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STWEG: Praxisfall der Fremdfinanzierung in der Sanierung

Rund 23% der Wohngebäude in Stockwerkeigentum weisen Renovationsstau auf. Häufigste Hinderungsgründe der Sanierung sind eine fehlende Finanzierung und Uneinigkeit. Die Möglichkeit einer direkten Fremdfinanzierung an die StWE-Gemeinschaft (STWEG) bietet eine Lösung bei Sanierungsstau.

09.02.2022 Von: Elisabeth Fontana
STWEG

Einleitung

Eine empirische Studie in der Agglomeration Luzern durch die Hochschule Luzern hat bereits 2010 ergeben, dass die Mehrheit der Erneuerungsfonds teils massiv unterdotiert ist. Langjährig zu tief geäufnete Fonds sind kaum innert weniger Jahre auf die erforderliche Höhe für eine Gesamtsanierung zu äufnen. Neue Lösungswege sind gefragt, und mit der direkten Fremdfinanzierung an StWE-Gemeinschaften (STWEG) bietet sich einer an. Doch Finanzierungsinstitute wie Verwaltungen bewegen sich auf Neuland. Erste Praxisbeispiele weisen den Weg für einen Lösungsansatz beim Sanierungsstau.

Beispiele aus der Praxis

Eine STWEG mit 26 Wohneinheiten, auf vier Gebäude verteilt, überlegt sich, den Ersatz der Heizzentrale durch eine Erdsonde teilweise fremdfi nanzieren zu lassen. Und prüft zusätzliche energetische Massnahmen. Besteht in diesem Fall die Möglichkeit zur Fremdfinanzierung?

Wieder eine andere grosse STWEG mit drei Gebäuden hat eine Heizzentrale auf einem separaten Grundstück im Miteigentum. Bietet die Bank auch bei diesem Eigentumsverhältnis bei einer Finanzierung die Hand? Und falls ja, welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

In beiden vorgenannten Fällen steht die Bank einer Finanzierung nicht ablehnend gegenüber. Im ersten Moment erscheint eine Fremdfinanzierung im Zusammenhang mit dem Ersatz der Heizzentrale fragwürdig. Warum ist die Finanzierung über den Erneuerungsfonds nicht möglich? Ist der Fonds derart unterdotiert?

Wichtiger Hinweis: Der Bund verfolgt mit der Energiestrategie 2050 den Ausstieg aus der Kernenergie. Um eine Reduktion des Energiebedarfs zu erwirken, fördert der Bund über die Kantone energetische Sanierungen noch mit Beiträgen. Die Vornahme weiterer energetischer Massnahmen vorzuziehen macht Sinn, da eine spätere gesetzliche Pflicht nicht auszuschliessen ist. Zudem sind künftige Fördergelder der öffentlichen Hand sehr unsicher bis unwahrscheinlich.

Wieder andere Praxisfälle sind im Ausmass umfassender, und es besteht eine Dringlichkeit, bei der ein Zuwarten nur mit unnötigen Mehrkosten verbunden ist. Eine grössere STWEG steht vor der Situation, entweder die anstehenden Sanierungen in Etappen oder alle Massnahmen gemeinsam ausführen zu lassen. Ein Etappieren hätte Mehrkosten von CHF 200 000.– bis CHF 250 000.– zur Folge.

Die Liegenschaft besteht aus 26 Wohneinheiten auf vier Gebäude verteilt an guter Wohnlage. Wassereintritte im Dach zwangen die STWEG bereits vor wenigen Jahren zur Dachsanierung. Das ursprünglich erstellende Architekturbüro arbeitete vorgängig einen Bericht über die Aussenhülle, deren Schäden und die vorzunehmenden Massnahmen aus. Die Sanierung der gesamten Aussenhülle wurde vorgeschlagen. Erstellt Mitte der 80er-Jahre, weisen jedoch zusätzliche Bauteile wie Liftanlagen, Elektroinstallationen und Treppenhäuser teilweise erhebliche Schäden auf oder bereiten Probleme. Aufgrund der finanziellen Situation konnte bislang erst das Dach saniert werden. Angestrebt wurde, zu einem späteren Zeitpunkt die Fassade in Angriff zu nehmen. Das Bekanntwerden von direkten Fremdfinanzierungen an STWEG liess die Gemeinschaft die aktuell anstehenden Massnahmen neu beurteilen. Zu Beginn lehnte die Mehrheit der Eigentümer eine Fremdfinanzierung ab. Diese Mehrheit bildeten die finanzstärkeren Eigentümer, und diese sahen keinen Grund, warum sie eine Fremdfinanzierung in Anspruch nehmen sollten, wenn sie die Mehrkosten problemlos selbst stemmen können. Gleichzeitig waren sie nicht bereit, der STWEG ein privates Darlehen zu gewähren, da es für die finanzschwächeren Eigentümer schlicht unmöglich ist, einen Vorschuss in dieser Höhe zu leisten.

Praxistipp: Erst das Aufzeigen einiger Vorteile wie etwa Mehrkosten durch Gesamtausführung sparen, nicht Sanierungsimmissionen über mehrere Jahre in Kauf nehmen müssen und nicht zuletzt steuerliche Vorteile für die finanzstärkeren Eigentümer liess die Stimmung zugunsten dieser Variante kippen.

Eine direkte Fremdfinanzierung an die STWEG ging in die Prüfung.

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