Jede Schätzung ist, wie der Wortlaut aussagt, subjektiv. Die Ergebnisse können demnach sehr unterschiedlich ausfallen.
Die folgenden Methoden der Verkehrswertschätzung werden in diesem Beitrag besprochen:
Statistische Erhebungen
Realwert- und Ertragswertberechnung
Rückwärtsrechnung
Berechnung nach der BGF-Methode
Statistische Erhebungen
Durch Umfrage bei Gemeindebehörden, Notaren, Architekten, Liegenschaftsverwaltungen etc. oder durch Preisvergleiche aus der Presse können gewisse Werte wie zum Beispiel Baulandpreise oder ortsübliche Mietzinse statistisch erfasst werden.
Achtung
Bei der Weiterverwendung dieser Werte ist allerdings grösste Vorsicht geboten, da die Vergleichswerte oft undifferenziert und ohne nähere Kenntnisse gewisser Einflüsse und Faktoren erfasst werden. Für kleinere Bauten und Parzellen oder zu Kontrollzwecken können statistische Erhebungen jedoch sehr wertvoll sein.
Realwert- und Ertragswertberechnung
Anmerkung
Bei überbauten Grundstücken ist diese Methode gebräuchlich, wenn auch das Ergebnis oft von der marktmässigen Realität abweicht. Nach der Ermittlung des Ertragswertes sowie des Realwertes werden diese Werte in einem bestimmten Verhältnis zueinander gesetzt.
Gewichtung von Ertrags- und Realwert
Die Gewichtung des Ertragswertes hängt in erster Linie von der Gebäudeart ab. So wird der Ertragswert bei kleineren Objekten (Ein-/Zweifamilienhäuser) doppelt, bei Mehrfamilienhäusern oder Renditeobjekten bis fünffach gewichtet.
Beispiel: Verkehrswertschätzung für ein 6-Familienhaus
Bekannt:
Monatsmiete pro Wohnung Fr. 1'300.00
Ermittelter Realwert Fr. 1'710'000.00
Aufgestauter Unterhalt Fr. 236'000.00
Annahmen:
Kapitalisierungssatz 8 %
Gewichtung: 1 × Realwert, 4 × Ertragswert
Berechnung:
Mietertrag 1'300.00 × 6 Whg. × 12 Mte. Fr. 93'600.00
Ertragswert 93'600.00 × 100 : 8 Fr. 1'170'000.00
Verkehrswert
(1 × 1'710'000.00 + 4 × 1'170'000.00) : 5
6'390'000.00 : 5 Fr. 1'278'000.00
./. aufgestauter Unterhalt Fr. 236'000.00
Verkehrswert gerundet Fr. 1'040'000.00
Hinweis
Hinweise zu Definition und Berechnung von Ertragswert und Realwert finden Sie im Beitrag Werte einer Liegenschaft (Begriffsdefinitionen).
Rückwärtsrechnung
Bei der Verkehrswertschätzung mittels Rückwärtsrechnung wird vom zukünftig möglichen Ertragswert ausgegangen.
Wichtig
Diese Methode wird für Mietobjekte verwendet, bei welchen Renditeüberlegungen zur Geltung kommen (Mehrfamilienhäuser, Gewerbebauten etc.). Auf einfache Weise können die erzielbaren Erträge mit allfälligen baulichen Investitionen verglichen werden.
Die Lage, bzw. der Realwert werden nur indirekt, d.h. bei der Festlegung der möglichen, ortsüblichen Mietzinse berücksichtigt.
Beispiel: Verkehrswertschätzung für ein 6-Familienhaus
Bekannt:
Bauliche Investitionen gem.
Kostenschätzung Projekt Fr. 238'000.00
Mögliche Monatsmiete pro
Wohnung nach baulichen Investitionen Fr. 1'500.00
Ermittelter Realwert Fr. 1'710'000.00
Annahmen:
Kapitalisierungssatz 8 %
Berechnung:
Zukünftiger Mietertrag
1'500.00 × 6 Whg. × 12 Mte. Fr. 108'000.00
Zukünftiger Ertragswert
108'000.00 × 100 : 8 Fr. 1'350'000.00
Heutiger Verkehrswert
zukünftiger Ertragswert Fr. 1'350'000.00
./. bauliche Investitionen Fr. 238'000.00
Fr. 1'112'000.00
Verkehrswert gerundet Fr. 1'110'000.00
Berechnung nach der BGF-Methode
Die Verkehrswertschätzung kann approximativ auch anhand der vorhandenen Bruttogeschossflächen (BGF) gemacht werden. Mittels Vergleichswerten wird ein Ansatz pro Quadratmeter Bruttogeschossfläche angenommen, welcher von der Lage, der Bauqualität und dem Gebäudealter abhängt.
Wichtig
Die BGF-Methode eignet sich für Wohnbauten mit mehreren Wohnungen und dient hauptsächlich zu Kontrollzwecken.
Beispiel: Verkehrswertberechnung für 10-Familienhaus
Bekannt: Bruttogeschossfläche 812 m²
Annahme: Ansatz pro m² bei mittlerer Lage und
guter Bauqualität Fr. 4'000.00
Berechnung: Approximativer Verkehrswert 4'000.00 × 812 m² Fr. 3'248'000.00
Verkehrswert gerundet Fr. 3'250'000.00
