08.08.2018

Schadenregulierung: Wenn die Immobilie brennt

Brände bei Immobilien betreffen insbesondere Eigentümer, Gebäudeversicherungen sowie Schadenverursacher. Bei der Schadenregulierung beginnen die Schwierigkeiten bei der Bestimmung von Zeit- und Neuwert der Immobilie, aber auch die Frage des Rückgriffs der Versicherungen kann Probleme bereiten.

Von: Adrian Weber   Drucken Teilen   Kommentieren  

Adrian Weber, Rechtsanwalt, LL.M.

Adrian Weber, Rechtsanwalt LL.M., Partner in der Kanzleigemeinschaft Advokaturen im Rabenhaus, Zürich, befasst sich schwerpunktmässig mit Submissionsrecht sowie Bau- und Immobilienrecht.

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Wer haftet für Schäden?

Für einen erlittenen Schaden Ersatz zu erhalten, ist nicht selbstverständlich, denn für zahlreiche Schäden des täglichen Lebens gibt es keinen Ersatz. Dies gilt beispielsweise für den verlorenen Schlüsselbund, die gestohlene Bankkarte oder den verletzten Fuss nach einem Sturz. Vielmehr trägt in der Regel – ganz nach dem römisch-rechtlichen Grundsatz «casum sentit dominus» (lat.: frei übersetzt «Den Zufall trägt der Eigentümer») – jeder Eigentümer seinen Schaden selbst, es sei denn, der geschädigte Eigentümer hat einen rechtlichen Anspruch, seinen Schaden auf einen Dritten abzuwälzen. Einen Brandschaden an einer Immobilie wird der Eigentümer in erster Linie auf die Gebäudeversicherung abwälzen wollen und erst an zweiter Stelle auf den eigentlichen Schadenverursacher.

Versicherungsschutz durch die Gebäudeversicherung

Schäden an Gebäudebestandteilen und Gebäuden werden im Gegensatz zur Hausratversicherung, welche Schäden an Gegenständen im Haus deckt, grundsätzlich von der (kantonalen) Gebäudeversicherung übernommen. Schäden an Gebäuden können durch Wasser, Glasbruch oder Feuer entstehen, wobei zu den Feuerschäden auch Schäden durch Rauch, Blitzschlag, Explosionen oder Hitze zu zählen sind. Schäden durch Elementarereignisse wie z.B. Hagel, Erdrutsch, Schneedruck oder Überschwemmung werden ebenfalls von der Gebäudeversicherung übernommen. Zusätzlich zu den Grundleistungen können weitere Leistungen wie Mietzinsausfälle versichert werden. Neben Gebäuden ist es zudem möglich, offene Schwimmbecken, gedeckte Brücken, Aussichtstürme usw. zu versichern.

Wichtiger Hinweis: Falls aber infolge einer verstopften Sickerleitung der Keller überflutet wird, kommt die Gebäudeversicherung nicht für den Schaden auf. Damit ein solcher Schaden gedeckt ist, muss bei einer privaten Versicherungsgesellschaft eine zusätzliche Gebäudewasserversicherung abgeschlossen werden.

Die Versicherung von Gebäuden ist in den Kantonen unterschiedlich geregelt. Öffentlichrechtliche Gebäudeversicherungen existieren in 19 Kantonen. Sämtliche Gebäudeeigentümer in diesen Kantonen müssen mithin ihr Gebäude obligatorisch bei der Gebäudeversicherung versichern. In der Regel wird über einem Wert von rund CHF 5000.– der Abschluss einer Gebäudeversicherung verlangt.

In den sogenannten Gustavo-Kantonen (GE, UR, SZ, TI, AI, VS, OW) bestehen keine kantonalen Gebäudeversicherungen. Eine gesetzliche Verpflichtung für den Abschluss einer Gebäudeversicherung besteht jedoch in den Kantonen SZ, UR, AI sowie OW. In den Kantonen GE, TI und VS ist die Gebäudeversicherung freiwillig, wobei dort aber die meisten Gebäude dennoch versichert sind. Da in den Gustavo-Kantonen private Versicherer Gebäudeversicherungen anbieten, sind der Versicherungsschutz und die Prämien oftmals unterschiedlich ausgestaltet.

Wichtiger Hinweis: Die Gebäude sind bei den Gebäudeversicherungen meistens zum Neuwert versichert, wobei die (kantonalen oder privaten) Gebäudeversicherungen diesen Wert durch eine Schätzung des Gebäudes, die alle 12 bis 15 Jahre wiederholt wird, bestimmen. Als Neuwert gelten diejenigen Kosten, die anfallen würden, falls das Gebäude bei einem Schadenfall in der gleichen Art, mit demselben Standard und in der identischen Grösse wiederaufgebaut werden müsste. Bei älteren Gebäuden ist auch eine Versicherung zum Zeitwert möglich, also demjenigen Wert, den das Gebäude zur Zeit der Schätzung hat.

Zeit- und Neuwert

Die Zeit- und Neuwert-Problematik ist beim Rückgriff der Gebäudeversicherung von grosser praktischer Bedeutung, weil die Gebäudeversicherung dem Eigentümer in der Regel den Neuwert ersetzen muss, für den Rückgriff auf den Schädiger aber nach den haftpflichtrechtlichen Grundsätzen auf die Geltendmachung des Zeitwerts beschränkt ist. Eine Ausnahme gilt, wenn ein Gebäude teilweise beschädigt ist und sich der Schaden einzig aus Reparatur- sowie Reinigungskosten zusammensetzt, die keinen Mehrwert darstellen, da an ihnen kein wirtschaftliches Interesse besteht.

Vorsicht ist auch bei Neu- und Umbauten geboten, da in diesen Fällen vor Baubeginn eine sogenannte Bauzeitversicherung abgeschlossen werden muss. Dies ist wichtig, denn Schäden auf einer Baustelle sind rasch geschehen und häufig nicht zu verhindern. Nach Abschluss der Bauarbeiten wird die Bauzeitversicherung dann zur Gebäudeversicherung.

Dementsprechend ist beim Brand einer Immobilie immer die Gebäudeversicherung gestützt auf die abgeschlossene Gebäudeversicherungspolice primär für das Tragen des Schadens verantwortlich.

Haftung des Schadenverursachers

Natürlich haftet auch der Schadenverursacher dem Eigentümer für den Schaden. Der Schadenverursacher kann den Schaden vorsätzlich (z.B. durch Brandstiftung) oder auch fahrlässig (z.B. durch das nicht korrekte Löschen einer Zigarette oder Kerze) verursacht haben. Dabei werden grundsätzlich die Straftatbestände der Brandstiftung (vgl. Art. 221 Strafgesetzbuch [StGB]) bzw. der fahrlässigen Verursachung einer Feuersbrunst (vgl. Art. 222 StGB) erfüllt. Ein Schaden kann gegenüber dem Schadenverursacher im Grundsatz gestützt auf eine vertragliche (z.B. Schädigung durch den Mieter einer Wohnung) und/oder ausservertragliche (z.B. Schädigung durch den Brandstifter) Grundlage geltend gemacht werden.

Wichtiger Hinweis: Im Aussenverhältnis besteht bei mehreren Ersatzpflichtigen Anspruchskonkurrenz, was bedeutet, dass die Ersatzansprüche nicht kumulierbar sind und der Geschädigte den Schaden nur einmal ersetzt erhält. Der Geschädigte hat somit die Wahl, ob er die Gebäudeversicherung oder den Schadenverursacher belangen will, wobei die erstere Möglichkeit die übliche Wahl ist.

Der Rückgriff der Gebäudeversicherung

Hat nun die Gebäudeversicherung den Schaden an der Immobilie aus dem Brandereignis an den Eigentümer bezahlt, stellt sich für die Gebäudeversicherung die Frage, ob und inwieweit sie auf den Schadenverursacher Rückgriff nehmen kann.

Wichtig für den Rückgriff (oder Regress) der Gebäudeversicherung ist dabei Art. 51 Obligationenrecht (OR), der den Rückgriff unter mehreren Ersatzpflichtigen regelt. Nach dieser Bestimmung trägt in der Regel derjenige in erster Linie den Schaden, der ihn durch unerlaubte Handlung verschuldet hat, und in letzter Linie derjenige, der ohne eigene Schuld und ohne vertragliche Verpflichtung nach Gesetzesvorschrift haftbar ist (vgl. Art. 51 Abs. 2 OR). Die Gebäudeversicherung gilt in dieser Kaskade als aus Vertrag ersatzpflichtig. Nach den Bestimmungen des Obligationenrechts richten sich sodann Bestand und Umfang der infrage stehenden Haftpflichtforderung. Das Versicherungsvertragsgesetz (VVG), insbesondere Art. 72 VVG, dagegen findet auf den Rückgriff der Gebäudeversicherung als eine kantonale Institution keine Anwendung (vgl. Art. 103 Abs. 2 VVG).

In den verschiedenen kantonalen Gebäudeversicherungsgesetzen wird der Rückgriff auf weitere Ersatzpflichtige unterschiedlich geregelt. Es sind in der Regel drei Varianten zu unterscheiden:

  1. In den meisten Fällen sehen die Gebäudeversicherungsgesetze vor, dass die Schadenersatzansprüche des Eigentümers auf die Gebäudeversicherung übergehen, soweit diese Entschädigung leistet (z.B. im Kanton Zug). Die Gebäudeversicherung subrogiert (dabei handelt es sich um eine Legalzession) diesfalls in sämtliche Haftpflichtansprüche des versicherten Eigentümers.
  2. Andere Gebäudeversicherungsgesetze beinhalten zwar ebenfalls eine Subrogation, jedoch mit dem Unterschied, dass eine solche nur für Ansprüche aus unerlaubter und schuldhafter Handlung möglich ist, also nur bei einer sogenannten Verschuldenshaftung (z.B. im Kanton Zürich und Kanton St. Gallen).
  3. Als Sonderfall gilt die Regelung im Kanton Aargau, welche der Gebäudeversicherung lediglich ein Rückgriffsrecht zugesteht (ohne Subrogation), wie dies auch Art. 51 OR vorsieht.

Im Wesentlichen bedeutet dies, dass die Gebäudeversicherung, falls sie den Schaden des Eigentümers der Immobilie ersetzt hat, auf den Schadenverursacher Rückgriff nehmen kann, falls ihr dieser bekannt ist. Im Folgenden konzentriert sich der vorliegende Beitrag im Wesentlichen auf den Fall einer Subrogation gemäss der ersten Variante.

Wichtiger Hinweis: Wichtig zu wissen ist in diesem Zusammenhang, dass der versicherte Eigentümer für sämtliche Handlungen verantwortlich ist, durch die er das Rückgriffsrecht der Gebäudeversicherung schuldhaft schmälert. In solchen Fällen ist es möglich, dass die Gebäudeversicherung ihre Leistungen gegenüber dem versicherten Eigentümer entsprechend kürzt. Eine Kürzung der Versicherungsleistung ist zudem möglich, wenn der Eigentümer selbst grobfahrlässig den Schaden (teil-)verursacht hat.

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