05.08.2015

Befundaufnahme: Genügt eine amtliche Befundaufnahme als Mängelrüge

Nach Art. 267a Abs. 1 OR muss der Vermieter bei der Rückgabe des Mietobjektes den Zustand des Mietobjektes prüfen und dem Mieter diejenigen Mängel "sofort" melden, für welche er den Mieter haftbar machen will. Fraglich ist nun, ob ein amtlicher Befund für sich alleine den Anforderungen an eine Mängelrüge genügt.

Von: Urban Hulliger   Drucken Teilen   Kommentieren  

Dr. iur. Urban Hulliger

Dr. iur. Urban Hulliger ist als Rechtsanwalt in der Zürcher Anwaltskanzlei Rohrer Müller Partner AG sowohl prozessierend als auch beratend vorwiegend im Bereich des Immobilienrechts tätig (www.rmp.ch). Vormals arbeitete Urban Hulliger als Mitarbeiter einer führenden Zürcher Wirtschaftskanzlei sowie von 2002 bis 2004 als Gerichtssekretär am Mietgericht Zürich. Er ist zudem Herausgeber des Online Moduls Immobilientreuhand Praxis der WEKA Business Media AG.

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Befundaufnahme

Zum amtlichen Befund

Art. 267a Abs. 1 OR setzt voraus, dass der Vermieter bei der Rückgabe des Mietobjektes den Zustand der Mietsache prüft und der Mieter diejenigen Mängel "sofort" meldet, für welche er diesen haftbar machen will. Gemäss eindeutigem Wortlaut des Gesetzes muss der Vermieter diese Mängel dem Mieter sofort mitteilen. Eine solche Mitteilung erfolgt jedoch bei der Aufnahme eines amtlichen Befundes gerade nicht. Der mit der Befundaufnahme beauftragte Vollzugsbeamte nimmt lediglich den Zustand des Mietobjektes auf und vermerkt im Befund das, was er auf Ersuchen bzw. Hinweis des Gesuchstellers selber wahrnehmen kann (Tatsachenfeststellung). Eine Mängelrüge setzt im Gegensatz zu einer Befundaufnahme eine konkrete Willenserklärung gegenüber dem Mieter voraus, die entweder mündlich oder schriftlich erfolgen kann. Der amtliche Befund alleine stellt somit keine Mängelrüge dar, wie es das Gesetz in Art. 267a Abs. 1 OR verlangt.

Möglich und zulässig ist allerdings, dass der Vermieter dem Mieter den amtlichen Befund nach Befundaufnahme (sofort nach der Rückgabe des Mietobjektes) zustellt und im Begleitschreiben erwähnt, dass der Mieter für alle im amtlichen Befund aufgeführten Mängel haftbar gemacht wird. Damit ist den Anforderungen an eine Mängelrüge genüge getan.

Zur Mängelrüge

Der Mängelrüge im Rahmen der Rückgabe des Mietobjektes wird in der Praxis oft zu wenig Beachtung geschenkt; vor allem, was das Erfordernis der "sofortigen" Anzeige im Sinne von Art. 267a OR angeht. In der Lehre ist man sich nicht einig, was "sofort" bedeutet. Einig ist man sich indessen darin, dass dem Vermieter zumindest genügend Zeit zur Verfügung zustehen muss, um zuverlässig abklären zu können, für welche Mängel er den Mieter überhaupt haftbar machen kann bzw. will. Dies kann durchaus einige Tage in Anspruch nehmen. In Lehre und Rechtsprechung variiert die Zeitspanne zwischen zwei bis drei Tagen und einer Woche.

Die Folgen einer fehlenden oder ungenügenden Mängelrüge sind dramatisch: Erfolgt die Mängelrüge zu spät, gar nicht oder ungenügend, verliert der Vermieter sämtliche Ansprüche gegenüber dem Mieter auf Schadenersatz für Mängel.

Davon ausgenommen sind einzig die sogenannten "versteckten" Mängel, welche der Vermieter auch bei pflichtgemässer Prüfung des Mietobjektes nicht erkennen konnte. Diese muss der Vermieter dem Mieter aber sofort melden, nachdem er sie entdeckt hat (Art. 267a Abs. 3 OR).

Die Rückgabe des Mietobjektes erfolgt im Idealfall in Anwesenheit beider Parteien. Diesfalls können beide Parteien das Mietobjekt gemeinsam besichtigen, so dass der Vermieter dem Mieter direkt vor Ort die vorgenannten Mängel mündlich anzeigen kann. Teilt der Vermieter dem Mieter bei dieser Gelegenheit unmissverständlich mit, dass er den Mieter für die Mängel haftbar machen will, sind die Anforderungen an die Mängelrüge erfüllt. Es genügt mithin auch eine bloss mündliche Rüge. Zu Beweiszwecken ist dem Vermieter aber unbedingt zu empfehlen, die Rüge schriftlich anzubringen.

Üblicherweise wird, wenn beide Parteien an der Rückgabe teilnehmen, ein Rückgabeprotokoll erstellt, auf welchem der Zustand des Mietobjektes festgehalten wird bzw. allfällige Mängel aufgeführt werden mit dem Hinweis, dass der Vermieter diese zu Lasten des Mieters beheben wird. Dass beidseits unterzeichnete Übergabeprotokoll ist Beweismittel für die darin aufgeführten Tatsachen und damit auch für die Erfüllung der Voraussetzungen an die Mängelrüge gemäss Art. 267a Abs. 1 OR. Es besteht im Übrigen keine gesetzliche Pflicht für die Erstellung eines Übergabe- oder Rückgabeprotokolls. Der Vermieter hat aber ein eminentes Interesse daran, den Zustand des Mietobjektes sowohl bei der Übergabe als auch bei der Rückgabe schriftlich festzuhalten, da er im Streitfall den Beweis dafür zu erbringen hat, dass die bei der Rückgabe des Mietobjektes festgestellten Mängel bei der Übergabe noch nicht vorhanden waren. Heikel wird es, wenn der Mieter bei der Rückgabe (aus welchen Gründen auch immer) nicht anwesend ist. Auch in dieser Konstellation ist Art. 267a Abs. 1 OR einschlägig: Der Vermieter hat das Mietobjekt zu prüfen und die Mängel, für welche er den Mieter haftbar machen will, diesem sofort schriftlich mitzuteilen.

Abschliessend stellt sich die Frage, wie sich der Vermieter zu verhalten hat, wenn der Mieter das Mietobjekt zurückgibt und beim Vermieter keine neue Adresse hinterlässt. In dieser speziellen Situation muss es genügen, wenn der Vermieter dem Mieter die Mängelrüge an die letzte bekannte Adresse, d.h. in der Regel die Adresse des Mietobjektes, per (eingeschriebenen) Brief mitteilt. Hat der Mieter seine Post nicht weiterleiten lassen, kommt das entsprechende Schreiben zwar mit dem Vermerk "nicht abgeholt" zurück. Dennoch gilt in diesem Fall das Schreiben als zugestellt. Dem Vermieter ist zu empfehlen, das retournierte Schreiben zu Beweiszwecken ungeöffnet aufzubewahren.

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