27.11.2017

Bewertung von Liegenschaften: Die verschiedenen Kriterien bei der Beurteilung

Die Bewertung von Liegenschaften kann nach verschiedenen Kriterien erfolgen. Je nach Zweck und Absicht der Beurteilung können die baulichen, nutzungsmässigen oder finanziellen Aspekte beurteilt werden. In der Regel geht eine Beurteilung von der aktuellen Situation aus und liefert konkrete Anhaltspunkte oder Werte als Entscheidungsgrundlagen.

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Bewertung von Liegenschaften

Die Bewertung von Liegenschaften erfordert sehr gute Kenntnisse und einschlägige Erfahrungen. Die qualitativen Anforderungen an eine Beurteilung jeder Art sind sehr hoch, da von einer Bewertung von Liegenschaften wichtige finanzielle Entscheide ausgehen. Eine Bewertung von Liegenschaften hat demnach eine seriöse und objektive Auskunft über die beurteilten Faktoren und Tatsachen zu liefern. Es lohnt sich, mit der Beurteilung einen Fachmann zu beauftragen, der die dem Beurteilungszweck entsprechenden Verhältnisse gut kennt und eine neutrale, aussagekräftige Beurteilung vornehmen kann.

Bestandteil jeder Bewertung von Liegenschaften sollte eine Besichtigung der Liegenschaft an Ort (Augenschein) sein. Eine rein rechnerische Beurteilung ohne nähere Kenntnis der Gegebenheiten kann zu unvollständigen oder falschen Aussagen führen.

Zweck der Beurteilung

Bei jeder Bewertung von Liegenschaften stehen das Festlegen des Zwecks und der Zielsetzung im Vordergrund. Was gibt Anlass zur Beurteilung? Welche Resultate sind vom Auftraggeber gewünscht und wofür sollen diese verwendet werden?

Praxis-Beispiel
Mögliche Ursachen, die zur Bewertung von Liegenschaften führen, sind zum Beispiel

  • Kauf- oder Verkaufsabsichten,
  • Schadenfälle,
  • Versicherungsschätzungen,
  • Notwendigkeit für bauliche Massnahmen oder Eigentumsübertragung infolge Erbgang,
  • güterrechtlicher Auseinandersetzung,
  • Zwangsvollstreckung.

In jedem Fall müssen die angestrebten Ziele zu Beginn klar formuliert werden. Nur so können Missverständnisse aus dem Weg geräumt und unnötige Aufwendungen umgangen werden. Eine vorgängige Orientierung des Auftraggebers über die anfallenden Kosten für eine Beurteilung ist unumgänglich.

Der mit einer Bewertung von Liegenschaften Beauftragte muss abschätzen können, ob seine Kenntnisse für die Aufgabe ausreichend sind oder ob allenfalls ein Spezialist (Schätzer, Architekt, Treuhänder, Behördenstelle) beigezogen werden muss.

Bewertung von Liegenschaften nach Nutzungen

Erfassen

der aktuellen Nutzungen

  • nach Flächen
  • nach Einheiten
  • nach Einzelräumen
  • nach Zweckmässigkeit
  • nach Raumbeziehungen
Abklären

der maximal möglichen Nutzungen

  • nach Bauvolumen

der gewünschten Nutzungen

  • nach Bauvorschriften
  • nach Bedarf der Nutzer
  • nach Ertragsmöglichkeit
Berechnen

der baulichen Investitionen

  • in Varianten

der möglichen Erträge

  • in Varianten
Entscheiden

Nutzungsaufteilung beibehalten

  • innerhalb des bestehenden Volumens

Umnutzung

  • Nutzungsänderungen innerhalb best. Volumen

Nutzungserweiterungen

  • Ausbauten
  • Anbauten
  • Neubauten

Der angemessenen Nutzung wird im Zusammenhang mit der tendenziellen Wohnraumverdichtung und Nutzung brachliegender Flächen (z.B. Dachstöcke) in Zukunft vermehrt Gewicht beigemessen werden müssen. Einen wichtigen Faktor bei der Bewertung von Liegenschaften kann deshalb auch die Untersuchung der vorhandenen Nutzungsaufteilung und -intensität einer Liegenschaft darstellen.

Sowohl für die Liegenschaft als Ganzes wie auch für die einzelnen Nutzungseinheiten (z.B. Wohnung, Gewerberaum, Werkstätte, Stall etc.) gilt es, die vorhandene Nutzung auf Ihre Richtigkeit und Zweckmässigkeit zu überprüfen:

  • Ist die Nutzung zonenkonform?
  • Entspricht sie den Bedürfnissen der Nutzer?
  • Können die gewünschten Renditen erzielt werden?
  • Ist die Liegenschaft bzw. die Parzelle gemäss gültigen Bauvorschriften angemessen, gut oder zu wenig ausgenutzt?
  • Bieten sich unter Umständen andere, sinnvollere Nutzungsarten an?

Zeitgebundene Änderung der Nutzung

Jede Liegenschaft wurde entsprechend den Bauvorschriften zur Bauzeit und den entsprechenden Vorstellungen der Ersteller für einen bestimmten Nutzungszweck erbaut. Grösstenteils entspricht die heutige Nutzung noch den damaligen Absichten. In den meisten Fällen wird deshalb die Nutzung einer Liegenschaft auch zukünftig beibehalten werden, nicht zuletzt weil eine Nutzungsänderung unverhältnismässige bauliche Massnahmen und Investitionen nach sich ziehen kann.

Auf der anderen Seite hat sich die Situation einzelner Liegenschaften aufgrund politischer, wirtschaftlicher oder soziologischer Entwicklungen im Lauf der Zeit verändert. Man denke etwa an Bauernhöfe, die mangels Wirtschaftlichkeit oder mangels bewirtschaftbaren Landes heute nicht mehr bewirtschaftet werden können und der Wohnnutzung zugeführt werden, oder an leerstehende Fabrikanlagen, welche heute zu Wohnraum oder Ateliers ungenutzt werden. Als weiteres aktuelles Beispiel kann auch die zunehmende Verdrängung des Wohnraums aus unseren Städten, insbesondere aus Altstadtgebieten, genannt werden, wo bei erfolgter Umnutzung zu Büros oder Gewerbe-/Verkaufsräumen verschiedene gute und weniger gute Lösungen bekannt sind.

Von Fall zu Fall ist die Notwendigkeit, eine Analyse der aktuellen Nutzungssituation durchzuführen, individuell festzulegen. Je nach Zweck und Zielsetzung der Bewertung von Liegenschaften muss der Fokus für die Überprüfung der Nutzung auf eine einzelne Nutzungseinheit, eine Einzelliegenschaft, eine Gebäudegruppe oder auf ein ganzes Quartier/Dorf eingestellt werden:

  • Für die einzelne Nutzungseinheit (z.B. Wohnung, Büro, Einfamilienhaus) ist das Hauptkriterium neben gestalterischen Aspekten vor allem die Funktionalität, d.h. das Gewährleisten von sinnvollen, den Nutzerbedürfnissen angepassten Funktions-, Betriebs- und Bewegungsabläufen. Stimmen die funktionellen Abläufe innerhalb einer Wohnung, eines Büros oder eines Fabrikationsbetriebes, oder können mittels sinnvoller Umnutzungs- oder Baumassnahmen Verbesserungen erzielt werden?
  • Für die Nutzungsanalyse im erweiterten Kontext einer Liegenschaft sind neben rein renditeorientierten Überlegungen unbedingt auch die politischen, wirtschaftlichen und soziologischen Faktoren zu berücksichtigen. Die finanziellen Interessen sollten dabei einbezogen, aber nicht überbewertet und in den Vordergrund gestellt werden.

Praxis-Tipp Insbesondere bei anfallenden Sanierungsarbeiten und Umbau- oder Anbauabsichten lohnt sich die seriöse Überprüfung der vorhandenen Situation in Bezug auf die Nutzung(en). Die Erkenntnisse aus den Untersuchungen sind meistens sehr aufschlussreich und können zu neuen, überraschenden Resultaten führen. Vergessen wir nicht, dass jede Massnahme, sei es eine bauliche Veränderung oder eine Umnutzung, einen massgebenden Einfluss auf die Qualität unserer zukünftigen Arbeits- und Lebensräume hat.

Hilfsmittel zur Erfassung

Für die Erfassung der Nutzungen wurde ein Hilfsblatt entwickelt, das auf einfache Weise das Festhalten der aktuellen Nutzungen erlaubt. Das Hilfsblatt enthält eine Liste der häufigsten Nutzungsarten.

Da jede Liegenschaft bzw. Nutzungseinheit eine gewisse Zweck- und Nutzungsbestimmung aufweist, wird zwischen eigentlicher Hauptnutzung und allfälligen Nebennutzungen unterschieden.

Für eine differenzierte Beurteilung sollten verschiedene Gebäude einer Gesamtanlage, einzelne Gebäudeteile oder Nutzungseinheiten nach Möglichkeit auf separaten Blättern erfasst werden.

Der Anwender des Hilfsblattes wird schnell erkennen, welche Informationen im Zusammenhang mit einer Bewertung von Liegenschaften nützlich oder nötig sind. Je nach Objekt können ganz unterschiedliche Werte von Interesse sein.

Erfahrungsgemäss liefert ein konsequent ausgefülltes Hilfsblatt auch nach Jahren noch eine wertvolle Informationsquelle über die seinerzeit angetroffene Situation und die gemachten Überlegungen und Entscheide.

Zu erkennen ist die Verschiedenheit der Angaben, abhängig von jeweiliger Wichtigkeit und erforderlichem Beurteilungszweck.

Die Leerzeilen auf der unteren Blattseite sind für Bemerkungen oder Präzisierungen zu den oberen Feldern bestimmt. Es können einerseits wesentliche Tatsachen oder Erklärungen festgehalten werden, andererseits können spezifische Benutzerwünsche oder bauliche Absichten erwähnt werden. In jedem Fall soll das ausgefüllte Hilfsblatt eine aussagekräftige Information für den Anwender darstellen, als reine Aktennotiz oder aber auch als Kommunikationsmittel mit Eigentümern, Planern und Ausführenden.

Bewertung von Liegenschaften nach baulichem Zustand Beurteilungsschema

Erfassen

des baulichen Zustande

  • nach Bauteilen
  • nach Nutzungseinheiten
Abklären

der notwendigen baulichen Massnahmen

  • nach Zustand, Mängeln
  • nach Vorschriften

der gewünschten baulichen Massnahmen

  • nach Standard
  • nach Ertragsmöglichkeit

des Energieverbrauchs

 

Berechnen

der baulichen Investitionen

  • werterhaltend, wertvermehrend

der möglichen Erträge

  • Mietzinse
  • abwälzbare Investitionskosten

des Energiehaushalts

  • Investitionskosten
  • Einsparungen, Verbrauch
Entscheiden

Bauliche Massnahmen

  • Unterhaltsarbeiten
  • Renovationsarbeiten
  • Erweiterungen

Technische Verbesserung

  • Zusatzisolationen
  • Wechsel Energieträger

Hilfsmittel zur Erfassung

Für die rasche und rationelle Zustandsaufnahme einer Liegenschaft wurden aus der Praxis Hilfsblätter entwickelt, welche in einfacher Art und Weise die Beurteilung des Zustands und der erforderlichen Massnahmen ermöglichen. Die Hilfsblätter enthalten die häufigsten Bestandteile von Einzelräumen oder Bauteilen und können nach Belieben abgeändert oder ergänzt werden. Gleichzeitig soll die Auflistung der möglichen Einzelpositionen als Hilfe dienen, damit bei der Bewertung von Liegenschaften auf den Objekten keine Bestandteile vergessen werden.

Die Hilfsblätter sind für die Anwendung in Ein- oder Mehrfamilienhäusern konzipiert. Je nach notwendigem Beurteilungszweck werden einzelne oder mehrere Hilfsblätter verwendet. Ein Verwalter kann zum Beispiel als Vorbereitung für die Besichtigung einer gekündeten 4 1/2-Zimmerwohnung die Hilfsblätter ‹Küche›, ‹WC/Bad› und fünf leere Exemplare (4 × Zimmer und 1 × Korridor) kopieren und mitnehmen, um diese gleich an Ort und Stelle auszufüllen und notwendige bauliche Massnahmen festzustellen. Für umfassendere Beurteilungen werden die weiteren Hilfsblätter gemäss den nachfolgenden Vorlagen verwendet. Grundsätzlich sollte pro Raum oder Bauteil je ein Hilfsblatt ausgefüllt werden. 

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