Einseitige Vertragsänderung: Entzug von Teilflächen durch den Vermieter
Dr. iur. Urban Hulliger
Dr. iur. Urban Hulliger ist als Rechtsanwalt in der Zürcher Anwaltskanzlei Rohrer Müller Partner AG sowohl prozessierend als auch beratend vorwiegend im Bereich des Immobilienrechts tätig (www.rmp.ch). Vormals arbeitete Urban Hulliger als Mitarbeiter einer führenden Zürcher Wirtschaftskanzlei sowie von 2002 bis 2004 als Gerichtssekretär am Mietgericht Zürich.
Es kommt in der Praxis häufig vor, dass der Vermieter einem Mieter als einseitige Vertragsänderung Teilflächen entziehen will, weil er diese für sich selber nutzen will. Beispiel: Der Vermieter benötigt vom Mieter genutzte Flächen (Estrich, Kellerabteil, Gartenplatz etc.) im Rahmen einer geplanten Sanierung.
Rechtsgrundlagen
Einseitige Vertragsänderung im Allgemeinen
Gemäss Art. 269d Abs. 3 OR ist der Vermieter berechtigt, sogenannte andere Vertragsänderungen einseitig zu Lasten des Mieters vorzunehmen. Der Vermieter ist also grundsätzlich berechtigt, bisherige Leistungen zu vermindern. Der Vermieter hat dabei die gleichen Formvorschriften zu beachten wie bei einer Mietzinserhöhung:
- Die einseitige Vertragsänderung muss dem Mieter auf einem amtlichen Formular mitgeteilt werden, wobei das Formular beim Mieter vor Ablauf der Kündigungsfrist zuzüglich 10 Tagen eingehen muss.
- Die einseitige Vertragsänderung muss begründet werden.
- Mit der einseitigen Vertragsänderung darf nicht gleichzeitig die Kündigung angedroht oder erklärt werden.
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Der Entzug von Teilflächen im Speziellen
Nach herrschender Lehre und Rechtsprechung können mit durch einseitige Vertragsänderung nur Veränderungen von Nutzungsrechten des Mieters durchgesetzt werden, die das Austauschverhältnis von Leistung und Gegenleistung in geringem Ausmass beschlagen. Nicht entzogen werden können dem Mieter die Nutzungsrechte, die für seinen Entscheid, ein bestimmtes Objekt zu mieten, objektiv und subjektiv wesentlich gewesen sind. Beispiel: Einem Mieter, der eine 5 ½-Zimmerwohnung gemietet hat, darf das Nutzungsrecht an einem Zimmer nicht entzogen werden, damit der Vermieter in der Liegenschaft einen Lift einbauen kann. Der Entzug von Benützungsrechten mittels einseitiger Vertragsänderung bleibt damit beschränkt auf Nebenräume wie Estrich, Keller, Gartenbenützung oder Garage (BGE 125 III 231 ff.). Will der Vermieter demgegenüber einen objektiv wesentlichen Teil des Mietobjektes dem Mieter entziehen, so ist er gezwungen, das Mietverhältnis als Ganzes zu kündigen. Eine solche Kündigung ist zulässig, wenn damit ein legitimes Interesse verfolgt wird (Beispiel: Einbau eines Lifts).
Anfechtbarkeit der einseitigen Vertragsänderung
Der Mieter kann die einseitige Vertragsänderung, mit welcher ihm Teilflächen entzogen werden, wie jede Mietzinserhöhung innert 30 Tagen bei der zuständigen Schlichtungsbehörde anfechten. Wesentlich sind vor allem zwei Aspekte: Es ist zu prüfen, ob der Vermieter am Entzug der Nebenfläche ein legitimes Interesse hat. Sodann muss der Entzug von Nebenräumlichkeiten durch eine verhältnismässige Mietzinsreduktion angemessen ausgeglichen werden.
