06.08.2019

Stockwerkeigentum Sonderrecht: Benutzung und Verwaltung

Die Befugnisse des Stockwerkeigentümers sollen soweit als möglich denjenigen eines Alleineigentümers gleichkommen. Anderseits dürfen sie jedoch die Ausübung der gleichen Rechte, die den anderen Stockwerkeigentümern zustehen, nicht gefährden oder erschweren. Aus diesem allgemeinen Grundgedanken, der eigentumsrechtliche und körperschaftliche Komponenten verbindet, lassen sich die meisten Rechte und Verhaltenspflichten des Stockwerkeigentümers ableiten.

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Stockwerkeigentum Sonderrecht

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Verwaltung und Benutzung des Stockwerkes

Der Stockwerkeigentümer verwaltet seine Stockwerkeinheit selbst. Er kann es auch vermieten (vgl. aber den Abschnitt). Er ordnet die notwendigen Reparaturen für seine Stockwerkeinheit selbst an. Er kann nach seinem Gutdünken auf seine Stockwerkeinheit Hypotheken aufnehmen oder sie zurückbezahlen.

Der Verwalter der Stockwerkeigentümergemeinschaft hat grundsätzlich mit den im Stockwerkeigentum Sonderrecht stehenden Räumen nichts zu tun. Ausnahmen liegen nur vor, wenn das gemeinschaftliche Eigentum aller Stockwerkeigentümer gefährdet ist.

Selbstverständlich steht es dem Stockwerkeigentümer frei, die Verwaltung – wenn er beispielsweise seine Stockwerkeinheit vermietet hat – durch einen Dritten, zum Beispiel durch den Verwalter der Stockwerkeigentümergemeinschaft vornehmen zu lassen. Dies kommt z.B. häufig bei Ferienwohnungen vor.

Benutzung

Der Stockwerkeigentümer kann die ihm zu Sonderrecht zugewiesenen Räume selbst bewohnen oder dort, sofern es das Reglement erlaubt, nur eine geschäftliche oder gewerbliche Tätigkeit ausüben. Er kann diese Räume aber auch vermieten oder verpachten (vgl. aber den Abschnitt ). Er kann einer Drittperson eine Nutzniessung oder ein Wohnrecht an seiner Stockwerkeinheit einräumen. Auch ist es möglich, an einer Stockwerkeinheit Miteigentum zu begründen, z.B. unter Ehepartnern.

Pflicht zum Unterhalts der Stockwerkeinheit

Der Stockwerkeigentümer ist verpflichtet, seine Räume so zu unterhalten, wie es zur Erhaltung des Gebäudes im einwandfreien Zustand und gutem Aussehen erforderlich ist (Art. 712a Abs. 3 ZGB). Das Gesetz kennt keine solche Bestimmung für den Alleineigentümer einer Liegenschaft. Es handelt sich hier um eine den Erfordernissen des Stockwerkeigentums Rechnung tragende Erweiterung des Nachbarrechts.

Grenze

Die Pflicht zum Unterhalt der im Stockwerkeigentum Sonderrecht stehenden Räumen und Einrichtungen besteht aber nur insoweit, als dies mit Rücksicht auf die anderen Stockwerkeigentümer notwendig ist. Darüber hinaus bleibt es jedem Stockwerkeigentümer überlassen, wie er seine Räume instand hält.

Wichtig: Die Kosten zur Erfüllung seiner Unterhaltspflicht trägt jeder Stockwerkeigentümer selbst.

Grenzen der Unterhaltspflicht

Regelung im Reglement

Bei einzelnen Unterhaltsarbeiten ist nicht ohne Weiteres klar, in wessen Pflichtenbereich sie fallen. Massgebend ist, ob die betreffenden Teile im Sonderrecht stehen oder nicht. Es geht allerdings in der Praxis meistens nicht in erster Linie darum, wer die Unterhaltspflicht im Einzelfall erfüllen muss, sondern vielmehr darum, wer die Kosten für den Unterhalt und die Erneuerung zu tragen hat.

Praxis-Tipp: Es ist daher zu empfehlen, Grenzfälle durch eindeutige Bestimmungen im Reglement zu klären. Dadurch werden unliebsame Auseinandersetzungen vermieden.

Ein paar Beispiele von Grenzfällen sollen im Folgenden angeführt werden.

Beispiele

  • Die Fenster stehen grundsätzlich im gemeinschaftlichen Eigentum. Wenn ein Fenster beschädigt wird, so hat der Schädiger den Schaden zu bezahlen. Kann er nicht ermittelt werden, so muss die Gemeinschaft für derartige Schäden aufkommen. Nun kann aber im Reglement festgelegt werden, dass Unterhalt und Reparatur der Fenster Sache des einzelnen Stockwerkeigentümers ist.
  • Das gleiche gilt bezüglich Lamellenstoren.
  • Eine entsprechende Lösung kann auch für Sonnenstoren getroffen werden.

Das Gemeinsame an diesen Gegenständen und Einrichtungen liegt darin, dass sie zwar gemeinschaftliche Teile sind, aber in erster Linie einzelnen Stockwerkeigentümern dienen. Bei der Vernachlässigung der Unterhaltspflicht durch einzelne Stockwerkeigentümer kann das Aussehen des ganzen Hauses in Mitleidenschaft gezogen werden.

Kostenverteilung bei Grenzfällen

Wenn man die Kosten für Unterhalt und Reparatur dieser Einrichtungen durch das Reglement den einzelnen Stockwerkeigentümern überbindet, verursacht dies dem einzelnen bei sorgfältigem Unterhalt kaum mehr Kosten. Es handelt sich nämlich um Einrichtungen, die einem gewissen Verschleiss ausgesetzt sind und daher ohnehin von Zeit zu Zeit erneuert werden müssen.

Im Einzelfall wären noch folgende Präzisierungen anzubringen:

  • Es wäre noch festzulegen, ob auch die Erneuerung dieser Einrichtungen zulasten des jeweiligen Stockwerkeigentümers geht.
  • Die Stockwerkeigentümer sind zu verpflichten, Reparaturen und Erneuerungen in der Weise vorzunehmen, dass die bisherige äussere Erscheinung gewahrt bleibt. Es kann also ein Stockwerkeigentümer einen defekten roten Storen nicht durch einen gelben ersetzen. Auch dürfen die Aussenseiten der Fenster, die bisher z.B. weiss waren, nicht plötzlich braun gestrichen werden.

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Beschränkung des Nutzungsrechtes bei Stockwerkeigentum Sonderrecht

Pflicht zu gegenseitiger Rücksichtnahme

Aus dem Gleichheitsanspruch aller Stockwerkeigentümer ergibt sich die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtsnahme. Das Gesetz selbst (Art. 712a Abs. 2 ZGB) zieht gewisse Folgerungen:

  • Es darf keinem anderen Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen Rechtes erschwert werden;
  • Es dürfen die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in keiner Weise beschädigt oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigt werden.

Unterlassung von Immissionen

Eine gegenseitige Rücksichtnahme drängt sich zunächst bei der Benutzung der im Sonderrecht stehenden Räume und Einrichtungen auf. Es gelten die Grundsätze des Nachbarrechtes (Art. 684 ZGB). Danach ist jedermann verpflichtet, bei der Ausübung seines Eigentums, wie namentlich bei dem Betrieb eines Gewerbes auf seinem Grundstück, sich aller übermässigen Einwirkung auf das Eigentum der Nachbarn zu enthalten.

Verboten sind insbesondere alle schädlichen und nach Lage und Beschaffenheit des Grundstückes, also hier der einzelnen Stockwerkeinheiten und der Liegenschaft als Ganzes, oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten Einwirkungen durch Rauch oder Russ, lästige Dünste, Lärm oder Erschütterung. Die Stockwerkeigentümer sind wegen der nahen räumlichen Beziehung untereinander zu besonderer Rücksichtnahme verpflichtet.

Anmerkung

Das ungestörte Zusammenleben der Stockwerkeigentümer setzt allerdings voraus, dass schon bei der Erstellung eines Gebäudes dem Immissionsschutz besondere Beachtung geschenkt wird.

Beispiele von Immissionen

  • In einem Neubau wurde die Abluft aus der Küche der einen Wohnung auf den Sitzplatz bzw. Balkon der Nachbarwohnung abgeführt. Diese Situation musste geändert werden.
  • Ein Stockwerkeigentümer pakistanischer Abstammung kochte nach der Art und mit den Gewürzen seines Landes und störte dabei die benachbarten Stockwerkeigentümer.
  • Die grösser werdende Tochter eines Stockwerkeigentümers läuft plötzlich nur noch mit Holzschuhen in der Wohnung herum, in welcher sich ein Marmorboden befindet.

Praxis-Tipp: Wenn sich gewisse wiederkehrende Immissionen zeigen, kann in der Hausordnung Abhilfe geschaffen werden.

Keine Beeinträchtigung der gemeinschaftlichen Teile und äusseren Erscheinung

Zum Sonderrecht gehört auch die Möglichkeit, die betreffenden Räume und Einrichtungen nach eigenem Belieben auszugestalten und abzuändern. Da dabei aber die gemeinschaftlichen Teile weder verändert noch in ihrer Funktion irgendwie beeinträchtigt werden dürfen, ist diese Möglichkeit praktisch begrenzt.

Es fallen etwa in Betracht:

  • Beseitigung von nichttragenden Zwischenwänden;
  • Unterteilung von Räumen;
  • Anbringen von Boden- und Deckenbelägen (wobei aber die Schallisolation nicht verschlechtert werden darf);
  • Änderung von Wandbekleidungen;
  • Ersetzen von Türen, wobei bei der Türe, welche die Stockwerkeinheit nach aussen abschliesst, auf der Aussenseite das ursprüngliche Aussehen erhalten bleiben muss;
  • Einbau von Schränken und Wohnlandschaften usw.;
  • Anbringen von zusätzlichen elektrischen und sanitären Installationen (aber nur insoweit, als die allgemeinen Teile nicht beansprucht werden und das Kostengefüge nicht gestört wird).

Neue Immissionen müssen vermieden werden

Bei der Ausgestaltung der Räume ist darauf zu achten, dass nicht neue oder andere Immissionen entstehen.

Beispiele unzulässiger Veränderungen

  • Ein ursprünglich vorhandener lärmabschirmender Spannteppich wurde durch einen Bodenbelag ersetzt, der aus schachbrettartig angeordneten Marmor- und Chromstahlplatten bestand.
  • In einer terrassenartig angeordneten Überbauung baute ein Stockwerkeigentümer in einem ihm zu Sonderrecht ausgeschiedenen Abstellraum, der an seine Wohnung anschloss und kein Fenster aufwies, ein Hallenbad ein. Abgesehen von allen damit zusammenhängenden anderen Problemen störte der nicht vorgesehene Betrieb eines Hallenbades den Eigentümer der darüber liegenden Wohnung, wo sich das Schlafzimmer über dem Hallenbad befand.

Keine Veränderung gemeinschaftlicher Teile oder äusserer Erscheinung

Wenn ein Stockwerkeigentümer seine zu Sonderrecht ausgeschiedenen Räume in der Weise ausgestalten möchte, dass dadurch auch die gemeinschaftlichen Teile verändert oder in ihrer Funktion irgendwie beeinträchtigt werden, ist das nicht mehr seine Sache, sondern vielmehr Sache der Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer, welche darüber nach den hierfür geltenden Grundsätzen beschliessen muss.

Bei der Benutzung seiner Stockwerkeinheit muss der Stockwerkeigentümer auch dafür sorgen, dass die äussere Erscheinung des Gebäudes nicht beeinträchtigt wird. Es ist etwas schwierig, sich die Auswirkung dieses Erfordernisses insoweit vorzustellen, als dadurch die im Sonderrecht ausgeschiedenen Räume betroffen werden. Eine Stockwerkeinheit muss ja immer abgeschlossen sein. Alle Teile eines Gebäudes, die dessen äussere Erscheinung bilden, sind aber entweder gemeinschaftlich (Fassade, Dach usw.) oder gemeinschaftlich, jedoch zu Sonderbenützungsrecht einem Stockwerkeigentümer überlassen (Balkone, Terrassen, Gartensitzplätze usw.). Die Benutzung der gemeinschaftlichen Teile, die von der Benutzung der zu Sonderrecht ausgeschiedenen Räume zu unterscheiden ist, soll aber gesondert behandelt werden.

Trotzdem ist eine Beeinträchtigung der äusseren Erscheinung des Gebäudes durch die Nutzung des Sonderrechts etwa in folgenden Fällen möglich:

Beispiele

  • Durch Dampf, Feuchtigkeit oder Nässe entstehen Schäden, die etwa die Fensteraussenseiten und die Fassade beeinträchtigen. Es handelt sich hier somit um Auswirkungen z.B. aus Bad oder Küche, die nicht unbedingt einen benachbarten Stockwerkeigentümer stören müssen, die aber die äussere Erscheinung beeinträchtigen.
  • Das gleiche gilt bei Rauchentwicklung (z.B. Küche, Cheminée).
  • Es können auch gefährliche Stoffe in den fraglichen Räumen aufbewahrt oder verwendet werden, die zu einer Gefahr für die allgemeinen Teile werden können.
  • Ein Stockwerkeigentümer kann die Böden seiner Räume übermässig belasten, wodurch Risse in den allgemeinen Teilen entstehen können.
  • Es könnte auch auf der Innenseite eines Fensters Wäsche aufgehängt werden, was wiederum zu einer Beeinträchtigung der äusseren Erscheinung führt.

Zweckbestimmung einer Liegenschaft oder einzelner Stockwerkeinheiten

Das Gesetz sieht Einschränkungen in der Benutzung des einzelnen Stockwerkes nur insoweit vor, als dadurch die Ausübung der gleichen Rechte der anderen Stockwerkeigentümer erschwert oder sonst beeinträchtigt werden (Art. 712a Abs. 2).

Wichtig: Sofern im Begründungsakt über die Art der Benutzung nichts definiert wird, erscheint grundsätzlich jede Verwendung einer Stockwerkeinheit, also zu Wohn- oder geschäftlichen Zwecken, als zulässig. Es ist daher wichtig, die Zweckbestimmung einer Liegenschaft insgesamt oder, wenn sie keine einheitliche sein soll, für jede Stockwerkeinheit im Begründungsakt selbst festzulegen.

Einfach ist es, wenn alle Stockwerkeinheiten einer Liegenschaft ausschliesslich zu Wohnzwecken oder ausschliesslich zu Gewerbezwecken dienen sollen. Schwieriger wird das Problem bereits dann, wenn man in einem gewissen Rahmen die Möglichkeit einer späteren Zweckänderung vorsehen will.

Kriterien zur Umschreibung der Zweckbestimmung

Die Frage, zu welchen Zwecken die einzelnen Stockwerke verwendet werden dürfen, ist von massgeblicher Bedeutung für jede Stockwerkeigentümergemeinschaft, da die persönlichen Interessen der Stockwerkeigentümer hier oft sehr weit auseinandergehen. Wenn ein absolutes Verbot einer anderen Nutzung als zu Wohnzwecken nicht möglich ist, sind bei der Umschreibung der Zweckbestimmung etwa folgende Überlegungen anzustellen:

  • Welche Arten von gewerblichen oder beruflichen Nutzungen sollen zugelassen werden;
  • Welche Branchen sollen zum vornherein ausgeschlossen werden (Tanz- und Musikinstitute, Gaststätten, Sex-Shops, Massage-Salons usw.);
  • Soll bei Vorhandensein eines bestimmten Gewerbes ein gleichartiges im Sinne eines Konkurrenzverbotes ausgeschlossen werden;
  • In welchen Stockwerkeinheiten sollen gewerbliche Tätigkeiten ausgeübt werden können;
  • Nach welchen Gesichtspunkten ist eine konkrete Bewilligung zur Ausübung einer geschäftlichen oder gewerblichen Tätigkeit zu erteilen;
  • Wem steht die Kompetenz zu, über eine Bewilligung zu befinden (Versammlung, Ausschuss, Verwalter, Experte)?

Achtung

Die nachträgliche Änderung der Zweckbestimmung bedarf eines einstimmigen Beschlusses aller Stockwerkeigentümer (Art. 648 Abs. 2 ZGB). Zulässig ist jedoch, im Begründungsakt oder durch späteren einstimmigen Beschluss aller Stockwerkeigentümer eine andere Ordnung zu vereinbaren (Art. 712 g Abs. 2 ZGB).

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