01.11.2017

Gutachter: Die verschiedenen Arten von Gutachten bei der Beurteilung von Liegenschaften

Gutachten unterscheiden sich in verschiedener Hinsicht. Auf der einen Seite nach dem Zweck, für welchen sie erstellt werden, auf der anderen Seite nach Art des Auftraggebers. Nachfolgend finden sich die wesentlichsten Arten von Gutachten mitsamt einem Mustergutachten.

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Gutachter

Unterscheidung nach dem Zweck des Gutachtens

Ermitteln der Randbedingungen oder Projektgrundlagen. Hier geht es um die Ermittlung von Grundlagen für ein Projekt, z.B. der geologischen Bodenverhältnisse, der rechtlich zu beachtenden Randbedingungen für einen bestimmten Bau auf einem bestimmten Grundstück usw. Mit dieser Art von Gutachten soll eine Basis für die weitere Bearbeitung geschaffen werden. 

Ermitteln der Eignung bestimmter Materialien oder Konstruktionsweisen für eine bestimmte Bauaufgabe. Hier geht es darum abzuklären, ob sich ein bestimmtes Material oder eine bestimmte Konstruktionsart für eine bestimmte Aufgabenstellung eignet. Diese Art von Gutachten gewinnt zunehmend an Bedeutung, da vermehrt neue Materialien und neue Konstruktionsarten eingesetzt werden und wenig oder keine Erfahrung bezüglich dieser vorhanden ist. Hier kann ein Gutachten dazu beitragen, die Risiken eines bestimmten Materials besser zu kennen und die Grenzen bestimmter Konstruktionsarten zu ermitteln. Dabei muss jedoch beachtet werden, dass gerade bei neuen Konstruktionsarten und neuen Materialien die Gutachter nicht sämtliche Risiken voraussehen können. So können gewisse Tests im Labor durchaus erfolgreich verlaufen und sich ein Material in der Praxis trotzdem nicht bewähren.

Ermitteln des Sachverhalts in einem Streitfall. Hier geht es darum, dass eine oder mehrere Parteien die Kenntnis des Gutachtens im Rahmen einer Auseinandersetzung benötigen.

Beurteilung des Werts eines Gebäudes/einer Liegenschaft mit dem Ziel, diese Liegenschaft zu verkaufen resp. zum Festlegen des buchhalterischen Werts.

Unterscheidung nach Person des Bestellers des Gutachtens

Interne Gutachten: Hier verlangt ein Hauseigentümer, eine Bank, eine Versicherungsgesellschaft von einem Gutachter ein Gutachten meist mit dem Ziel, den Wert einer Liegenschaft festzustellen. Solche Gutachten gelangen oft nicht zur Kenntnis Dritter. Sie haben aber trotzdem im internen Verhältnis einer Bank, einer Versicherung oder eines Eigentümers eine grosse Bedeutung. Solche Gutachten müssen daher mit derselben Sorgfalt erstellt werden wie Partei- und andere Gutachten.

Parteigutachten: Hier verlangt eine Partei in einem Schaden oder Streitfall ein Gutachten, um sich über die technische Seite eines Sachverhalts Klarheit zu schaffen. Parteigutachten werden ohne Mithilfe der Gegenparteien erstellt und haben daher nur einen beschränkten Wert, sollte es zu einer rechtlichen Auseinandersetzung kommen. Trotzdem können solche Parteigutachten, gerade wenn es darum geht, die Chancen im Rahmen einer Auseinandersetzung abzuklären, eine Bedeutung haben.

Gemeinsam vereinbartes Gutachten: Hier verlangen mehrere Parteien, die sich über eine bestimmte Frage nicht einig sind, vom Gutachter gemeinsam ein Gutachten. Diese Gutachten haben, sofern sie sorgfältig erstellt werden, den Vorteil, dass sie der Streiterledigung dienen können und den technischen Sachverhalt neutral darstellen. Allerdings haben solche Gutachten im Rahmen eines Rechtsstreits noch nicht die Bedeutung eines durch den Richter verlangten Gutachtens.

Schiedsgutachten: Das Schiedsgutachten hat einen grossen Wert im Rahmen einer rechtlichen Auseinandersetzung. Im Rahmen der Vereinbarung eines Schiedsgutachtens einigen sich die Parteien darüber, dass der Gutachter technische Fragen klärt und dass die Parteien anschliessend an die Beantwortung der technischen Fragen gebunden sind.

Anmerkung: Im Unterschied zum nachher dargestellten Schiedsentscheid beantwortet ein Schiedsgutachten nur technische Fragen und soll keine rechtlichen Fragen beantworten.

Gerade darin liegt die Problematik des Schiedsgutachtens, denn im Gegensatz zu anderen Rechtsbereichen kann im Bereich der Beurteilung von Liegenschaften oft keine absolut klare Trennung zwischen technischer und rechtlicher Frage getroffen werden. So muss im Rahmen der Beantwortung der Frage, ob ein bestimmtes Werk mangelhaft sei, die Frage geklärt werden, was im Rahmen des Werkvertrags versprochen sei, was oft einer rechtlichen Beurteilung bedarf. Anschliessend ist zu klären, ob das vorhandene Werk dem werkvertraglich Versprochenen entspricht. Auch sind sich die Schieds- Gutachter oft nicht darüber im Klaren, was technische und was rechtliche Fragen sind, und bei ihrer Fragebeantwortung werden dann rechtliche und technische Fragen vermischt. Je nach Situation muss eine Frage aus technischer und rechtlicher Sicht differenziert beantwortet werden, was viele Schieds-Gutachter überfordert. Trotzdem kann das Schiedsgutachten im Rahmen einer Auseinandersetzung wertvoll sein, allerdings setzt dies voraus, dass man die Fragen so stellt, dass die Gutachter effektiv in die Lage versetzt werden, nur technische Fragen zu beantworten.

Schiedsentscheid: Im Rahmen eines Schiedsentscheides bestimmen die Parteien, der Gutachter solle eine bestimmte technische und insbesondere auch rechtliche Frage klären. Je nach Formulierung des Schiedsvertrages können solche Schiedsentscheide anschliessend von den Parteien auf dem ordentlichen Rechtsweg angefochten werden oder nicht. Schiedsentscheide erfordern nicht nur sehr gute technische, sondern auch rechtliche Kenntnisse. Sollte im Rahmen einer Streiterledigung ein Schiedsentscheid erforderlich sein, ist dringend zu empfehlen, den entsprechenden Schiedsvertrag durch einen Juristen formulieren zu lassen. Im Rahmen dieses Kapitels werden diese daher nicht mehr behandelt.

Gerichtliche Gutachten: In einem gerichtlichen Gutachten wird der Auftrag an den Gutachter durch den Richter erteilt. Im Rahmen eines solchen Gutachtens sind die diesbezüglichen Verfahrensregeln strikte zu beachten.

Nachfolgend wird auf Besonderheiten dieser verschiedenen Gutachten aufmerksam gemacht.

Interne Gutachten

Hinweis: Interne Gutachten und Parteigutachten werden nach denselben Prinzipien erstellt. Es wird diesbezüglich auf die Darstellung der Parteigutachten verwiesen.

Parteigutachten

Wird einem Gutachter von einer Partei der Auftrag zum Erstellen eines Gutachtens erteilt, dann sollte er diese Partei ausdrücklich darauf aufmerksam machen, dass er sein Gutachten selbstverständlich als Parteigutachten erstellt. D.h., ein solches Gutachten hat im Rahmen einer Auseinandersetzung nicht denselben Wert wie ein Gutachten, das im Auftrag aller beteiligten Parteien erstellt wird.

Bei einem Parteigutachten stützt der Experte seine Fragebeantwortung normalerweise auf die Aussagen und Angaben, die er von einer Partei erhalten hat. Er muss darum in der Einleitung der Fragebeantwortung ganz klar darauf hinweisen, dass dieses Gutachten auf der Grundlage einer einseitigen Darstellung abgegeben wird. Ein solches Gutachten ist absolut nicht wertlos. Es muss aber klar gesagt werden, es sei möglich, dass die weiteren beteiligten Parteien die ganze Sachlage wesentlich anders sehen, und es nicht ausgeschlossen ist, dass Unterlagen und Tatsachen vorhanden sind, die dazu führen, dass die Fragen auf Grund einer gesamten Sicht anders beantwortet werden.

Parteigutachten haben durchaus ihren Sinn. Oft sind die Parteien nicht bereit, sich auf ein Gutachten zu einigen und stimmen der Einsetzung eines entsprechenden Experten nicht zu. Es kann dann für den einzelnen Beteiligten von grossem Interesse sein, die Meinung des unabhängigen Experten zu kennen, um auf dieser Grundlage zu entscheiden, wie er sich im Streit mit den anderen Parteien verhalten will. Ein Parteigutachten muss daher genauso sorgfältig erstellt werden wie ein von allen Parteien in Auftrag gegebenes. Der Gutachter sollte auch hier den Mut haben, die Fragen im Widerspruch zu den Erwartungen der Auftraggeber zu beantworten.

Parteigutachten können auch im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung eine mehr oder weniger grosse Bedeutung haben. Die kantonalen Prozessordnungen geben, je nach Kanton, dem Richter die Möglichkeit, ein Parteigutachten zu berücksichtigen oder nicht. Z.B. haben Parteigutachten im Kanton Aargau einen gewissen Wert, während sie im Kanton Zürich ziemlich wertlos sind.

Gutachten, die aufgrund einer Vereinbarung unter den Parteien erstellt werden

Die beteiligten Parteien, die über eine gewisse Frage im Streit liegen, einigen sich darauf, gemeinsam ein Gutachten über die technisch strittigen Fragen erstellen zu lassen. In diesem Falle ist dringend zu empfehlen, von den Parteien vorgängig eine entsprechende Erklärung einzuholen.

In einer solchen Erklärung geht es primär darum, die Parteien in einem anschliessenden Streit daran zu hindern, das Gutachten als Parteigutachten zu bezeichnen, um es so in seinem Wert herabzusetzen. Es kann und darf nicht sein, dass in einer entsprechenden Vereinbarung gesagt wird, die dort gemachten Aussagen seien letztendlich gültig und könnten von keiner Partei mehr angezweifelt werden. Es muss den Parteien jederzeit möglich sein, unklare und falsche Beurteilungen korrigieren zu lassen, nötigenfalls durch einen so genannten Oberexperten. Aber auch so erstellte Gutachten haben noch nicht den Wert eines gerichtlichen Gutachtens.

Schiedsgutachten

Schon im Rahmen der Darstellung des Schiedsgutachtens wurde darauf hingewiesen, dass im Bereich der Beurteilung von Immobilien, Bauschäden usw. das Modell des Schiedsgutachtens zwar brauchbar ist, dass ein Schiedsgutachten nur dann zu einer sinnvollen Lösung beitragen kann, wenn sich sowohl der Gutachter wie auch die beteiligten Parteien darüber im Klaren sind, was technische Fragen sind und inwieweit man diese technische Fragen ohne die Beantwortung und Berücksichtigung von rechtlichen Fragen beantworten kann.

Im Rahmen einer rechtlichen Auseinandersetzung haben Schiedsgutachten einen hohen Stellenwert. Die Feststellungen, insbesondere die Beurteilungen durch den Schieds-Gutachter im Rahmen eines Schiedsgutachtens, können von den Parteien im nachfolgenden Rechtsstreit nur noch bei Vorliegen ausserordentlicher Umstände umgestossen werden. Normalerweise sind sowohl die Parteien wie auch der Richter an die entsprechenden Antworten vom Schieds-Gutachter gebunden.

Schiedsentscheid

Dieses wird hier nicht mehr behandelt. Detailliertere Regelungen finden sich in den kantonalen Zivilprozessordnungen und im interkantonalen Konkordat über die Schiedsgerichtsbarkeit (ist nicht in allen Kantonen anwendbar).

Gerichtliches Gutachten

Im Rahmen eines gerichtlichen Gutachtens sind gewisse Verfahrensregeln strikte einzuhalten. Werden die Regeln nicht beachtet, dann wird das Gutachten schnell wertlos.

Das gerichtliche Gutachten zeichnet sich durch weitere spezielle Eigenheiten aus. Insbesondere obliegt dem Gutachter, sobald er einen Gutachter-Auftrag eines Richters annimmt, eine ganz besondere Schweigepflicht, und er ist auch verpflichtet, das Gutachten nach bestem Wissen und Gewissen zu erstellen. Mit der Annahme von einem entsprechenden Gutachter-Auftrag untersteht er der Strafandrohung, sollte er ein falsches Gutachten abgeben. Diesbezüglich wird auf Art. 307 Abs. 1 des Strafgesetzbuches verwiesen, welches sagt: ‹Wer in einem gerichtlichen Verfahren als Zeuge, Sachverständiger, Übersetzer oder Dolmetscher zur Sache falsch aussagt, einen falschen Befund oder ein falsches Gutachten abgibt oder falsch übersetzt, wird mit Zuchthaus bis zu 5 Jahren oder mit Gefängnis bestraft.›

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