03.07.2017

Kündigungsgründe: Achtung, Mieter können sich auf spezielle Anfechtungsgründe berufen

Wenn der Vermieter eine Kündigung ausgesprochen hat, weil der Mieter zuvor nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend gemacht hat, kann der Mieter diese Kündigunggründe anfechten. Wann solche Ansprüche des Mieters geltend gemacht werden können, zeigt Ihnen dieser Beitrag auf.

Von: Hans Stoller   Drucken Teilen   Kommentieren  

Hans Stoller, dipl. Architekt ETH/SIA, lic. iur.

Hans Stoller ist Inhaber eines Büros für Baumanagement und Baurecht (www.hans-stoller.ch). Seine Arbeitsschwerpunkte sind das private und öffentliche Baurecht, Beratung von Bauherren und Behörden, das Vorbereiten und Aushandeln von Bau- und Anlagebauverträgen, die Vertretung der Bauherren bei grossen Projekten sowie das Verhandeln und Durchsetzen von Lösungen bei Streitigkeiten und Bauschäden.

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Ansprüche

Solche Ansprüche können sein: das begründete Begehren um Behebung eines Mangels, um Herabsetzung des Mietzinses, um Zustimmung zur Untermiete usw. Ob diese Ansprüche schriftlich oder nur mündlich gemacht wurden, spielt keine Rolle, entscheidend ist bloss, dass die Kündigung ausschliesslich oder hauptsächlich erfolgte, weil solche Ansprüche gestellt wurden. Verlangt wird aber, dass der Mieter nach Treu und Glauben gehandelt habe. Gegen Treu und Glauben würde er beispielsweise verstossen, wenn es um Belanglosigkeiten ginge (z.B. der Vermieter soll eine neue, schönere Klingelanlage einrichten) oder um Sachverhalte, die mit dem Mietverhältnis gar nicht zusammenhängen.

Weiter sind diese Kündigungsgründe anfechtbar, wenn der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung (z.B. entschädigungslose Beanspruchung einer bisher mit der Wohnung vermieteten Mansarde) oder eine Mietzinsanpassung (z.B. Erhöhung des Mietzinses, obwohl die Voraussetzungen dazu nicht gegeben sind) durchsetzen will. Die Kündigung ist aber nicht anfechtbar, wenn der Vermieter – wie hievor schon erwähnt – kündigt, um von einem neuen Mieter einen höheren, nicht missbräuchlichen Mietzins zu erhalten. Es obliegt dem Mieter zu beweisen, dass eine anfechtbare Kündigung vorliege.

Rechtliche Grundlagen

Spezielle Anfechtungsgründe sind in nicht abschliessender Weise aufgezählt in Art. 271a OR.

Art. 271a OR
II. Kündigung durch den Vermieter
1 Die Kundigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
a. weil der Mieter nach Treu und Glauben Anspruche aus dem Mietverhaltnis geltend macht;
b. weil der Vermieter eine einseitige Vertragsanderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
c. allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
d. wahrend eines mit dem Mietverhaltnis zusammenhangenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbrauchlich eingeleitet hat;
e. vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhaltnis zusammenhangenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter:
   1. zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
   2. seine Forderung oder Klage zuruckgezogen oder erheblich eingeschrankt hat;
   3. auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
   4. mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
   5. wegen Anderungen in der familiaren Situation des Mieter aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
2 Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstucke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens uber eine Forderung aus dem Mietverhaltnis geeinigt hat.
3 Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kundigungen:
a. wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters fur sich, nahe Verwandte oder Verschwagerte;
b. wegen Zahlungsruckstand des Mieters (Art. 257d);
c. wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rucksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
d. infolge Verausserung der Sache (Art. 261);
e. aus wichtigen Grunden (Art. 266g);
f. wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).

congé-vente

Eine Kündigung kann auch angefochten werden, wenn es dem Vermieter darum geht, den Mieter zum Kauf der gemieteten Wohnung zu veranlassen (congé-vente). Kündigt jedoch der Vermieter nach einem Kaufangebot aus andern Gründen, ist eine Anfechtung nur möglich, wenn diese andern Gründe die Kündigung nicht rechtfertigen. Der Zusammenhang mit dem Kaufangebot besteht aber nicht mehr.

Hängiges Verfahren und Kündigungssperrfrist

Eine während eines hängigen Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, das mit dem Mietverhältnis zusammenhängt, ausgesprochene Kündigung ist anfechtbar. Wenn der Mieter aber missbräuchlich gehandelt hat, z.B. das Verfahren, obwohl sein Begehren völlig aussichtslos ist, eingeleitet hat, um eine Kündigung zu verunmöglichen, bekommt er keinen Kündigungsschutz.

Wichtig
Wenn ein Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren zwischen dem Vermieter und dem Mieter stattgefunden hat und der Vermieter in diesem Verfahren
 - zu einem erheblichen Teil unterlegen ist (deutlich mehr als zur Hälfte),
 - seine Klage oder Forderung ganz zurückgezogen oder erheblich (deutlich mehr als zur Hälfte) herabgesetzt hat,
 - auf die Anrufung des Richters verzichtet hat, obwohl vor der Schlichtungsbehörde keine Einigung zustande gekommen war,
 - wenn er sich mit dem Mieter in einem Vergleich oder sonst wie geeinigt hat (wobei es in diesem Fall keine Rolle spielt, ob der Vermieter von seiner Forderung erheblich oder nur wenig zurückgegangen ist),
so kann eine Kündigung, die innerhalb von drei Jahren ausgesprochen wird, angefochten werden.

Die Frist läuft von dem Tage an, an welchem das Urteil erfolgte, der Klage- oder Forderungsrückzug erfolgte bzw. der entsprechende Verfahrensbeschluss gefasst wurde, die Frist zur Anrufung des Richters abgelaufen war oder der Vergleich unterzeichnet wurde. Die Kündigung darf innerhalb dieser Frist nicht ausgesprochen werden, auch wenn sie auf einen Zeitpunkt nach Ablauf der Frist erfolgt.

Keine Sperrfrist wird ausgelöst, wenn die Kündigung nichtig ist, z.B. schriftlich statt mit dem Formular ausgesprochen wurde.

Wenn sich die Familienverhältnisse des Mieters ändern, ohne dass dem Vermieter dadurch wesentliche Nachteile entstehen (z.B. wenn ein Kind geboren wird, ein Ehegatte stirbt oder es zur Scheidung kommt) und der Vermieter seine Kündigung nur mit dieser veränderten Situation begründet, so kann sie angefochten werden.

Wenn es früher, aber vor Ablauf von drei Jahren, zwar nicht zu einem Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren gekommen war, weil sich der Vermieter und Mieter direkt einigten, so ist eine Kündigung anfechtbar. Allerdings muss der Mieter diese Tatsache durch Vorlage von Schriftstücken beweisen können.

Keine Sperrfrist für diese Kündigungsgründe

Nicht anwendbar sind aber die vom Gesetz erwähnten Anfechtungsgründe nach Buchstaben d (hängiges Verfahren) und e (Sperrfrist von drei Jahren),

  • wenn der Vermieter wegen dringenden Eigenbedarfs für sich oder nahe Verwandte oder Verschwägerte (z.B. Eltern und Schwiegereltern, Kinder und Schwiegersöhne oder -töchter, Enkel, Geschwister, Nichten und Neffen) kündigt. Der dringende Eigenbedarf kann sowohl darin liegen, dass sonst keine Unterkunft zur Verfügung steht, als auch in übermässiger finanzieller Belastung, wenn z.B. die gekaufte Wohnung weiterhin zu einem nicht kostendeckenden Mietzins dem Mieter zur Verfügung gestellt bleiben müsste;
  • der Mieter den Mietzins und/oder die Nebenkosten nicht bezahlt, was Grund zu einer ausserordentlichen Kündigung gibt;
  • wenn der Mieter seine Pflicht zu Sorgfalt und Rücksichtnahme schwer verletzt, z.B. starken Lärm verursacht, den Vermieter und/oder andere Hausbewohner wiederholt und in nicht leicht zu nehmender Weise belästigt;
  • wenn die Liegenschaft veräussert wird. Der neue Eigentümer ist an die Sperrfrist nicht gebunden und muss auch ein allenfalls zwischen dem früheren Eigentümer und dem Mieter noch hängiges Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren nicht beachten;
  • wenn wichtige Gründe vorliegen, zufolge derer es unzumutbar geworden ist, das Mietverhältnis fortzusetzen, so dass Grund zu einer ausserordentlichen Kündigung besteht;
  • wenn der Mieter in Konkurs fällt.

Rechtsmissbrauch

Missbräuchliche Kündigungsgründe von Seiten des Vermieters können auch vorliegen, wenn der Beklagte (Vermieter) einverstanden gewesen ist, über die Mietzinserhöhung zu verhandeln, um kurz darauf doch zu kündigen. In diesem Verhalten können Ansätze von Rechtsmissbrauch erblickt werden, da der Beklagte damit den Eindruck erweckt haben könnte, er sei an der Weiterführung des Mietverhältnisses interessiert.

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