18.07.2014

Ausweisung Mieter: Dies gilt es bezüglich des Untermieters zu beachten

Es kommt in der Praxis bezüglich der Ausweisung immer wieder vor, dass nach der Aussprache einer Kündigung gegen den Mieter ein Untermieter sich der Rückgabe des Mietobjektes widersetzt. In einem solchen Fall kann der Vermieter sowohl den Hauptmieter als auch den Untermieter ausweisen. Alternativ kann er den Mieter anhalten, den Untermieter auszuweisen.

Von: Urban Hulliger   Drucken Teilen  

Dr. iur. Urban Hulliger

Dr. iur. Urban Hulliger ist als Rechtsanwalt in der Zürcher Anwaltskanzlei Rohrer Müller Partner AG sowohl prozessierend als auch beratend vorwiegend im Bereich des Immobilienrechts tätig (www.rmp.ch). Vormals arbeitete Urban Hulliger als Mitarbeiter einer führenden Zürcher Wirtschaftskanzlei sowie von 2002 bis 2004 als Gerichtssekretär am Mietgericht Zürich. Er ist zudem Herausgeber des Online Moduls Immobilientreuhand Praxis der WEKA Business Media AG.

Ausweisung Mieter

Das Untermietverhältnis kann per definitionem nicht länger dauern oder erstreckt werden als das Hauptmietverhältnis. Mit der Ausweisung des Mieters, also dem Ende der Berechtigung das Mietobjekt zu nutzen, endet daher im externen Verhältnis zum Vermieter automatisch auch das Recht des Untermieters, das Mietobjekt zu nutzen. Dies gilt im Übrigen auch dann, wenn der Untermieter gegenüber dem Mieter an sich das Recht zur weiteren Nutzung gehabt hätte, beispielsweise weil der Mieter mit dem Untermieter einen längerfristigen Mietvertrag abgeschlossen hat oder es unterlassen hat, den Untermietvertrag rechtzeitig zu kündigen. Diesfalls wird der Mieter dem Untermieter schadenersatzpflichtig, weil er den Untermietvertrag nicht vertragsgemäss erfüllen kann.

Rechtsgrundlagen

Ausweisungsanspruch gegenüber dem Mieter

Der Anspruch auf Ausweisung vom Mieter durch den Vermieter ergibt sich sowohl vertraglich aus dessen Rückgabepflicht (Art. 267 OR) als auch sachenrechtlich aus dem Eigentumsrecht des Vermieters (Art. 641 Abs. 2 ZGB), welches seit der Beendigung des Mietverhältnisses ja nicht mehr durch den Mietvertrag bzw. das sich daraus ergebende Nutzungsrecht des Mieters eingeschränkt ist.

Ausweisungsanspruch gegen den Untermieter

Dem Gesagten zufolge kann sich der Anspruch auf Ausweisung des Vermieters gegenüber dem Untermieter nicht direkt aus Art. 267 OR ergeben. Dies gilt im Übrigen nicht einmal dann, wenn das Untermietverhältnis auf denselben Termin hin endet bzw. gekündigt wurde wie das Hauptmietverhältnis. Denn die entsprechende Rückgabeverpflichtung von Art. 267 OR des Untermieters besteht nur gegenüber dessen Mietpartei, dem Mieter. Gestützt auf Art. 262 Abs. 3 OR kann aber ein Rückgabeanspruch des Vermieters auch direkt gegenüber dem Untermieter angenommen werden. Zudem besteht natürlich auch gegen den Untermieter der sachenrechtliche Rückgabeanspruch von Art. 641 Abs. 2 ZGB aus dem nach der Kündigung bzw. Beendigung des Hauptmietvertrages befreiten Eigentumsrecht des Vermieters.

Ausweisung Mieter: Praktisches Vorgehen

Ob der Vermieter den Mieter die Ausweisung des Untermieters vornehmen lässt oder ob der Vermieter diese Ausweisung des Untermieters lieber selbst an die Hand nimmt, hängt von den konkreten Umständen ab, insbesondere von der Erreichbarkeit, aber auch der Kooperationsbereitschaft des Mieters. Ist der Mieter, wie dies leider häufig der Fall ist, nicht willens, den Untermieter seinerseits auszuweisen, oder ist er dazu finanziell gar nicht in der Lage (im summarischen Verfahren zur Ausweisung werden die Kosten sowohl vom Gericht als auch hernach vom Vollzugsorgan vorab vom Kläger bzw. Gesuchsteller bezogen, welcher dann lediglich einen entsprechenden Regressanspruch erhält), wird der Vermieter die Ausweisung des Untermieters selbst vornehmen müssen. In aller Regel ist es für den Vermieter im Ergebnis vorteilhaft und vorzuziehen, wenn er die Ausweisung des Mieters und des Untermieters übernimmt. Von praktischer Wichtigkeit ist, dass der Vermieter überhaupt Kenntnis vom Vorhandensein eines Untermieters hat.

Beizufügen ist, dass in diesem Zusammenhang auch die Rechtslage auf der Ebene des Untermietverhältnisses von Bedeutung ist. Hat der Mieter gegenüber dem Untermieter beispielsweise keinen vertraglichen Rückgabeanspruch, weil das Untermietverhältnis auf den massgeblichen Beendigungstermin des Hauptmietverhältnisses nicht endet oder hat beendigt werden können, fehlt dem Mieter natürlich jegliche Handhabe, den Untermieter selber auszuweisen, weshalb in diesem Fall zwingend der Vermieter die Ausweisung vornehmen bzw. übernehmen muss.

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