12.04.2021

STWEG: Praxisfall der Fremdfinanzierung in der Sanierung

Rund 23% der Wohngebäude in Stockwerkeigentum weisen Renovationsstau auf. Häufigste Hinderungsgründe der Sanierung sind eine fehlende Finanzierung und Uneinigkeit. Die Möglichkeit einer direkten Fremdfinanzierung an die StWE-Gemeinschaft (STWEG) bietet eine Lösung bei Sanierungsstau.

Von: Elisabeth Fontana   Drucken Teilen  

Elisabeth Fontana

Elisabeth Fontana ist Inhaberin und Geschäftsleiterin von VIO TREUHAND AG, Immobilien Dienstleistungen in Näfels GL. Sie ist eine StWE-Spezialistin mit langjähriger erwachsenenbildnerischer Erfahrung.

 zum Portrait

STWEG

Einleitung

Eine empirische Studie in der Agglomeration Luzern durch die Hochschule Luzern hat bereits 2010 ergeben, dass die Mehrheit der Erneuerungsfonds teils massiv unterdotiert ist. Langjährig zu tief geäufnete Fonds sind kaum innert weniger Jahre auf die erforderliche Höhe für eine Gesamtsanierung zu äufnen. Neue Lösungswege sind gefragt, und mit der direkten Fremdfinanzierung an StWE-Gemeinschaften (STWEG) bietet sich einer an. Doch Finanzierungsinstitute wie Verwaltungen bewegen sich auf Neuland. Erste Praxisbeispiele weisen den Weg für einen Lösungsansatz beim Sanierungsstau.

Beispiele aus der Praxis

Eine STWEG mit 26 Wohneinheiten, auf vier Gebäude verteilt, überlegt sich, den Ersatz der Heizzentrale durch eine Erdsonde teilweise fremdfi nanzieren zu lassen. Und prüft zusätzliche energetische Massnahmen. Besteht in diesem Fall die Möglichkeit zur Fremdfinanzierung?

Wieder eine andere grosse STWEG mit drei Gebäuden hat eine Heizzentrale auf einem separaten Grundstück im Miteigentum. Bietet die Bank auch bei diesem Eigentumsverhältnis bei einer Finanzierung die Hand? Und falls ja, welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

In beiden vorgenannten Fällen steht die Bank einer Finanzierung nicht ablehnend gegenüber. Im ersten Moment erscheint eine Fremdfinanzierung im Zusammenhang mit dem Ersatz der Heizzentrale fragwürdig. Warum ist die Finanzierung über den Erneuerungsfonds nicht möglich? Ist der Fonds derart unterdotiert?

Wichtiger Hinweis: Der Bund verfolgt mit der Energiestrategie 2050 den Ausstieg aus der Kernenergie. Um eine Reduktion des Energiebedarfs zu erwirken, fördert der Bund über die Kantone energetische Sanierungen noch mit Beiträgen. Die Vornahme weiterer energetischer Massnahmen vorzuziehen macht Sinn, da eine spätere gesetzliche Pflicht nicht auszuschliessen ist. Zudem sind künftige Fördergelder der öffentlichen Hand sehr unsicher bis unwahrscheinlich.

Wieder andere Praxisfälle sind im Ausmass umfassender, und es besteht eine Dringlichkeit,
bei der ein Zuwarten nur mit unnötigen Mehrkosten verbunden ist. Eine grössere
STWEG steht vor der Situation, entweder die anstehenden Sanierungen in
Etappen oder alle Massnahmen gemeinsam ausführen zu lassen. Ein Etappieren hätte Mehrkosten von CHF 200 000.– bis CHF 250 000.– zur Folge.

Die Liegenschaft besteht aus 26 Wohneinheiten auf vier Gebäude verteilt an guter
Wohnlage. Wassereintritte im Dach zwangen die STWEG bereits vor wenigen Jahren zur Dachsanierung. Das ursprünglich erstellende Architekturbüro arbeitete vorgängig einen Bericht über die Aussenhülle, deren Schäden und die vorzunehmenden Massnahmen aus. Die Sanierung der gesamten Aussenhülle wurde vorgeschlagen. Erstellt Mitte der 80er-Jahre, weisen jedoch zusätzliche Bauteile wie Liftanlagen, Elektroinstallationen und Treppenhäuser teilweise erhebliche Schäden auf oder bereiten Probleme. Aufgrund der finanziellen Situation
konnte bislang erst das Dach saniert werden. Angestrebt wurde, zu einem späteren
Zeitpunkt die Fassade in Angriff zu nehmen. Das Bekanntwerden von direkten Fremdfinanzierungen an STWEG liess die Gemeinschaft die aktuell anstehenden
Massnahmen neu beurteilen. Zu Beginn lehnte die Mehrheit der Eigentümer eine Fremdfinanzierung ab. Diese Mehrheit bildeten die finanzstärkeren Eigentümer, und diese sahen keinen Grund, warum sie eine Fremdfinanzierung in Anspruch nehmen sollten, wenn sie die Mehrkosten problemlos  selbst stemmen können. Gleichzeitig waren sie nicht bereit, der STWEG ein privates Darlehen zu gewähren, da es für die finanzschwächeren Eigentümer schlicht unmöglich ist, einen Vorschuss in dieser Höhe zu leisten.

Praxistipp: Erst das Aufzeigen einiger Vorteile wie etwa Mehrkosten durch Gesamtausführung sparen, nicht Sanierungsimmissionen über mehrere Jahre in Kauf nehmen müssen und nicht zuletzt steuerliche Vorteile für die finanzstärkeren Eigentümer liess die Stimmung zugunsten dieser Variante kippen.

Eine direkte Fremdfinanzierung an die STWEG ging in die Prüfung. 

Dies ist ein kostenloser Beitrag. Sie möchten im Bau- und Immobilienrecht immer auf dem neusten Stand sein und von Expertenwissen profitieren? Jetzt Newsletter abonnieren.

Vorprüfung der Fremdfinanzierung

Ist der Beschluss über eine Prüfung einer Fremdfinanzierung erwirkt, beginnen umfangreiche
Abklärungen. Im Gegensatz zur klassischen Immobilienfinanzierung ist die Prüfung seitens der Finanzinstitute umfangreicher. In der Praxis zeigt sich, dass jede Gemeinschaft bis zum Finanzierungsprüfungsbeschluss bereits Abklärungen in unterschiedlichem Ausmass vorgenommen hat. Die Verwaltung ist jedoch unsicher, welche Voraussetzungen für eine Fremdfinanzierung erforderlich sind.

Unterlagen, die vorliegen müssen

Daher ist in einem ersten Schritt eine Ist-Aufnahme vorzunehmen. Es gilt eine strukturierte und umfassende Übersicht über die Liegenschaft und Gemeinschaft hinsichtlich technischer, rechtlicher, wirtschaftlicher und sozialer Situation zu schaffen, die nach vorgegebenen Para metern erfolgt.

Für die Prüfung und letztlich Bewilligung einer Fremdfinanzierung zwingend vorliegen müssen
Unterlagen wie Grundbuchauszug, Belege relevanter Rechte und Lasten, Reglemente und Nutzungs- sowie Verwaltungsordnungen, Jahresrechnungen, Versicherungspolice etc.

Eine Fremdfinanzierung setzt ein fundiertes Projekt auf Basis einer Langzeitstrategie voraus.
Bereits das Bereitstellen der erforderlichen Unterlagen hierfür kann erste Hürden bedeuten, wenn beispielsweise keine Pläne vorhanden sind. Im Idealfall können sie ausfindig gemacht und ohne Kostenfolge eingeholt werden.

Sind Pläne nicht mehr auffindbar bzw. erfolgten seit der Erstellung massgebliche Änderungen an der ursprünglichen Baute, ist die Aufnahme neuer Pläne zu prüfen. Diese Massnahme löst unweigerlich Kosten aus; je nach Grösse und Komplexität der Baute sogar erhebliche. Diese Kosten spart die Gemeinschaft mittel- bis langfristig jedoch wieder ein. Liegen die erforderlichen Dokumente vor, erfolgt deren Prüfung. Auch im Reglement oder in der Nutzungs- und Verwaltungsordnung können Regelungen vorliegen, die das Vorhaben erschweren.

Wichtiger Hinweis: Fremdfinanzierungen an STWEG dürfen nur an
gemeinschaftliche Teile erfolgen. Die Gemeinschaft ist nach Art. 712l ZGB in Bezug auf die
Verwaltung und Benutzung der gemeinschaftlichen Teile rechtsfähig. Die Befugnisse der STWEG erstrecken sich somit nur auf den Abschluss einer Fremdfi nanzierung auf gemeinschaftliche Teile und keinesfalls auf Sonderrechtsteile.

Beispielsweise ist die Sanierung der gesamten Gebäudehülle geplant, und die Fenster
stehen im Sonderrecht. Der Ersatz und die Erneuerung der Fenster ist Sache des Stockwerkeigentümers. Diese Kosten sind im Projekt exakt abzugrenzen, und eine Reglementänderung ist zu prüfen.

In vergangenen Protokollen sind Beschlüsse zu sichten, die die Gemeinschaft im Zusammenhang mit der Thematik fällte. Dabei stellen sich Fragen wie: Haben sie positiven
oder negativen Einfluss auf das angestrebte Vorgehen? Wurden die einflussnehmenden Beschlüsse rechtskonform gefällt und im Protokoll entsprechend wiedergegeben? Auch ist zu prüfen, ob das Risiko einer Anfechtungsklage in der Gemeinschaft grundsätzlich oder insbesondere bei den angestrebten Massnahmen besteht.

Praxistipp: Der Beschluss kann innert Monatsfrist ab Kenntnisnahme angefochten werden.Unter Art. 712m Abs. 2 ZGB verweist der Gesetzgeber auf Art. 75 ZGB der Anfechtung von Beschlüssen im Vereinsrecht. Nicht alle Beschlüsse sind anfechtbar. Anfechtbare Beschlüsse sind solche, die gegen Gesetz oder Reglement verstossen. Art. 75 ZGB gibt dem Stockwerkeigentümer einen Rechtsbehelf, mit welchem er sich vor rechtswidrigen Beschlüssen schützen kann. (Buchtipp: Wermelinger, Amedeo: «Das Stockwerkeigentum», Die Anfechtung der Beschlüsse der Stockwerkeigentümergemeinschaft, 2014, S. 559 ff.)

Seminar-Empfehlung

Praxis-Seminar, 1 Tag, ZWB, Zürich

Stockwerkeigentum für Praktiker

Rechtssichere Gründung, Verwaltung und Sanierung

Vermeiden Sie bei Stockwerkeigentum Querelen und rechtliche Fallstricke: Erfahren Sie, wie Sie eine Stockwerkeigentümergemeinschaft bedürfnisgerecht begründen, verwalten und sanieren.

Nächster Termin: 17. Mai 2022

mehr Infos

Produkt-Empfehlungen

  • Immobilienbewirtschaftung in der Praxis

    Immobilienbewirtschaftung in der Praxis

    Liegenschaften rechtssicher und profitabel bewirtschaften

    ab CHF 248.00

  • Rechtssicher

    Rechtssicher

    Sicherheit bei Rechtsfragen im Geschäftsalltag

    Mehr Infos

  • WEKA Musterverträge

    WEKA Musterverträge

    Die in der Praxis am häufigsten eingesetzten Musterverträge.

    Mehr Infos

Seminar-Empfehlung

Praxis-Seminar, 1 Tag, ZWB, Zürich

Crashkurs Immobilienbewirtschaftung in der Praxis

Immobilien rechtssicher, kosteneffizient und renditeorientiert bewirtschaften

Nächster Termin: 07. April 2022

mehr Infos

Um unsere Website laufend zu verbessern, verwenden wir Cookies. Durch die Nutzung dieser Website stimmen Sie der Verwendung von Cookies zu. Mehr Infos