14.06.2017

Hauskauf: Die finanziellen Folgen beim Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft

Liegenschaften stellen bekanntlich eine ganz besondere Art von Gütern dar. Ein Hauskauf ist mit hohen Kosten, der Verkauf mit hohen Kaufpreiszahlungen verbunden. Der Ersatz einer verkauften Liegenschaft ist schwierig, in manchen Fällen nicht möglich und mit langfristigen Verpflichtungen und grossem Aufwand verbunden. Finden Sie hier ein Übersicht der einzuplanenden Kosten bei Kauf, Verkauf und Umzug sowie ein Musterkaufvertrag für ein Haus.

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hauskauf

Kosten

Ein Hauskauf generiert auf der einen Seite einmalige Kosten und auf der anderen Seite wiederkehrende Kosten.

Achtung
Oft wird im Rahmen eines Kaufentscheids nur geprüft, ob die einmaligen Kosten tragbar sind und ob die sich aus diesen einmaligen Kosten ergebenden Zinsen verkraftet werden können. Dabei wird ausser Acht gelassen, dass das Eigentum an einer Liegenschaft neben den eigentlichen Finanzkosten wesentliche weitere Kosten nach sich zieht.

Einmalige Kosten

Beim Hauskauf ergeben sich normalerweise die folgenden einmaligen Kosten:

  • Kaufpreis
  • Handänderungskosten
  • Finanzierungskosten
  • Kosten für die Abklärung und Vorbereitung (Beizug von Beratern, Betriebswirtschaften, Juristen, Architekten, Mäklern u.a.)

Wiederkehrende Kosten

Mit dem Eigentum einer Liegenschaft sind automatisch hohe, ständig wiederkehrende Kosten verbunden. Solche Kosten sind u.a.:

  • Finanzierungskosten (z.B. Hypothekarzinsen)
  • Grundstücksteuern
  • Versicherungsbeiträge (z.B. Gebäudeversicherung, Gebäudehaftpflichtversicherung)
  • Betriebskosten (z.B. Reinigung, Heizung, Beleuchtung, Wartungsverträge u.a.)
  • Unterhaltskosten (Reparaturen u.a.)
  • Abschreibung  

Abschätzen von Folgekosten

Wir stellen fest, dass entgegen allgemeiner Vorstellung die Investitionsfolgekosten eines Gebäudes viel höher sind als oft  angenommen.

Wichtig
Aus diesem Grunde ist es unumgänglich, vor jedem Hauskauf die entsprechenden Folgekosten seriös zu ermitteln. Dabei darf es nicht sein, dass einzelne Kostenpositionen aus irgendwelchen Gründen aus der Berechnung ausgeschlossen werden.

Belastung durch Grundeigentum in % der Anlagekosten

Praxis-Beispiel

Abb. 1: Zusammenstellung der Investitionsfolgekosten einer Anlage (Wohnungsbau) mit niederen Kosten
Im verlinkten Beispiel wird davon ausgegangen, dass ein Wohnhaus mit Gebäudekosten von einer Million und Landkosten von 200'000 Franken jährlich zu unterhalten und zu betreiben sei. Dabei stellen wir fest, dass bei einer Verzinsung des Anlagekapitals in der Höhe von 7,5 % die langfristigen Unterhaltskosten und Abschreibungen in der Grössenordnung von 2 % der Gebäudekosten nicht mehr vollumfänglich gedeckt sind. In den vergangenen Jahren hat man diese unbefriedigende Situation immer in Kauf genommen in der Annahme, durch die Inflation werde diese Situation korrigiert. Ob dem langfristig so ist, kann nicht garantiert werden.

Belastung bei hoher Abschreibung und hohem Unterhalt pro Jahr für die verschiedenen Kostenarten bei einer Abschreibungsdauer von 10 Jahren

Praxis-Beispiel

Abb. 2 Zusammenstellung der Investitionsfolgekosten bei einer Liegenschaft mit hohem Unterhalt (z.B. Hallenbad, Freibad, u.ä.m.)

Aus obenerwähnter Grafik zeigt sich klar, dass gerade bei Anlagen mit einem sogenannt hohen Installationsgrad (Elektro-, Sanitär- und Klimaanlagen) die Unterhalts-, Abschreibungs- und Betriebskosten einen hohen Umfang annehmen. Bei vielen dieser Anlagen ist damit zu rechnen, dass sie innerhalb einer Frist von 10–25 Jahren ersetzt werden müssen. Daneben bedingt der Betrieb dieser Anlagen den Einsatz von Personal, Wartungsverträgen und viel Energie.

Gegenüberstellung von Varianten

Gerade wenn beim Hauskauf der Kauf verschiedener Objekte zur Diskussion steht, können die voraussichtlichen Investitionsfolgekosten zum wesentlichen Element für einen Kaufentscheid oder für die Wahl einer bestimmten Variante werden. Auf einmal steht dann das scheinbar günstige Objekt aus den siebziger Jahren mit Investitionsfolgekosten da, die eine Rendite oder einen sinnvollen Einsatz für die nächsten Jahre verunmöglichen.

Beizug von Spezialisten

Diese Spezialisten können sagen, ob die Kosten für den Betrieb inkl. Heizung, Beleuchtung und Lüftung hoch, durchschnittlich oder niedrig sind. Oft wird man feststellen, dass es sinnvoll ist, mehr Geld in eine Lösung mit geringeren Investitionsfolgekosten zu investieren, um anschliessend langfristig zu sparen.

Finanzielle Verpflichtungen und Belastung eines Projektes in Abhängigkeit von der Zeit

Finanzielle Verpflichtungen in Abhängigkeit von der Zeit beim Hauskauf oder bei einem Umbauprojekt

Die Abklärungen, welche zum Entscheid führen, ein Hauskauf - oder Verkauf oder eine Renovationsarbeit einzuleiten, werden normalerweise schrittweise vorbereitet und anschliessend ausgeführt.

Anmerkung
Erfahrungsgemäss betragen die Kosten für die Abklärung im Rahmen des Anstosses ca. 0,1–1 % der Anlagekosten. Die Kosten für die Detailvorbereitungen betragen je nach Projekt zwischen 1 und 10 bis maximal 15 % der Anlagekosten, wobei die hohe Prozentzahl insbesondere für diejenigen Projekte gilt, welche schwierige Bewilligungsverfahren durchlaufen müssen und bei welchen umfangreiche Kostenvoranschläge sowie Detailpläne zu erarbeiten sind.

Sollte nach dem Abschluss des Anstosses zum Projekt oder nach dem Abschluss der Detailbearbeitung durch den Käufer oder Verkäufer oder den Bauwilligen entschieden werden, auf das Projekt (Hauskauf, Verkauf, Umbau, Sanierung) zu verzichten, dann sind normalerweise die bis zu diesem Zeitpunkt aufgelaufenen Kosten verloren. Aber meistens ist es in dieser Phase ohne grosse Folgen möglich, das Projekt abzubrechen, ausser man hätte mit irgendeiner Partei schon einen Vertrag abgeschlossen, welcher mit einem hohen Reuegeld verbunden ist oder welcher nur gegen Bezahlung eines Teils des Vertragspreises aufgelöst werden kann.

Werden aber einmal die eigentlichen Bauarbeiten begonnen oder ist der Hauskauf öffentlich beurkundet, bestehen kaum noch Möglichkeiten zum Rücktritt vom Projekt.

Belastung eines Projektes in Abhängigkeit von der Zeit

Abb. 3: Kosten in Abhängigkeit des Bearbeitungsschrittes

Oft erleben wir Fälle, in denen nach Abschluss der eigentlichen Detailbearbeitung der Käufer oder der Bauwillige zum Kauf oder zum Bau den Auftrag erteilt, obschon er in diesem Zeitpunkt von seinem Entscheid nicht mehr überzeugt ist. Der Realisationsentscheid wird dann damit begründet, man würde die Vorbereitungskosten verlieren, wenn die Realisation nicht in Angriff genommen würde.

Diese Begründung hält einer objektiven Betrachtung und Beurteilung keinesfalls stand. Man ist nicht bereit, auf 5 bis max. 10 % der voraussichtlichen Anlagekosten zu verzichten und nimmt das Risiko in Kauf, dass die Anlage die gewünschte Zielsetzung nicht erreicht und aus diesem Grunde den Investitionskosten kein entsprechender Gegenwert gegenübersteht. Die Gefahr, dass bei diesem Vorgehen die Werteinbusse oder die Verluste höher sind als die sogenannt geretteten Vorbereitungskosten, ist gross.

Betriebliche Folgen

Mögliche Folgen bei einem Verkauf

Durch den Verkauf einer Liegenschaft, insbesondere durch den Verkauf einer selbstbewirtschafteten Liegenschaft, ergeben sich für einen Betrieb einschneidende Veränderungen, besonders aus den folgenden Bereichen:

  • Verlust eines Standorts oder einer Adresse
  • Umtriebe im Rahmen eines Umzugs
  • Verlust von Produktionsmitteln

Ob sich die Folgen eines entsprechenden Verkaufs für einen Betrieb positiv oder negativ auswirken, hängt von der speziellen Situation ab.

Praxis-Beispiel
Wird ein handwerklicher Betrieb aus engen, ungünstigen Verhältnissen in einen Neubau an einem ändern Ort verlegt, so kann der Handwerksbetrieb durch diese Verlegung insbesondere in betrieblicher Hinsicht ganz wesentlich an Schlagkraft und damit Konkurrenzfähigkeit gewinnen, weil es an der neuen Stelle mit den räumlich optimalen Verhältnissen plötzlich möglich wird, die Produkte in kürzerer Zeit und damit mit geringerem Aufwand herzustellen.

Mit jedem Verkauf einer Liegenschaft ist allerdings auch die Aufgabe eines Standorts und einer Adresse verbunden. Je nach Art dieses Betriebs kann dies zu schwerwiegenden Konsequenzen und damit auch zum Untergang des Unternehmens führen. Für den Kiosk an verkehrsgünstiger Lage oder im Bereich eines Bahnhofs kann die Aufgabe des Standorts und dessen Verlegung an einen weniger günstigen Ort dazu führen, dass der Umsatz zusammenbricht und der Kiosk nicht mehr gewinnbringend betrieben werden kann. Bei ändern Gewerben spielt der Standort und die Adresse evtl. einzig aus Prestigegründen eine gewisse Rolle. Der Finanzberater wird hoffen, dass er mit der Adresse an der Bahnhofstrasse in Zürich gewisse zusätzliche Klienten anzieht. Für andere Dienstleistungsbetriebe ist diese Adresse völlig ohne Bedeutung, da sie praktisch von jeder Stelle aus mit den modernen Kommunikationsmitteln ihre Kunden erreichen und so ihre Dienstleistung vollumfänglich erbringen können.

Umzug

Jeder Umzug bringt Unruhe in einen Betrieb. Der Umzug auch einer grossen Unternehmung kann bei einer seriösen Planung problemlos durchgeführt werden. Allerdings darf nicht vergessen werden, dass die entsprechende Umzugsplanung unter Umständen aufwendig ist und daher viel Geld kosten kann.

Jeder Umzug kann jedoch andere Folgen haben, die oft zum vornherein nicht bedacht werden. Mit dem Umzug wird das Personal gezwungen, den Arbeitsort zu wechseln. In vielen Fällen ist das Personal nicht bereit, diesen Wechsel mitzumachen. Das kann bedeuten, dass mit dem Umzug des Geschäfts Mitarbeiter die Unternehmung verlassen, was sich in vielen Fällen negativ auf die Unternehmung auswirkt. Insbesondere bei einem Umzug über eine grössere Distanz, oder sogar von einem Sprachraum in den ändern, darf der entsprechende Entscheid nur nach sorgfältiger Abwägung der sich gegenüberstehenden Vor- und Nachteile gefällt werden.

Weniger einschneidend sind die Folgen eines Verkaufs einer Renditeliegenschaft. Der Verkäufer gibt damit die Verfügungsgewalt über ein bestimmtes Objekt an einer bestimmten Lage auf.

Zeitliche Folgen eines Verkaufs

Bei jedem Verkauf einer Liegenschaft ist es unumgänglich, einen mehr oder weniger detaillierten Terminplan zu erstellen, aus dem ersichtlich ist, wann welche Handlung abgeschlossen werden muss und, daraus folgend, zurückgerechnet werden kann, wann mit der Vorbereitung der entsprechenden Massnahme begonnen werden muss. Insbesondere bei grösseren Umzügen ist es ausgeschlossen, einen Umzug innerhalb von wenigen Tagen vorzubereiten und durchzuführen. Bedingt der Verkauf einer Liegenschaft gleichzeitig das neue Einrichten eines neuen Standorts, dann verlangt dies Bauarbeiten. Auch diese Arbeiten können normalerweise nicht von einem Tag auf den ändern durchgeführt werden.

Folgen für eine Familie

Schon alleine der Wechsel der Wohnung einer Familie beim Hauskauf - oder Verkauf kann mit einschneidenden Veränderungen verbunden sein. Durch den Standortwechsel werden die Kinder evtl. gezwungen, die Schule zu wechseln, oder bestehende freundschaftliche Beziehungen werden erschwert. Je nach Wahl des Standorts ergeben sich für die Familie positive oder negative Auswirkungen bezüglich der Steuer, und die Bewegungsfreiheit kann – je nach Wahl des Wohnortes – eingeschränkt werden. Hier denken wir insbesondere daran, dass die Bewegungsfreiheit eines Wohnungsbesitzers im Bereich des Zürcher Industriequartiers nicht dieselbe ist wie in einem Einfamilienhausquartier an der Goldküste des Zürichsees.

Für die Kinder hat ein Umzug dann extreme Folgen, wenn von einem kantonalen Schulsystem in ein anderes gewechselt werden muss oder wenn sogar die Sprachgrenze überschritten wird.

Anmerkung
Jeder Entscheid, der zum Verkauf einer Liegenschaft führt, muss – neben den finanziellen Folgen – unumgänglich die sich aus diesem Entscheid ergebenden betrieblichen Folgen aufzeigen, und es muss geklärt werden, ob diese Folgen durch die Beteiligten getragen werden können.

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