01.04.2020

Mietzinsherabsetzung: Corona-Virus und die Geschäftsmiete

Mit Wirkung per 17. März 2020 hat der Bundesrat öffentlich zugängliche Einrichtungen wie Bar- und Restaurationsbetriebe sowie Einkaufsläden (ausser Lebensmittelläden, Apotheken etc.) für das Publikum bis zum 19. April 2020 geschlossen (vgl. Verordnung 2 über Massnahmen zur Bekämpfung des Coronavirus [COVID-19], SR 818.101.24).

Von: Matthias Streiff  DruckenTeilen 

Dr. iur. Matthias Streiff

Matthias Streiff ist Rechtsanwalt und führt die auf Immobilien- und Baurecht spezialisierte Kanzlei „Streiff Rechtsanwälte AG“ in Wetzikon (www.this-law.ch). Er ist seit 1993 in der Immobilienbranche operativ, forensisch und beratend tätig. Er publizierte z.B. zum Werk- und Maklervertrag, dem Bauhandwerkerpfandrecht, zum Stockwerkeigentum oder den Grundstückgewinnsteuern. Er ist Herausgeber des WEKA BauRechtPraxis Online Portals sowie Dozent bei Fachhochschulen/privaten Lehrinstituten.

Mietzinsherabsetzung

Ist Miete geschuldet?

Publikumsorientierte Geschäftsmieter trifft das hart. Daraus resultieren diverse sozial-, arbeits- und - hier interessierend -, mietrechtliche Fragen, wie insbesondere ob Miete weiterhin geschuldet ist und wenn ja, wie viel Miete geschuldet ist: So dreht sich alles um die Frage, ob die Miete reduziert und herabgesetzt werden kann oder muss?

 

1. Corona und Geschäftsmiete

Wir gehen der Frage der Mietzinsherabsetzung mit Bezug auf die Geschäftsmiete nach und legen hiermit unseren Standpunkt dar. Unsere Überlegungen sind prospektiv und ohne Gewähr. Es gibt noch keine Präjudizien. Die Lehre hat sich mit einer derartigen ausserordentlichen Situation noch nicht fundiert auseinander gesetzt. Deshalb gilt es vorerst mit Bedacht an die Sache heranzugehen. Wie es für die verwaltungsrechtliche Massnahme der Schliessung der publikumsorientierten Geschäfte noch keinen prägnanten deutschen Begriff gibt – wir reden von «Lockdown» -, so sind die anstehenden spannenden Fragen rechtlich noch ungeklärt und offen.

Schwergewichtig betroffen sind KMU: einmal als Mieter, einmal als Vermieter und immer als Unternehmen. Deshalb gilt es eine möglichst objektive Betrachtungsweise anzuwenden, ohne politischer Färbung und ohne falsche Anspruchshoffnungen zu wecken.

2. «Lockdown» als Mangel des Mietobjekts?

Aufschluss für eine allfällige Mietzins-Suspendierung, eine Aufhebung des Vertrages oder eine Mietzinsherabsetzung gibt in erster Linie OR 259a i.V.m. OR 259d mit dem gesetzlich normierten «Mangel»: nur wenn ein rechtserheblicher Mangel vorliegt, kann unter anderem eine Mietzinsherabsetzung verlangt werden.

Ob ein Anspruch auf Mietzinsreduktion vorliegt, hängt folglich davon ab, ob die Schliessung gemäss Art. 6 COVID-19-Verordnung einen rechtserheblichen Mangel darstellt.

Mietverträge sind synallagmatische Verträge. Deshalb ist die Idee hinter der Mietzinsherabsetzung die Wiederherstellungen des vertraglichen Gleichgewichts zwischen der Leistung des Vermieters und der Leistung des Mieters.

Gemäss bisheriger Meinung liegt ein Mangel dann vor, wenn dem Mietobjekt (ganz oder teilweise) eine Eigenschaft fehlt, die im Mietvertrag zwischen den Parteien vereinbart wurde, wobei die Vereinbarung eine ausdrückliche oder implizite sein kann. Zu den geschuldeten Eigenschaften, die der Mieter auch ohne ausdrückliche Vereinbarung erwarten darf, zählen diejenigen, welche für die Tauglichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch erforderlich sind. Damit verweist das Gesetz auf OR 256 Abs. 1, wonach der Vermieter verpflichtet ist, die Mietsache in dem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten. Dabei ist unter dem Begriff «zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand» grundsätzlich der «vertragsgemässe» Zustand gemeint, welcher sich in erster Linie aus dem Geschäftsmietvertrag ergibt. Mietvertraglich vereinbaren die Parteien regelmässig einen bestimmten «Mietzweck»; z.B. als «Laden» als «Werkstatt» als «Lager» etc.

2.1 Prima vista ist die angeordnete Schliessung eines publikums-orientierten Geschäfts ein Mangel, denn es können nach der Schliessung keine direkten Geschäfte mehr getätigt werden. Einige derartige Meinungen liest man zur Zeit. Aber, ist dem wirklich so? Geht man der Frage systematisch nach, so kann unseres Erachtens gerade nicht von einem rechtserheblichen Mangel gesprochen werden:

2.2 Kein Sachmangel

Die mietrechtlichen Mängelbegriffe basieren grammatikalisch betrachtet grundsätzlich auf Sachmängeln. OR 259a Abs. 1 wie auch OR 259d gehen je von einer mangelhaften Sache aus. Ausgangspunkt sind grundsätzlich die körperlichen Mängel einer Mietsache. Der «Lockdown» stellt offenkundig keinen körperlichen Mangel der Mietsache dar.

2.3 Mangel an einer «vorausgesetzten Eigenschaft des Mietobjektes»?

Verfügt das Mietobjekt nicht über diejenigen Eigenschaften,

  • die der Vermieter zugesichert hat, oder
  • die der Mieter unter objektiven Gesichtspunkten berechtigterweise erwarten durfte,

dann liegt gemäss höchstrichterlicher Praxis (illustrierend BGE 135 III 345 = Pra 98 (2009) Nr. 135 = MRA 2009, 130 ff.) ein Mangel vor. Zu Recht gelten unter den bezeichneten zwei Bedingungen also auch nicht körperliche Mängel als Mietmängel i.S.v. OR 259a Abs. 1 und OR 259d.

Vorausgesetzte Eigenschaften bei publikumsorientierten Geschäften sind typischerweise das Vorliegen von entsprechenden Nutzungs- und Baubewilligungen. Das beinhaltet beispielswiese publikumstaugliche Zugänglichkeiten und erhöhte bauliche Sicherheiten. Bei ausgebauten «Praxen» und «Gastro-Betrieben» mag man auch die Einhaltung der SIA Norm 500 (behindertengerechtes Bauen) oder arbeitsrechtliche Vorschriften (z.B. getrennte WC und Duschen) darunter verstehen. Fehlen derartige rechtliche und tatsächliche Eigenschaften eines Mietobjektes und wird dadurch der Betrieb des Geschäftsmieters eingeschränkt, dann liegt mutmasslich ein Herabsetzungsgrund vor. Massgebend ist jeweils der Einzelfall.

Es liegt auf der Hand, dass die «COVID-19-Schliessung» der Geschäfte nichts mit den Eigenschaften eines Mietobjektes zu tun hat. Das Mietobjekt «Bar» ist immer noch eine «Bar», wie das Mietobjekt «Zahnarztpraxis» eine Praxis bleibt.

2.4 Zusätzliche besonders zugesicherte Eigenschaften?

Für den Fall jedoch, wo ein Vermieter einen «jederzeitigen Betrieb» zusicherte, wie beispielsweise mit Ladenöffnungszeiten in Shopping-Centern von x Tagen die Woche, oder wo gar Ladenöffnungszeiten als «mieterseitige Betriebspflicht» verlangt werden und Fälle, wo die «Nutzung als Praxis», «jederzeitige Nutzung als Laden», etc. versprochen werden, sind besonders zu beurteilen. Mit selbständigen Garantieversprechen, Zusicherungen und Dergleichen wird neben den Sacheigenschaften eines Mietobjektes auch eine wirtschaftliche, öffentlich-rechtliche und jedenfalls unkörperliche Eigenschaft versprochen. Das ist anders als das gesetzlich normierte Mietrecht und verlangt daher eine spezifische Vertragsauslegung. Massgebend wird hier der konkrete Vertrag, nicht jedoch die ursprünglichen Mietinserate mit illustren Anpreisungen. Eine besonders zugesicherte Eigenschaft muss auch «besonders», mithin klar, verständlich und explizit vereinbart worden sein. Derartige Fälle können in Folge der «COVID-19-Schliessung» als Mangel an der Mietsasche (i.w.S.) verstanden werden, was zu einer Mietzinsherabsetzung führen kann.

Die Vermietung als «Laden» oder als «Praxis» beinhaltet das Versprechen des Vermieters, das Mietobjekt könne baurechtlich als Laden oder Praxis genutzt werden. Eine entsprechende mietrechtliche Zweckbezeichnung heisst jedoch nicht, dass ein Laden an dieser Lage gut frequentiert wird oder gar, dass er floriert und rentiert. Deshalb ist der vertraglich vereinbarte schlichte Mietzweck «Laden», «Geschäft», «Restaurant» u.E. keine besonders zugesicherte Eigenschaft.

Dies ist ein kostenloser Beitrag. Sie möchten im Bau- und Immobilienrecht immer auf dem neusten Stand sein und von Expertenwissen profitieren? Jetzt Print-Newsletter abonnieren.

3. Was konkret beschlägt die «COVID-19-Schliessung»?

Fehlt die baurechtliche Nutzungsbewilligung und wird eine Praxis oder ein Laden deswegen «amtlich» (konkret durch die Polizei) geschlossen, dann liegt ein Mangel der Mietsache vor. Im vorliegend interessierenden Fall der «COVID-19-Schliessung» gründet die Schliessung jedoch gerade nicht in einer fehlenden Eigenschaft des Mietobjektes. Das Mietobjekt ist und bleibt regelmässig mängelfrei. Das öffentlich-rechtliche Verbot der Nutzung (als Praxis, Laden oder Publikumsbetrieb) handelt nicht von Mietobjekten, sondern von den ausgeübten Geschäften und den damit verbundenen Gefahren. Der «Lockdown» beschlägt u.E. nicht die Mietsache und nicht den Mietzweck, sondern das konkret ausgeübte Geschäft des Mieters. Wir qualifizieren die «COVID-19-Schliessung» als einen verwaltungsrechtlichen, zeitlich beschränkten Entzug einer Betriebsbewilligung. Das Verbot richtet sich gegen die Ausübung des Geschäfts des Unternehmers, beziehungsweise des Geschäftsmieters.

Die Ausübung des Geschäfts des Mieters liegt – was unbestritten sein dürfte – im Risikobereich des Geschäftsmieters. Deshalb trifft die «COVID-19-Schliessung» den Geschäftsbetrieb des Mieters und nicht das Mietobjekt.

Augenfällig wird das bei Rohbaumieten. Da übernimmt der Geschäftsmieter Räume und baut diese für seine Geschäftszwecke selber aus. Vernünftige Rohbau-Mieten beinhalten eine Klausel zur Bewilligungspflicht des Mieterausbaus und zum Mieterbetrieb: «Betriebsbewilligungen sind Sache des Mieters» oder ähnlich. Derartige Klauseln machen klar, dass das Verbot der Betriebsbewilligung über die COVID-19-Verordnung im Risikobereich des Mieters liegen.

4. Schadenersatz und Kündigungen wegen Mängeln sind kein Thema

Aus Sicht des Vermieters werden die Räumlichkeiten dem Mieter zum Gebrauch nach wie vor überlassen, ohne dass ihn eine Pflicht trifft, das Mietobjekt frei von öffentlich-rechtlichen Einschränkungen zu halten. Der Mieter bleibt im Mietobjekt und kann dieses im Rahmen des öffentlichen Baurechts uneingeschränkt gebrauchen. «Take-away», «Versandhandel» etc. bleiben auch bei geschlossenen Geschäften möglich. Schliesslich hat der Vermieter gar keine Möglichkeit, die Schliessung des Geschäftsbetriebes zu beseitigen. Verschulden trifft ihn keines. Damit sind Schadenersatzansprüche, Hinterlegungsverfahren oder ausserordentliche Kündigungen aus Mietmängeln ausgeschlossen. Die entsprechenden Mängelrechte (aus OR 259b, 259c, 259e und 259f) sind im Zusammenhang mit der «COVID-19-Schliessung» kein Thema.

Mietzinsen sind periodisch geschuldet, so die übliche vertragliche Regelung. In der Presse thematisiert werden die «Stundungen» von Mietzinszahlungen, also nicht die Aufhebung der Zahlungspflicht, aber der Aufschub einer Zahlung. Da der Vermieter weder das Solvenzrisiko des Geschäftsmieters zu übernehmen hat, noch als Kreditgeber agieren muss, kann der Geschäftsmieter u.E. keinen entsprechenden Anspruch geltend machen. Die Vernunft der Parteien gebietet allenfalls, dass sie sich auf eine Stundung des Mietzinses auf privatrechtlicher Basis einigen sollten.

5. Wo greift die «COVID-19-Schliessung»?

Neben den angesprochenen speziell und besonders zugesicherten Eigenschaften (vorangehend Ziffer 2.4), welche je nach dem zu einer Herabsetzung führen können, gibt es einen ganz anderen Fall, bei dem der «Lockdown» direkt auf die Mietzinsen durchschlägt. Das sind die «Umsatzmieten»:

Bei Umsatzmieten trägt der Vermieter «Umsatz-Risiken» des Mieters mit, um gleichzeitig auch bei «Umsatz-Chancen» mit zu profitieren. Das ist eine paritarische Regelung, die zulässig und oft sinnvoll ist. Eine Umsatzmiete ist nur bei Geschäftsmieten denkbar und muss zudem (als ausserordentliche Berechnungsmethode) speziell vereinbart werden. Es liegt auf der Hand, dass aufgrund des derzeitigen «Lockdowns» tiefere Umsätze generiert werden und folglich auch tiefere Umsatzmieten geschuldet sind.

Wie und wie weit der Landesindex der Konsumentenpreise auf die Corona-Umstände reagieren wird, können wir nicht vorhersehen. Indexverträge jedenfalls werden (leicht verzögert) entsprechend anzupassen sein. Denkbar sind also unter Umständen Mietzinserhöhungen anstelle von Mietzinsherabsetzungen. Das ist zurzeit aber erst eine Hypothese.

6. Was ist zu tun?

Ohne Präjudizien gibt es keine verbindlichen Richt- und Leitlinien. Angesagt sind Augenmass und ein Verhalten nach Treu und Glauben. Das gilt für Geschäftsmieter, Vermieter und auch Liegenschaften-Verwalter, die jetzt ebenfalls besonders gefordert sind.

Wir sehen – bis auf Ausnahmefälle – heute keine rechtlichen Ansprüche auf Herabsetzung der Geschäftsmiete. Noch weniger sehen wir heute den Wegfall einer Mietzinszahlungspflicht. Unzulässig ist es u.E. deshalb, die Mietzinszahlungen (ohne entsprechende vorgängige Einigung mit dem Vermieter) auszusetzen. Ansonsten riskiert der Geschäftsmieter eine Kündigung wegen Zahlungsverzug i.S.v. OR 257d.

Mit der diese Tage vom Bundesrat verabschiedeten «Notverordnung zur Gewährung von Krediten mit Solidarbürgschaften» zu Gunsten von Unternehmen, die durch den «Lockdown» schwer betroffen sind, kann es mieterseitig theoretisch auch keine Liquiditätsengpässe geben.

Geschäftsmieter ohne Umsatz verlassen früher oder später die Mietliegenschaften. Der Nachfolgemieter ist oft der «Leerstand». Vor diesem Hintergrund sind kreative und kooperative Verhandlungen zwischen den Parteien angesagt. Zu initiieren sind diese Verhandlungen mieterseitig. Überbrückungsmassnahmen, Teilverzichte, Stundungen, etc. sind mögliche Lösungen zur Abwendung negativer Folgen von besonderen Lagen.

«Corona» ist für den Menschen eine Gefahr. Das ist ernst zu nehmen und steht über den wirtschaftlichen Interessen. «Corona» hat aber auch das Potential, unsere Wirtschaft strukturell zu schädigen. Bei derartigen besonderen Umständen ist es angebracht, gemeinsam die Lasten zu tragen und sich gegenseitig zu helfen. Dieses Credo steht nicht im Mietrecht, aber ebenfalls im Gesetz, und zwar in unserem altehrwürdigen ZGB in Art. 2 Abs. 1: «Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln».

Seminar-Empfehlung

Praxis-Seminar, 1 Tag, ZWB, Zürich

Mietrecht für Immobilienprofis

Praxiswissen erfolgreich vertiefen und aktualisieren

Vertiefen Sie Ihr Wissen zu den mietrechtlichen Rahmenbedingungen. So kennen Sie die neuesten Gerichtsentscheide betreffend Mietzinserhöhungen, Kündigungen und Nebenkosten.

Nächster Termin: 11. November 2020

mehr Infos

Produkt-Empfehlungen

  • Immobilienbewirtschaftung in der Praxis

    Immobilienbewirtschaftung in der Praxis

    Liegenschaften rechtssicher und profitabel bewirtschaften

    ab CHF 248.00

  • Rechtssicher

    Rechtssicher

    Sicherheit bei Rechtsfragen im Geschäftsalltag

    Mehr Infos

  • WEKA Musterverträge

    WEKA Musterverträge

    Die in der Praxis am häufigsten eingesetzten Musterverträge.

    Mehr Infos

Seminar-Empfehlung

Praxis-Seminar, 1 Tag, ZWB, Zürich

Facility Management in der Praxis

Strategien und Werkzeuge für professionelle Gebäudebewirtschaftung

Nächster Termin: 27. Oktober 2020

mehr Infos

Um unsere Website laufend zu verbessern, verwenden wir Cookies. Durch die Nutzung dieser Website stimmen Sie der Verwendung von Cookies zu. Mehr Infos