/aufkommen), wenn der Gläubiger ihm nicht innert eines Jahres nach dem Zuschlag schriftlich erklärt, ihn als Schuldner beibehalten zu wollen (Art. 832 ZGB und Art. 135 Abs. 1 SchKG).
Dienstbarkeiten, welche auf dem Grundstück lasten, bleiben durch die Zwangsversteigerung in der Regel unberührt. Eine Ausnahme wird dort gemacht, wo der Eigentümer ohne Bewilligung der bereits vorhandenen Grundpfandgläubiger neue Dienstbarkeiten auf das Grundstück legt; diese werden gelöscht, wenn ihretwegen bei der Versteigerung die älteren pfandgesicherten Forderungen nicht gedeckt würden (vgl. Art. 812 Abs. 2 ZGB und Art. 142 Abs. 3 SchKG).
Drittpfand
Normalerweise ist der Grundeigentümer gleichzeitig der Schuldner der Pfandforderung. Ein Eigentümer kann aber auch sein Grundstück für die Schuld eines anderen verpfänden, oder es kann vorkommen, dass jemand ein pfandbelastetes Grundstück erwirbt, ohne die Grundpfandschuld mit zu übernehmen. Art. 827 ff. ZGB sowie das kantonale Recht geben in dieser Situation dem Eigentümer gewisse Schutz- und Ablösungsrechte.
Eigentümergrundpfand
Eine merkwürdige, aber praktische Einrichtung ist das Eigentümergrundpfand. Hier ist dieselbe Person sowohl Gläubiger als auch Pfandschuldner. Dies kann geschehen, indem der Grundeigentümer, der sein Grundstück für die Schuld eines anderen verpfänden liess (Drittpfand) nachträglich die pfandgesicherte Forderung erwirbt oder der Pfandgläubiger bei Vorliegen eines Drittpfandes nachträglich Eigentümer des Pfandgrundstückes wird; ein Grundeigentümer kann aber auch von vorneherein ein Grundpfand zu eigenen Gunsten errichten, indem er einen auf den eigenen Namen (Register- oder Papierschuldbrief) oder den Inhaber (Papierschuldbrief) lautenden Schuldbrief errichtet und den Pfandtitel selbst behält..
Betreibung des Mieters für Mietzinsforderungen Konkurs des Mieters Konkurs des Vermieters
Grundpfandverschreibung (Hypothek)
Bei der Grundpfandverschreibung besteht eine gewöhnliche Forderung, welche mit einem Grundpfand gesichert ist. Die Forderung kann auch schwankend, zukünftig, bedingt oder ungewiss sein (vgl. Art. 824 Abs. 1 ZGB). Sie eignet sich daher insbesondere zur Sicherung einer Forderung in unbestimmter Höhe oder mit wechselndem Betrag wie z.B. einen Baukredit (vgl. Art. 825 Abs. 1 ZGB). Es besteht kein Wertpapier, auch wenn gegebenenfalls eine Urkunde über die Forderung ausgestellt worden ist (Art. 825 Abs. 2 ZGB). Der Bestand der Forderung wird durch den Grundbucheintrag nicht erwiesen.
Weil die Grundpfandverschreibung kein Wertpapier ist, muss sie wie die gewöhnlichen Forderungen übertragen werden: Die Forderung wird durch einen schriftlichen Abtretungsvertrag übertragen (Art. 165 OR), was nicht ins Grundbuch eingetragen werden muss (Art. 835 ZGB). Mit der Abtretung der Forderung geht auch die Grundpfandverschreibung als Grundpfandrecht ohne Weiteres und von Gesetzes wegen auf den neuen Gläubiger über (Art. 170 Abs. 1 OR). Demzufolge kann aus dem Grundbucheintrag der Name des aktuellen Gläubigers nicht zweifelsfrei festgestellt werden; dafür existiert ein Gläubigerregister, bei dem die Eintragung zwar freiwillig, aber vorteilhaft ist.
Haftung
Bei der Grundpfandverschreibung haftet der Schuldner persönlich mit seinem ganzen Vermögen, wenn die Sachhaftung, die im Grundstück steckt, für die Befriedigung der Forderung nicht ausreicht.
Schuldbrief
Durch den Schuldbrief wird eine persönliche Forderung begründet, die grundpfändlich sichergestellt ist (Art. 842 Abs. 1 ZGB). Er wird entweder als Register-Schuldbrief oder als Papier-Schuldbrief ausgestaltet (Art. 843 Abs. 1 ZGB). Der Register-Schuldbrief entsteht mit der Eintragung im Grundbuch (Art. 857 Abs. 1 ZGB). Er wird auf den Namen des Gläubigers oder des Grundeigentümers (Eigentümerschuldbrief / Eigentümergrundpfand) ausgestellt (Art. 857 Abs. 2 ZGB). Bei der Errichtung des Papier-Schuldbriefes wird neben der Eintragung im Grundbuch immer ein Pfandtitel (Wertpapier) ausgestellt (Art. 860 Abs. 1 ZGB). Der Papier-Schuldbrief wird ausserdem entweder auf den Namen des Gläubiger (Namensschuldbrief) ausgestellt oder es kann als Gläubiger der Inhaber des Papier-Schuldbriefs bezeichnet werden (Inhaberschuldbrief; vgl. Art. 860 Abs. 2 ZGB).
Der Register-Schuldbrief hat gegenüber dem Papier-Schuldbrief v.a. den Vorteil, dass kein Wertpapier besteht, das verloren gehen könnte. Geht ein Papier-Schuldbrief verloren, so muss dieses Wertpapier durch das Gericht für kraftlos erklärt werden, bevor das Grundpfand gelöscht werden kann (vgl. Art. 865 ZGB).
Übertragung
Die Übertragung des Register-Schuldbriefs auf einen neuen Gläubiger erfolgt sehr einfach durch Eintragung des neuen Gläubigers im Grundbuch aufgrund einer schriftlichen Erklärung des bisherigen Gläubigers (Art. 858 Abs. 1 ZGB). Die Übertragung des Inhaberschuldbrief erfordert einen Vertrag und die Übergabe des Papierschuldbriefes an den neuen Gläubiger (vgl. Art. 864 Abs. 1 ZGB). Beim Namenschuldbrief muss zusätzlich dazu der Name des neuen Gläubigers auf dem Schuldbrief angemerkt werden (Indossament, vgl. Art. 864 Abs. 2 ZGB).
Praxis-Tipp: Wandeln Sie bestehende Papier-Schuldbriefe fortlaufend, bei Anpassung der Summe oder Gläubigerwechsel, in Register- Schuldbriefe um.
Haftung
Auch beim Schuldbrief haftet der Schuldner für die durch den Schuldbrief gesicherte Forderung mit seinem gesamten persönlichen Vermögen (vgl. Art. 842 Abs. 1 ZGB). Wenn also der Erlös aus dem Grundstück für die Befriedigung der Forderung nicht ausreicht, haftet der Schuldner mit seinem ganzen übrigen Vermögen.
Gesetzliche Grundpfandrechte
Begriff des gesetzlichen Grundpfandrechts
In der Form der Grundpfandverschreibung kommen Grundpfandrechte vor, die auch ohne Grundbucheintrag bestehen, oder auf deren Eintragung ins Grundbuch der Gläubiger auch ohne Pfandvertrag mit dem Eigentümer einen Anspruch hat.
Pfandrechte ohne Eintrag
Praxis-Tipp: Wer gestützt auf Art. 837 ZGB ein gesetzliches Grundpfandrecht eintragen lassen will, sollte mit der Beantragung der Eintragung des Pfandrechts nicht zum letzten Tag der drei- (Eintragung des Pfandrechtes des Verkäufers sowie der Miterben oder Gemeinder) bzw. viermonatigen (Eintragung des Pfandrechtes der Handwerker und Unternehmer) Frist warten.
- Nach Art. 836 ZGB können die Kantone in ihrer Gesetzgebung bestimmen, dass für bestimmte öffentlich-rechtliche Abgaben (z.B. Grundsteuer, Grundstückgewinnsteuer, Kanalisations- und Strassenbeiträge, Brandversicherungsprämien) auf dem Grundstück ein Grundpfandrecht besteht; schreibt es das Gesetz nicht anders vor, so müssen diese Grundpfandrechte nicht einmal ins Grundbuch eingetragen werden. Oft bestimmt das kantonale Gesetz auch gleich noch, dass die privilegierte Abgabenforderung allen anderen (eingetragenen) Belastungen vorgehe, auch den früher errichteten. Somit können erhebliche Pfandrechte auf einem Grundstück lasten oder später dazukommen, ohne dass ein ‹normaler› Grundpfandgläubiger dies erkennen oder sich dagegen schützen könnte.
- Hat ein Grundpfandgläubiger aufgrund der Art. 808 und 810 ZGB notwendige wertsichernde Massnahmen am Grundstück oder an seinen Bauten vorgenommen, so hat er dafür ohne Eintragung im Grundbuch ein Grundpfandrecht, das den eingetragenen Belastungen vorgeht.
- Nach Art. 819 ZGB hat der Grundpfandgläubiger im Weiteren ein Pfandrecht ohne Eintragung für andere notwendige Auslagen für das Grundstück, wie z.B. für die Bezahlung von Versicherungsprämien anstelle des Eigentümers; dieses Pfandrecht steht im gleichen Rang wie die Hauptforderung des Gläubigers.
- Nach Art. 837 f. ZGB kann der Verkäufer eines Grundstücks – auch ohne entsprechende Bestimmung im Kaufvertrag – innert drei Monaten nach der Eigentumsübertragung einseitig ein Grundpfandrecht am verkauften Grundstück in der Höhe des noch nicht bezahlten Kaufpreises ins Grundbuch eintragen lassen. Dasselbe gilt für die Forderung von Miterben und Gemeindern aus der Teilung. Auf diese gesetzlichen Grundpfandrechte kann der Berechtigte nicht im Voraus verzichten.
- Die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer hat nach Art. 712i ZGB einen Anspruch auf Eintragung eines Pfandrechtes an jedem Stockwerkeigentumsanteil für die Beitragsforderungen der letzten drei Jahre.
- Nach Art. 779d ZGB haben der Bauberechtigte oder dessen Grundpfandgläubiger innert dreier Monate nach dem Heimfall einen Anspruch auf Eintragung eines Grundpfandrechtes an der Liegenschaft, wenn die Heimfallentschädigung nicht bezahlt oder sichergestellt wird. Demgegenüber hat der Grundeigentümer einen Anspruch auf Eintragung eines Grundpfandrechtes am Baurecht für den Baurechtszins für drei Jahre (Art. 779i ZGB).
- Das in der Praxis wichtigste gesetzliche Pfandrecht ist das so genannte ‹Bauhandwerkerpfandrecht› (Art. 837–841 ZGB). Die Handwerker und Unternehmer, die zu Bauten oder anderen Werken auf einem Grundstück Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben, können spätestens vier Monate nach Vollendung ihrer Arbeiten für ihre Forderung ein Grundpfandrecht am Grundstück eintragen lassen.
