01.12.2015

Mängel an der Mietsache: Behebung von Mängeln durch den Mieter auf Kosten des Vermieters

In der Praxis kommt es relativ häufig vor, dass der Vermieter vom Mieter gel-tend gemachte Mängel nicht behebt, obwohl der Mieter die Mängel angezeigt und eine Frist für deren Beseitigung angesetzt hat. Es stellt sich die Frage, ob der Mieter diese Mängel selber auf Kosten des Vermieters beheben (lassen) darf.

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Mängel an der Mietsache

Rechtsgrundlagen

Art. 259 OR

Recht auf Mängelbeseitigung bei leichten und mittleren Mängeln

Der Mieter kann die Beseitigung aller Mängel verlangen, die zulasten des Vermieters gehen. Der Vermieter, der einen Mangel kennt, hat diesen innert angemessener Frist zu beheben. Die Angemessenheit der Frist hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalles ab (Art und Schwere des Mangels, Dringlichkeit und Zeitbedarf der auszuführenden Arbeiten usw.).

Leichte und mittlere Mängel darf der Mieter auf Kosten des Vermieters beheben lassen, falls der Vermieter den Mangel innert Frist nicht selber beseitigt (Art. 259b lit. b OR). Dies hat für den Mieter den Vorteil, dass er eine Reparatur in Auftrag geben kann, ohne vorgängig den Richter um eine entsprechende Ermächtigung ersuchen zu müssen. Schuldner des beauftragten Handwerkers ist indes der Mieter. Ist der Vermieter im Anschluss nicht bereit, die Reparaturkosten zu übernehmen, muss der Mieter als Auftraggeber den von ihm beauftragten Handwerker bezahlen. Um nicht eine Kündigung infolge Zahlungsverzugs zu riskieren, ist dem Mieter zu empfehlen, die bezahlte Handwerkerrechnung nicht vom Mietzins abzuziehen bzw. mit dem Mietzins zu verrechnen, sondern den entsprechenden Betrag klageweise gegen den Vermieter durchzusetzen.

Recht auf Mängelbeseitigung bei schweren Mängeln

Bei schweren Mängeln ist der Mieter nicht berechtigt, die Beseitigung des Mangels selber in Auftrag zu geben. Will der Mieter den Mietvertrag nicht ausserordentlich kündigen (vgl. dazu Art. 259 lit. a OR), muss er seinen Anspruch auf Beseitigung des Mangels auf dem Rechtsweg durchsetzen. Im Gerichtsverfahren kann der Mieter sich vom Richter ermächtigen lassen, die Mängelbeseitigung auf Kosten des Vermieters ausführen zu lassen, wenn der Vermieter innert der vom Richter festzulegenden Frist den Mangel nicht behebt. Ist die Angelegenheit von Dringlichkeit, kann der Mieter, falls die Voraus­setzungen des Prozessrechtes erfüllt sind, vom zuständigen Richter den Erlass vorsorglicher Massnahmen verlangen.

 

 

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