29.07.2014

Nachmieter: Beachtenswertes bei der Übertragung der Miete auf einen Dritten

Mit Zustimmung des Vermieters kann ein Dritter als Nachmieter in den mit einem früheren Mieter abgeschlossenen Mietvertrag betreffend Geschäftsräumlichkeiten eintreten.

Von: Urban Hulliger   Drucken Teilen   Kommentieren  

Dr. iur. Urban Hulliger

Dr. iur. Urban Hulliger ist als Rechtsanwalt in der Zürcher Anwaltskanzlei Rohrer Müller Partner AG sowohl prozessierend als auch beratend vorwiegend im Bereich des Immobilienrechts tätig (www.rmp.ch). Vormals arbeitete Urban Hulliger als Mitarbeiter einer führenden Zürcher Wirtschaftskanzlei sowie von 2002 bis 2004 als Gerichtssekretär am Mietgericht Zürich. Er ist zudem Herausgeber des Online Moduls Immobilientreuhand Praxis der WEKA Business Media AG.

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Nachmieter

Allgemeines

Der Nachmieter, der einen bestehenden Geschäftsraummietvertrag übernimmt, tritt nach Art. 263 OR anstelle des bisherigen Mieters in das Mietverhältnis ein. Der Nachmieter übernimmt also sämtliche bestehenden Rechte und Pflichten gemäss dem einschlägigen Mietvertrag und allen Nachträgen, Abänderungen und Zusatzvereinbarungen, die seit Mietbeginn abgeschlossen wurden. Der bisherige Mieter muss dem Nachmieter alle massgebenden Dokumente aushändigen und dem neuen Mieter Kenntnis vom gesamten Vertragsinhalt geben.

Erstellen einer neuen Mietvertragsurkunde mit dem Nachmieter?

Oftmals sind Vermieter daran interessiert, mit dem neuen Mieter (dem Nachmieter) einen neuen Mietvertrag abzuschliessen, der mit dem Wortlaut des früheren Vertrages identisch ist. Bezweckt wird damit die Schaffung klarer Verhältnisse. Dieses Vorgehen birgt Gefahren in sich, und zwar insbesondere dann, wenn die Parteien wie üblich ausdrücklich festhalten, dass der neu abgeschlossene Vertrag den bisherigen mit dem früheren Mieter bestehenden Mietvertrag ersetzt. Im Vordergrund steht vor allem die Pflicht des Mieters, während der Mietdauer vorgenommene bauliche Veränderungen (Mieterausbauten) in den ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen. Wird der bisherige Mietvertrag aufgelöst und durch einen neuen Vertrag ersetzt, so tritt der Nachmieter als neuer Mieter das Mietobjekt in dem Zustand an, in welchem es sich auf den Zeitpunkt des Mietbeginns des neuen Vertrags befindet. Die üblicherweise anzutreffende Regelung, wonach sich ein Mieter verpflichtet, Mieterausbauten in den ursprünglichen Zustand zurück zu versetzen, kann sich also nur noch auf Mieterausbauten beziehen, die ab diesem Zeitpunkt vorgenommen werden, nicht aber auf diejenigen, die vom bisherigen Mieter vorgenommen worden sind.

Praxis-Tipp
Wird mit dem neuen Mieter nach erfolgter Übertragung des Mietverhältnisses im Sinne von Art. 263 OR eine neue Vertragsurkunde verfasst, so ist daran zu denken, dass allfällige Verpflichtungen zum Rückbau von Mieterausbauten ausdrücklich in diese neue Vertragsurkunde bzw. in diesen neuen Mietvertrag aufgenommen werden.

Sicherheitsleistung

Bei jeder Übertragung von Rechten und Pflichten im Sinne von Art. 263 OR muss zwingend beim Nachmieter eine neue Sicherheitsleistung bestellt werden, wenn im betreffenden Mietvertrag eine solche vorgesehen war. Es muss mithin daran gedacht werden, beispielsweise eine neue Sicherheit in bar oder in Wertpapieren zu stellen. Wurde vom bisherigen Mieter eine Bankgarantie oder eine Bürgschaft als Sicherheit gestellt, so ist ebenfalls erforderlich, dass der neue Mieter eine neue Sicherheitsleistung für die von ihm zu erfüllenden Verpflichtungen stellt. Bankgarantien und Bürgschaften lauten ausdrücklich auf die Verpflichtungen der am ursprünglichen Mietvertrag beteiligten Parteien. Es müssen demzufolge neue, entsprechende Sicherheitsleistungen vom neuen Mieter verlangt und von diesem bestellt werden.

Praxis-Tipp
Es darf nicht vergessen werden, bei der Übertragung von Rechten und Pflichten aus einem Mietverhältnis im Sinne von Art. 263 OR neue Sicherheiten für die Verpflichtungen des neuen Mieters (Nachmieter) zu stellen.  

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