28.05.2020

Geschäftsmietvertrag: Ausserordentliche Kündigung eines befristeten Geschäftsmietvertrags aus wichtigem Grund

Entscheid ZK 19 139 vom 10.9.2019 des Obergerichts des Kantons Bern.

Von: Janine Wäber  DruckenTeilen 

Janine Wäber

Janine Wäber, MLaw, Rechtsanwältin, Partnerin bei Burkhalter Rechtsanwälte Bern/Zürich (www.drpb.ch) mit Tätigkeitsschwerpunkten im Miet-, Bau und Immobilienrecht.

Geschäftsmietvertrag

Sachverhalt

Zwischen den Parteien bestand ein befristeter Geschäftsmietvertrag über ein Ladenlokal mit einer Laufzeit bis 30. Juni 2021. Ab November 2015 entstand zwischen den Vertragsparteien Streit über eine Videoüberwachungskamera, die der Mieter neben der Tür seines Lokals montiert hatte. Am 21. März 2016 kündigte der Vermieter den Mietvertrag per 30. September 2016 mit der Begründung «gemäss Art. 266g OR (Videokamera wurde ohne Erlaubnis montiert – trotz zweimaliger Mahnung wurde diese nicht entfernt)».


Die Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Bern hatte zu prüfen, ob die Weigerung des Mieters, die Aussenvideokamera zu demontieren, für den Vermieter einen wichtigen Grund darstellte, welcher die Vertragserfüllung für ihn unzumutbar machte.

Berechtigung zur Montage einer Videoüberwachungskamera? 

Das Obergericht führt in seinen Erwägungen aus, dass in erster Linie zu prüfen sei, ob der Mieter zur Montage der Kamera berechtigt gewesen sei bzw. ob der Vermieter seine Zustimmung unberechtigterweise verweigert habe. Träfe dies zu, hätte der Mieter sich zu Recht geweigert, die Kamera zu demontieren, und eine Weiterführung des Mietverhältnisses sei für den Vermieter nicht unzumutbar.
 

Zur Verbindung der Kamera mit dem Ladenlokal habe der Mieter die tragende Aussenwand mit einer Dicke von 30 cm durchbohrt. Weil die Aussenwand nach der Bohrung nicht mehr vollständig dicht sei, handle es sich dabei um einen wesentlichen Eingriff in die Substanz des Mietobjekts, der vom Mieter nicht eigenmächtig vorgenommen werden dürfe. Die Montage der Kamera stelle eine Änderung der Mietsache dar, welche einer schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedürfe, so das Obergericht. Diese schriftliche Zustimmung fehle vorliegend. Der Vermieter könne frei entscheiden, ob er eine Änderung der Mietsache durch den Mieter wolle, und er könne diese nach eigenem Gutdünken – im Rahmen des Grundsatzes von Treu und Glauben – bewilligen oder die Bewilligung verweigern. Eine umfassende Interessenabwägung sei deshalb grundsätzlich nicht erforderlich.

Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Vertragsverhältnisses 

Die Aufforderung des Vermieters an den Mieter zum Entfernen der Kamera und schliesslich die Kündigung seien erfolgt, weil sich die Mieter der angrenzenden Lokale von der Kamera gestört gefühlt hätten. Der Vermieter habe somit sachliche Gründe gehabt, die Demontage der Kamera zu verlangen. Es handle sich nicht um eine Schikane gegenüber dem Mieter.

Mit der Weigerung, die Kamera zu entfernen, habe sich der Mieter über eine rechtmässige Anordnung des Vermieters hinweggesetzt. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses gegenüber einem derart renitenten Mieter während der verbleibenden fünf Jahren sei für den Vermieter unzumutbar im Sinne von Art. 266g OR.

Das Obergericht kam daher zum Schluss, dass die vorzeitige Aufl ösung des Mietverhältnisses durch den Vermieter zu Recht erfolgt sei, und bestätigte das vorinstanzliche Urteil.  Das Bundesgericht hat die gegen den obergerichtlichen Entscheid angehobene Beschwerde mit Urteil vom 1. November 2019 (BGer 4A_511/2019) abgewiesen, soweit es darauf eingetreten ist. 

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