14.07.2014

Verkehrswertschätzung: So berechnen Sie die Werte für überbaute Grundstücke

Das Ergebnis einer Verkehrswertschätzung ist immer abhängig von der Sichtweise des beauftragten Schätzungsexperten. Trotz verschiedenen bekannten Berechnungs- und Vergleichsmethoden liegt die objektbezogene Interpretation der einzelnen Gegebenheiten weitgehend im Ermessen des Schätzers.

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Verkehrswertschätzung

Jede Schätzung ist, wie der Wortlaut aussagt, subjektiv. Die Ergebnisse können demnach sehr unterschiedlich ausfallen.

Die folgenden Methoden der Verkehrswertschätzung werden in diesem Beitrag besprochen:

Statistische Erhebungen

Realwert- und Ertragswertberechnung

Rückwärtsrechnung

Berechnung nach der BGF-Methode

Statistische Erhebungen

Durch Umfrage bei Gemeindebehörden, Notaren, Architekten, Liegenschaftsverwaltungen etc. oder durch Preisvergleiche aus der Presse können gewisse Werte wie zum Beispiel Baulandpreise oder ortsübliche Mietzinse statistisch erfasst werden.

Achtung
Bei der Weiterverwendung dieser Werte ist allerdings grösste Vorsicht geboten, da die Vergleichswerte oft undifferenziert und ohne nähere Kenntnisse gewisser Einflüsse und Faktoren erfasst werden. Für kleinere Bauten und Parzellen oder zu Kontrollzwecken können statistische Erhebungen jedoch sehr wertvoll sein.

Realwert- und Ertragswertberechnung

Anmerkung
Bei überbauten Grundstücken ist diese Methode gebräuchlich, wenn auch das Ergebnis oft von der marktmässigen Realität abweicht. Nach der Ermittlung des Ertragswertes sowie des Realwertes werden diese Werte in einem bestimmten Verhältnis zueinander gesetzt.

Gewichtung von Ertrags- und Realwert

Die Gewichtung des Ertragswertes hängt in erster Linie von der Gebäudeart ab. So wird der Ertragswert bei kleineren Objekten (Ein-/Zweifamilienhäuser) doppelt, bei Mehrfamilienhäusern oder Renditeobjekten bis fünffach gewichtet.

Beispiel: Verkehrswertschätzung für ein 6-Familienhaus

Bekannt:                   

                                          Monatsmiete pro Wohnung                                          Fr. 1'300.00

                                          Ermittelter Realwert                                                     Fr. 1'710'000.00

                                          Aufgestauter Unterhalt                                                 Fr. 236'000.00

Annahmen:

                                          Kapitalisierungssatz 8 %

                                         Gewichtung: 1 × Realwert, 4 × Ertragswert

Berechnung:

                                         Mietertrag   1'300.00 × 6 Whg. × 12 Mte.                       Fr. 93'600.00 

                                         Ertragswert  93'600.00 × 100 : 8                                  Fr. 1'170'000.00

                                         Verkehrswert
                                         (1 × 1'710'000.00 + 4 × 1'170'000.00) : 5
                                         6'390'000.00 : 5                                                              Fr. 1'278'000.00

                                          ./. aufgestauter Unterhalt                                               Fr. 236'000.00

                                          Verkehrswert gerundet                                                   Fr. 1'040'000.00

Hinweis
Hinweise zu Definition und Berechnung von Ertragswert und Realwert finden Sie im Beitrag Werte einer Liegenschaft (Begriffsdefinitionen).

Rückwärtsrechnung

Bei der Verkehrswertschätzung mittels Rückwärtsrechnung wird vom zukünftig möglichen Ertragswert ausgegangen.

Wichtig
Diese Methode wird für Mietobjekte verwendet, bei welchen Renditeüberlegungen zur Geltung kommen (Mehrfamilienhäuser, Gewerbebauten etc.). Auf einfache Weise können die erzielbaren Erträge mit allfälligen baulichen Investitionen verglichen werden.

  Die Lage, bzw. der Realwert werden nur indirekt, d.h. bei der Festlegung der möglichen, ortsüblichen Mietzinse berücksichtigt.

Beispiel: Verkehrswertschätzung für ein 6-Familienhaus

Bekannt:

                                        Bauliche Investitionen gem.     
                                        Kostenschätzung Projekt                                                       Fr. 238'000.00  

                                        Mögliche Monatsmiete pro    
                                        Wohnung nach baulichen Investitionen                                  Fr. 1'500.00  

                                        Ermittelter Realwert                                                              Fr. 1'710'000.00

Annahmen:

                                       Kapitalisierungssatz 8 %    

Berechnung:                 

                                       Zukünftiger Mietertrag
                                       1'500.00 × 6 Whg. × 12 Mte.                                                   Fr. 108'000.00  

                                       Zukünftiger Ertragswert
                                       108'000.00 × 100 : 8                                                              Fr. 1'350'000.00 

                                       Heutiger Verkehrswert  
                                       zukünftiger Ertragswert                                                           Fr. 1'350'000.00 

                                       ./. bauliche Investitionen                                                           Fr. 238'000.00    

                                                                                                                                         Fr. 1'112'000.00 

                                        Verkehrswert gerundet                                                           Fr. 1'110'000.00

Berechnung nach der BGF-Methode

Die Verkehrswertschätzung kann approximativ auch anhand der vorhandenen Bruttogeschossflächen (BGF) gemacht werden. Mittels Vergleichswerten wird ein Ansatz pro Quadratmeter Bruttogeschossfläche angenommen, welcher von der Lage, der Bauqualität und dem Gebäudealter abhängt.

Wichtig
Die BGF-Methode eignet sich für Wohnbauten mit mehreren Wohnungen und dient hauptsächlich zu Kontrollzwecken.

Beispiel: Verkehrswertberechnung für 10-Familienhaus

Bekannt:                           Bruttogeschossfläche                                                             812 m²

Annahme:                         Ansatz pro m² bei mittlerer Lage und
                                           guter Bauqualität                                                                   Fr. 4'000.00

Berechnung:                     Approximativer Verkehrswert 4'000.00 × 812 m²                  Fr. 3'248'000.00  

                                          Verkehrswert gerundet                                                          Fr. 3'250'000.00

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