Verkehrswertschätzung: Bedeutung und Anwendung einer Markt- und Verkehrswertschätzung

Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert

Der Begriff Marktwert ist eine eher neuere Definition und leitet sich vom englischen «Market Value» ab. Der Verkehrswert dagegen ist der ursprüngliche Begriff und gilt heute als veraltet. Wenn Sie also ein Wertgutachten in der Hand halten und das Ergebnis wird als «Verkehrswert» bezeichnet, dann wissen Sie, dass der Experte ein Vertreter der alten Lehre ist. Ein Vertreter der modernen Bewertungslehre dagegen spricht ausnahmslos vom Marktwert, und er bezeichnet seine Arbeit auch nicht mehr als «schätzen», sondern als «bewerten».

Weit verbreitet ist auch immer noch die Meinung, dass ein Verkehrswert nicht den Wert des aktuellen Markts widerspiegelt und ein eher konservativer, also ein mittlerer Wert sei, so wie er bei Nachlassregelungen oft «gesucht» oder von den Parteien als Basis gewünscht ist. Diese Wertvorstellung mag einen Zusammenhang mit einem Bundesgerichtsentscheid von 1977 haben, als das Bundesgericht den Verkehrswert als «mittleren» definierte. Diese Auslegung wurde jedoch durch einen späteren Entscheid im Jahr 2002 geändert. Seither gilt der Verkehrs- oder Marktwert gemäss Bundesgericht und den Definitionen von Swiss Valuation Standard als «Höchstwert».

Was ist eine Verkehrswert- oder eine Marktwertschätzung?

Wie eingangs erwähnt, sind Verkehrswert und Marktwert Wertsynonyme. Einfach gesagt, handelt es sich bei einer Marktwertschätzung um eine Bewertung einer Immobilie. Aber nur, wenn das Ergebnis ein Markt- oder Verkehrswert ist! Dabei ist offen, welche Art der Immobilie und mit welcher Bewertungsmethode die Immobilie bewertet wird. Eine Immobilienbewertung unterscheidet sich nicht nur nach der Art der Immobilie, sondern auch aufgrund des Auftrags. Um es noch komplexer zu machen: Nicht jede Bewertung ist eine Marktwert- oder Verkehrswertschätzung, weil das Ergebnis je nach Auftrag oder Bewertungsmethode nicht immer ein Markt- oder Verkehrswert sein kann. Auch Steuerbehörden bewerten Liegenschaften zur Bestimmung des Steuerwerts. Es handelt sich somit nicht um eine Verkehrswert-, sondern um eine Immobilienbewertung.

Beispiele für den Zweck einer Immobilienbewertung:

• Marktwert-/Verkehrswertschätzung
• Baulandwertbewertung
• Projektwertschätzung
• Investitionswertbewertung
• Steuerwertschätzung

Eine Markt- oder Verkehrswertschätzung ist somit ein spezifischer Auftrag, nämlich die Bewertung einer Immobilie mit dem Ziel, den Markt- oder Verkehrswert zu ermitteln. Wie die obigen Beispiele zeigen, kann die Bewertung jedoch auch einen anderen Zweck als den Verkehrswert haben, nämlich die Bewertung des Baulandwerts, des zukünftigen Werts nach Fertigstellung, den Wert einer geplanten Investition oder den Steuerwert.

Bewertungsmethoden

Die Immobilienbewertung bestimmt also das Ergebnis und dessen Wertbenennung. Die Bewertungsmethode steht jedoch in einem direkten Zusammenhang mit der Art der Immobilie. Es gibt vier Hauptbewertungsmethoden, welche je nach Objektart besser, weniger oder gar nicht geeignet sind.

Die Vergleichswertmethode gilt international betrachtet als die wichtigste Methode. Dies ist jedoch nur möglich, weil die Transaktionsdaten öffentlich sind. Nicht so in der Schweiz. Daher ist die Vergleichswertmethode in der Schweiz nicht anwendbar, weil die dazu notwendigen Verkaufspreise nicht bekannt sind. Zur Vergleichswertmethode gehören die zahlreichen und weitverbreiteten hedonischen Bewertungsmodelle von Wüest Partner, Fahrländer Partner, IAZI, ZKB und anderen Anbietern. Diese hedonischen Bewertungsmodelle gehören zur Gruppe der indirekten Vergleichswertmethoden, weil der Wert der zu bewertenden Immobilie nicht von bekannten Objekten, also indirekt abgeleitet wird. Bei der direkten Vergleichswertmethode dagegen erfolgt der Vergleich mit konkreten und bekannten Vergleichswerten.

Die Realwertmethode, auch Substanz- und Sachwertmethode genannt, berechnet den Wert einer Immobilie rein auf der Basis der Kosten. Der Wert setzt sich aus dem Wert für das Grundstück, das Gebäude, die Umgebung und die Baunebenkosten zusammen. Diese Methode eignet sich besonders zur Bewertung von Einfamilienhäusern oder von Gebäuden, die keinen Mietertrag generieren.

Die Ertragswertmethode ist zur Bewertung von Liegenschaften geeignet, bei welcher der Ertrag bzw. die erwartete Rendite den Wert bestimmt. Dies können nicht nur Mehrfamilienhäuser, sondern jede Art von Geschäfts- und Gewerbeimmobilien sein. In der modernen Bewertungslehre kommt sehr oft die DCF-Methode (Discounted-Cashflow-Methode) zur Anwendung. Alle Immobilienportfolios in der Schweiz werden fast ausschliesslich mit dieser sogenannten dynamischen Bewertungsmethode bewertet. Dahingegen gehört die statische Ertragswertmethode zu den alten Bewertungsmethoden.

Muss der Baulandwert ermittelt werden, kann dies ebenfalls mit der Vergleichswertmethode erfolgen; sofern Vergleichswerte bekannt sind. Der Landwert kann auch mithilfe der Lageklassenmethode in Prozenten vom Gesamtwert abgeleitet oder mithilfe der Rückwärtsrechnung berechnet werden. Diese Methode der Rückwärtsrechnung ist die wichtigste Methode. Ausgangsbasis bildet der zukünftige Wert eines möglichen Projekts. Davon werden die erforderlichen Neubaukosten abgezogen, und als Differenz aus dieser Rückwärtsrechnung ergibt sich der Landwert.