30.01.2017

Mängel an der Mietsache: Die Rechte des Mieters

Das mögliche Vorgehen des Mieters hängt einerseits vom Zeitpunkt des Eintritts der Mängel an der Mietsache und andererseits von der Intensität der Mängel an der Mietsache ab. Im Gegensatz zu den Mangelfolgeschäden sind die Mängelrechte des Mieters im Übrigen unabhängig von einem Verschulden des Vermieters. Finden Sie hierunter Details mitsamt einer Mustermängelrüge.

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Mängel an der Mietsache

Allgemein gilt es zu beachten, dass im Gegensatz zum Kaufrecht, Art. 184 ff. OR, für den Mieter keine Prüfungs- und Mängelrügepflicht besteht.

Anfängliche, schwere Mängel an der Mietsache

Recht auf Beseitigung, Art. 98 OR

Recht der Annahmeverweigerung durch den Mieter, welcher sich damit durch die Nichtingebrauchnahme der Mietsache von seiner Pflicht zur Bezahlung des Mietzinses befreit und Pflicht zur Beseitigung des Mangels an der Mietsache innert angemessener Frist durch den Vermieter. Nach erfolglosem Ablauf der Frist hat der Mieter bei Mängeln, welche die Gebrauchstauglichkeit der Sache ausschliessen oder erheblich mindern, nach einer entsprechenden Ermächtigung durch den Richter gemäss Art. 98 OR das Recht auf Ersatzvornahme auf Kosten des Vermieters. Immerhin hat der Mieter gemäss Art. 259c OR keinen Anspruch auf Beseitigung des Mangels bei vollwertigem Ersatz der mangelhaften Sache innert angemessener Frist durch den Vermieter.

Recht auf Vertragsauflösung, Art. 258 OR

Dem Mieter steht neben der Mängelbeseitigung gemäss Art. 258 OR bei Mängeln, welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliessen oder erheblich beeinträchtigen, als Alternative auch die Möglichkeit eines Vorgehens nach den Art. 107–109 OR mit der Folge der Vertragsauflösung zur Verfügung. Aus dem Gesetzeswortlaut geht nicht deutlich hervor, dass der Mieter nicht nur bei anfänglichen, sondern auch bei erst nachträglich eingetretenen Mängeln, für welche er nicht selber die Verantwortung zu tragen hat, dem Vermieter als ersten Schritt eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung ansetzen muss. Nach erfolglosem Ablauf der Frist ohne Behebung der Mängel an der Mietsache durch den Vermieter kann der Mieter, solange er die Miete noch nicht angetreten hat, den Vertrag alsdann durch seinen Rücktritt sofort auflösen. Trifft den Vermieter ein Verschulden, so hat der Mieter auch einen Anspruch auf Ersatz des negativen Interesses. Gleichzeitig kann der Mieter ausser seinem Rücktritt auch die nachfolgend abgehandelte Rechtsfolge der Mietzinsherabsetzung verlangen. Schliesslich hat er anlässlich der Vertragsauflösung gegen Rückgabe der Mietsache an den Vermieter Anspruch auf Rückerstattung eines allfällig im Voraus bzw. zu viel bezahlten Mietzinses.

Recht auf Mietzinsherabsetzung bei der Miete von beweglichen Sachen, Art. 259d OR

Als dritte Möglichkeit beim Vorliegen von Mängeln bietet sich dem Mieter einer beweglichen Sache gemäss Art. 259d OR das Recht auf Mietzinsherabsetzung ab Kenntnisnahme durch den Vermieter. Die Summe des Herabsetzungsbetrages ist zur Sicherheit vom Mieter gerichtlich feststellen zu lassen. Wenigstens ist das Zurückbehalten des Mietzinses gemäss Art. 82 OR zur Durchsetzung des Mängelbesserungsanspruches bei der Miete von Fahrnis als Druckmittel gegen den Vermieter unverändert statthaft.

Recht auf Mietzinshinterlegung bei der Miete von unbeweglichen Sachen, Art. 259g ff. OR

Vorausgesetzt für das Hinterlegungsrecht des Mieters wird gemäss Art. 259g Abs. 1 OR erstens, dass der Mieter dem Vermieter vorgängig schriftlich Frist zur Mängelbeseitigung ansetzt und zweitens die Androhung der Mietzinshinterlegung nach erfolglosem Fristablauf an den Vermieter durch den Mieter. Hinterlegt werden können lediglich künftig fällige Mietzinse. Mit der Hinterlegung gelten die Mietzinse sodann gemäss Art. 259g Abs. 2 OR als bezahlt. Gemäss Art. 259h OR fällt das hinterlegte Mietzinsentgelt dem Vermieter zu, wenn der Mieter seine Ansprüche gegen ihn nicht innert 30 Tagen seit der Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde geltend gemacht hat. Abgesehen vom Fall eines positiven Ausgangs einer Einigung zwischen den Streitparteien fällt die Schlichtungsbehörde einen Entscheid, den die unterlegene Partei gemäss Art. 259i OR wiederum innert der Frist von 30 Tagen beim Richter anfechten kann.

Anfängliche, nicht schwere Mängel an der Mietsache

Recht auf Beseitigung, Art. 98 OR

Ausser der Einholung einer richterlichen Ermächtigung zur Ersatzvornahme gemäss Art. 98 OR gilt hinsichtlich der für anfänglich, schwere Mängel an der Mietsache nach der nicht eingetretenen Mängelbeseitigung ab Kenntnis durch den Vermieter das vorstehend Gesagte.

Recht auf Vertragsauflösung, Art. 258 OR

Bei der Miete von beweglichen Sachen im Fall von Mängeln, die den vertragsgemässen Gebrauch nicht ausschliessen oder ihn auch nicht erheblich beeinträchtigen, besteht keine Möglichkeit des Mieters zur Vertragsauflösung.

Recht auf Mietzinsherabsetzung bei der Miete von beweglichen Sachen, Art. 259d OR

Die für anfänglich, schwere Mängel an der Mietsache zuvor abgehandelte Mietzinsreduktion gilt ausser im Fall der Pflicht des Mieters zu kleinen Reinigungen und Ausbesserungen, sog. kleiner Unterhalt, gemäss Art. 259 OR für Mängel an der Mietsache aller Art.

Recht auf Mietzinshinterlegung bei der Miete von unbeweglichen Sachen, Art. 259g ff. OR

Vgl. das für anfänglich, nicht schwere Mängel an der Mietsache zuvor Ausgeführte

Nachträgliche, schwere Mängel an der Mietsache

(Mangel zwar vor der Übergabe der Mietsache, Entdeckung aber erst nach der Übergabe oder Mangel bzw. Störung im Gebrauch während der Mietdauer)

Recht auf Beseitigung, Art. 98 OR/Art. 259b OR

Infolge des in diesen Fällen bereits erfolgten Mietantritts entfällt hier naturgemäss die Annahmeverweigerung und es gelten die vorstehend für anfänglich, schwere Mängel an der Mietsache unter A. abgehandelten Rechtsfolgen. Im Übrigen verlangt Art. 259b lit. b OR für die Ersatzvornahme bei Mängeln, welche die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch zwar vermindern, aber nicht erheblich beeinträchtigen, ohne Fristansetzung lediglich die Nichtbehebung des Mangels innert angemessener Frist ab Kenntnis durch den Vermieter.

Recht auf Vertragsauflösung, Art. 259a OR

Auch bei während der Mietdauer eingetretenen Mängeln, welche die Tauglichkeit einer unbeweglichen Sache zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliessen oder erheblich beeinträchtigen hat der Mieter – analog den unter B. für anfänglich, schwere Mängel abgehandelten Rechtsfolgen – gemäss Art. 259b lit. a OR dem Rücktritt vor Mietantritt entsprechend das Recht auf fristlose Kündigung bzw. zur Vertragsauflösung ex nunc und – das Verschulden des Vermieters vorausgesetzt – einen Anspruch auf Ersatz des positiven Interesses.

Recht auf Mietzinsherabsetzung bei der Miete von beweglichen Sachen, Art. 259d OR

Vgl. das für anfänglich, schwere Mängel an der Mietsache zuvor Ausgeführte.

Recht auf Mietzinshinterlegung bei der Miete von unbeweglichen Sachen, Art. 259g ff. OR

Vgl. das für anfänglich, schwere Mängel an der Mietsache zuvor Ausgeführte.

Nachträgliche, nicht schwere Mängel an der Mietsache

Recht auf Beseitigung, Art. 98 OR/Art. 259b OR

Der Mieter hat bei nicht schweren Mängeln keinen Anspruch auf Beseitigung durch den Vermieter, weil der sog. kleine Unterhalt, Art. 259 OR, im Gegensatz zu den grösseren Ausbesserungen gemäss Art. 259 OR zulasten des Mieters geht.

Recht auf Vertragsauflösung, Art. 259a OR

Bezüglich der für anfängliche, schwere Mängel, zuvor abgehandelten Rechtsfolgen hat der Mieter lediglich bei der Miete von beweglichen Sachen gemäss Art. 259b lit. a OR das Recht zur Vertragsauflösung, wenn der Mangel die Tauglichkeit des Mietobjektes zum vorausgesetzten Gebrauch vermindert.

Recht auf Mietzinsherabsetzung bei der Miete von beweglichen Sachen, Art. 259d OR

Die für anfänglich, schwere Mängel an der Mietsache zuvor abgehandelte Mietzinsreduktion gilt ausser im Fall der Pflicht des Mieters zu kleinen Reinigungen und Ausbesserungen, sog. kleiner Unterhalt, gemäss Art. 259 OR für Mängel aller Art.

Recht auf Mietzinshinterlegung bei der Miete von unbeweglichen Sachen, Art. 259g ff. OR

Vgl. das für anfängliche, schwere Mängel an der Mietsache zuvor Aufgeführte. Der Anspruch des Mieters auf ungestörten Gebrauch und die Gebrauchsfähigkeit der Mietsache indiziert die gesetzliche Erhaltungspflicht der Mietsache durch den Vermieter. Abweichende Vereinbarungen von diesen, von Gesetzes wegen vorgesehenen primären Pflichten des Vermieters zum Nachteil des Mieters sind gemäss Art. 256 Abs. 2 OR nichtig, wenn sie in vorformulierten Allgemeinen Geschäftsbedingungen von Mietverträgen jeder Art oder in Mietverträgen über Wohnung Geschäftsräumen enthalten sind. In erster Linie fällt hierunter die unzulässige Wegbedingung der Gewährleistungspflicht durch den Vermieter auf Kosten des Mieters. Im Unterschied zu den Abgaben im Zusammenhang mit dem Gebrauch der Sache, die zulasten des Mieters gehen, trägt der Vermieter gemäss Art. 256b OR die mit der Sache verbundenen Lasten (z. B. obligatorische Gebäudeversicherung) und öffentlichen Abgaben (z. B. Grundsteuer). Auf Anzeige des Mieters hin muss der Vermieter den im Zusammenhang mit einem von einem Dritten geltend gemachten Anspruch auf die Mietsache erhobene Rechtsstreit, der sich mit dem ungestörten Gebrauch des Mieters nicht verträgt, gemäss Art. 259f OR/ 259a lit. d OR übernehmen.

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