04.12.2017

Konflikte im Stockwerkeigentum: Wie sind sie zu entschärfen?

Streitigkeiten im Stockwerkeigentum führen oft zu grossem Frust aller Beteiligten. Doch Konflikte sind nicht per se schlecht. Welche positiven und negativen Aspekte enthalten sie? Und – welche Bedeutung kommt dabei der Kommunikation und dem Konfliktmanagement zu?

Von: Elisabeth Fontana   Drucken Teilen   Kommentieren  

Elisabeth Fontana

Elisabeth Fontana ist Inhaberin und Geschäftsleiterin von VIO TREUHAND AG, Immobilien Dienstleistungen in Näfels GL. Sie ist eine StWE-Spezialistin mit langjähriger erwachsenenbildnerischer Erfahrung.

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Nicht alle Konflikte im Stockwerkeigentum sind per se schlecht

Ein Anruf beim Bewirtschafter der StWE-Gemeinschaft A. Die Stockwerkeigentümerin Y verkündet aufgeregt: «Ich habe unseren Wohnungsnachbarn wegen versuchter Körperverletzung angezeigt!» Eine weitere Situation bei einer Versammlung: Wiederholt meldet sich Stockwerkeigentümer X sehr frustriert zu Wort: «Warum soll ich an die Dachsanierung so viel zahlen? Ich habe eine Erdgeschosswohnung. Schliesslich nutze ich das Flachdach nicht – das geht mich nichts an!» Die Besitzerin der Dachwohnung kontert etwas ungehalten: «Dann kannst du den Rasen vor deiner Wohnung ja auch selbst und auf eigene Kosten mähen, oder?» Solche Situationen vermeiden Bewirtschafter tendenziell. Trotzdem sei hier erwähnt: Nicht jeder Konflikt ist per se schlecht und gilt es zu vermeiden. Denn Konflikte sind der Motor jeder Weiterentwicklung. Ausgelöst von der Diskrepanz zwischen Realität und angestrebtem Zustand. Oft ist es für die Beteiligten schwierig, die tatsächlichen Ursachen des Konflikts und daraus die Chancen, aber auch die Risiken zu erkennen. Meist verdrängt eine subjektive Beurteilung jede objektive und wertungsfreie Betrachtungsweise.

Wichtig Hinweis: Häufige Ursachen von Konflikten in StWE-Gemeinschaften bilden fachliche Anliegen wie unterschiedliche Ansichten über Sanierungs- oder Reparaturbedarf, Einhaltung von Hausordnung und Reglement, Kosten und Kostenverteilung sowie rechtliche Belange.

Je nach charakterlicher Konstellation eines einzelnen Stockwerkeigentümers verschärft sich ein geringfügiger Konflikt zusätzlich. Dieser einzelne Stockwerkeigentümer findet sich dann rasch in der Rolle des «Querulanten» wieder. Auf diese Konstellation wird im nachfolgenden Abschnitt näher eingegangen, da es sich um ein verbreitetes Phänomen handelt. Zur weiteren Verschärfung eines Konflikts kann ein verstärktes Selbstbestimmungsbedürfnis der Stockwerkeigentümer beitragen. Vermehrt sehr gut informiert, wollen sie zunehmend mitbestimmen. Und zu guter Letzt; Wohnen ist ein Grundbedürfnis und löst bei Unsicherheit rasch Ängste aus.

Der Bewirtschafter von Stockwerkeigentum kann zum Auslöser von Konflikten werden

Auch der Bewirtschafter von Stockwerkeigentum befindet sich mit seiner Tätigkeit in einem breiten Spannungsfeld und kann zum Auslöser von Konflikten werden. Einerseits ist er gegenüber dem Stockwerkeigentümer und der Gemeinschaft weisungsbefugt, und anderseits ist die Gemeinschaft seine Auftraggeberin. Sehr breit gefächerte fachliche Kenntnisse, Führungsfähigkeit und ausgeprägte Sozialkompetenz sind das erwartete Anforderungsprofil an einen Bewirtschafter. Oft hat er Vorgaben wie Zeitaufwand und Mitteleinsatz seines Arbeitgebers zu erfüllen. Will er all diesen Anforderungen gerecht werden, kommt es zwangsläufig zur Überforderung und somit zum Konflikt. Tut er dies nicht und setzt ausgewogene Grenzen, kann es ebenfalls zum Konflikt kommen.

Konfliktkonstellationen erkennen

Oft wird der vorgängig erwähnte «Querulant» als Verursacher von Konflikten gebrandmarkt. Und schnell sind sich alle einig. Doch bei genauer Betrachtung ist die Dynamik der gesamten Gemeinschaft meist anders. So braucht Querulanz mindestens zwei. Es braucht eine Gegenseite, die sich anstecken lässt und mitzieht. Diese Gruppendynamik zu erkennen ist nicht immer einfach und verlangt vom Bewirtschafter eine erfahrene und wertungsfreie Betrachtungsweise. Gleichzeitig muss er sich selbst kritisch hinterfragen, ob er bereits angesteckt ist. Wie rasch ist die Äusserung verbal oder in Gedanken gemacht: «Nicht schon wieder der oder die!» Bevor man zuhört, ist geurteilt. Wer kennt es nicht? Doch gerade in solchen Situationen gilt es innezuhalten. Folgende Mittel helfen schwierige Momente zu entschärfen:

  • Bewusst eine Unterbrechung herbeiführen. Schweigen und dreimal tief durchatmen. Wasser trinken – immer ein Glas Wasser bereithalten!
  • Aktiv eine Unterbrechung herbeiführen. «Wir machen eine kurze Unterbrechung von fünf oder zehn Minuten und lüften den Raum.»
  • Den Blick bewusst auf das Positive und Gelingende richten und entsprechend kommunizieren.
  • Nicht ausschliessen, sondern die Argumente aller wertungsfrei einbeziehen.
  • Auf die Lösungsfähigkeit aller Teilnehmer vertrauen. Den Frust auf das zu lösende Problem lenken.

Oft sind bereits mit diesen einfachen Massnahmen Konflikte in eine konstruktive Bahn gelenkt. Nicht selten ist der Einwand des «Querulanten» für die weitere Entwicklung oder Lösungsstrategie sehr hilfreich.

Konfliktlösungsstrategien

Nicht immer reichen vorgenannte Massnahmen den Konflikt zu entschärfen und in lösungsorientierte Bahnen zu lenken. Welche Konfliktlösungsstrategien helfen dem Bewirtschafter weiter? In einem nächsten Schritt ist die Stufe der Konflikteskalation zu eruieren. (Konflikte im Stockwerkeigentum – Mögliche Lösungen)

Daraus lässt sich schliessen, ob der Konflikt ohne externe Hilfe lösbar ist. Befindet sich die Eskalation in den Stufen 1 bis 3, kann mit vorgenannten Massnahmen viel erreicht werden.

Zusätzlich hilfreich ist, die Gruppendynamik zu erkennen. In der Zusammenarbeit mit Gemeinschaften oder einzelnen Stockwerkeigentümern gilt es festzustellen, wie viel Weisung und Kontrolle verlangt wird. Oft unterschätzt: Das Führen einer Gemeinschaft gleicht in vielem dem Führen einer Unternehmung. Problemlos lassen sich dieselben Führungsansätze und Fragestellungen anwenden. Hilfreiche Fragen sind: Wie viel Selbstorganisation ist vorhanden? Welche Chancen bietet die Förderung der Selbstorganisation für den Bewirtschafter und die Gemeinschaft? Mit welchen Massnahmen fördere ich sie? Wo liegen die Risiken?

Hinderlich in der Umsetzung ist meist ein überholtes Führungsverständnis. Die mittlere und ältere Generation hat häufig einen auf Weisung und Kontrolle basierenden Führungsstil verinnerlicht. Unsere Arbeitswelt wandelt sich jedoch zunehmend in ein Umfeld von Wissensarbeiter, die eine hohe Selbstorganisation aufweisen. Dieser Wandel ist in der Gesellschaft schon weit vorangeschritten. Jeder kann sich dank Internet jederzeit umfangreich und selbstständig informieren. Social Media trägt sein Übriges zur guten Vernetzung bei. (Arbeitsmittel: Das Buch «Wir sind Chef» von Hermann Arnold. Es ist auf Unternehmensführung ausgerichtet und enthält hilfreiche Arbeitsmittel. ISBN 9783648082065.)

Nicht jede Gemeinschaft, die sich im anfänglichen Stadium noch im Führungsverständnis «Weisung und Kontrolle» befindet, kann und will zu mehr Selbstorganisation – zum agilen Netzwerk – geführt werden (Grafik Arnold). Auch jene Gemeinschaften, die diesbezüglich ein Bedürfnis aufweisen, sind nicht immer problemlos zu fördern. Risiken entstehen durch eine Überforderung oder die Bildung einer Schattenorganisation – einer Organisation in der Organisation. Trotz allem beinhaltet mehr Selbstorganisation viele Vorteile. Bereiten beispielsweise Ausschussmitglieder anstehende Geschäfte weit vor, so birgt eine branchenfremde Sichtweise auf Probleme manchmal erstaunliche Lösungsansätze. Im Weiteren können Ausschussmitglieder von der Gemeinschaft mit umfassenden Kompetenzen ausgestattet werden. Unter diesen Voraussetzungen sind Geschäfte effizient und kostensparend umzusetzen. Diese Vorgehensweise verlangt grosses Vertrauen untereinander, klare Regelung der Strukturen und Prozesse sowie eine kompetente Kommunikation. 

Befindet sich die Konflikteskalation auf den Stufen 4 bis 9, ist externe Hilfe ratsam. Diese kann jedoch stufenweise erfolgen:

  1. Die Möglichkeit zum Austausch in eigener Unternehmung schaffen. Eine wertungsfreie Objektivität ist Voraussetzung.
  2. die Begleitung durch interne Person (Vorgesetzte/-r, Geschäftsleitung) an die Versammlung oder Sitzung
  3. Branchenaustausch
  4. interne oder externe Spezialisten zur Rücksprache zur Verfügung haben
  5. In bedrohlichen, risikoreichen Situationen nicht zögern, eine externe Fachperson (Mediator, Rechtsanwalt, Polizei usw.) beizuziehen – dabei die eigenen Möglichkeiten realistisch einschätzen und langfristige Konsequenzen beachten!

Praxis-Tipp: Beim Hinzuziehen eines Rechtsanwalts, der Polizei oder beim Gang ans Gericht ist zu berücksichtigen, dass diese Massnahmen bei Streitigkeiten untereinander immer langfristige Konsequenzen auf die Gemeinschaft haben können. Zudem ist zu beachten, dass ein Ausschluss eines Stockwerkeigentümers rechtlich sehr schwer durchsetzbar ist. (Beispiel: Nach Art. 649b ZGB kann ein Miteigentümer aus der Gemeinschaft ausgeschlossen werden. In der Praxis jedoch selten erfolgreich umgesetzt, wie BGE 113 II 15 beweist.)

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