09.08.2017

Nettomietzins: Systemwechsel bei Nebenkosten

Grundsätzlich gilt Folgendes: Die Belastung des Mieters mit neuen oder höheren Nebenkosten (beispielsweise nach Einbau neuer Einrichtungen wie eines TV-Kabelanschlusses) oder wegen neu erhobener Abgaben (vgl. dazu BGE 108 II 140) oder die Einführung von Akontozahlungen für Nebenkosten, die bisher im Nettomietzins inbegriffen waren, kann der Vermieter nach den gleichen Regeln wie für die Mietzinserhöhung einseitig einführen (vgl. BGE 121 III 460). Dieses Vorgehen ist auch einzuhalten, wenn die Akonto- oder Pauschalbeiträge erhöht oder Nebenkostenverteilschlüssel geändert werden.

Von: Urban Hulliger   Drucken Teilen   Kommentieren  

Dr. iur. Urban Hulliger

Dr. iur. Urban Hulliger ist als Rechtsanwalt in der Zürcher Anwaltskanzlei Rohrer Müller Partner AG sowohl prozessierend als auch beratend vorwiegend im Bereich des Immobilienrechts tätig (www.rmp.ch). Vormals arbeitete Urban Hulliger als Mitarbeiter einer führenden Zürcher Wirtschaftskanzlei sowie von 2002 bis 2004 als Gerichtssekretär am Mietgericht Zürich.

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Einführung neuer, bisher im Nettomietzins enthaltener Nebenkosten

Dem Vermieter steht es frei, bisher im Nettomietzins enthaltene Nebenkosten auszugliedern und neu als Nebenkosten einzuführen. Er hat dies nach den gleichen Regeln wie für die Mietzinserhöhung durch eine einseitige Vertragsänderung mittels amtlichem Formular anzuzeigen (vgl. SVIT-Kommentar zum Mietrecht, 3. Auflage, N 23 zu Art. 257 - 257b OR; ZK-Higi, N 16 zu Art. 257a – 257b OR).

Gliedert der Vermieter Nebenkosten neu aus dem Nettomietzins aus und belastet sie dem Mieter separat, so hat er den Nettomietzins entsprechend den durchschnittlichen Kosten der vorangehenden 3 bis 5 Jahre zu reduzieren (BGE 121 III 460).

Wählt der Vermieter bei der Ausgliederung neuer Nebenkosten das System der Akontozahlung, so kann er den Akontobeitrag grundsätzlich frei festlegen. Insbesondere muss der Akontobeitrag entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichts nicht zwingend den tatsächlichen Kosten entsprechen (BGE 132 III 24). In der Praxis hingegen dürfte es in aller Regel sinnvoll sein, den Akontobeitrag realistisch entsprechend den tatsächlich zu erwartenden Kosten festzulegen.

Entscheidet sich der Vermieter für das System der Pauschale, so hat die Pauschale den Durchschnittskosten der vorherigen 3 Jahre zu entsprechen (Art. 4 Abs. 2 VMWG).

Veränderung der Beiträge

Will der Vermieter die monatlichen Akonto- oder Pauschalzahlungen für bestehende Nebenkosten einseitig verändern, so hat er dem Mieter dies mit dem amtlichen Formular auf einen Kündigungszeitpunkt hin anzuzeigen.

Will der Vermieter eine Pauschale erhöhen, so hat er nachzuweisen, dass der neue Pauschalbetrag entsprechend Art. 4 Abs. 2 VMWG anhand der durchschnittlichen Kosten der letzten 3 Jahre berechnet wurde, während dem er beim System der Akontozahlung den neuen Akontobeitrag grundsätzlich frei festlegen kann, da dieser nicht zwingend den tatsächlichen Kosten zu entsprechen hat (vgl. BGE 132 III 24). Der neue Akontobeitrag sollte jedoch nicht erheblich über den zu erwartenden Kosten liegen respektive willkürlich festgelegt werden.

Systemwechsel

Wie dargelegt, steht es dem Vermieter zum einen frei, darüber zu entscheiden, welche Nebenkosten er separat abrechnen möchte, und zum anderen, welche Abrechnungsmethode er für die ausgegliederten Nebenkosten zur Anwendung bringen will.

Der Vermieter hat damit weitgehend freie Hand mit Bezug auf die Art und Weise, wie die Nebenkosten abgerechnet werden. Folgerichtig kann er durch einseitige Vertragsänderung und unter Verwendung des amtlichen Formulars dem Mieter auch einen Wechsel des Abrechnungssystems der Nebenkosten anzeigen (vgl. SVIT-Kommentar zum Mietrecht, 3. Auflage, N 26 zu Art. 269d OR).

Will der Vermieter bisher pauschal abgerechnete Nebenkosten neu akonto abrechnen, so kann er den neuen Akontobeitrag grundsätzlich frei festlegen, will er vom System der Akontozahlung auf das System der Pauschale wechseln, hat der neue Pauschalbetrag den Durchschnittskosten der letzten 3 Jahre zu entsprechen (Art. 4 Abs. 2 VMWG).

Der Nettomietzins muss bei einem Systemwechsel nicht angepasst werden. Eine Reduktion des Nettomietzinses um den Betrag, um welchen sich die Nebenkosten erhöhen, ist einzig bei der neuen Ausgliederung bisher im Nettomietzins enthaltener Nebenkosten zwingend vorgeschrieben, da die bisher im Nettomietzins enthaltene Leistung neu separat abgerechnet wird. Es würde eine nicht zulässige verdeckte Mietzinserhöhung darstellen, wenn der Nettomietzins nicht entsprechend gesenkt würde (BGE 121 III 460). Im Gegensatz dazu wird bei einem Systemwechsel die Leistung des Vermieters, die im Nettomietzins enthalten ist, nicht tangiert. Es wird einzig von einer zulässigen Abrechnungsart zu einer anderen gewechselt und es werden gleichzeitig allenfalls die monatlichen Beiträge (pauschal oder akonto) angepasst. Daraus resultiert keine unzulässige verdeckte Erhöhung des Mietzinses. Daran ändert selbst dann nichts, wenn die bisherige Pauschale deutlich unter den durchschnittlichen Kosten der vorangehenden Jahre lag und der monatliche Akontobeitrag deshalb neu höher festgelegt wird als die bisherige Pauschale. Denn es wäre dem Vermieter freigestanden, bereits in den vorangehenden Jahren eine Anpassung des Pauschalbetrages vorzunehmen. Dass er dies – zu Gunsten des Mieters – nicht gemacht hat, kann ihm im Nachhinein nicht zu seinem Nachteil gereichen.

Die Begründung der Vertragsänderung

Ein besonderes Augenmerk ist bei der Einführung neuer Nebenkosten respektive beim Systemwechsel mit Bezug auf die Erhebung der Nebenkosten auf die Begründung der einseitigen Vertragsänderung auf dem amtlichem Formular zu legen, da eine ungenügende Begründung gemäss konstanter bundesgerichtlicher Rechtsprechung zur Nichtigkeit führt (vgl. BGE 121 III 460; BGE 137 III 362). Die Begründung muss im Einzelnen die folgenden Elemente enthalten:

  • Eine genaue und detaillierte Umschreibung der inskünftig als Nebenkosten separat erhobenen Positionen respektive eine detaillierte Umschreibung derjenigen Positionen, für welche ein Systemwechsel vorgenommen wird;
  • Hinweis, ob für die aufgeführten Nebenkosten neu eine Pauschale oder eine Akontozahlung erhoben wird;
  • Angaben darüber, welche durchschnittlichen jährlichen Kosten in den vorangehenden 3 bis 5 Jahren für die aufgeführten Nebenkosten insgesamt angefallen sind und bei der Ausgliederung neuer Nebenkosten zusätzlich der Hinweis, dass der Nettomietzins um denselben Betrag reduziert wird;

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