17.12.2018

Der Maklervertrag: Alles was Sie darüber wissen müssen

Mit dem Immobilienmaklervertrag verpflichtet sich der Makler, dem Kunden entweder den Nachweis von Vertragsabschlussmöglichkeiten zu erbringen oder den Abschluss eines Vertrages zu vermitteln.

Von: Markus Schmidiger  DruckenTeilen Kommentieren 

Prof. Dr. Markus Schmidiger

Prof. Dr. Markus Schmidiger (1965) ist am Institut für Finanzdienstleistungen Zug für den Kompetenzbereich Immobilienmanagement verantwortlich und leitet den Nachdiplomstudiengang MAS Immobilienmanagement. Zudem ist er für die Schweizer Masterlizenz des globalen Immobilienmaklerunternehmens Engel & Völkers verantwortlich, welche er seit 2001 aufgebaut hat. In den letzten fünf Jahren hat er verschiedene private Immobilienportfolios aufgebaut, geführt und weiterentwickelt. Vor seinem Wechsel in die Immobilienbranche war er zehn Jahre in der internationalen Strategie- und Organisationsberatung tätig.

Markus Schmidiger studierte und promovierte an der Universität St. Gallen und schloss ein Nachdiplomstudium zum Corporate Real Estate Manager an der EBS – European Business School in Östrich-Winkel ab. Seit 2011 ist er Mitglied der RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors.

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Der Maklervertrag

Der Maklerlohn

Der Maklerlohn (in der Regel eine Provision) ist die Entschädigung des Maklers für seine Bemühungen. Er ist nur im Erfolgsfall geschuldet und wird normalerweise in % des Kaufpreises definiert.

Rechtsgrundlage für Maklergeschäfte bilden:

• OR Art. 412 – 418 (Maklervertrag)
• OR 394 – 406 (einfacher Auftrag)

Art von Maklerverträgen

Grundsätzlich können folgende Vertragsarten unterschieden werden:

Nachweismäkelei
Der Makler weist die Möglichkeit zu einem Geschäft sabschluss nach. Im Extremfall kann dabei die vertragstypische Leistung bereits mit der Nennung eines Namens erfüllt sein.

Vermittlungsmäkelei
Der Makler fördert den Abschluss aktiv, indem er z.B. die beiden Parteien zusammenführt, Besichtigungen durchführt, Vertragsverhandlungen führt oder an ihnen teilnimmt, den Vertrag redigiert etc.

Zuführungsmäkelei
Dabei handelt es sich um eine Zwischenstufe zwischen den obigen beiden Arten. Der Zuführungsmakler kann sich nicht nur auf die Namensnennung beschränken, sondern bringt Käufer und Verkäufer in Kontakt.

Doppelmäkelei
Doppelmäkelei liegt vor, wenn sich der Makler sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer eine Provision versprechen lässt. Tut er dies ohne Wissen der Vertragsparteien, so verletzt er seine Treuepflichten und beide Provisionen sind hinfällig, er erhält also gar nichts. Die Doppelmäkelei ist nur dann zulässig, wenn die Vertragsparteien darüber informiert sind, dass der Makler sich auch von der anderen Partei eine Provision hat versprechen lassen.

Abgrenzung zu anderen Auftragsverhältnissen

Der Maklervertrag ist auf die konkrete, einmalige Vermittlung eines Kauf- oder Mietgeschäft es gerichtet und unterscheidet sich somit von anderen Arten wie folgt:

Kommission
Der Kommissionär verkauft und kauft in eigenem Namen, aber auf fremde Rechnung, und ist somit indirekter Stellvertreter (Beispiel: Secondhand Kleiderboutique). Der Makler hingegen kann keinen Vertrag in eigenem Namen abschliessen.

Agenturvertrag
Der Agent übernimmt die Verpflichtung, dauernd für einen oder mehrere Auftraggeber Geschäfte zu vermitteln oder in deren Namen und für deren Rechnung abzuschliessen. Er steht nicht mit dem Auft raggeber in einem Arbeitsverhältnis (Bsp: Versicherungsagentur). Der Makler ist hingegen nur im Hinblick auf ein konkretes Geschäft tätig.

Werkvertrag
Der Unternehmer ist bei einem Werkvertrag verpflichtet, einen bestimmten Erfolg zu erzielen. Dafür schuldet der Besteller ein Entgelt. Der Makler ist nicht zu einem Erfolg verpflichtet. Wenn kein Abschluss zustande kommt, ist er damit auch nicht schadenersatzpflichtig.

Zustandekommen des Maklervertrages

Der Maklervertrag kann formlos, also mündlich oder schriftlich geschlossen werden. Es genügt die gegenseitige übereinstimmende Wissensäusserung. Durch konkludentes Verhalten kann ein Vertrag auch stillschweigend geschlossen werden, z.B. indem die Tätigkeit des Maklers dem «Auftraggeber» bekannt ist und er diese stillschweigend duldet. Allerdings liegt es am Makler, das Wissen des Auftraggebers (inkl. erfolgsbezogener Honorierung) zu beweisen.

Es empfiehlt sich in jedem Fall, einen schriftlichen Vertrag abzuschliessen, damit allfällige Unstimmigkeiten nachgewiesen werden können.

Pflichten des Maklers

Der Maklervertrag ist eine eher lose Vereinbarung, die allerdings im konkreten Einzelfall wesentlich umfangreicher ausgestaltet werden kann. Wird nichts anderes vereinbart, dann hat er folgende Pflichten:

Tätigwerden
Bei einem Exklusivauftrag hat der Makler die Pflicht, tätig zu werden. In den anderen Fällen besteht grundsätzlich keine Verpflichtung, Aktivitäten zu entfalten.

Nachweis / Vermittlung / Zuführung von Interessenten
Dies ist die Hauptpflicht des Maklers: Interessenten nachweisen, Kontakte herstellen und das Geschäft, vorantreiben bzw. zum Abschluss bringen (Umfang je nach Auftragsart).

Sorgfalts- und Treuepflichten
Der Makler hat die Interessen seines Auft raggebers nach bestem Wissen und Gewissen zu wahren.

Geheimhaltungspflicht
Der Makler ist gehalten, als vertraulich gekzennzeichnete Inhalte vertraulich zu behandeln.

Benachrichtigungspflicht
Der Makler hat, wenn nicht anders vereinbart, keine Pflicht, aktiv Nachforschungen über Risiken seitens des Interessenten anzustellen (z.B. Bonitätsprüfung). Sollten ihm jedoch problematische Informationen bekannt werden, so hat er diese seinem Auftraggeber mitzuteilen.

Pflichten des Auftraggebers

Bezahlung eines Entgeltes
Der Auftraggeber hat als primäre Pflicht, dem Makler im Erfolgsfalle die Provision zu bezahlen.

Treuepflicht
Der Auftraggeber hat die Pflicht, den Auftragnehmer über Informationen, die für ihn relevant sind, in Kenntnis zu setzen.

Exklusivität
Grundsätzlich kann der Auftraggeber, sofern nicht explizit Exklusivität vereinbart wurde, so viele Makler, wie er will, mit der Vermarktung seines Objektes beauftragen. Unter Umständen muss er in einem solchen Fall jedoch gewärtigen, das Erfolgshonorar doppelt oder mehrfach auszuzahlen, sofern mehrere Makler darauf Anspruch geltend machen können.

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