14.07.2014

Sonderrecht: Benützung und Verwaltung durch die Stockwerkeigentümer – Bauliche Ausgestaltung, Verfügungsrecht und Schutz der Rechte

Die Befugnisse des Stockwerkeigentümers sollen soweit als möglich denjenigen eines Alleineigentümers gleichkommen. Anderseits dürfen sie jedoch die Ausübung der gleichen Rechte, die den anderen Stockwerkeigentümern zustehen, nicht gefährden oder erschweren. Aus diesem allgemeinen Grundgedanken, der eigentumsrechtliche und körperschaftliche Komponenten verbindet, lassen sich die meisten Rechte und Verhaltenspflichten des Stockwerkeigentümers ableiten.

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Sonderrecht

Bauliche Ausgestaltung des Stockwerkes

Bauliche Ausgestaltung

Der Stockwerkeigentümer darf bauliche Ausgestaltungen (Veränderungen, Ergänzungen und Beseitigungen) innerhalb seines Stockwerks in dem Ausmasse vornehmen, als er dadurch die Ausübung des gleichen Rechts eines anderen Stockwerkeigentümers nicht erschwert und die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in keiner Weise beschädigt oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigt.

Beispiele

  •   Der Stockwerkeigentümer darf z.B. nichttragende Wände zwischen zwei Zimmern entfernen, um einen grösseren Raum zu gewinnen, diese versetzen, um eine andere Raumgestaltung zu erhalten, oder einen Raum durch eine Wand unterteilen.
  • Hingegen darf ein Stockwerkeigentümer beispielsweise nicht eine Küche verlegen oder ein zweites Badezimmer einbauen, weil dadurch die gemeinschaftlichen Bauteile mitbeansprucht werden.

Baubewilligung

Soweit für die innere Ausgestaltung der zu Sonderrecht zugewiesenen Räume eine Baubewilligung notwendig ist, hat der betreffende Stockwerkeigentümer diese selbst einzuholen.

Achtung
Allerdings sollten die Baubewilligungsbehörden eine Baubewilligung einem einzelnen Stockwerkeigentümer nur erteilen, wenn Gewissheit besteht, dass die gemeinschaftlichen Teile nicht mitbeansprucht werden; denn nur dann ist ein Stockwerkeigentümer zur Einreichung eines Baugesuches aktivlegitimiert.

Gesetze, Gemeinschaftsordnung

Die Rechte des Stockwerkeigentümers an der Benützung seiner im Sonderrecht stehenden Räume werden aber vor allem durch das Gesetz und insbesondere die Gemeinschaftsordnung geschützt.

Verfügungsrecht und Verfügungsbeschränkungen

Inhalt des Verfügungsrechts

Dem Stockwerkeigentümer steht grundsätzlich das Recht zu, die im Sonderrecht stehenden Räume nach freiem Ermessen zu nutzen. Dazu gehört nicht nur der eigene Gebrauch, sondern auch die Möglichkeit, das Stockwerk oder auch einzelne Räume Dritten zum dauernden oder vorübergehenden Gebrauch zu überlassen, entgeltlich oder unentgeltlich. Er kann das Stockwerk auch frei an einen ihm beliebigen Käufer veräussern.

Verfügungsbeschränkungen

In Art. 712c ZGB sieht das Gesetz die Möglichkeit vor, gewisse Verfügungsbeschränkungen zu treffen. Dies hat jedoch entweder bereits im Begründungsakt oder durch nachherige Vereinbarung, also einstimmigen Beschluss, zu geschehen. Solche Verfügungsbeschränkungen sind auch im Grundbuch vorzumerken.

Es sei hier die Frage offengelassen, ob solche Verfügungsbeschränkungen sinnvoll sind oder nicht. Wie für die gesamte Gemeinschaftsordnung wird es auch hier auf den Einzelfall ankommen.

Anmerkung
Generell ist aber zu beachten, dass zu viele Einschränkungen die Verfügungsmöglichkeiten beträchtlich schmälern und insbesondere im Hinblick auf einen Verkauf eines Stockwerks den Verkehrswert desselben herabsetzen. Durch erschwerte Verkäuflichkeit kann eine erhebliche Wertverminderung entstehen. Bei einer kritischen Wirtschaftslage kann dies sogar zur Unverkäuflichkeit eines Objektes führen. Es liegt daher im Interesse aller Stockwerkeigentümer, die Verfügungsbeschränkung auf das notwendigste zu beschränken.

Überlassung der Benützung an Dritte (Vermietung/Verpachtung)

Aufgrund seines freien Benützungsrechtes kann der Stockwerkeigentümer Miet- oder Pachtverträge über die ihm zu Sonderrecht zugewiesenen Räume, sei es insgesamt oder einzeln, abschliessen. Er kann dingliche Nutzungsrechte zugunsten Dritter, wie Nutzniessung oder Wohnrecht bestellen.

Keine Einschränkung dieses freien Verfügungsrechts liegt vor, wenn in einer Reglementsbestimmung etwa verlangt wird, jeder Stockwerkeigentümer sei verpflichtet, den Verwalter zu unterrichten, wenn er sein Stockwerk dauernd Dritten zum Gebrauch überlässt.

Eine solche Mitteilungspflicht besteht auch ohne Reglementsbestimmung aufgrund der körperschaftlichen Komponente des Stockwerkeigentums. Der Verwalter und auch die übrigen Stockwerkeigentümer müssen wissen, wer ein und aus geht, wer etwa bei dringenden Verwaltungshandlungen angesprochen werden muss usw.

Reglementarisches Einspracherecht

Hingegen kann gemäss Art 712c ZGB im Begründungsakt oder durch nachherige Vereinbarung – bei gleichzeitiger Vormerkung im Grundbuch – eine Verfügungsbeschränkung in der Weise bestimmt werden, dass die Belastung eines Stockwerks mit einer Nutzniessung oder einem Wohnrecht sowie die Vermietung (und Verpachtung) nur rechtsgültig ist, wenn die übrigen Stockwerkeigentümer dagegen nicht aufgrund eines von ihnen gefassten Beschlusses binnen 14 Tagen seit der ihnen gemachten Mitteilung Einsprache erhoben haben. Dabei ist die Einsprache unwirksam, wenn sie ohne wichtigen Grund erhoben worden ist. Darüber entscheidet im Streitfall der Richter auf Begehren des Einsprachegegners im summarischen Verfahren.

Wichtiger Grund für die Einsprache

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn die Benützungsüberlassung aufgrund der Person des neuen Benutzers für die übrigen Stockwerkeigentümer unzumutbar ist. Ob dies zutrifft, kann nur unter Berücksichtigung der konkreten Umstände, insbesondere der Art und Zweckbestimmung der Liegenschaft, entschieden werden. Wenn schon von der Möglichkeit einer Verfügungsbeschränkung Gebrauch gemacht wird, empfiehlt es sich jedenfalls, im Reglement einen Katalog von Fakten aufzuführen, welche als wichtiger Grund zu betrachten sind. Dabei werden die Gründe bei der blossen Gebrauchsüberlassung anders sein als bei der Veräusserungsbeschränkung.

Praxis-Tipp
Falls von der Möglichkeit der Verfügungsbeschränkung Gebrauch gemacht wird, empfiehlt es sich, im Reglement einen Katalog von Fakten aufzuführen, welche als wichtiger Grund zu betrachten sind.

Einspracheberechtigung

Einspracheberechtigt ist die Gemeinschaft selbst (somit kein Sonderrecht). Die Zuständigkeit der Versammlung der Stockwerkeigentümer im Sinne von Art. 712c Abs. 2 und 3 ZGB ist zwingendes Recht. Demzufolge kann nicht vereinbart werden:

  •   Die Zustimmung des Verwalters statt der Gemeinschaft;
  • Das Verbot der Benützungsüberlassung an Dritte Überhaupt.

Vorkaufsrecht

Das Vorkaufsrecht zugunsten der anderen Stockwerkeigentümer ist eine Variante der vom Gesetz (Art. 712c ZGB) zugelassenen Veräusserungsbeschränkungen.

Nach den gesetzlichen Bestimmungen über das Miteigentum (Art. 682 ZGB) hat jeder der Miteigentümer ein Vorkaufsrecht gegenüber jedem Dritten, der einen Miteigentumsanteil erwerben will. Dadurch wird einem finanzkräftigen Miteigentümer unter Umständen ermöglicht, alle Miteigentumsanteile in seine Hand zu bekommen, was durchaus sinnvoll sein kann. Eine solche Folge ist aber für das Stockwerkeigentum grundsätzlich unerwünscht, weil sie Ziel und Zweck des Stockwerkeigentums entgegensteht, nämlich eigene Wohnungen, eigene Geschäfts und Gewerberäume möglichst vielen Personen zugänglich zu machen. Aus diesem Grunde ist das Vorkaufsrecht als zwingende Vorschrift fallengelassen worden.

Das Vorkaufsrecht kann jedoch im Begründungsakt oder in einer späteren Vereinbarung errichtet und im Grundbuch eingetragen werden.

Ist ein solches Vorkaufsrecht begründet worden, so steht es jedem Stockwerkeigentümer zu. Machen mehrere davon Gebrauch, so erwerben sie Miteigentum im Verhältnis ihrer Wertquoten. Das so begründete Miteigentum kann jederzeit gestützt auf Art. 650 Abs. 1 ZGB aufgehoben werden.

Einsprache bei der Veräusserung

Im Begründungsakt oder durch nachherige Vereinbarung – unter gleichzeitiger Vormerkung im Grundbuch – kann bestimmt werden, dass die Veräusserung eines Stockwerkes nur rechtsgültig ist, wenn die übrigen Stockwerkeigentümer nicht aufgrund eines Beschlusses binnen 14 Tagen seit der ihnen gemachten Mitteilung Einsprache erhoben haben. Die Einsprache ist unwirksam, wenn sie ohne wichtigen Grund erhoben worden ist. Darüber entscheidet im Streitfall der Richter auf Begehren des Einsprachegegners im summarischen Verfahren.

Achtung
Grundsätzlich ist gegenüber der Aufnahme des Einspracherechts in die Gemeinschaftsordnung Zurückhaltung geboten. Die Notwendigkeit, die Gebrauchsüberlassung und sogar die Veräusserung allein anderen Stockwerkeigentümern zur Stellungnahme zu unterbreiten, bedeutet eine erhebliche Beeinträchtigung des freien Verfügungsrechtes. Wohl ist die Einsprache unwirksam, wenn kein wichtiger Grund vorliegt. Doch schon die Mitwirkungsmöglichkeit der übrigen Stockwerkeigentümer ist mit der Vorstellung, dass das Stockwerkeigentum weitgehend dem Alleineigentum an einer Liegenschaft gleich zu achten sei, schwer in Einklang zu bringen.

Veräusserungsbegriff

Unter den Begriff Veräusserung fallen etwa Kauf Schenkung und Tausch. Die Eigentumsübertragung infolge Erbganges oder kraft ehelichen Güterrechtes gehört nicht dazu.

Praxis-Tipp
Auch hier empfiehlt es sich – wie bei der Gebrauchsüberlassung – einen Katalog von wichtigen Gründen anzugeben.

Keine Erleichterung der Voraussetzungen

Die Voraussetzungen, unter denen die Einsprache beachtlich ist, können nicht erleichtert werden. Es kann daher nicht vorgeschrieben werden, dass die Einsprache auch ohne Nachweis eines wichtigen Grundes oder bei Vorliegen bestimmter Tatsachen, die aber nicht einen wichtigen Grund darstellen, wirksam sei.

Vormerkung

Für die Wirkung der Einsprache gegenüber Dritten ist die Vormerkung im Grundbuch erforderlich (Art. 712c Abs. 1 ZGB, Art. 71a Abs. 1 GBV).

Einspracheberechtigung

Zu beachten ist, dass das Einspracherecht nicht zum Sonderrecht gehört, sprich nicht jedem einzelnen Stockwerkeigentümer zusteht, sondern nur der Gesamtheit der Stockwerkeigentümer, welche darüber mittels eines Beschlusses zu befinden hat. Der Beschluss ist mangels anderer Regelung mit einfacher Mehrheit der an der Versammlung anwesenden Stockwerkeigentümer zu fassen.

Abschliessende Hinweise zu den Verfügungsbeschränkungen

Es wurde dargetan, dass die Verfügungsbeschränkung bezüglich Gebrauchsüberlassung und Veräusserung im Gesetz genau gleich geregelt ist. Die Auswirkungen in der Praxis dürften jedoch von höchst unterschiedlicher Bedeutung sein:

  • Wenn ein Stockwerkeigentümer sein Stockwerk z. B. vermietet, dürfte das Einspracherecht der übrigen Stockwerkeigentümer für ihn in den meisten Fällen nicht besonders nachteilig sein, da er ja selbst ein Interesse am Funktionieren der Gemeinschaft, zu der er ja noch gehört, hat. Bei der Gebrauchsüberlassung bleibt der betreffende Stockwerkeigentümer weiterhin mit der körperschaftlichen Komponente des Stockwerkeigentums verbunden.
  • Beim Verkauf des Stockwerkeigentums hingegen werden für ihn gewissermassen die körperschaftlichen Belange abgenabelt. Übrig bleiben nur noch die Aspekte des Eigentums, d.h. letztlich rein wirtschaftliche Überlegungen. Der Verkäufer will einen möglichst grossen Kreis von Kaufinteressenten haben, damit er sein Stockwerkeigentum möglichst gewinnbringend veräussern kann. Das Einspracherecht der übrigen Stockwerkeigentümer kann ihm dabei unter Umständen von grossem Nachteil sein. Dieser Nachteil kann praktisch schon darin liegen, dass auch bei einem nicht vorhandenen, aber behaupteten wichtigen Grund der Richter das letzte Wort hat, worauf gerade das Gesetz die Einsprecher noch hinweist. Auch ein summarisches Verfahren braucht seine Zeit, und auch solche erstinstanzlichen Entscheide können an obere Instanzen weitergezogen werden.

Schutz der Rechte des Stockwerkeigentümers

Gegenüber Dritten

Gegenüber Dritten stehen dem Stockwerkeigentümer die Ansprüche aus Besitzesstörung (Art. 926 ff. ZGB) sowie auch diejenigen zur Abwehr ungerechtfertigter Einwirkungen auf sein Eigentum zu (Art. 641 ZGB). Da jedes Stockwerk ein Grundstück ist, kommen unter Umständen auch die nachbarrechtlichen Bestimmungen zur Anwendung.

Gegenüber anderen Stockwerkeigentümern

Das gleiche gilt auch in Bezug auf Eingriffe durch die übrigen Stockwerkeigentümer. Hier ist aber der Umstand zu beachten, dass alle Stockwerkeigentümer Miteigentum und damit auch Mitbesitz haben und eine Störung des Eigentums oder des Besitzes an den im Sonderrecht stehenden Teilen zugleich eine Verletzung der Gemeinschaftsordnung darstellt.

Hinweis
Detaillierte Hinweise zum Rechtsschutz des Stockwerkeigentümers finden Sie auch im Beitrag Rechtsschutz des Stockwerkeigentümers.

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