Nebenkosten: Was ist nebenkostenfähig?
Dr. iur. Urban Hulliger
Dr. iur. Urban Hulliger ist als Rechtsanwalt in der Zürcher Anwaltskanzlei Rohrer Müller Partner AG sowohl prozessierend als auch beratend vorwiegend im Bereich des Immobilienrechts tätig (www.rmp.ch). Vormals arbeitete Urban Hulliger als Mitarbeiter einer führenden Zürcher Wirtschaftskanzlei sowie von 2002 bis 2004 als Gerichtssekretär am Mietgericht Zürich.
Begriff
Was die vorerwähnte gesetzliche Definition der Nebenkosten konkret heisst, ist am besten aus dem entsprechenden Umkehrschluss heraus zu verstehen: So sind Kosten des Vermieters, die nicht mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen, d.h. Kosten, die dem Vermieter auch bei leer stehender Liegenschaft entstehen, keine Nebenkosten. Das sind vor allem Finanzierungskosten, Liegenschaftensteuern und Versicherungsprämien (insbesondere für die Gebäudeversicherung). Nicht alle Kosten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen, sind jedoch Nebenkosten. Für den Unterhalt des Mietobjekts und für Reparaturen und Erneuerungen (darunter versteht man den Ersatz einer Einrichtung am Ende ihres Lebenszyklus) muss nach Gesetz zwingend der Vermieter aufkommen (ausser für den so genannten "kleinen Unterhalt" im Sinne von Art. 259 OR). Dadurch wird der Begriff indirekt eingeschränkt, da die entsprechenden Kosten nicht dem Mieter überwälzt werden dürfen, obwohl sie mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen. Dies kann in der Praxis zu recht subtilen Abgrenzungsschwierigkeiten führen.
Gewisse Kosten, die mit dem Gebrauch der Liegenschaft zusammenhängen, werden usanzgemäss vom Leistungserbringer direkt beim Mieter erhoben. Zu denken ist an Stromkosten, je nach Ort der gelegenen Sache die Kehrichtgebühr oder die Telefonanschlussgebühr. Diese Kosten sind sozusagen "historisch" bedingt mietrechtlich nicht relevant. Man spricht von "Verbraucherkosten". Die Frage, ob sie im Nettomietzins inbegriffen sind, stellt sich letztlich zufolge der eingebürgerten Usanz, dass sie eben direkt beim Mieter als Endbezüger erhoben werden, nicht. Dass diese Kosten nicht im Nettomietzins inbegriffen sind, obwohl sie regelmässig nicht "besonders vereinbart" sind, weil es immer schon so war, ist somit letztlich das Resultat einer Auslegung der Mietverträge, welche diese Usanz berücksichtigt. Zusammengefasst sind sie das Entgelt für Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die
- mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen,
- nicht Unterhalt, Reparaturen und Erneuerungen betreffen, und
- dem Mieter usanzgemäss nicht direkt vom Leistungserbringer in Rechnung gestellt werden.
Beispiele umstrittener Nebenkostenpositionen
Trotz der vorstehend erwähnten, wie man meinen würde klaren Definition, gibt es in der Praxis immer wieder Fragen, ob gewisse Kosten nebenkostenfähig sind oder nicht. In der Folge sollen einige dieser immer wieder umstrittenen Kosten auf ihre Nebenkostenfähigkeit geprüft werden:
Verbrauchsunabhängig in Rechnung gestellte Grundgebühren, z.B. für Abfall-/Kehrrichtentsorgung oder Wasserversorgung
Von Mietern wird zuweilen behauptet, der nicht verbrauchsabhängige Anteil insbesondere der Wasser- und Abwasserkosten, die sogenannte Grundgebühr, könne nicht in die Nebenkostenabrechnung einfliessen, weil solche Grundgebühren unabhängig vom Verbrauch in Rechnung gestellt würden und damit auch bei leer stehender Liegenschaft anfallen würden. Diese Idee hat sich in der Praxis nicht durchgesetzt. Denn letztlich handelt es sich bei der Aufteilung der Kosten in Grundgebühren und verbrauchsabhängige Kosten um nichts anderes, als um ein der Kostenwahrheit und dem Verursacherprinzip noch besser gerecht werdendes Abrechnungsmodel der Leistungserbringer für eine Leistung, die natürlich insgesamt nichtsdestotrotz mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängt. Um jegliche Unklarheit darüber, ob man als Vermieter auch die Grundgebühr in den Nebenkosten enthalten wissen will, zu vermeiden, empfiehlt es sich, dies im Vertrag entsprechend zu formulieren, beispielsweise mit folgender Formulierung: "Wasser/Abwasser inklusive Grundgebühren". Denn es gibt vereinzelt Schlichtungsbehörden, aber auch Gerichte, die entgegen dem vorstehend Ausgeführten die Grundgebühren dem Vermieter nicht zu Gute kommen lassen wollen.
Anteil der Kosten für einen Kinderhütedienst in einem Einkaufszentrum
Diese Kosten sind nebenkostenfähig. Der Kinderhütedienst wird eingerichtet, um den Gebrauch der Mietsache – ja des ganzen Einkaufszentrums – attraktiver zu machen. Der Kinderhütedienst wäre entbehrlich, wenn die Mietsache nicht gebraucht würde. Die entsprechenden Kosten hängen also mit dem Gebrauch der Sache zusammen und dürfen besonders vereinbart und dem Mieter in Rechnung gestellt werden.
Kosten von Schädlingsbekämpfung
Kosten, die im Zusammenhang mit der Bekämpfung von Ungeziefer und Schädlingen stehen, dürfen dem Mieter nicht belastet werden, handelt es sich doch dabei in aller Regel um nichts anderes als die Beseitigung eines mietrechtlichen Mangels. Der Vermieter ist zwingend dafür verantwortlich, die Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten. Selbstverständlich gilt im Übrigen aber Folgendes: Die Kosten gehen zu Lasten des Mieters, wenn dieser das Aufkommen der Schädlinge schuldhaft verursacht hat, was aber vom Vermieter zu beweisen ist. Zudem handelt es sich diesfalls natürlich nicht um die Frage von Nebenkosten, sondern um eine Haftungsfrage zu Lasten des Mieters.
Kanalreinigung und ähnliche Wartungsarbeiten
Kanalreinigungs- und ähnliche Wartungsarbeiten sind "nebenkostenfähig", da sie mit dem Gebrauch der Sache unmittelbar zusammenhängen. Es handelt sich um Arbeiten, die vorgenommen werden, damit Sekundärschäden vermieden werden. Analoges gilt richtiger Ansicht nach für Serviceabonnemente für beispielsweise Lift, Geschirrspüler oder Waschmaschine. Die entsprechenden Arbeiten (Kontrollieren, Reinigen, Nachfüllen von Betriebsstoffen, Schmieren, Ersetzen von Gebrauchs- und Verschleissmaterial) werden durch den Gebrauch der Sache notwendig, ohne dass es sich dabei bereits um ordentlichen Unterhalt oder gar Reparaturen oder Ersatzanschaffungen handeln würde. Diese würden, wie erwähnt, Kraft zwingenden Gesetzesrechts dem Vermieter obliegen. Relativierend muss Folgendes bemerkt werden: Wo der nebenkostenfähige kleine Unterhalt aufhört und wo der nicht nebenkostenfähige ordentliche Unterhalt beginnt, ist Ermessenssache. Es kann daher nicht vorausgesagt werden, ob und inwieweit ein Gericht im Streitfall eventuell einzelne Positionen des Leistungskatalogs eines Servicevertrags als nicht nebenkostenfähig beurteilen und die unter diesem Titel erhobenen Nebenkosten entsprechend reduzieren könnte.
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