18.04.2017

Immobilientreuhänder: Die relevanten Haftpflichtarten

Die Haftpflichtversicherung bietet Deckung gegenüber Ansprüchen von Dritten aufgrund gesetzlicher Bestimmungen. Als Immobilientreuhänder finden Sie in diesem Beitrag einige Hinweise zu den besonders relevanten Haftpflichtversicherungen inklusive Musterklauseln für eine erweiterte Betriebshaftpflichtversicherung.

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Immobilientreuhänder

Gesetzesparagraphen

Folgende Gesetzesparagraphen nehmen Bezug auf die Haftpflichtarten, die hinsichtlich Kundenberatungen für den Immobilientreuhänder relevant sind:

OR 41

OR 58

ZGB 679

OR 55

SVG – Strassenverkehrsgesetz 

Stockwerkeigentümer-Haftpflichtversicherung

Für Gebäude mit Eigentumswohnungen und/oder Geschäftsräumen im Stockwerkeigentum kann die Versicherung nur durch die Eigentümergemeinschaft, die gesamte Liegenschaft umfassend, abgeschlossen werden. Der Versicherer verkehrt mit der von der Gemeinschaft gewählten Verwaltungsstelle, welche die Gemeinschaft nach aussen vertritt.

Wichtig für die Beratung durch den Immobilientreuhänder
Für den einzelnen Wohnungseigentümer erübrigt sich der Abschluss einer besonderen Gebäudehaftpflichtversicherung, da seine Haftpflicht als Stockwerkeigentümer durch die Versicherung der Gemeinschaft mitgedeckt ist.

Bei Mit- oder Gesamteigentum gelten diese Ausführungen sinngemäss.

 Gebäudehaftpflichtversicherung

Die Gesetzesartikel OR 58 und ZGB 679 umschreiben die Haftung des Werkeigentümers resp. Grundeigentümers sinngemäss wie Folgt:

‹Wer eine fehlerhafte Anlage (Gebäulichkeiten, unbebaute Grundstücke), besitzt oder wenn der Unterhalt nicht vorschriftsgemäss erfolgt, wird haftpflichtig.›

Für den Immobilientreuhänder: Der Grund- oder Werkeigentümer hat also den Schaden, den er durch sein Eigentum verursacht, zu ersetzen.

Anmerkung
Die schweizerische Rechtsprechung hat in jüngster Zeit die Haftung wegen des Unterlassens des sorgfältigen Unterhalts verschiedentlich bejaht.

Gebäude-Haftpflichtversicherung

Für den Immobilientreuhänder: Diese Police umfasst folgende Leistungen:

  • Abwehr unberechtigter Ansprüche
  • Schadenersatzansprüche aus Personen- und Sachschäden, sofern eine gesetzliche Haftung vorliegt.

Sämtliche Gebäulichkeiten und Anlagen der Immobilie sind in der Deckung eingeschlossen.

Besonderheiten

  • Ein- und Mehrfamilienhäuser Einfamilien- und Ferienhäuser sind in der Privathaftpflichtversicherung mitversichert. Bei Mehrfamilienhäusern, wo die Gebäudehaftpflichtpolice Deckung gewährt, ist für den Immobilientreuhänder zu beachten, dass das Stockwerkeigentum eine separate auf alle Miteigentümer ausgestellte Gebäudehaftpflichtpolice erfordert.
  • Gewerbliche Liegenschaft Die Betriebshaftpflichtversicherung bietet Schutz für Gebäudehaftpflicht-Ansprüche, sofern die Liegenschaft ganz oder teilweise dem eigenen Betrieb dient. Sonderheiten müssen mit dem Versicherer vereinbart werden.

Wichtig für die Beratung durch den Immobilientreuhänder
Die Garantiesumme der Police sollte mindestens 2 Mio. Franken umfassen.

Der typische Schadenfall
Allgemein zugängliche, aber ungenügend abgesperrte Gartenteiche, Schwimmbecken, Luken, Schächte, Gruben usw. = Sturzgefahr.

Betriebs- und Berufshaftpflichtversicherung

In der Betriebshaftpflichtversicherung werden grundsätzlich drei Basisrisiken abgedeckt:

  • Anlagerisiko
  • Betriebsrisiko
  • Produkterisiko

Achtung Immobilientreuhänder: Der Immobilienfachmann wird in aller Regel in Ausübung seiner Tätigkeit mit dem Betriebsrisiko und dem Anlagerisiko konfrontiert sein. Dies ist aus folgenden Gesetzesartikeln ersichtlich:

OR 55            Haftung des Geschäftsherrn

OR 58            Haftung des Werkeigentümers

OR 101          Haftung für Hilfspersonen

ZGB 679        Haftung des Grundeigentümers

Das Produkterisiko (gemäss Produktehaftpflichtgesetz) tragen diejenigen, die ein Produkt herstellen oder vertreiben. Im Immobilienbereich sind Bauzulieferer hier eingebunden.

Versicherungsdeckung

Wenn geschädigte Dritte gesetzlichen Anspruch auf Schadenersatz gegen den Unternehmer oder seine Mitarbeiter erheben, bietet die Betriebshaftpflicht Deckung.

Folgende Tatbestände sind versichert:

  • Personenschäden
  • Sachschäden
  • Vermögensschäden als Folge eines versicherten Personen- oder Sachschadens

Wichtig
Wichtiger Bestandteil einer Betriebshaftpflichtpolice ist die Abwehr unberechtigter Ansprüche.

Besonderheiten

In der Betriebshaftpflichtversicherung ist in der Grunddeckung in der Regel die Bauherrenhaftpflichtdeckung nicht enthalten (spezielle Regelungen vorbehalten).

Sonderrisiken

In Absprache mit dem Versicherer können verschiedene Sonderrisiken in die Betriebs-Haftpflichtpolice eingebaut werden. Für den Immobilienverwalter ist wichtig zu wissen, dass folgende Sonderrisiken eingeschlossen werden können:

  • Schäden an gemieteten, geleasten oder gepachteten Grundstücken, Gebäuden und Räumlichkeiten.
  • Arbeitsmaschinen (Rasenmäher/Reinigungsmaschinen), welche selbstfahrend sind und öffentliche Strassen benützen, brauchen ein Nummernschild und sind dementsprechend dem Strassenverkehrsgesetz unterstellt. Eine Motorfahrzeug-Haftpflichtversicherung ist abzuschliessen.

Der typische Schadenfall
Ein Angestellter einer Immobilienfirma verunreinigt durch Rückstände an seinen Schuhen diverse echte Teppiche in einer Wohnung. Schaden CHF 2'500.– für Reinigungskosten und Ersatz eines Teppichs.

Exkurs: Rechtsschutzversicherung

Betriebsrechtsschutzversicherung

Für Betriebe, welche über keinen eigenen Rechtsdienst oder Juristen verfügen, kann es sinnvoll sein, eine Betriebsrechtsschutzversicherung zu prüfen.

Achtung Immobilientreuhänder
Zu erwähnen ist allerdings, dass im Rahmen von baulichen Massnahmen – wo eine Baubewilligung erforderlich ist – kaum Versicherungsschutz erhältlich ist.

Im Wesentlichen werden folgende Deckungen angeboten:

  • Schadenersatzrecht
  • Strafrecht
  • Versicherungsrecht
  • Nachbarrecht
  • Miet- und Pachtrecht
  • Arbeitsrecht

Es gibt Versicherer, welche im übrigen Obligationenrecht und Zivilrecht Unterstützung in Form von mündlichen oder schriftlichen Auskünften gewähren (Beratungsrechtsschutz).

Verkehrsrechtsschutz

Für Betriebe mit einem Wagenpark kann es sinnvoll sein, einen Kollektivvertrag mit einem Rechtsschutzversicherer für die Belange des Strassenverkehrs abzuschliessen.

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