Werklohnforderungen: Bauhandwerkerpfandrecht bei Stockwerkeigentum
Dr. iur. Matthias Streiff
Matthias Streiff ist Rechtsanwalt und führt die auf Immobilien- und Baurecht spezialisierte Kanzlei „Streiff Rechtsanwälte AG“ in Wetzikon (www.this-law.ch). Er ist seit 1993 in der Immobilienbranche operativ, forensisch und beratend tätig. Er publizierte z.B. zum Werk- und Maklervertrag, dem Bauhandwerkerpfandrecht, zum Stockwerkeigentum oder den Grundstückgewinnsteuern. Er ist Herausgeber des WEKA BauRechtPraxis Online Portals sowie Dozent bei Fachhochschulen/privaten Lehrinstituten.
Ausgangslage
Handwerker, die Werkarbeiten in den zu Stockwerkeigentum aufgeteilten Wohn- oder Geschäftshäusern erbringen und für die Sicherung ihrer Vergütungsforderung ein Bauhandwerkerpfandrecht errichten müssen, sehen sich mit diversen Schwierigkeiten konfrontiert:
- Fristenlauf pro Objekt oder für die ganze Liegenschaft einheitlich?
- Pfandsumme pro Objekt oder nach Wertquoten aufgeteilt?
- Gesamtpfand oder Pfand pro StWE Einheit?
Aus diesem Grund ist der Handwerker gut beraten, bereits im Rahmen des Vertragsschlusses die kritischen Punkte im Blick zu haben und während der vertraglichen Arbeitsausführung die einzelnen Arbeitsschritte vorausschauend zu dokumentieren.
Grundlagen
- ZGB 837 Abs. 1 Ziffer 3
- ZGB 839
- ZGB 655 Abs. 2 Ziffer 4
- ZGB 648 Abs. 3
- ZGB 712a ff.
Grundsätzliches zur Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechtes
Gemäss ZGB 837 Abs. 1 Ziff. 3 besteht der Anspruch auf Errichtung eines Bauhandwerkerpfandrechtes für die Forderungen der Handwerker oder Unternehmer, die auf einem Grundstück zu Bauten oder anderen Werken, insbesondere zum Gerüstbau, Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben, an diesem Grundstück, sei es, dass sie den Grundeigentümer oder einen Unternehmer zum Schuldner haben. Die Eintragung ins Grundbuch muss spätestens vier Monate nach Vollendung der Arbeit erfolgen und die Pfandsumme muss vom Eigentümer anerkannt oder gerichtlich festgestellt sein (ZGB 839).
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