Gewährleistung bei Immobilien: Fluch oder Segen?

Schäden an Wohnbauten frühzeitig erkennen und beheben

Richtige Massnahmen und Instandsetzung bei typischen Schäden

Praxis-Seminar, 1 Tag, ZWB, Zürich

Nächster Termin: 27. Juni 2024

In Kaufverträgen bzw. Kaufverträgen mit werkvertraglichen Abreden für neu erstellte oder noch zu erstellende Immobilien (insbesondere Stockwerkeigentumseinheiten) finden sich oftmals Klauseln folgender Art:

«Jede Gewährspflicht (Haftung) der veräussernden Partei für Rechts- und Sachmängel am Vertragsobjekt im Sinne des Obligationsrechts wird aufgehoben. Die veräussernde Partei tritt jedoch der erwerbenden Partei alle für das Vertragsobjekt vorhandenen Garantien der am seinerzeitigen Bau beteiligten Handwerker, Unternehmer und Lieferanten ab. Sie übergibt ihr separat die dazugehörenden Dokumente. Die Wirkung dieser Abtretung tritt mit der Eigentumsübertragung ein.»

Auf den ersten Blick erscheinen solche Klauseln für den Käufer bzw. den Besteller als Segen, sollte die Immobilie später Mängel aufweisen, was leider nicht selten der Fall ist. In der Praxis erweisen sich solche Klauseln jedoch auf den zweiten Blick als tückisch, insbesondere deshalb, da die Pflicht des Verkäufers (in der Regel ein General- oder Totalunternehmer), die notwendigen Dokumente für die Mängeldurchsetzung an den Käufer zu übergeben, in den meisten Fällen nicht oder nicht vollständig erfüllt wird (vgl. dazu auch die Verpflichtung des Abtretenden in Art. 170 Abs. 2 OR). Somit weiss der Käufer, sollte eine Mängelbeseitigung geltend gemacht und unter Umständen gerichtlich durchgesetzt werden, vielmals nicht, ob 

• sämtliche Werkverträge, welche der Verkäufer mit seinen Subunternehmern (z.B. Baumeister, Sanitärinstallateur, Heizungsmonteur, Dachdecker und Elektriker) abgeschlossen hat, die SIA-Norm 118 als anwendbar erklären (die SIA-Norm 118 hält nämlich unter anderem bezüglich der Mängelrechte, insbesondere hinsichtlich der massgeblichen Fristen, eine vorteilhaftere Regelung bereit, als dies die Art. 367 ff. OR vorsehen);
• in sämtlichen dieser Werkverträge der Subunternehmer die Mängelrechte, die Rügefristen, die Rechtsfolgen nach Ablauf der Rüge- und Verjährungsfristen der SIANorm 118 unverändert übernommen hat;
• sämtliche Unternehmer einen einheitlichen Beginn der Rüge- und Verjährungsfristen akzeptiert haben;
• sämtliche Werkverträge, die der Verkäufer mit seinen Subunternehmern abgeschlossen hat, dasselbe anwendbare Recht sowie denselben Gerichtsstand wie der Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer vorsehen.

Was tun bei fehlenden oder unvollständigen Informationen?

Sind die vorstehenden Informationen nicht oder nur teilweise bekannt, kann es bei der Durchsetzung der Mängelrechte gegenüber den Subunternehmern problematisch werden, z.B. dann, wenn nicht klar ist, welches Gericht für eine Klage zuständig ist, da im Werkvertrag zwischen Verkäufer und Subunternehmer allenfalls ein anderer Gerichtsstand – als im Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer – vereinbart wurde.

Es liegt jedoch auf der Hand, dass der Verkäufer dem Käufer die Werkverträge mit seinen Subunternehmern in den meisten Fällen kaum übergeben wird, da diese auch kommerzielle Aspekte enthalten, die der Verkäufer als Unternehmer verständlicherweise nicht offenlegen will. Was bleibt unter diesen Gegebenheiten vorzukehren, damit die abgetretenen Mängelrechte im Bedarfsfall nicht zum Fluch werden: