29.07.2014

Immission: Baulärm auf dem Nachbargrundstück als Mangel

Bautätigkeit für sich alleine gehört vor allem in innerstädtischen Verhältnissen zum Alltag und führt nicht automatisch dazu, dass Mietobjekte in der näheren Umgebung einen Mangel aufweisen. Nur wenn ein Bauvorhaben in kurzer Distanz zum Mietobjekt ausserordentliche Immission verursacht, z.B. in gewissen Phasen wie bei Abbruch- und Aushubarbeiten oder wegen Pfählungen und Sprengungen, kann dies zu einem Mangel im mietrechtlichen Sinn führen.

Von: Urban Hulliger   Drucken Teilen   Kommentieren  

Dr. iur. Urban Hulliger

Dr. iur. Urban Hulliger ist als Rechtsanwalt in der Zürcher Anwaltskanzlei Rohrer Müller Partner AG sowohl prozessierend als auch beratend vorwiegend im Bereich des Immobilienrechts tätig (www.rmp.ch). Vormals arbeitete Urban Hulliger als Mitarbeiter einer führenden Zürcher Wirtschaftskanzlei sowie von 2002 bis 2004 als Gerichtssekretär am Mietgericht Zürich. Er ist zudem Herausgeber des Online Moduls Immobilientreuhand Praxis der WEKA Business Media AG.

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Immission

Praxis von Schlichtungsbehörden und Gerichten

Wichtig
Schlichtungsbehörden und Gerichte unterstellen zunehmend als selbstverständlich, dass Bauimmissionen, die von benachbarten, im Eigentum Dritter stehender Grundstücke ausgehen, einen Anspruch auf Herabsetzung des Mietzinses zu begründen vermögen.

Es gibt einzelne Entscheide, welche Mietern bei Immission eine Herabsetzung von bis zu 40% oder mehr zusprechen. Eigentlich müsste man sich die grundlegende Frage stellen, ob die Bautätigkeit eines Dritten auf einem benachbarten Grundstücks überhaupt einen Mangel im richtig verstandenen Sinn des Begriffes darstellen kann.

Die Lehre

Wichtig
Es gibt Autoren, welche die Auffassung vertreten, eine Immission bzw. Erscheinungen, die von einem Dritten verursacht würden, könnten nie einen Mangel im mietrechtlichen Sinne darstellen und dem Mieter Anspruch auf eine Mietzinsherabsetzung verschaffen.

Am Klarsten äussert sich diesbezüglich Peter Higi in seinem Aufsatz "Fluglärm und mietrechtlicher Mangel" zu diesem Thema: Nach Auffassung von Higi ergibt sich aus der Systematik der Mängelrechte und dem Wortlaut der in diesem Zusammenhang in das Gesetz aufgenommenen Bestimmungen, dass alle Regelungen von der Prämisse ausgehen, von einem Mangel könne nur dann gesprochen werden, wenn der Vermieter in der Lage sei, ihn auch zu beseitigen. Könne nun der Vermieter einen Mangel wie eine Immission nicht beseitigen, weil er auf das Verhalten dessen, der die als Mangel empfundene Störung verursacht, keinen Einfluss nehmen könne, so entstehe konsequenterweise auch kein Beseitigungsanspruch der Immission und folgerichtig auch kein Anspruch auf die Geltendmachung weiterer Mängelrechte, insbesondere kein Anspruch auf Mietzinsherabsetzung.

Lösungsansatz

Zunächst ist zu beurteilen, ob die am Mietvertrag beteiligten Parteien im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses den übereinstimmenden Willen gehabt haben, dass ein bestimmtes Mass an Freiheit vor Immission zum geschuldeten Zustand des Mietobjektes gehört. Weil in aller Regel Mietverträge im Hinblick auf eine allfällige Bautätigkeit auf dem Nachbargrundstück keine Regelung enthalten, muss durch Auslegung ermittelt werden, ob insbesondere der Vermieter diesbezüglich Freiheit vor Immission zusichern und gewährleisten wollte.

Befindet sich in unmittelbarer Nachbarschaft der Mietliegenschaft ein unüberbautes Grundstück, das in der Bauzone liegt, so muss erwartet werden, dass dieses Grundstück früher oder später überbaut wird. Gleiches gilt für innerstädtische Verhältnisse. Es muss damit gerechnet werden, dass Nachbarliegenschaften einmal saniert werden. Kurz: Mit Bautätigkeit und folglich mit Bauimmissionen in der Nachbarschaft ist zu rechnen. Dies aber schliesst es aus, dem Vermieter zu unterstellen, er habe mit Bezug auf eine allfällige Bautätigkeit während der gesamten Vertragsdauer Freiheit vor Immission zusichern wollen.

Wichtig
Dies schliesst nun allerdings einen Herabsetzungsanspruch nicht grundsätzlich und generell aus. Im Gebrauchszweck "Wohnen" ist natürlich immer auch ein gewisses minimal Mass an Freiheit vor Immission enthalten.

Quantitativ der Mietzinsherabsetzung

Achtung
Das Mass der Herabsetzung des Mietzinses richtet sich, allgemein ausgedrückt, nach der Verminderung der Tauglichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch. Die Gerichte wenden die sogenannte "relative Methode" an: Dabei wird der objektive Wert der Mietsache mit demjenigen der mangelbehafteten Sache verglichen und anschliessend der Mietzins entsprechend herabgesetzt. Das Bundesgericht hat erwogen, dass eine Schätzung nach Billigkeitsregeln, allgemeiner Lebenserfahrung und auf Grundlage des gesunden Menschenverstandes vorzunehmen ist (vgl. z.B. Urteil 4C.219/2005 vom 24. Oktober 2005, Erw. 2.3).

Oder anders ausgedrückt: Abzustellen ist immer auf die konkreten Umstände des Einzelfalles. Die weitverbreitete Unsitte, sich an von Fachverbänden publizierten "Kasuistik-Tabellen" zu orientieren, ist abzulehnen. Der Minderwert ist zudem nach objektiven Kriterien zu ermitteln. Insbesondere kommt es nicht auf die subjektiven Empfindungen oder persönlichen Lebensumstände des einzelnen Mieters gegenüber einer Immission an. Massgebend ist vielmehr der sogenannte objektive Durchschnittsmieter. Nicht massgebend ist also, ob sich der Mieter, der dem Lärm einer Baustelle ausgesetzt ist, tagsüber ständig oder nur selten Zuhause aufhält.

Fall-Beispiel
In einem kürzlich ergangenen Entscheid gewährte das Mietgericht Zürich Mietern, die während mehr als vier Jahre in unmittelbarer Nachbarschaft zu einer in mehreren Etappen durchgeführten Grossbaustelle mit regelmässiger Immission gewohnt hatten, eine Mietzinsherabsetzung um 5% währen 3 Jahren und 5 Monaten sowie um 3% für die letzten 8 Monate der Bautätigkeit (Urteil des Mietgerichts Zürich vom 26. Juli 2010, nicht publiziert). Daraus lässt sich schliessen, dass auch massive und lang andauernde Bautätigkeit auf einem Nachbargrundstück in der Regel keine Herabsetzung des Mietzinses um mehr als 5% rechtfertigt. Dies macht Sinn: Es kann davon ausgegangen werden, dass entsprechend den landläufig befolgten Arbeitszeiten Bauarbeiten in der Regel während 40 Stunden in der Woche ausgeführt werden, und zwar in Zeiten, in denen die Lärmtoleranz ohnehin am grössten ist (in der Regel zwischen 07.00 Uhr und 17.00 Uhr tagsüber). In aller Regel wird an Wochenenden nicht gearbeitet und werden die Vorschriften der Lärmschutzverordnung eingehalten.

Aus dem Vergleich der Zeitverhältnisse ergibt sich somit, dass von der Bautätigkeit während rund 75 % der innerhalb einer Woche verfügbaren Zeit überhaupt nichts wahrgenommen wird. Eine Immission kann also nur während ungefähr einem Viertel der gesamten verfügbaren Zeit auftreten. Zu beachten ist weiter, dass während der Zeit, in der gebaut wird, die Mietobjekte bezüglich des Raumangebotes uneingeschränkt zur Verfügung stehen. Sie verfügen während dieser Zeit nämlich insbesondere über die gesamte Infrastruktur (Wasserversorgung, Energieversorgung, Beheizung etc.). Zieht man ferner in Erwägung, dass diejenigen Verrichtungen, bei denen selbstverständlich eine gewisse Lärmempfindlichkeit herrscht, sich auf Abend/Nacht oder Wochenenden beschränken (Ruhebedürfnis, Erholungsbedürfnis), so ergibt sich daraus, dass es sich nicht rechtfertigt, die durch allfällige Lärmimmissionen bedingten Beeinträchtigungen auf mehr als 20% zu veranschlagen. Daraus resultiert in der Folge eine Mietzinsherabsetzung von maximal 5% (20% von 25%), sowie sie auch vom Mietgericht Zürich im vorstehend erwähnten Entscheid errechnet wurde.

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