18.08.2021

Nachbargrundstück: Das Hammerschlags- und Leiterrecht

Mit dem sogenannten Hammerschlags- oder Leiterrecht wird dem Grundeigentümer gestattet, das Nachbargrundstück zum Zwecke der Bewirtschaftung oder Vornahme von Ausbesserungen und Bauten zu betreten. Demnach ist es dem Grundeigentümer beispielsweise erlaubt, auf dem Nachbargrundstück eine Leiter hinzustellen, damit er darauf stehend auf seinem Grundstück einen Nagel einschlagen kann. Auf Bundesebene ist das beschriebene Recht unter dem Titel Beschränkungen des Eigentums eingeordnet. Art. 695 ZGB gibt den Kantonen die Möglichkeit, dieses Recht weiter zu konkretisieren bzw. weitere Vorschriften dazu aufzustellen. Somit wird es nicht in jedem Kanton auf gleiche Weise gehandhabt. Teilweise beruht das Hammerschlagsrecht auch auf Gewohnheitsrecht und ist in keinem kantonalen Gesetz explizit erwähnt, aufgeführt oder näher geregelt.

Von: Matthias Streiff   Drucken Teilen  

Dr. iur. Matthias Streiff

Matthias Streiff ist Rechtsanwalt und führt die auf Immobilien- und Baurecht spezialisierte Kanzlei „Streiff Rechtsanwälte AG“ in Wetzikon (www.this-law.ch). Er ist seit 1993 in der Immobilienbranche operativ, forensisch und beratend tätig. Er publizierte z.B. zum Werk- und Maklervertrag, dem Bauhandwerkerpfandrecht, zum Stockwerkeigentum oder den Grundstückgewinnsteuern. Er ist Herausgeber des WEKA BauRechtPraxis Online Portals sowie Dozent bei Fachhochschulen/privaten Lehrinstituten.

Nachbargrundstück

Gesetzliche Grundlagen

Art. 695 ZGB

Exemplarisch:

  • § 229 PBG ZH
  • Art. 155 EG ZGB Wallis
  • § 61 EG ZGB Schwyz
  • § 111 EG ZGB Zug
  • Art. 144 StGB

Eingriffe während Bautätigkeit

In der Praxis interessant ist die Frage, welche Eingriffe sich der Grundeigentümer während der Bautätigkeit des Nachbarn gefallen lassen muss. Darf der bauende Nachbar beispielsweise einen Teil meines Grundstücks beanspruchen und dort seine Maschinen oder Geräte abstellen? Oder muss ich einen physischen Eingriff in mein Grundstück dulden, damit mein Nachbar seine Baugrube erstellen kann? Und wie sieht es aus mit sogenannten "Erdankern", die der Bauherr für die Sicherung seiner Baustelle benötigt, die regelmässig aber nicht im eigenen, sondern im Nachbargrundstück befestigt und teilweise dort für die Sicherung des Grundstücks belassen werden (müssen)?

Vorübergehende Beanspruchung des nachbarlichen Grundstücks

Bereits aus dem Wortlaut der Bestimmung von Art. 695 ZGB lässt sich ableiten, dass dieses Recht nur bei nachbarlichen Grundstücken zum Tragen kommt. Das Grundstück, welches für die Bautätigkeit beansprucht werden will, muss demnach unmittelbar an das eigene Grundstück anstossen, ansonsten kann sich der bautätige Grundeigentümer nicht auf das Hammerschlagsrecht berufen. Weiter kommt hinzu, dass Art. 695 ZGB nicht eine dauernde, sondern nur eine vorübergehende, also zeitlich befristete Ausübung der genannten Rechte erlaubt.

Gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts aus dem Jahr 1978 (BGE 104 II 166) sei von Art. 695 ZGB nicht nur das vorübergehende Betreten erfasst, sondern sei in erster Linie an die Ablagerung von Baumaterialien oder an das Errichten eines Baugerüsts zu denken.

Die Grenzen des "Leiterrechts" nach Art. 695 ZGB würden gemäss Bundesgericht überschritten, wenn erhebliche Veränderungen des nachbarlichen Grundstücks, wie insbesondere Abgrabungen oder die Zerstörung darauf befindlicher Vorrichtungen, ausgeführt würden (BGE 104 II 166, E. 3c).

Ein jüngerer Entscheid des Baurekursgerichts des Kantons Zürich (BRGE I Nr. 0054/2014 vom 25. April 2014) befindet diese Rechtsprechung als zu restriktiv. Das Hammerschlagsrecht wird im Kanton Zürich im Planungs- und Baugesetz (PBG) behandelt. Gemäss § 229 Abs. 1 PBG ZH ist jeder Grundeigentümer berechtigt, Nachbargrundstücke zu betreten und vorübergehend zu benutzen, soweit es, Vorbereitungshandlungen eingeschlossen, für die Erstellung, die Veränderung oder den Unterhalt von Bauten, Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen nötig ist und soweit das Eigentum des Betroffenen nicht unzumutbar gefährdet oder beeinträchtigt wird. Dieses Recht sei dabei möglichst schonend und gegen volle Entschädigung auszuüben (§ 229 Abs. 2 PBG). Nach den Ausführungen des Baurekursgerichts Zürich sei es evident, dass die Realisierung einer Baute, welche (in jenem konkreten Fall) zulässigerweise bis an die Grundstücksgrenze gestellt werden dürfe, kaum ohne Eingriffe in die Substanz der benachbarten Parzelle zu bewerkstelligen sei. Allein das Erstellen einer Baugrubenböschung mache die Beanspruchung des angrenzenden Grundstücks unumgänglich. Abgrabungsarbeiten auf einem Nachbargrundstück würden daher, so das Gericht weiter, den Rahmen des Hammerschlagsrechts unter Verletzung der Schranken des Art. 695 ZGB nicht a priori verletzen. Vielmehr sei ausschlaggebend, ob der Umfang der Beanspruchung des Drittgrundstücks sich auf das absolut Notwendige beschränke und einer Interessenabwägung standhalte (BRGE I Nr. 0054/2014, E. 4.3). Die Nachbarn mussten sich im genannten Entscheid unter anderem Abgrabungen, ein Entfernen der Hecke, des Drahtzauns sowie teilweise des Gartensitzplatzes gefallen lassen.

Das Bundesgericht hatte sich im Jahr 2009 (BGer 5A_176/2009, Urteil vom 5. Juni 2009) mit einem Fall von Verankerungen in das nachbarliche Grundstück zu befassen. Bei einem sich in Hanglage befindlichen Grundstück wurden zur Sicherung der Baugrube 7–13 m lange Eisenanker verwendet, welche teilweise in das Terrain des Nachbargrundstücks hineinragten. Das Obergericht des Kantons Bern befand als Vorinstanz, dass sich aus Art. 695 ZGB das Recht, Verankerungen in das nachbarschaftliche Grundstück einzubohren, nicht ableiten lasse. Diese Auslegung bzw. Anwendung des Gesetzestexts schützte das Bundesgericht (BGer 5A_176/2009, Urteil vom 5. Juni 2009, E. 5).

Unterschiedlich weitgehende Rechtsprechung

Gemäss den Erwägungen des (erstinstanzlichen) Baurekursgerichts Zürich muss sich ein Grundeigentümer offenbar relativ weitreichende Einwirkungen in sein Grundstück gefallen lassen, damit der Nachbar ein Bauprojekt realisieren kann. Nach den Ausführungen des Bundesgerichts hingegen werden nur vorübergehende Störungen des Nachbargrundstücks akzeptiert. Inwiefern das Bundesgericht die Ausführungen des Baurekursgerichts geschützt hätte, bleibt unbeantwortet und für Praktiker unkalkulierbar. Inwiefern der Entscheid des Zürcher Baurekursgerichts als Massstab für Eingriffe in das Nachbargrundstück als Präjudiz gilt, kann nicht beurteilt werden.

Entschädigungspflicht

Sofern der bauende Grundeigentümer das Grundstück des Nachbarn für seine Bautätigkeit in irgendeiner Weise benutzt, ist der Nachbar dafür zu entschädigen. Die Eingriffe in das Nachbargrundstück sind also durch den Bauherrn finanziell abzugelten. Dabei entscheidet im Einzelfall, welche Summe der Nachbar zugute hat. Es liegt auf der Hand, dass eine Entschädigung höher auszufallen hat, wenn ein Teil des Nachbargrundstücks abgegraben wird, als wenn lediglich für einige Tage eine Mulde auf dem Nachbargrundstück abgestellt wird. Der Nachbar ist aber grundsätzlich vollständig für die Benutzung seines Grundstücks zu entschädigen.

Der Grundeigentümer ist zudem verpflichtet, vom Hammerschlags- und Leiterrecht einen für den Nachbarn möglichst schonenden Gebrauch zu machen. Eingriffe in das Nachbargrundstück sind nur soweit notwendig zulässig.

Praxistipps

In der Praxis lohnt es sich, vor einem Eingriff in das Nachbargrundstück mit dem Nachbarn Kontakt aufzunehmen und zu versuchen, eine privatrechtliche Einigung zu finden. Eine solche wird am besten schriftlich festgehalten. Alternativ kann auch vor der Bautätigkeit auf Benutzung des Nachbargrundstücks geklagt werden. Der bauende Eigentümer sollte aber in jedem Fall erst nach rechtskräftiger Entscheidung das erstrittene Recht ausüben.

Zu beachten ist insbesondere bei einer Klage auf Benutzung, dass die Einwirkungen bzw. die Beanspruchung des Nachbargrundstücks möglichst genau festgehalten werden. Ein Gericht muss im Einzelfall beurteilen können, ob Eingriffe ins Nachbargrundstück als zulässig gelten oder nicht. Aber auch der Nachbar soll beim Abschluss einer privatrechtlichen Vereinbarung wissen, welchen Eingriffen in sein Grundstück er zustimmt.

Achtung Sachbeschädigung

Art. 144 StGB stellt das Beschädigen, Zerstören oder Unbrauchbarmachen einer Sache, an der ein fremdes Eigentums-, Gebrauchs- oder Nutzniessungsrecht besteht, unter Strafe. Unter diesen Tatbestand fällt grundsätzlich auch der Eingriff in das Nachbargrundstück. Der Nachbar könnte den bauenden Eigentümer demnach auch anzeigen. Umso mehr lohnt es sich, sich frühzeitig mit dem Nachbarn abzusprechen und einem allfälligen strafrechtlichen Verfahren vorzubeugen.

Entscheide

BGE 104 II 166

BRGE I Nr. 0054/2014 vom 25. April 2014

BGer 5A_176/2009, Urteil vom 5. Juni 2009

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